Vereinbarung statt Beschluß bei nicht formaler Eigentümerversammlung

Vereinbarung statt Beschluß bei nicht formaler Eigentümerversammlung; Errichtung eines Carports

1. Wird bei einem "zwanglosen Zusammentreffen" aller Wohnungseigentümer, zu dem keine Einberufung vorliegt und über dessen Ablauf keine Niederschrift erstellt wurde, schriftlich niedergelegt, daß auf einem Pkw-Stellplatz ein Carport errichtet werden darf, handelt es sich um eine Vereinbarung und nicht um einen Eigentümerbeschluß.

2. Bei einem Carport handelt es sich in der Regel um eine optisch nachteilige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums.

3. Ein Sondernutzungsrecht an einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche befreit nicht von der für bauliche Veränderungen erforderlichen Zustimmung nachteilig beeinträchtigter Wohnungseigentümer.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer zunächst aus vier, jetzt aus fünf Wohnungen bestehenden Wohnanlage. Das Wohnungseigentum wurde von der weiteren Beteiligten zu 2 durch Teilungserklärung vom 17.2.1997 begründet. In der Teilungserklärung ist mit der Wohnung Nr. 2 das Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz und einer Gartenfläche verbunden. Durch Nachtrag vom 9.10.1998 unterteilten die damaligen Eigentümer eine Wohnung, veränderten die Zuweisung der Sondernutzungsrechte an den vorhandenen vier Pkw-Stellplätzen zu den einzelnen Wohnungen und begründeten ein weiteres Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz Nr. 5. Am 4.6.1999 schrieben die beiden Antragsgegnerinnen und die weiteren Beteiligten zu 2 und 3 folgende mit "Vereinbarung" bezeichnete Erklärung nieder:

"Die Eigentümer ... haben bei einem zwanglosen Zusammentreffen vor Ort beschlossen, daß die gekauften Stellplätze nach der Örtlichkeit bzw. bestehenden Pflasterung wegen Verbreiterung des Zufahrtsweges ... von den jeweiligen Eigentümern mit Garagen und Carports bebaut werden können."

Am 2.4.2001 erwarben die Antragsteller die Wohnung Nr. 2 samt zugehörigen Sondernutzungsrechten am Pkw-Stellplatz und der Gartenfläche.

Die beiden Antragsgegnerinnen errichteten auf zwei Pkw-Stellplätzen, an denen sie ein Sondernutzungsrecht für sich in Anspruch nehmen, einen Carport. Die Antragsteller behaupten, der Carport befinde sich auf der ihnen zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenfläche. Die Antragsteller haben beantragt, die beiden Antragsgegnerinnen zur Beseitigung des Carports zu verpflichten. Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben. Dagegen haben die beiden Antragsgegnerinnen und die weitere Beteiligte zu 2 sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der weiteren Beteiligten zu 2 verworfen und die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragsgegnerinnen zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß richten sich die sofortigen weiteren Beschwerden der beiden Antragsgegnerinnen und des weiteren Beteiligten zu 1, die ohne Erfolg blieben.

II. 3. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Bauliche Veränderungen, die über eine ordnungsmäßige Instandsetzung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, bedürfen der Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer, denen durch die bauliche Veränderung ein über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehender Nachteil entsteht (§ 22 Abs. 1 WEG).

b) Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, daß es sich bei der in die Wege geleiteten Errichtung eines Carports um eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, die nichts mit einer Instandsetzung oder Instandhaltung zu tun hat. Unabhängig davon, ob ein Sondernutzungsrecht besteht, handelt es sich bei dem Grundstück um gemeinschaftliches Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG). Auch ein etwa bestehendes Sondernutzungsrecht berechtigt nicht zur Vornahme baulicher Veränderungen (BayObLG WE 1993, 279; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 22 Rn. 29 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Eine nachteilige optische Veränderung des Gesamteindrucks der Wohnanlage durch die Errichtung des Carports liegt nahe; dies genügt für einen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG (BayObLG NZM 2000, 392). Von einer nachteiligen Veränderung geht das Landgericht ersichtlich aus, wenn es eine "wesentliche Grundstücksveränderung" bejaht, die von anderen Wohnungseigentümern nicht hinzunehmen ist. Hinsichtlich des Carports gilt, insbesondere bei Berücksichtigung des gewählten Standorts, grundsätzlich nichts anderes als für ein Gartenhäuschen (siehe dazu BayObLG WE 1993, 255).

c) Den beiden Antragsgegnerinnen ist nicht durch die "Vereinbarung" vom 4.6.1999 in der Weise wirksam die Befugnis zur Errichtung eines Carports eingeräumt worden, daß die Antragsteller daran gebunden wären. Bei der Erklärung handelt es sich um eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. Diese bindet die an ihr beteiligten Wohnungseigentümer. Dazu gehören aber die Antragsteller nicht. Ihnen gegenüber hätte die Vereinbarung nur im Fall der Eintragung im Grundbuch eine Bindungswirkung entfaltet (§ 10 Abs. 2 WEG). Daran fehlt es.

Bei der "Vereinbarung" handelt es sich auch nicht um einen Eigentümerbeschluß, der zur Wirksamkeit gegenüber einem Sondernachfolger nicht der Grundbucheintragung bedürfte (§ 10 Abs. 3 WEG). Nach welchen Kriterien ein Eigentümerbeschluß von einer Vereinbarung abzugrenzen ist, wird nicht einheitlich beantwortet (siehe dazu Merle in Bärmann/Pick/Merle § 23 Rn. 16 a). Auf die Abgrenzungsfrage kommt es hier aber nicht entscheidend an. Denn ein Eigentümerbeschluß scheidet schon deshalb aus, weil die am 4.6.1999 niedergelegte Regelung nicht in einer Eigentümerversammlung getroffen wurde. Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden nach § 23 Abs. 1 WEG in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Um eine solche Versammlung handelt es sich bei dem "zwanglosen Zusammentreffen" der damaligen Wohnungseigentümer nicht. Zu dem Zusammentreffen wurde weder eingeladen (vgl. § 23 Abs. 2, § 24 Abs. 1, 4 WEG), noch ist eine Niederschrift über den Ablauf des Treffens erstellt worden, wie dies § 24 Abs. 5 WEG vorschreibt (vgl. Merle in Bärmann/Pick/Merle § 23 Rn. 5); lediglich die "Vereinbarung" wurde schriftlich festgehalten.

Vorsicht vor Vereinbarungen "beim Bier"! Auch wenn sich alle Wohnungseigentümer einig sind und beim fröhlichen Beisammensein beschließen - und schriftlich fixieren -, daß jeder auf "seinem" Stellplatz eine Garage oder ein Carport bauen dürfe, bindet das einen späteren Erwerber nicht. Er kann den Abriß durchsetzen. Der Fehler: Die Vereinbarung hätte ins Grundbuch gemußt.

Bei einem gemütlichen Beisammensein einigten sich alle fünf Wohnungseigentümer darauf, daß sie auf ihren Stellplätzen wahlweise eine Garage oder einen Carport errichten dürfen, und unterzeichneten eine Vereinbarung, die aber nicht ins Grundbuch eingetragen wurde. Eine Wohnung wurde veräußert, der Erwerber verlangte die Beseitigung der beiden errichteten Carports.

Das Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz erlaubt nicht die Errichtung von Garage oder Carport. Die schriftliche Vereinbarung bindet den nachträglichen Erwerber nicht. Sie stellt auch keinen Eigentümerbeschluß dar, weil er nicht auf einer förmlichen Eigentümerversammlung gefaßt worden ist.

Unklar bleibt allerdings die zeitliche Reihenfolge: Wären die Carports bei Eintritt des Sondernachfolgers bereits errichtet, stellt sich die Frage, ob der Erwerber sich nicht auf den bereits veränderten Zustand hätte einlassen müssen.