Vereinbarung über Verzicht auf Rückbau gegen Zahlung eines Geldbetrags

Verzichtet ein Vermieter gegen Zahlung eines angemessenen Geldbetrages auf seinen Anspruch auf Räumung des Grundstücks, insbesondere auf Beseitigung der Aufbauten, bei Ende des Mietverhältnisses, so ist dies im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit unbedenklich.

I. Die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung vom 25. Mai 2009 verstößt nicht gegen die guten Sitten (§ 138 Abs. 1 und 2 BGB), vielmehr ist sie wirksam.

Die Kl. als vormalige Mieter des Stellplatzes waren aufgrund der vorgenannten Vereinbarung verpflichtet, an die Bekl. 6.500 € zu zahlen. Dieser Betrag stellte die Gegenleistung für den Verzicht der Bekl. dar, nach Beendigung des Mietverhältnisses mit den Kl. die Räumung des Grundstücks verlangen zu können. Des Weiteren bestand für die Bekl. dann auch keine Möglichkeit mehr, an den nachfolgenden Mieter des Stellplatzes ein neues Mobilheim veräußern zu können. Die Zahlung des genannten Betrages sollte die bei der Bekl. eintretenden bzw. möglichen wirtschaftlichen Nachteile kompensieren, indem sie einen Teilbetrag der sich für die Kl. ergebenden finanziellen Vorteile erhielten.

Die von den Kl. nach dem Mietvertrag über den Stellplatz (vgl. hierzu auch BGH NJW-RR 2010, 1309 f.) geschuldete Räumung des Grundstücks enthielt auch die Verpflichtung, das Mobilheim, zu dessen Errichtung die Kl. nach dem Mietvertrag vom 30. Januar 2007 berechtigt waren, zu entfernen. Denn grundsätzlich sind bei einer Räumung auch Aufbauten, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, zu beseitigen (vgl. nur BGH NJW 2006, 2115; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Auflage, § 546 Rn. 6 m.w.N.). Soweit die Kl. meinen, es habe sich dabei um ein Holzhaus gehandelt, das aus diesem Grund unzutreffend als Mobilheim bezeichnet worden sei, bedarf dies keiner Aufklärung. Abgesehen davon, dass auch Mobilheime aus Holz gefertigt worden sein können, ist auch das weitere Argument der Kl., eine Verlagerung mittels Tieflader sei nicht möglich und eine Räumung wäre mit einem wirtschaftlichen Totalschaden verbunden gewesen, ohne Relevanz. Sollte dies der Fall und nicht - wie die Bekl. vorgetragen hat - ein Transport mit einem Tieflader mit einem Kostenaufwand von 5.000 € möglich gewesen sein, so wären die wirtschaftlichen Vorteile für die Kl. durch die Möglichkeit, das Haus auf dem Stellplatz belassen zu dürfen, noch größer gewesen. Denn nur so konnten sie das Haus für 40.000 € an P. verkaufen (vgl. Kaufvertrag vom 28. April 2009). Nach ihrem Vorbringen war dies auch nicht dem Umstand der Stellplatznutzung geschuldet, sondern hat vornehmlich auf ihren umfangreichen Investitionen beruht.

Soweit die Kl. meinen, sie seien aufgrund des großen wirtschaftlichen Verlustes, den sie bei einer Räumung des Stellplatzes erlitten hätten, zum Abschluss der Vereinbarung in sittenwidriger Weise quasi „gezwungen" worden, folgt der Senat dem - wie auch das Landgericht - nicht. Die Situation der Kl. resultierte aus dem Abschluss des Mietvertrages und der damit einhergehenden, aus § 546 BGB folgenden Räumungsverpflichtung bei dessen Ablauf. Sie basierte somit auf einer gesetzlichen Rechtsfolge, die grundsätzlich hingenommen werden muss. Der Umstand, dass die Bekl. bei ihrem Entgegenkommen und dem Verzicht auf die Ausübung ihres Rechts von den dadurch eintretenden Vorteilen der Kl. partizipieren wollte, führt nicht zur Sittenwidrigkeit der Vereinbarung. Diese verstößt nicht gegen „grundlegende Wertungen der Rechts- oder Sittenordnung", wobei sich diese Beurteilung immer an einer Gesamtwürdigung des Rechtsgeschäfts auszurichten hat (vgl. Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 138 Rn. 7 f.). Abgesehen davon, dass es den Kl. freigestanden hätte, die Vereinbarung nicht abzuschließen und das Haus zu entfernen, vermochten sie durch die Vereinbarung nicht nur Vermögenseinbußen zu verhindern, sondern konnten zudem - auch nach ihren Ausführungen - zusätzliche Vermögensvorteile erzielen. Denn es ist der Bekl. beizupflichten, dass die isolierte Veräußerung des Hauses (sofern dies nach einem Wechsel des Stellplatzes überhaupt möglich gewesen wäre) keinesfalls den hohen Kaufpreis erbracht hätte, den die Kl. indes erzielen konnten. Nach dem Vorbringen der Kl. wäre aufgrund des „wirtschaftlichen Totalschadens" ein Verkauf möglicherweise überhaupt nicht mehr möglich gewesen.

Im Hinblick auf die dargelegten Gesamtumstände ist auch kein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung feststellbar. Denn der von der Bekl. eingeräumte Verzicht auf die Räumung ermöglichte den Kl. erst die für sie letztlich vorteilhaften Vermögensdispositionen. Eine Benachteiligung der Kl. ist dadurch nicht eingetreten.

Die Kl. stellen des Weiteren rechtsirrtümlich auf die Kosten für die Stellplatzmiete ab und meinen, ein Vergleich zwischen dieser und ihrer Zahlungsverpflichtung aus der Vereinbarung vom 25. Mai 2009 stehe „in keinem Verhältnis". Sie verkennen damit, dass ihre Zahlungsverpflichtung nicht auf der Mietzinsvereinbarung beruht oder mit dieser in Zusammenhang steht, sondern vielmehr auf ihrer Räumungs- und Rückbauverpflichtung nach der Vertragsbeendigung. Die damit für die Kl. verbundenen Belastungen beruhen allein auf ihrer Entscheidung, auf dem Gelände ein Holzhaus bzw. Mobilheim zu errichten und dieses - was gesetzliche Rechtsfolge aus § 546 BGB ist - zum Vertragsende entfernen zu müssen. Ob für die gemietete Fläche, von der Aufbauten zu entfernen sind, ein hoher oder niedriger Mietzins zu zahlen ist bzw. war, ist deshalb ohne Belang.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter Einbauten und sonstige Gegenstände zu entfernen. Eine Vereinbarung mit dem Vermieter, wonach gegen Zahlung eines Geldbetrages die Rückbaupflicht entfällt, ist grundsätzlich wirksam. Das gilt auch bei niedriger Miete und hohen Abbruchkosten.

Der Stellplatzmieter hatte ein Holzhaus auf der Mietfläche errichtet; nach Beendigung des Mietverhältnisses einigte er sich mit dem Vermieter, dass er gegen Zahlung von 6.500 € das als Mobilheim bezeichnete Haus nicht entfernen müsse. Er verkaufte es vielmehr für 40.000 € an den Nachmieter. Er verlangte vom Vermieter Rückzahlung von 6.500 €, da die Vereinbarung sittenwidrig sei. Das Landgericht wies die Klage ab.

Mit Hinweisbeschluss vom 6. Februar 2012 teilte das OLG Düsseldorf mit, dass die Berufung ohne Aussicht auf Erfolg sei. Die Rückbaupflicht des Mieters ergebe sich aus dem Gesetz; der Umstand, dass der Vermieter für den Verzicht darauf an den Vorteilen des Mieters partizipieren wollte, führe nicht zur Sittenwidrigkeit der Vereinbarung. Schließlich hätte der Mieter auch durch die Vereinbarung zusätzliche Vermögensvorteile erzielt, weil bei einem Abbruch ein wirtschaftlicher Totalschaden eingetreten und ein Verkauf nicht möglich gewesen wäre. Auf die niedrigen Kosten für die Stellplatzmiete komme es für die Rückbaupflicht nicht an.