Vereinbarung über Modernisierungszuschlag

Vereinbarung über Modernisierungszuschlag; keine Pfennig-Gerechtigkeit bei Betriebskosten

1. Schon vor Abschluß der Modernisierungsarbeiten kann eine Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag wirksam vereinbart werden.

2. Zur Darlegungslast des Mieters, der einzelne Betriebskostenpositionen beanstandet.

Die Klage ist überwiegend aus §§ 3, 4 Abs. 2 MHG begründet. Die Bekl. sind an die Vereinbarung vom 21.7.1997 hinsichtlich des Modernisierungszuschlags gebunden (§ 10 Abs. 1 MHG). Die Vereinbarung enthielt eine Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag und die Zustimmung der Bekl. Es fehlte lediglich die Angabe des Termins, von dem ab die Mieterhöhung zu zahlen war. Nach Vorliegen der Rechnung vom 27.10.1997 über die Arbeiten im Badezimmer zahlten die Bekl. vorbehaltlos von Oktober 1997 bis April 1998 den Mieterhöhungsbetrag, so daß auch eine stillschweigende Vereinbarung über den Termin der Mieterhöhung vorliegt (vgl. Beuermann, GE 1990, 84). Die Bekl. haben die Vereinbarung vom 21.7.1997 nicht angefochten; sie können sich auch nicht darauf berufen, daß die Kl. in späteren Mieterhöhungen den Modernisierungszuschlag nicht berücksichtigte. Darin liegt weder eine Vereinbarung über eine Mietsenkung noch ein Verzicht der Kl. auf einen Teil der Miete. Hierzu wäre eine eindeutige Erklärung nötig gewesen. Die Kl. kann allerdings nur den vereinbarten Modernisierungszuschlag von 52,34 DM monatlich verlangen, da auch sie an die Modernisierungsvereinbarung gebunden ist. Die spätere Mieterhöhung vom 1.9.1998 änderte daran nichts. Die Bekl. sind verpflichtet, für Oktober 1998 bis Dezember 1998 den Mieterhöhungsbetrag von je 29,90 DM zu zahlen. Die Mieterhöhung der Kl. ist nach § 4 Abs. 2 MHG wirksam. Die Einwendungen der Bekl. gegen die Formalien der Mieterhöhung sind zumindest deshalb unbegründet, weil die Hausverwaltung der Kl. seit langen Jahren auch Mieterhöhungen ausgesprochen hat (§ 242 BGB). Im übrigen kann die Kl. sich auf § 8 MHG berufen. Den Einwendungen der Bekl., die nur einen geringfügigen Teil der Betriebskosten betreffen, ist nicht zu folgen. Grundsätzlich kann bei einer Umlage von Betriebskosten keine Pfennig Gerechtigkeit verlangt werden (OLG Schleswig, NJW-RR 1991, 79). Hinsichtlich des Sprengwasserabzugs für die vermieteten Gärten trägt die Kl. unwidersprochen vor, daß über Jahre hinweg dieser unbeanstandet geschätzt wurde. Daß ein Teil der Wasserkosten durch vier Rohrbrüche im Jahre 1997 entstand, tragen die Bekl. lediglich unsubstantiiert vor.

Konkrete Angaben haben sie nur zu dem Rohrbruch im September 1997 gemacht. Auch hier fehlen jedoch Angaben über den Tag des Schadens und die Dauer zur Beseitigung. Eine Zeugenaussage dazu wäre eine unzulässige Ausforschung, abgesehen davon, daß der Beweisantritt der Bekl. vom 29.4.1999 deshalb unzulässig ist, weil der Vorname der Zeugin nicht angegeben ist. Bei den Kosten für die Entleerung der Heizkörper handelt es sich um geringfügige Positionen, die eine Kürzung der Betriebskostenumlage nicht rechtfertigen.

Auch die Kosten für die Müllbeseitigung sind nicht zu beanstanden. Wenn die Bekl. geltend machen wollen, daß die Kl. zuviel Müllgefäße aufstellen ließ, hätten sie dies während der Abrechnungsperiode der Kl. mitteilen müssen. Eine Aufstellung von Müllgefäßen ist für den Vermieter stets mit einer ungefähren Schätzung des Bedarfs verbunden, der sich durch verändertes Mieterverhalten auch selbst verändern kann. Es gehört dann zu den Nebenpflichten des Mieters, eine unnötige Kostenposition zu beanstanden.

Soweit die Bekl. die Hauswartskosten bemängeln, ist dem ebenfalls nicht zu folgen. Die Kl. trägt einzeln vor, daß die Vergütung lediglich für reine Hauswartstätigkeiten erfolgte, da für andere Verwaltungsarbeiten eine gesonderte Vergütung vereinbart sei. Die Bekl. hätten durch Einsicht in die Unterlagen diese Angaben prüfen können; die schlichte Behauptung, die Hauswartskosten seien zu hoch, reicht dann nicht aus.

Das Amtsgericht Tiergarten hatte sich weiter mit einer Betriebskostenumlage zu befassen, die der Mieter bei einer Vielzahl von Einwendungen beanstandet hatte. Wie meist im Betriebskostenrecht ging es nicht um die Sache, sondern um das Prinzip oder das Ausfechten von Animositäten. Dem wollte das Gericht nicht nachgeben, da eben nicht eine Pfenniggerechtigkeit für die Umlage von tatsächlich entstandenen Betriebskosten gilt. Es muß sich also um (nachzuweisende) Verstöße des Vermieters gegen die Grundsätze der ordentlichen Bewirtschaftung handeln, damit eine Betriebskostenumlage (es ging hier um die Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG) ausscheidet.

Beide Gerichte bejahten das, weil eine Vereinbarung über den Fälligkeitstermin der Mieterhöhung nicht nötig ist. Es reicht aus, wenn ein konkreter Mieterhöhungsbetrag zu einem bestimmbaren Termin, also Abschluß der Modernisierungsmaßnahmen, zu vereinbaren ist.