Vereitelung einer vereinbarten Besichtigung als Kündigungsgrund

Vereitelung einer vereinbarten Besichtigung als Kündigungsgrund; Sozialleistungsbetrug keine kündigungsrelevante Pflichtverletzung

1. Will der Vermieter die Erforderlichkeit eines Innenanstrichs der Fenster prüfen, ist der Mieter verpflichtet, den Zutritt zu den Mieträumen zwecks Prüfung des Zustands der Mietsache zu gestatten. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter zur Durchführung des Innenanstrichs nicht verpflichtet sei, diesen jedoch gleichwohl vorgenommen hat.

2. Ein absichtlich vereitelter Besichtigungstermin kann die Kündigung rechtfertigen.

3. Bestreitet der Mieter einerseits dem Vermieter das Recht auf Mieterhöhung und verweigert die Zustimmung, und veranlasst andererseits das JobCenter durch falsche Angaben bezüglich des Eintritts der Mieterhöhung zu einer Erhöhung die Leistungen, mag das strafrechtlich relevant sein, stellt aber keine für die Wirksamkeit der Kündigung des Vermieters erforderliche (erhebliche) Verletzung von Pflichten aus dem Mietverhältnis dar.

Die Kammer beabsichtigt, die zulässige, insbesondere statthafte sowie form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Kl. gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 15. Oktober 2014 - 17 C 77/14 - gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, weil sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. [...]

Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgerichts zunächst festgestellt, dass zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vom 31.1.2014 keine erhebliche Pflichtverletzung i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB oder § 573 Abs. 1 BGB vorlag, die zu einer Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt. Zwar hat der Vermieter einen Anspruch auf Duldung des Zutritts in die Wohnung, wenn besondere Umstände vorliegen, die für die Bewirtschaftung des Objekts notwendig sind. Solche Umstände liegen unabhängig von der Frage nach der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag vor, wenn, wie hier, die Erforderlichkeit eines Innenanstrichs der Fenster geprüft werden soll. Dies gilt auch dann, wenn der Vortrag der Bekl. als wahr unterstellt wird, dass sie zur Durchführung des Innenanstrichs nicht verpflichtet seien, diesen jedoch gleichwohl vorgenommen haben. Denn der Mieter ist auch in diesem Fall verpflichtet, den Zutritt zu den Mieträumen zwecks Prüfung des Zustands der Mietsache zu gestatten (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 11. Aufl. 2013, Rn. 21 zu § 555a BGB). Die auffällig zahlreichen Terminsablehnungen der Bekl. deuten mit Blick auf die hier beabsichtigte Besichtigung der Fenster, die nur wenige Minuten dauern sollte, zwar darauf hin, dass die Bekl. versuchen, eine Besichtigung zu verhindern. Ihr Verhalten bewegt sich deutlich im Grenzbereich dessen, was eine Kündigung jedenfalls nach § 573 Abs. 1 BGB zu rechtfertigen geeignet ist und - für den Fall einer Fortsetzung dieses Verhaltens - gegebenenfalls rechtfertigen wird. In der Gesamtbetrachtung vermag die Kammer jedoch noch nicht mit hinreichender Sicherheit davon auszugehen, dass die Bekl. den Termin am 15.1.2014 absichtlich vereitelten. Von der Absage des Termins ist auszugehen, da das Bestreiten des Faxeingangs angesichts des von den Bekl. eingereichten Faxsendeprotokolls vom 10.1.2014 nicht erheblich ist. Im Übrigen haben die Bekl. jedoch substantiiert dargelegt, dass die Bekl. zu 1) wegen einer akut erforderlichen ärztlichen Behandlung, für die kein Ausweichtermin bestanden haben soll, den Besichtigungstermin nicht wahrnehmen konnte und der Bekl. zu 2) nicht anwesend war. Der Arzttermin war zwar erst eine Dreiviertelstunde später, aber angesichts der Entfernung und der erforderlichen Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel sowie der Tatsache, dass die Bekl. zu 1) ihr Kleinkind dabei hatte, kann dieses Verhalten noch nicht ganz als absichtliche Vereitelung des Besichtigungstermins angesehen werden.

Auch die Kündigung vom 1.9.2014 hat das Mietverhältnis nicht wirksam beendet. Zuzugeben ist den Kl., dass das Verhalten der Bekl., einerseits den Kl. gegenüber die fehlende Berechtigung der Mieterhöhung geltend zu machen und die Zustimmung zu verweigern, das JobCenter andererseits durch falsche Angaben bezüglich des Eintritts der Mieterhöhung zu einer Erhöhung der Leistungen zu veranlassen, strafrechtlich relevant sein mag und das JobCenter diesbezüglich Veranlassungen zu treffen hat. Dieses Verhalten stellt aber nicht die für die Wirksamkeit der Kündigung des Vermieters erforderliche (erhebliche) Verletzung von Pflichten aus dem Mietverhältnis dar. Das Verhalten des Mieters kann zwar auch dann eine Pflichtverletzung darstellen, wenn sein Verhalten nicht gegenüber dem Vermieter als Vertragspartner selbst, sondern gegenüber Dritten erfolgt, etwa gegenüber anderen Mietern. Hierfür bedarf es aber einer engen Beziehung zum Mietverhältnis, an der es hier fehlt. Die finanziellen Interessen der Kl. sind noch nicht in einem Maß und so hinreichend konkret gefährdet, dass dies die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kl. unzumutbar machen würde. Denn bisher ist den Kl. kein Vermögensschaden entstanden, und es kann mangels weiterer Anhaltspunkte auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Bekl., die höhere Sozialleistungen beziehen, als sie Miete schulden, keine entsprechenden Rücklagen gebildet haben oder sonst im Fall eines Rückforderungsbescheids nicht in der Lage sein werden, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber den Kl. nachzukommen.

Es besteht auf der bisherigen Tatsachengrundlage außerdem keine konkrete Gefahr, dass die Kl. als Beteiligte in ein Strafverfahren wegen Sozialleistungsbetrugs ohne Weiteres einbezogen werden könnten. Dafür müsste ein Anfangsverdacht bestehen, § 160 Abs. 1 StPO. Dieser dürfte bei der Abgabe der Mieterhöhungserklärung, mit der die Kl. lediglich von ihren Rechten nach §§ 558 ff. BGB Gebrauch gemacht haben, nicht bestehen. Die Stellung von Anträgen gegenüber dem JobCenter zum Bezug von Leistungen nach dem SGB II ist grundsätzlich Sache der Mieter. Dass die Bekl. gegenüber dem JobCenter jedenfalls den Eindruck vermittelt haben, dass sie eine höhere Miete schulden, kann den Kl. aufgrund des bloßen Vorliegens des Mieterhöhungsverlangens nicht angelastet werden. Die Unannehmlichkeiten, die mit dem Vorgehen der Bekl. gegenüber dem JobCenter verbunden sein mögen, reichen aus diesen Gründen noch nicht aus, um eine Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.

Anmerkung: Die Kläger haben die Berufung aufgrund des Hinweises der Kammer zurückgenommen.

Will der Vermieter prüfen, ob der Innenanstrich der Fenster erforderlich ist, muss der Mieter eine Wohnungsbesichtigung auch dann gestatten, wenn er zum Innenanstrich nicht verpflichtet ist, ihn aber gleichwohl vorgenommen hat. Vereitelt der Mieter den vereinbarten Besichtigungstermin absichtlich, kann das die Kündigung rechtfertigen. Sozialbetrug dagegen mag zwar strafrechtlich relevant sein, stellt aber keinen Kündigungsgrund dar.

Die Kläger (Vermieter) hatten gekündigt: zum einen, weil die Beklagten zunächst zahlreiche Besichtigungstermine abgelehnt und dann einen vereinbarten Termin kurzfristig hatten platzen lassen, zum anderen, weil die Beklagten einerseits die Berechtigung einer verlangten Mieterhöhung bestritten und ihre Zustimmung verweigerten, andererseits dem JobCenter gegenüber angaben, ihre Miete sei erhöht worden, um vom JobCenter höhere Leistungen zu beziehen.

Das AG hatte die Räumungsklage abgewiesen, die Berufung hatte keinen Erfolg.

In einem Hinweisbeschluss vertrat das LG Berlin die Auffassung, dass keine erheblichen Pflichtverletzungen i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB oder § 573 Abs. 1 BGB, die zu einer Beendigung des Mietverhältnisses berechtigen, vorgelegen hätten. Zwar habe der Vermieter einen Anspruch auf Wohnungsbesichtigung, wenn er, wie hier, prüfen wolle, ob ein Innenanstrich der Fenster nötig sei. Auch deuteten die „auffällig zahlreichen Terminsablehnungen" mit Blick auf die nur wenige Minuten dauernde Besichtigung der Fenster darauf hin, dass die Beklagten versuchten, eine Besichtigung zu verhindern, und ihr Verhalten bewege sich deutlich im Grenzbereich dessen, was eine Kündigung jedenfalls nach § 573 Abs. 1 BGB rechtfertige. Für den kurzfristig abgesagten Termin hätten die Beklagten aber einen akut erforderlichen ärztlichen Behandlungstermin anführen können.

Auch mit der auf Sozialbetrug gestützten Kündigung drangen die Vermieter nicht durch. Das Verhalten der Beklagten, einerseits die verlangte Mieterhöhung zu verweigern, dem JobCenter gegenüber aber eine solche zu behaupten, um höhere Leistungen zu kassieren, möge strafrechtlich relevant sein, stelle aber keine Verletzung von Pflichten aus dem Mietverhältnis und damit auch keinen Kündigungsgrund dar.

Zwar könne auch das Verhalten des Mieters gegenüber Dritten – etwa gegenüber anderen Mietern – eine Pflichtverletzung darstellen, allerdings nur dann, wenn eine enge Beziehung zum Mietverhältnis besteht.

Auch die finanziellen Interessen der Kläger seien noch nicht in einem Maß und so hinreichend konkret gefährdet, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für sie unzumutbar sei. Bisher sei ihnen kein Vermögensschaden entstanden, und es gebe keine Anhaltspunkte, dass die Beklagten, die höhere Leistungen beziehen, als sie Miete schulden, im Fall eines Rückforderungsbescheids die Miete nicht mehr zahlen könnten.

Aufgrund der bisher festgestellten Tatsachen bestehe auch keine konkrete Gefahr, dass die Kläger als Beteiligte in ein Strafverfahren wegen Sozialleistungsbetrugs einbezogen werden könnten. Mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung hätten die Kläger lediglich von ihren Rechten nach §§ 558 ff. BGB Gebrauch gemacht. Die Stellung von Anträgen gegenüber dem JobCenter zum Bezug von Leistungen nach dem SGB II sei grundsätzlich Sache der Mieter. Dass die Beklagten gegenüber dem JobCenter den Eindruck vermittelt hatten, dass sie eine höhere Miete schuldeten, könne nicht den Klägern angelastet werden. Die Unannehmlichkeiten, die Kläger wegen des Sozialleistungsbetrugs möglicherweise gehabt hätten, reichten noch nicht aus, um eine Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.

Die Kläger haben die Berufung auf den Hinweis der Kammer hin zurückgenommen.