Vereinbarung von asymmetrischen Kündigungsfristen wirksam

Die in einem langfristigen gewerblichen Mietvertrag enthaltene Vereinbarung eines vorzeitigen Sonderkündigungsrechts für den Mieter mit der Folge unterschiedlich langer Bindung der beiden Vertragsparteien an das Mietverhältnis verstößt nicht gegen wesentliche Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer von der Bekl. ausgesprochenen Kündigung eines langfristigen Mietvertrags, in dessen § 3 folgende Vereinbarung getroffen wurde:

"Die Mietzeit beginnt mit Übernahme des bezugsfertigen Mietobjektes, das spätestens fünfzehn Monate nach Erteilung der Baugenehmigung fertiggestellt sein muß, und beträgt 20 Jahre. Sie verlängert sich jedesmal nach Ablauf der halben Vertragsdauer um den jeweils abgelaufenen Zeitraum mit der Folge, daß das Mietverhältnis von diesem Zeitpunkt an immer wieder über die volle ursprünglich vereinbarte Mietzeit läuft; diese Verlängerung tritt nicht ein, wenn eine der Vertragsparteien vorher der Verlängerung schriftlich widerspricht.

Der Mieter ist berechtigt, im 20. Mietjahr zu erklären, daß er das Mietverhältnis um weitere fünf Jahre fortzusetzen wünscht (Option). Eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung verliert für den Zeitraum, für den von dem Optionsrecht Gebrauch gemacht worden ist, ihre Wirksamkeit. Unabhängig von dieser Regelung ist der Mieter berechtigt, erstmalig nach Ablauf von acht Mietjahren, den Vertrag während der Mietzeit unter Einhaltung einer Frist von zwölf Monaten jeweils zum Quartalsende zu kündigen. Wenn der Mieter von diesem Recht innerhalb der ersten 15 Mietjahre Gebrauch macht, ist er verpflichtet, an den Vermieter eine Ausgleichszahlung zu leisten. Diese beträgt bei Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb der ersten zehn Mietjahre eine Jahresmiete, ab Beginn des elften bis zum Ende des fünfzehnten Mietjahres eine halbe Jahresmiete."

Die Klage ist unbegründet.

a) Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen kann für die zu treffende Entscheidung dahingestellt bleiben, ob die Regelung in § 3 Abs. 3 des Mietvertrages zwischen den seinerzeitigen Vertragsparteien im Sinne von § 1 Abs. 2 AGBG im einzelnen ausgehandelt worden ist. Auch wenn das nicht der Fall war und es sich demgemäß um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, ist die Klausel rechtlich nicht zu beanstanden, sondern in gleicher Weise wirksam wie im Fall einer Individualvereinbarung.

b) Ein Verstoß gegen § 9 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 AGBG liegt nicht vor.

Nach § 9 Abs. 1 AGBG sind formularmäßige Vertragsbestimmungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das ist nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Von maßgeblicher Bedeutung ist insoweit, ob die dispositive gesetzliche Regelung nicht nur auf Zweckmäßigkeitserwägungen beruht, sondern eine Ausprägung des Gerechtigkeitsgebots darstellt. Dabei brauchen Grundgedanken eines Rechtsbereichs nicht in Einzelbestimmungen formuliert zu sein. Es reicht aus, daß sie in allgemeinen, an Gerechtigkeitsgedanken ausgerichteten und auf das betreffende Rechtsgebiet anwendbaren Grundsätzen ihren Niederschlag gefunden haben (vgl. BGHZ 115, 38, 42; 114, 238, 240; 96, 103, 109; 89, 206, 211).

Das Landgericht - und ihm insoweit folgend auch das Oberlandesgericht - haben den von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichenden, "gesetzesfremden Kerngehalt" der Regelung des § 3 Abs. 3 des Mietvertrages darin gesehen, daß der Mieter danach anders als der Vermieter nicht an die fest vereinbarte Mietzeit von grundsätzlich 20 Jahren gebunden ist, sondern das Mietverhältnis vor Ablauf der fest vereinbarten Mietzeit im Wege einer vorzeitigen Kündigung ohne Vorliegen besonderer Gründe kündigen kann. Diese Regelung widerspricht nach der Auffassung der Vorinstanzen dem gesetzlichen Leitbild über die Möglichkeit außerordentlicher Kündigungen bei befristeten Mietverhältnissen.

Dem kann nicht gefolgt werden.

Zu den wesentlichen Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts, von denen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu Lasten des Vertragsgegners abgewichen werden darf, gehören etwa die Zulässigkeit langfristiger Bindung an ein Mietverhältnis (vgl. § 567 BGB; auch Gerber/Eckert, Gewerbliches Miet- und Pachtrecht, 3. Aufl., Rdn. 282; Senatsurteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91 = NJW 1993, 1133, 1134), die Festlegung der Kündigungsfristen in § 565 BGB, die wesentlichen Interessen der Vertragspartner dienen und deshalb nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG nicht entgegen den gesetzlichen Vorschriften ganz ausgeschlossen und auch nicht zu Lasten des Mieters formularvertraglich verkürzt werden dürfen (vgl. Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 4. Aufl., § 9 Rdn. M 45; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. IV Rdn. 136; Sternel, Mietrecht 3. Aufl. I Rdn. 186; OLG Celle MDR 1990, 154), sowie auch das grundsätzliche Recht zur fristlosen (außerordentlichen) Kündigung bei Vorliegen besonders schwerwiegender Gründe (vgl. Bub in NZM 1998, 789, 795; von Westphalen in EWiR § 9 AGBG 25/91 S. 1041, 1042), das allerdings aus Gründen des Bestandsschutzes von Mietverhältnissen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht über den gesetzlich geregelten Bereich hinaus erweitert werden darf (vgl. Wolf/Horn/Lindacher aaO. Rdn. M 46).

Die am Gerechtigkeitsgedanken ausgerichteten wesentlichen Grundsätze des gesetzlichen Mietrechts fordern hingegen nicht eine unterschiedslos gleichlange Bindung beider Vertragspartner an das Mietverhältnis (vgl. Gerber/Eckert aaO. Rdn. 297). Schon das im Mietrecht anerkannte Institut der Verlängerungsoption ist ein Beispiel für unterschiedlich lange Bindung des optionsberechtigten (in der Regel) Mieters einerseits und des anderen Vertragsteils (in der Regel des Vermieters) andererseits, der keinen Einfluß auf die endgültige Dauer des Mietverhältnisses (mit oder ohne Verlängerung) ausüben kann. Das Gesetz selbst regelt etwa in § 570 BGB eine Reihe von Fällen, in denen befristete Mietverträge aus Gründen aus der Sphäre des Mieters von diesem unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vorzeitig gekündigt werden können, während der Vermieter an die vertraglich vereinbarte Mietdauer gebunden ist. Nach der beschlossenen Mietrechtsreform werden für das Wohnraummietrecht ausdrücklich unterschiedlich lange Kündigungsfristen für den Mieter (drei Monate) und den Vermieter (maximal neun Monate) gesetzlich vorgegeben.

Vor diesem Hintergrund ist die Vereinbarung unterschiedlich langer Kündigungsfristen für beide Vertragsteile auch durch Formularvertrag grundsätzlich rechtlich nicht zu beanstanden (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete 7. Aufl., § 565 Rdn. 16; MünchKomm/Voelskow, BGB 3. Aufl., § 565 Rdn. 7; von Westphalen aaO. S. 1042; OLG Hamm ZMR 1988, 386, 387; OLG Hamburg ZMR 1991, 476, 477 = NJW-RR 1992, 74). Teilweise werden entsprechende Formularklauseln als "nicht von vorneherein unzulässig" (AGB-Klauselwerk/Drettmann, Geschäftsraummiete Rdn. 175) bezeichnet. Sie werden aber im Einzelfall unter Bezugnahme auf die im vorliegenden Fall auch im Urteil des Landgerichts behandelten Entscheidungen der Oberlandesgerichte Hamm (aaO.) und Hamburg (aaO.) wegen Einseitigkeit (Wolf/Horn/Lindacher aaO. § 9 Rdn. M 44), Störung des Äquivalenzverhältnisses (von Westphalen aaO. S. 1042) oder "bei krassen Abweichungen" (Drettmann aaO.) nach § 9 Abs. 1 AGBG, also wegen allgemeiner gegen Treu und Glauben verstoßender unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners, für unwirksam gehalten.

Eine solche einseitig unangemessene Benachteiligung des Vermieters ist indessen in der hier zu beurteilenden Regelung des § 3 Abs. 3 des Mietvertrages entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht enthalten. In den zitierten Urteilen der Oberlandesgerichte Hamm und Hamburg hatte sich der den Formularmietvertrag verwendende Mieter jeweils das Recht vorbehalten, bei fester Laufzeit des Mietvertrages (OLG Hamm: 30 Jahre, OLG Hamburg: zehn Jahre mit Verlängerungsoption für den Mieter) und entsprechender Bindung des Vermieters seinerseits das Mietverhältnis "zum Schluß eines jeden Kalendervierteljahres" mit halbjähriger Frist (OLG Hamm) bzw. "jederzeit" mit einer Frist von sechs Monaten (OLG Hamburg) zu kündigen, ohne daß die Gerichte besondere schützenswerte Interessen der Mieter für diese Ungleichbehandlung gegenüber dem Vermieter zu erkennen vermochten. Mit derartigen Fallgestaltungen ist die hier streitige Kündigungsvereinbarung nicht zu vergleichen. Zwar waren die Kl. als Vermieter durch die Bestimmung des § 3 Abs. 3 des Mietvertrages grundsätzlich für 20 Jahre an das Mietverhältnis gebunden. Die Bekl. (bzw. ihre Rechtsvorgängerin) konnte den Vertrag aber als Mieterin weder "jederzeit" noch von Anbeginn an "zum Schluß eines jeden Kalendervierteljahres" kündigen. Die ihr eingeräumte vorzeitige Kündigung war vielmehr erstmals nach Ablauf von acht Jahren mit einer zwölfmonatigen Kündigungsfrist zulässig und zudem bei Ausübung innerhalb der ersten zehn Mietjahre an die Zahlung einer vollen "Jahresmiete", bei Ausübung innerhalb der nächsten fünf Mietjahre an die Zahlung einer halben "Jahresmiete" geknüpft. Den Vermietern war damit jedenfalls für die Dauer von zehn Jahren ein Anspruch auf Beträge in Höhe des vollen Mietzinses gewährleistet. Außerdem stand ihnen ein volles Jahr für die Suche nach einem etwaigen Nachmieter zur Verfügung. Bei Berücksichtigung der unterschiedlichen Risiken, die die Vertragsparteien mit dem Mietvertrag eingingen, erscheint die aufgezeigte Regelung weder in einer gegen Treu und Glauben verstoßenden Weise unangemessen noch unzumutbar für die Vermieter. Diese hatten zwar die Mieträume nach den Wünschen und Vorgaben der Mieterin zu erstellen und gegebenenfalls bestimmte bauliche Änderungen an dem Mietobjekt zu dulden. Sie trugen jedoch für die Dauer von mindestens zehn Jahren praktisch kein Risiko, das nicht durch entsprechende Ansprüche gegen die Mieterin gedeckt gewesen wäre. Demgegenüber trug die Bekl. als Mieterin das volle wirtschaftliche Risiko für die Entwicklung und den geschäftlichen Erfolg des von ihr geführten SB-Marktes, und sie war nach dem Vertrag ihrerseits jedenfalls für neun Jahre an das Mietverhältnis gebunden und für zehn Jahre zur Zahlung verpflichtet, selbst wenn der SB-Markt von den Kunden nicht in der erwarteten Weise angenommen werden und der beabsichtigte geschäftliche Erfolg sich aus nicht vorhersehbaren Gründen nicht einstellen oder nicht auf Dauer anhalten sollte.

Bei Berücksichtigung dieser Umstände hält die vereinbarte Kündigungsregelung einer etwa gebotenen Inhaltskontrolle nach dem Maßstab des § 9 AGBG stand.

Die Mietrechtsreform hat asymmetrische Kündigungsfristen eingeführt. Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Wohnraummieter ist kürzer als für den Vermieter. Eine dahingehende vertragliche Vereinbarung ist aber auch bei Geschäftraummietverhältnissen möglich und verstößt nicht gegen das AGB-Gesetz.

In dem Vertrag hieß es, daß das Ladenlokal für 20 Jahre mit Verlängerungsklausel gemietet würde. Dem Mieter war jedoch eine vorfristige Kündigungsmöglichkeit nach acht Jahren eingeräumt worden. Später kam es zum Streit, ob das Sonderkündigungsrecht des Mieters wirksam vereinbart war.

Mit Urteil vom 30. Mai 2001 stellte der Bundesgerichtshof fest, daß es nicht darauf ankomme, ob die Kündigungsmöglichkeit für den Mieter frei ausgehandelt oder formularmäßig vereinbart worden sei. Auch bei Anwendung des AGB-Gesetzes sei dessen § 9 nicht einschlägig, da der Vermieter nicht unangemessen benachteiligt sei. Es gehöre nicht zu den wesentlichen Grundsätzen des gesetzlichen Mietrechts, daß beide Vertragspartner unterschiedslos gleichlang gebunden seien.