Verfahrensaussetzung wg. Mietendeckel

Verfahrensaussetzung bei einem Mieterhöhungsverlangen wegen anhängiger Verfassungsbeschwerden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Entscheidung beruht auf einer entsprechenden Anwendung von § 148 ZPO.

Eine Aussetzung des Verfahrens ohne gleichzeitige Vorlage an das Bundesverfassungsgericht ist zulässig, wenn die Verfassungsmäßigkeit des entscheidungserheblichen Gesetzes bereits Gegenstand einer anhängigen Verfassungsbeschwerde (Art. 93 Abs. 1 Nr. 4 lit. a] GG) oder Richtervorlage (Art. 100 Abs. 1 GG) ist und eine Entscheidung in der Sache zu erwarten ist (vgl. BGH, Beschluss vom 25. März 1998 - VIII ZR 337/97).

Art. 1 § 3 MietenWoG Bln ist vorliegend entscheidungserheblich, da die Kl. Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 1.9.2019, und damit nach dem in Art. 1 § 3 MietenWoG Bln bestimmten Stichtag, verlangen.

Dagegen spricht auch nicht, dass das Mieterhöhungsverlangen den Bekl. bereits am 15.6.2019 zugestellt wurde und die Bekl. bereits damals - noch vor Inkrafttreten des MietenWoG Bln - verpflichtet gewesen wären, der Erhöhung zuzustimmen und der Zeitpunkt der Erhöhung auch noch vor dem Inkrafttreten des Gesetzes gelegen hätte. Das MietenWoG Bln spricht ganz eindeutig von der am Stichtag vereinbarten Miete. Da das BGB die Mieterhöhung als Rechtsgeschäft regelt und eine Vereinbarung erst mit Abgabe beider Willenserklärungen zustande kommt, war hier am Stichtag eben nichts anderes vereinbart. Abweichende Überleitungsvorschriften enthält das MietenWoG nicht.

Diese Deutung ergibt sich im Übrigen auch deutlich aus der Gesetzesbegründung, aus der ganz klar hervorgeht, dass der Landesgesetzgeber das Verbot als Verbot im Sinne des § 134 BGB verstanden wissen will (die Beschlussvorlage des Senats an das Abgeordnetenhaus vom 28.11.2019, Seite 25 sagt es deutlich: „Die Verwendung des Wortes ‚verboten‘ soll verdeutlichen, dass es sich hierbei um ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB handelt. Das bedeutet: Rechtsgeschäfte sind insoweit nichtig, als sie gegen das Verbot verstoßen“) und auch keineswegs die Konsequenzen einer solchen Umgehungsauslegung will: Weder sollen die Beträge nach Auslaufen des Gesetzes nachzuzahlen sein, noch soll die erhöhte Miete Ausgangsmiete für spätere Mieterhöhungen sein. Überzahlungen sollen nach §§ 812 ff. BGB zurückzufordern sein.

Laut Gesetzesbegründung zu § 3 MietenWoG Bln hat diese Vorschrift die Bestandsmieten zum Stichtag 18. Juni 2019 „eingefroren“ (wörtlich! siehe Beschlussvorlage S. 25; Fraktionsantrag zur Änderung der Beschlussvorlage zur Drucks. 18/2347 vom 21. Januar 2020, S. 6) und dabei eine „unechte Rückwirkung“ normiert, die die zulässige Höhe der Miete nach einem Zeitpunkt bestimmt, der vor dem Inkrafttreten des Gesetzes liegt (vgl. Grzeszick, ZRP 2020, 37, 41). Ein Vermieter kann sich damit auf eine ihm günstige Stichtagsmiete nur dann mit Erfolg berufen, wenn er bis zum 18. uni 2019 entweder eine einheitliche vertragliche Vereinbarung in Höhe der nach dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln geforderten Miete getroffen oder der Mieter bis zum 18. Juni 2019 einem Erhöhungsverlangen des Vermieters freiwillig zugestimmt oder ein bis zum 18. Juni 2019 rechtskräftig gewordenes Urteil die Zustimmung des Mieters gemäß § 894 Satz 1 ZPO ersetzt hat (vgl. Grzeszick, aaO.; Herrlein/Tuschl, NZM 2020, 217, 222; Schultz, GE 2020, 1687,172). Das ist hier nicht der Fall (so im Übrigen eindeutig auch die Haltung der Berufungskammer, LG Berlin, Beschluss vom 12.3.2020, 67 S 274/19).

Soweit klägerseits weiter vorgetragen wird, das MietenWoG sei - dem AG Charlottenburg folgend - als öffentlich-rechtliche Regelung ohne Einfluss auf einen zivilrechtlich geltend gemachten Anspruch, tritt das Gericht auch dieser Rechtsauffassung entgegen. Es würden zwei nebeneinander herlaufende Regelungssysteme geschaffen, die in keiner Weise zueinander passen. Die Mieter müssten zwar einer Mieterhöhung zustimmen, und die Mietparteien haben dann einen Vertrag über die neue Miethöhe geschlossen; die Vermieter dürften aber landesrechtlich nicht fordern, was ihnen bundesrechtlich zusteht. Zahlen die Mieter nicht, würde eine Klage der Vermieter auf Nachzahlung zwar vor dem Zivilgericht erfolgreich sein, vor dem Verwaltungsgericht würde der Vermieter aber mit seiner Klage gegen die daraufhin verhängten Bußgelder unterliegen. Und sind die Mieter, die nicht zahlen, weil das Landesrecht ihnen das gestattet, in Verzug, weil das Bundesrecht ihnen die Zahlung auferlegt, und müssen deshalb eine Kündigungsklage befürchten?

Das LG Berlin hat mit Beschluss vom 12.3.2020, 67 S 274/19, beschlossen, dem Bundesverfassungsgericht die Frage zur Entscheidung vorzulegen, ob Art. 1 § 3 MietenWoG Bln in der Fassung vom 11. Februar 2020 (GVBI. 2020, 50) mit Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. i.V.m. §§ 557 Abs. 1, 558 Abs. 1 und 2 BGB unvereinbar und deshalb nichtig ist. Auch das Amtsgericht Mitte, 113 C 5055/19, hat am 18.5.2020 beschlossen, eine dahingehende Entscheidung aus Karlsruhe einzuholen. Ferner haben Bundestagsabgeordnete von CDU/CSU und FDP einen abstrakten Normenkontrollantrag gegen den Berliner Mietendeckel eingereicht. Eine Entscheidung in der Sache ist daher zu erwarten. […]

Die Aussetzung einer Zustimmungsklage zur Mieterhöhung unter Geltung des Berliner Mietendeckels ohne gleichzeitige Vorlage an das Bundesverfassungsgericht ist zulässig, weil die Verfassungsmäßigkeit des entscheidungserheblichen Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin bereits Gegenstand einer anhängigen Verfassungsbeschwerde oder Richtervorlage und eine Entscheidung in der Sache zu erwarten ist.

Die Klägerin verlangte mit Schreiben vom 15. Juni 2019 Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 1. September 2019 und damit zu einem nach dem in Art. 1 § 3 MietenWoG Bln bestimmten Stichtag. Das Amtsgericht hat die Zustimmungsklage im Hinblick auf bereits anhängige Verfassungsbeschwerden und Richtervorlagen zum Berliner Mietendeckel ausgesetzt.

Das MietenWoG Bln sei ein Verbotsgesetz und erlaube nur die am Stichtag vereinbarte Miete. Da das BGB die Mieterhöhung als Rechtsgeschäft regele und eine Vereinbarung erst mit Abgabe beider Willenserklärungen zustande komme, sei am Stichtag eben nichts anderes vereinbart, denn das MietenWoG verbiete solche Rechtsgeschäfte (= Zustimmung zur Mieterhöhung) als nichtig. Überleitungsvorschriften enthalte das MietenWoG nicht.

Die Auffassung von zwei nebeneinander herlaufenden Regelungssystemen, wonach die Mieter zwar einer Mieterhöhung zustimmen müssten und die Mietparteien dann einen Vertrag über die neue Miethöhe geschlossen hätten, Vermieter aber landesrechtlich nicht fordern dürfen, was ihnen bundesrechtlich zustehe, teile das Gericht nicht. Zahlten die Mieter nicht, würde eine Klage der Vermieter auf Nachzahlung zwar vor dem Zivilgericht erfolgreich sein, vor dem Verwaltungsgericht würde der Vermieter aber mit seiner Klage gegen die daraufhin verhängten Bußgelder unterliegen. Und kämen Mieter, die nicht zahlten, weil das Landesrecht ihnen das gestatte, in Verzug, weil das Bundesrecht ihnen die Zahlung auferlege, und liefen deshalb Gefahr, eine Kündigungsklage befürchten zu müssen? Das passe alles nicht zusammen, sagte das AG, und setzte die Sache aus.