Vereinbarung von Verwaltungskosten

Vereinbarung von Verwaltungskosten; überraschende Klausel

Belaufen sich die formularmäßig vereinbarten Verwaltungskosten auf etwa 5,5 % der Bruttomiete, kann der Mieter Unwirksamkeit wegen überraschender Klausel nicht geltend machen.

(Leitsatz der Redaktion)

5 Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückweisung der Berufung und damit zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

I. 6 Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, § 4 des Mietvertrages in Verbindung mit Nr. 17 der Anlage 1 zum Mietvertrag beinhalte eine unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung. Es könne dahinstehen, ob diese Bestimmung bereits wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei. Jedenfalls bedeute die Überbürdung von nicht bezifferten Hausverwaltungskosten auf die Bekl. durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung eine Überraschungsklausel gemäß § 305 c BGB und sei unwirksam, weil sie in ihrer konkreten Auswirkung von den Erwartungen des Vertragspartners des Verwenders deutlich abweiche und dieser mit ihr vernünftigerweise nicht habe zu rechnen brauchen.

II. 7 Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

8 Der Senat hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte - mit der hier streitgegenständlichen Klausel inhaltsgleiche - Formularklausel zur Umlage der „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" nicht überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB ist und den Mieter auch nicht im Sinne von § 307 BGB unangemessen benachteiligt (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671; siehe auch Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - GE 2010, 482 = NJW-RR 2010, 739).

9 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei der streitgegenständlichen Klausel nicht um eine Überraschungsklausel im Sinne des § 305 c BGB.

10 Die Umlegung von Verwaltungskosten auf den gewerblichen Mieter ist nicht so ungewöhnlich, dass dieser als Vertragspartner damit nicht zu rechnen brauchte. Etwas anderes ergibt sich weder aus der Art der Kosten noch aus den sonstigen Umständen (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = GE 2010, 261 = NJW 2010, 671 Rn. 9).

11 Die Frage der Einbeziehung der Klausel ist aufgrund des Vertragsinhalts zu beurteilen, § 305 c BGB. Dass die Bewertung der Klausel nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu anderen Positionen abhängen kann, zeigt sich schon daran, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht feststehen muss, welche Kosten entstehen werden. Der Mieter ist insoweit vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, das den Vermieter etwa dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11). Der Vermieter kann die Verwaltungskosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umlegen. Daraus ergibt sich gleichzeitig, dass die Kosten nicht zu einem Überraschungseffekt führen. Wenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen halten, können sie von dem gewerblichen Mieter wenigstens im Groben abgeschätzt werden (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = GE 2010, 261 = NJW 2010, 671 Rn. 12 m.w.N.).

12 Das Berufungsgericht hat nicht in Frage gestellt, dass die in der Nebenkostenabrechnung vom 30. Oktober 2006 mit 5,5 % der Bruttomiete veranschlagten Verwaltungskosten üblich sind. Demnach mussten die Bekl. als gewerbliche Mieter aufgrund der Beschreibung der Kostenposition („Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung") auch ohne zusätzliche Aufklärung oder Bezifferung der Kosten damit rechnen, dass Kosten in dieser Größenordnung anfallen werden (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = GE 2010, 261 = NJW 2010, 671 Rn. 13).

13 Ebenso wenig verschleiert die streitgegenständliche Klausel in Verbindung mit den auf die Nebenkosten zu leistenden Vorauszahlungen die wahre Höhe der vom Mieter insgesamt zu tragenden Betriebskosten.

14 Ausweislich des vom Berufungsgericht in Bezug genommenen § 4 des Mietvertrages belaufen sich die Vorauszahlungen für Betriebskosten (ohne Heizkosten) auf 495 €. Dies ergibt einen Jahresbetrag von 5.940 €. Demgegenüber beträgt der auf die Bekl. umgelegte Anteil der Hausverwalterkosten 2.652,80 €. Zwar belaufen sich die - auf die Bekl. umgelegten - gesamten Betriebskosten (ohne Heizkosten) auf insgesamt 10.381,34 €. Daraus folgt aber nicht, dass die Klausel zur Umlage der Verwaltungskosten überraschend ist. Denn ein Mieter darf nicht ohne Weiteres darauf vertrauen, dass sich die Kosten im Rahmen der Vorauszahlungen halten. Nach der Rechtsprechung des Senats begründet allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangten Betriebskostenvorauszahlungen die später entstandenen Kosten deutlich unterschreiten, noch keinen Vertrauenstatbestand, der wegen unzureichender Aufklärung eine Schadensersatzpflicht des Vermieters auslösen oder den Mieter aufgrund § 242 BGB zu einer Leistungsverweigerung berechtigen könnte. Ein solcher Vertrauenstatbestand erfordert vielmehr das Vorliegen besonderer Umstände (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = GE 2010, 261= NJW 2010, 671 Rn. 14 m.w.N.). Besondere Umstände, die ein Vertrauen der Bekl. darauf rechtfertigen könnten, dass die abzurechnenden Kosten nicht - wesentlich - über den Vorauszahlungen liegen würden, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt.

15 Ein Überraschungseffekt ergibt sich auch nicht aus der Stellung der Klausel über die Verwaltungskosten im Rahmen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Durch die Platzierung der Klausel in Nr. 17 wird auch im Zusammenhang mit der fehlenden Bezifferung der Kosten nicht der Eindruck erweckt, dass es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position handele. Zur weiteren Begründung nimmt der Senat auf seine Entscheidung vom 9. Dezember 2009 Bezug (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = GE 2010, 261 = NJW 2010, 671 Rn. 16 ff.).

16 Schließlich folgt auch nicht aus einer Gesamtwürdigung der Umstände, hier also der im Mietvertrag nicht genannten konkreten Höhe der Verwaltungskosten sowie die niedriger festgesetzten Vorauszahlungen, dass die Klausel überraschend ist. Hätten die Bekl. nähere Angaben über die Kosten haben wollen, hätten sie insoweit nachfragen müssen (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = GE 2010, 261 = NJW 2010, 671 Rn. 20).

17 2. Die Klausel benachteiligt die Bekl. als Mieter auch nicht unangemessen im Sinne von § 307 BGB.

18 a) Der Senat hat bereits entschieden, dass die Klausel nicht wegen Verstoßes gegen das - vom Berufungsgericht nicht erwogene - Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist (zur Begründung im Einzelnen siehe Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 21 ff.; s. auch Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - GE 2010, 482 = NJW-RR 2010, 739 Rn. 7 ff.).

19 b) Ebenso wenig führt die Klausel zu einer unangemessenen Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Senat hat in seinem Urteil vom 9. Dezember 2009 ausgeführt, dass die Umlegung von Verwaltungskosten bei der Geschäftsraummiete nicht ungewöhnlich ist (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 10 m.w.N.; s. auch Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 511). Zudem erlaubt die streitgegenständliche Klausel dem Vermieter nur, die Verwaltungskosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umzulegen; demgemäß wird der Mieter - wie oben bereits ausgeführt - vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11 f. und vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 11).

Der Vermieter von Gewerberaum darf per Formularvertrag die „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" abwälzen, so der BGH, der mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung bestätigt.

Neben der monatlichen Nettokaltmiete von 5.197,50 € waren nach § 4 des Geschäftsraummietvertrages Vorauszahlungen für Heizkosten und für Betriebskosten in Höhe von je 495 € zu zahlen. Unter Nr. 17 der Anlage 1 waren als „sonstige Betriebskosten" u. a. „die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung der Mietsache" angegeben. In der Nebenkostenabrechnung von 2005 beliefen sich die Betriebskosten auf 10.381,34 €; hiervon entfielen auf die Verwaltungskosten 2.652,80 €, die von den beklagten Mietern nicht gezahlt wurden.

Das AG Köln gab der Klage statt, das LG Köln wies die Klage im Berufungsverfahren ab, weil die Überbürdung nicht bezifferter Hausverwaltungskosten eine Überraschungsklausel sei, mit der der Mieter nicht rechnen musste. Der BGH stellte das amtsgerichtliche Urteil wieder her. Die Klausel sei weder überraschend noch benachteilige sie den Mieter unangemessen, wie der Senat bereits in dem nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen Urteil vom 9. Dezember 2009 (XII ZR 109/08, GE 2010, 261) entschieden habe.

Der BGH führt zunächst aus, dass die Klausel nicht überraschend i. S. d. § 305 c Abs. 1 BGB sei. Wörtlich heißt es:

„Der Vermieter kann die Verwaltungskosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umlegen. Daraus ergibt sich gleichzeitig, dass die Kosten nicht zu einem Überraschungseffekt führen. Wenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen halten, können sie von dem gewerblichen Mieter wenigstens im Groben abgeschätzt werden ..."

Drei kryptische Sätze, die die Einschätzung rechtfertigen, dass der Senat besser auf eine Erörterung des § 305 c Abs. 1 verzichtet hätte. Wie soll denn der Mieter bei Abschluss des Vertrages wissen, ob die Verwaltungskosten im Rahmen des Ortsüblichen (wer bestimmt das?) liegen, und wie soll er deshalb eine Schätzung vornehmen können? § 305 c Abs. 1 BGB setzt nicht mehr und nicht weniger voraus, als dass die fraglichen Klauseln „nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner ... mit ihnen nicht zu rechnen braucht ..."

Unüblichkeit reicht deshalb nicht aus, erforderlich ist vielmehr ein Überrumpelungs- oder Übertölpelungseffekt, also eine Regelung, mit der der Vertragspartner vernünftigerweise nicht rechnen musste (MünchKommBGB/Basedow, 5. Aufl., § 305 c Rn. 10). Dass die formularmäßige Überbürdung der Hausverwalterkosten insbesondere im kaufmännischen Geschäftsverkehr gerade nicht „überraschend" ist, bedarf daher keiner vertieften Begründung.

Auf die Höhe dieser Kosten kommt es für die Beurteilung nicht an: Wenn die Klausel als solche nicht zu beanstanden ist, können später abgerechnete ungewöhnlich hohe Kosten rückwirkend nicht zur Unwirksamkeit führen; der Mieter kann sich in einem solchen Fall nur auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot berufen (so ausdrücklich BGH, Urt. v. 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08, GE 2010, 482, Rn. 11).