Vereitelung des Vorkaufsrechts des Mieters, verspätete Bitte des Mieters um Erteilung einer Belastungsvollmacht

Verkauft der Vermieter die an den Mieter vermietete Wohnung durch notariellen Kaufvertrag an einen Dritten, ohne diesem darin eine Belastungsvollmacht einzuräumen, haftet er dem Mieter, der zur Finanzierung des Kaufpreises auf die Bestellung eines Grundpfandrechts angewiesen ist und den Vermieter deshalb um Erteilung einer Belastungsvollmacht für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechtes bittet, wegen Vereitelung des Vorkaufsrechts gemäß § 577 Abs. 1 BGB zumindest dann nicht, wenn der Mieter erst zwei Werktage vor Ablauf der Ausübungsfrist der §§ 577 Abs. 1 Satz 3, 469 Abs. 2 Satz 1 BGB mit seiner Bitte an den Vermieter herantritt.

Die Parteien streiten um Schadensersatz aus einem Vorkaufsrecht hinsichtlich einer Mietwohnung. Mit dem Vertrag vom 22. September/15. Oktober 2010 mietete der Kl. (Mieter) von Y die Wohnung X1 in Berlin. Die Wohnung hat zwei Zimmer und ist (laut Mietvertrag) 59,6 m² groß. Die Bekl. ist auf Vermieterseite in den Mietvertrag eingetreten und verkaufte die Wohnung am 29. April 2014 an Frau X3. Der Kaufpreis sollte 150.000 € betragen. Im Kaufvertrag wird auf das Vorkaufsrecht des Kl. hingewiesen. Der Notar ist beauftragt, den Kl. entsprechend zur Abgabe einer Erklärung aufzufordern. In Nr. XII (Belastungsvollmacht) heißt es:

„Eine Finanzierungsberatung durch den Verkäufer ist nicht erfolgt und wird nicht gewünscht. Der Käufer erklärt, dass er zur Finanzierung des Kaufpreises keine Grundpfandrechte bestellen wird.”

Mit am 6. Mai 2015 zugestelltem Schreiben vom 5. Mai 2014 informierte der Notar den Kl. unter Hinweis auf das Vorkaufsrecht und unter Beifügung des Kaufvertrags in Abschrift und forderte ihn auf, binnen zwei Monaten eine Erklärung zum Vorkaufsrecht abzugeben.

Der Kl. bat die Bekl. am 4. und 7. Juli 2014 (per eMail), die Bestellung einer Grundschuld für den Kauf zuzulassen. Am 5. und 7. Juli 2014 wandte sich der Kl. mit derselben Bitte an den Notar. Unter dem 8. Juli 2014 teilte der Notar dem Kl. mit, dass eine Erklärung zur Ausübung des Vorkaufsrechtes von ihm nicht eingegangen und das Vorkaufsrecht daher erloschen sei.

Der Kl. nimmt die Bekl. auf Schadensersatz in Anspruch, da seine Bank ihm gegen Bestellung einer Grundschuld den Kauf finanziert hätte und ihm wegen des von der Bekl. vereitelten Erwerbs ein Schaden in Höhe der Klageforderung entstanden sei.

Das AG hat die Klage abgewiesen, da eine Nebenpflicht der Bekl., dem Kl. abweichend vom ursprünglichen Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht zu erteilen, nicht bestünde. Die Berufung des Kl. hatte keinen Erfolg.

II. […] Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 62.896,38 € wegen Verletzung von Nebenpflichten aus dem Vorkaufsrecht.

Dabei lässt die Kammer im Ausgangspunkt dahinstehen, ob im Rahmen des § 577 BGB grundsätzlich eine Nebenpflicht des Vermieters bzw. Verkäufers gegenüber dem Mieter bzw. Vorkaufsberechtigten besteht, auch abweichend vom Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht zu erteilen.

Selbst wenn man zugunsten des Kl. von einer solchen Nebenpflicht ausgehen wollte, wäre diese jedenfalls hier nicht von der Bekl. verletzt worden. Denn der Kl. ist an die Bekl. bzw. den Notar erst so spät herangetreten, dass er nicht mehr damit rechnen durfte, dass die Bekl. bis zum Ablauf der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts die erbetene Belastungsvollmacht erteilen würde.

Die Nachricht des Notars über den Kaufvertrag und die Aufforderung, sich zum Vorkaufsrecht zu erklären, sind dem Kl. am 6. Mai 2014 zugegangen. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB zwei Monate und lief mit dem 7. Juli 2014, einem Montag (§ 193 BGB), ab. Nach den ersten konkreten Bitten des Kl. vom 4. Juli 2014 (per eMail an Frau X4 als Vertreterin der Bekl.) blieben für die Bearbeitung und Beantwortung dieser Anfrage für die Bekl. nur zwei Werktage Zeit, nämlich Freitag, der 4. Juli 2014, und Montag, der 7. Juli 2014. Schon allein für die Prüfung des Ansinnens des Kl. war diese Zeit unangemessen kurz. Es ist allgemein anerkannt, dass nach § 147 Abs. 2 BGB dem Erklärungsempfänger eine angemessene Überlegungs- und Bearbeitungszeit einzuräumen ist, wobei die Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgeschäfts zu berücksichtigen sind (BGH, Urteil vom 27. September 2013 - V ZR 52/12 - Rn. 11 f., WM 2013, 2315). Vor deren Ablauf kann dem Erklärungsempfänger eine Pflichtverletzung wegen einer unterlassenen (Annahme-) Erklärung gegenüber seinem Vertragspartner grundsätzlich nicht zur Last fallen. Der Bundesgerichtshof hält in Grundstücksangelegenheiten eine Frist von vier Wochen für angemessen (BGH, aaO.). Ob die Bekl. auch hier eine entsprechende Frist vollständig ausschöpfen durfte, ohne sich begründeten Schadensersatzansprüchen des Kl. auszusetzen, bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls in nur zwei Werktagen war es der Bekl. nicht möglich und zumutbar, zu prüfen und zu entscheiden, ob sie dem Kl. - in Abweichung zu dem mit Frau X 3 geschlossenen Kaufvertrag - eine Belastungsvollmacht erteilt. Bereits davon ausgehend fehlt es an einem pflichtwidrigen Unterlassen der Bekl. Es kommt hier deshalb auch nicht weiter darauf an, dass die Übermittlung der Entscheidung und der etwaige Vollzug einer Einigung weitere Zeit erfordert hätten, so dass es prima facie tatsächlich ausgeschlossen war, auf die Anfrage vom 4. Juli 2014 noch vor Fristablauf am folgenden Montag eine etwaige Belastungsvollmacht umzusetzen. Frühere konkrete Anfragen des Kl. ergeben sich nicht aus den Akten und sind vom Kl. auch in der ausführlichen mündlichen Verhandlung, deren Gegenstand insbesondere auch die vorgenannten tatsächlichen Fragen waren, nicht behauptet worden.

Es ist im konkreten Fall hier weiter unerheblich, dass die Bekl. sich auch nach dem Ablauf der Frist zur Erklärung des Vorkaufsrechts nicht geäußert hat. Da der Kl. sein Vorkaufsrecht nicht ausgeübt hat, war nicht mehr zu prüfen, ob eine nachträgliche Erteilung der Belastungsvollmacht hätte verlangt werden können. Mit Erlöschen des Vorkaufsrechts ist die Anfrage zur Belastungsvollmacht gegenstandslos geworden. […]

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, da es auf die Rechtsfrage, ob der Vermieter verpflichtet ist, dem vorkaufswilligen Mieter zur Verwirklichung seines Vorkaufsrechtes eine verkehrsübliche Belastungsvollmacht auch dann einzuräumen, wenn der mit dem Dritten geschlossene notarielle Kaufvertrag eine solche nicht vorsieht, wegen der Besonderheiten des Einzelfalls nicht ankam. Es ist deshalb auch nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

Verkauft der Vermieter eine vermietete Wohnung an einen Dritten, ohne diesem eine Belastungsvollmacht einzuräumen, haftet er dem vorkaufsberechtigten Mieter, der zur Finanzierung ein Grundpfandrecht benötigt, jedenfalls dann nicht auf Schadensersatz wegen Vereitelung des Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB), wenn der Mieter seine Bitte um Erteilung einer Belastungsvollmacht erst zwei Werktage vor Ablauf der zweimonatigen Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts an den Vermieter richtet.

Der Kläger (Mieter) verlangt von der Beklagten (Vermieterin) 62.896 € Schadensersatz wegen Vereitelung des Vorkaufsrechts an seiner Mietwohnung. Die Beklagte hat die Mietwohnung des Klägers für 150.000 € an einen Dritten verkauft. Der Kaufvertrag enthielt den Hinweis auf das Vorkaufsrecht des Klägers, jedoch keine Belastungsvollmacht zugunsten des Käufers; der erklärte vielmehr, dass er zur Finanzierung des Kaufpreises keine Grundpfandrechte bestellen werde.

Mit am 6. Mai 2015 zugestelltem Schreiben vom 5. Mai 2014 informierte der Notar den Kläger unter Hinweis auf das Vorkaufsrecht und unter Beifügung des Kaufvertrags in Abschrift und forderte ihn auf, binnen zwei Monaten zu erklären, ob er das Vorkaufsrecht ausüben werde.

Am 4. und 7. Juli 2014 bat der Kläger die Beklagte, die Bestellung einer Grundschuld für den Kauf zuzulassen. Am 5. und 7. Juli 2014 richtete der Kläger dieselbe Bitte an den Notar. Am 8. Juli 2014 teilte der Notar dem Kläger mit, dass eine Erklärung zur Ausübung des Vorkaufsrechtes von ihm nicht eingegangen und das Vorkaufsrecht daher erloschen sei. Daraufhin verklagte der Kläger die Beklagte auf Schadensersatz, da seine Bank ihm gegen Bestellung einer Grundschuld den Kauf finanziert hätte und ihm wegen des vereitelten Erwerbs ein Schaden entstanden sei.

Das AG hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die beklagte Vermieterin/Verkäuferin habe dem Kläger gar keine Belastungsvollmacht erteilen müssen, weil der ursprüngliche Kaufvertrag auch keine enthielt. Die Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg.

Das Landgericht ließ allerdings die Frage offen, ob den Vermieter/Verkäufer im Rahmen des § 577 BGB (Vorkaufsrecht) eine Nebenpflicht trifft, dem vorkaufsberechtigten Mieter auch abweichend vom Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht zu erteilen. Selbst wenn man das zugunsten des Klägers unterstelle, spiele das im konkreten Fall keine Rolle, weil der Mieter sein Vorkaufsrecht schlicht verschlafen habe.

Die Nachricht des Notars über den Kaufvertrag und die Aufforderung, sich zum Vorkaufsrecht zu erklären, seien dem Kläger am 6. Mai 2014 zugegangen. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts betrage zwei Monate (§ 469 Abs. 2 Satz 1 BGB) und sei mit dem 7. Juli 2014, einem Montag (§ 193 BGB), abgelaufen.

Nach den ersten konkreten Bitten des Klägers vom 4. Juli 2014 habe die Beklagte für die Bearbeitung und Beantwortung der Anfrage nur zwei Werktage Zeit gehabt, nämlich Freitag, den 4. Juli 2014, und Montag, den 7. Juli 2014. Schon allein für die Prüfung der Bitte sei diese Zeit unangemessen kurz gewesen.

Es sei allgemein anerkannt, dass dem Empfänger eine angemessene Überlegungs- und Bearbeitungszeit einzuräumen sei, wobei die Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgeschäfts zu berücksichtigen seien. Der Bundesgerichtshof halte in Grundstücksangelegenheiten eine Frist von vier Wochen für angemessen (BGH, Urteil vom 27. September 2013 - V ZR 52/12 -, WM 2013, 2315). Davor könne dem Erklärungsempfänger in der Regel keine Pflichtverletzung wegen einer unterlassenen (Annahme-) Erklärung gegenüber seinem Vertragspartner zur Last fallen. Ob unter Umständen auch eine kürzere Frist reiche, müsse hier nicht entschieden werden, denn zwei Werktage reichten jedenfalls nicht, um zu prüfen und zu entscheiden, ob dem Kläger – in Abweichung zum Kaufvertrag – eine Belastungsvollmacht erteilt werden könne.

Es spiele im konkreten Fall auch keine Rolle, dass die Beklagte sich gar nicht mehr weiter geäußert habe. Da der Kläger sein Vorkaufsrecht nicht ausgeübt habe, müsse nicht mehr geprüft werden, ob eine nachträgliche Erteilung der Belastungsvollmacht hätte verlangt werden können.

Revision wurde nicht zugelassen, weil es im konkreten Fall auf die praktisch bedeutsame Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, dem vorkaufswilligen Mieter zur Verwirklichung seines Vorkaufsrechtes eine verkehrsübliche Belastungsvollmacht auch dann einzuräumen, wenn der mit dem Dritten geschlossene notarielle Kaufvertrag eine solche nicht vorsieht, wegen der Besonderheiten des Einzelfalls nicht ankam.