Vereinbarung von schadhaften Zimmerdecken als vertragsgemäßer Zustand

Vereinbarung von schadhaften Zimmerdecken als vertragsgemäßer Zustand; Putzschäden, Stuckschäden

1. Ist der schadhafte Zustand der Wohnräume bei Beginn des Mietverhältnisses als vertragsgemäß vereinbart (hier: Putz- und Stuckschäden an den Decken), ist der Mieter zur Duldung von sich darauf beziehenden Erhaltungsmaßnahmen nicht verpflichtet.

2. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Duldungspflicht des Mieters und damit auch für den Inhalt einer Vereinbarung über den vertragsgemäßen Zustand.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. sind aufgrund des Mietvertrages vom 19.8.1982 Mieter einer Wohnung im Hause des Kl., der durch Erbfolge in das Mietverhältnis eingetreten ist. In zwei vorhergehenden Rechtsstreiten trugen die Bekl. vor, dass im Schlaf- und Wohnzimmer beschädigter Stuck vorhanden sei. Im Kinderzimmer habe sich der Stuck teilweise vom Deckenputz gelöst, im Kinder- und im Schlafzimmer seien Rigips- und Holzdecken angebracht, weil die verputzten Decken durchhingen und der Stuck breche. Der Kl. hat die Duldung der Entfernung der Zwischendecken in den von ihm benannten Zimmern 1 und 4 und die sich anschließende Ausbesserung der Schäden - sofern welche bestünden - begehrt sowie hilfsweise die Feststellung, dass in den vorgenannten Zimmern sowie im Wohnzimmer keine Deckenschäden bestünden. Die Bekl. haben eingewandt, bei Mietvertragsbeginn sei im Zimmer 1 die Putzdecke ohne Stuck und durchhängend gewesen; die Decke des Zimmers 4 sei schadhaft gewesen, der Stuck dort sei ebenfalls beschädigt. Sie hätten im Einverständnis mit der Vorvermieterin die Zwischendecken angebracht. Sie sind der Auffassung, der bei Überlassung der Wohnung vorhandene Zustand der Mietsache sei der vertragsgemäße. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.

Dem Kl. steht gegenüber den Bekl. ein Anspruch auf Duldung der begehrten Instandhaltungsmaßnahmen an den Decken der streitgegenständlichen Räume nicht zu. Soweit der Kl. seinen Antrag dahingehend beschränkt, dass Instandhaltungsarbeiten nur ausgeführt werden sollen, „sofern Schäden bestehen", führt dies allerdings nicht zur Unzulässigkeit des Antrags; denn vom Begriff der „Maßnahmen" im Sinne von § 554 Abs. 1 BGB wird zugleich auch die Duldung zum Zwecke der Besichtigung und Feststellung der Erforderlichkeit etwaiger Maßnahmen umfasst. Sofern sich aufgrund einer solchen Besichtigungsmaßnahme ergeben sollte, dass konkrete Reparaturarbeiten nicht erforderlich sind, wäre damit dem tenorierten Duldungsanspruch Genüge getan.

Indes sind Erhaltungsmaßnahmen im Sinne der vorgenannten Vorschrift nur solche, die zur Verhinderung oder Beseitigung drohender oder schon entstandener Schäden oder Mängel an der Mietsache angesehen werden können (Staudinger/Emmerich, BGB, 2006, § 554 Rdnr. 4 m.w.N.).

Voraussetzung für den Duldungsanspruch ist daher, dass die fraglichen Maßnahmen gerade zur Sicherung der Sache in ihrem ursprünglichen Bestand objektiv erforderlich sind, so dass eine Abgrenzung zu Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB und von sonstigen Veränderungen der Mietsache, durch die ein neuer Bestand geschaffen wird, vorzunehmen ist. Des Weiteren müssen derartige Maßnahmen objektiv erforderlich sein, ohne dass es auf den Verursacher der Schäden - Mieter oder Vermieter - ankommt (Staudinger/Emmerich a.a.O. Rdnr. 4 und 7).

Vorliegend hat der Kl. den Vortrag der Bekl., bereits bei Mietvertragsbeginn habe es die nunmehr behaupteten Putz- und Stuckschäden an den Decken gegeben, mit der Folge, dass diese - insbesondere aufgrund der Abrede der Bekl. mit der Vorvermieterin - der vertragsgemäße Zustand der Mietsache seien, zwar bestritten, wobei dieser Vortrag jedoch beweislos geblieben ist. Der Kl. ist jedoch nach allgemeinen prozessrechtlichen Grundsätzen für den von ihm geltend gemachten Duldungsanspruch bzw. das Vorliegen der Voraussetzungen im Einzelnen darlegungs- und beweispflichtig. Es ist somit davon auszugehen, dass - gerade im Hinblick auf § 7 des Mietvertrages vom 19.8.1982, der lautet: „Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen befindet sich die Mietsache bei Vertragsabschluss in vertragsgemäßem Zustand" - der Zustand der Zimmerdecken, wie von den Bekl. behauptet war und die Beschädigungen somit vom vertragsgemäßen Zustand umfasst sind. Hierfür spricht auch die maschinenschriftlich gefertigte Anlage zum Mietvertrag, in der ein Verzicht der Mieter auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter vereinbart worden ist.

Der begehrte Duldungsanspruch ergibt sich auch nicht aus § 242 BGB. Soweit der BGH in seiner Entscheidung vom 4. März 2009 - VIII ZR 110/08, GE 2009, 646 - einen Anspruch auf Duldung baulicher Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, unter § 242 BGB subsumiert hat, ergibt sich für den vorliegenden Fall ein derartiger Anspruch nicht. Für den dortigen Fall ist der BGH davon ausgegangen, dass der Gesetzgeber es unterlassen habe, auch Maßnahmen „aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat" in die gesetzliche Regelung aufzunehmen, und hat dies für bauliche Maßnahmen, zu deren Durchführung der Vermieter öffentlich-rechtlich verpflichtet ist, unter Heranziehung von § 242 BGB getan. Eine darüber hinausgehende Ausweitung des Anwendungsbereichs ist der vorliegenden Entscheidung nicht ansatzweise zu entnehmen, zumal im vorliegenden Fall ein derartiger Duldungsanspruch aus § 554 Abs. 1 BGB möglich wäre, jedoch am Fehlen der Voraussetzung der Mängelbeseitigung scheitert, weil es sich bei dem unstreitigen Zustand um den vertragsgemäßen handelt.

Im Mietrecht gilt der subjektive Fehlerbegriff, wonach es eine Frage der Vereinbarung der Vertragsparteien ist, welcher Zustand der Mietsache als vertragsgemäß und damit mangelfrei gelten soll. Das kann auch erkennbare Bauschäden umfassen mit der Folge, dass dann ein Instandsetzungsanspruch des Mieters entfällt ebenso wie ein Anspruch des Vermieters auf Duldung solcher Maßnahmen durch den Mieter.

Die Mieter hatten in vorangegangenen Rechtsstreitigkeiten Putz- und Stuckschäden behauptet. Der neue Eigentümer verlangte Duldung der Entfernung der von den Mietern angebrachten Zwischendecken und Ausbesserung der Schäden. Die Mieter wandten ein, sie hätten die Zwischendecken im Einverständnis mit der Vorvermieterin angebracht; die schadhaften Decken seien als vertragsgemäß vereinbart worden.

Mit Urteil vom 30. April 2010 bestätigte das Landgericht Berlin im Ergebnis die Auffassung des Amtsgerichts, das die Klage abgewiesen hatte. Der Mieter sei zur Duldung von Instandhaltungsmaßnahmen nach § 554 BGB nur dann verpflichtet, wenn es um Mängelbeseitigung gehe. Hier seien jedoch Schäden an den Decken als vertragsgemäß vereinbart worden, so dass es sich nicht um Mängel im Sinne der §§ 535 ff. BGB handele. Hinsichtlich der Vereinbarung trage der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast.

Das Urteil ist im Ausgangspunkt zutreffend, dass nämlich die Parteien auch einen schadhaften Zustand als vertragsgemäß vereinbaren können (vgl. KG, GE 2000, 1620). Fraglich ist nur, wer für eine solche Vereinbarung die Beweislast trägt. Zwar ist der Zustand einer Wohnung bei Mietbeginn im Zweifel der vertragsgemäße. Für Bauschäden gilt das jedoch nicht, so dass (Regel – Ausnahme) derjenige die Beweislast trägt, der eine Vereinbarung behauptet, wonach Bauschäden als vertragsgemäß gelten sollten. Soweit in den Urteilsgründen auf die mietvertraglichen Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen Bezug genommen wird, ist das für die Entscheidung unerheblich, denn die Beseitigung von Bauschäden gehört eben nicht zu den Schönheitsreparaturen. Im Übrigen hatten offenbar auch die Mieter die Schäden als Mängel im Sinne des Mietrechts angesehen, wie sich aus ihrem Vortrag in den Vorprozessen ergibt. Entscheidungserheblich war daher die Behauptung der Mieter, sie hätten vereinbarungsgemäß Zwischendecken eingezogen (und damit die Mietsache verändert). Für diese Vereinbarung trugen sie (und nicht der Vermieter) die Beweislast.