Vereinbarung gesetzlicher Kündigungsfristen in Formularvertrag

1. Kündigungsfristen sind im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB "durch Vertrag vereinbart", wenn die Parteien im vor dem 1. September 2001 vereinbarten Formularmietvertrag die Kündigungsfristen wie folgt regeln:

"§ 2 Nr. 1:

a) Das Mietverhältnis beginnt am 1.10.1984; es läuft auf unbestimmte Zeit. Kündigungsfristen siehe unten 2.

Nr. 2: Kündigungsfristen zu 1. a) und 1. b):

Die Kündigungsfrist beträgt

- 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind,

- 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind,

- 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind,

- 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind."

2. Der Mieter kann sich bei einer solchen mietvertraglichen Regelung nicht gemäß § 573 c Abs. 4 BGB darauf berufen, die von der Regelung in § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB abweichende Vereinbarung längerer Fristen für die Kündigung durch den Mieter sei unwirksam.

Die Kl. waren aufgrund eines am 29. August 1984 geschlossenen Mietvertrages Mieter einer Wohnung im Hause des Bekl. in der ...allee in Berlin.

§ 2 Nr. 1 des Mietvertrages lautet auszugsweise:

"a) Das Mietverhältnis beginnt am 1.10.1984; es läuft auf unbestimmte Zeit. Kündigungsfristen siehe 2."

§ 2 Nr. 2 des Mietvertrages lautet auszugsweise:

"Kündigungsfristen zu 1.a) und 1.b): Die Kündigungsfrist beträgt

- 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind,

- 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, - 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, - 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind." Mit Schreiben vom 1. September 2001, welches der Hausverwaltung des Bekl. am 3. September 2001 zuging, kündigten die Kl. das Mietverhältnis mit Wirkung zum 30. November 2001 und baten den Bekl. um entsprechende Bestätigung. Hierauf reagierte die vom Bekl. beauftragte Hausverwaltung mit Schreiben vom 3. September 2001 und teilte mit, daß das Mietverhältnis aufgrund der von den Kl. ausgesprochenen Kündigung erst mit Ablauf des 31. August 2002 vertragsgemäß ende. (...)

Das Amtsgericht hat die auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. November 2001 gerichtete Klage abgewiesen. Dagegen haben die Kl. (Mieter) Berufung eingelegt. (...)

Die Berufung ist nicht begründet. Durch die Kündigung vom 3. September 2001 ist das Mietverhältnis nicht gemäß § 573 c Abs. 1 BGB zum 30. November 2001 beendet worden. Denn auf das Mietverhältnis finden die Kündigungsfristen gemäß § 2 Nr. 2 des Mietvertrages Anwendung. Die Kündigung konnte somit wegen der über zehnjährigen Dauer des Mietverhältnisses erst zum 31. August 2002 wirken. Zwar ist grundsätzlich im Falle einer nach dem 1. September 2001 zugegangenen Kündigung § 573 c Abs. 1 BGB anwendbar (Umkehrschluß aus Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB). Die Anwendung des § 573 c Abs. 1 BGB ist indes vorliegend wegen der abweichenden Regelung der Kündigungsfristen in § 2 des Mietvertrages ausgeschlossen. Die abweichende Regelung der Kündigungsfristen ist nicht gemäß § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam; denn § 573 c Abs. 4 BGB ist gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB nicht anwendbar. Die in dem Mietvertrag vom 29. August 1984 unter § 2 aufgenommenen Kündigungsfristen sind im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB "durch Vertrag vereinbart". Die Formulierung "durch Vertrag vereinbart" in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist auslegungsbedürftig. Mit Recht weist das LG Hamburg (GE 2002, 1123 = WuM 2002, 431 ff.) darauf hin, daß es sich hierbei bei Zugrundelegung der zivilrechtlichen Dogmatik um einen - gesetzestechnisch überraschenden - Pleonasmus handelt. Denn eine Vereinbarung kann schwerlich anders als durch Vertrag zustande kommen. Sofern man dem Gesetzgeber nicht von vornherein Nachlässigkeit in der Gesetzesformulierung unterstellen möchte (vgl. Wiek WuM 2002, 433), deutet die Formulierung aber darauf hin, daß das Gesetz mit "durch Vertrag vereinbart" auf eine besondere Qualität der Vereinbarung abzielt. Dabei ist allerdings unklar, worin diese besondere Qualität bestehen soll. Eine Auslegung nach der objektiv-teleologischen Methode ist nicht weiterführend. Bei der Vorschrift handelt es sich objektiv um eine Überleitungsvorschrift, deren Ziel darin besteht, das Vertrauen des Vermieters auf die Fortgeltung vertraglicher Kündigungsfristen zu schützen, sofern diese nach neuem Recht nicht zulässig wären (vgl. auch Begr. RegE, BT-Drs. 14/4553, S. 77). Damit ist aber keine Aussage darüber getroffen, wann die Begrenzung des Vertrauensschutzes eintritt, die dem Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB seinem Wortlaut nach immanent zu sein scheint. Auch aus dem Normzusammenhang läßt sich dies nicht herleiten. Die Unklarheit des Gesetzeswortlauts eröffnet daher den Blick auf die Gesetzesmaterialien (so auch LG Hamburg, a. a. O.). Gerade bei der Auslegung von Übergangsvorschriften ist eine solche entstehungszeitliche Betrachtungsweise auch zulässig. Nach der Vorstellung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages sollte durch die Formulierung "durch Vertrag vereinbart" zum Ausdruck kommen, daß nur solche vertraglichen Regelungen dem Vertrauensschutz des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB unterfallen, die "tatsächlich vereinbart worden sind", was dann der Fall sei, wenn den Regelungen "von den Parteien eine besondere eigenständige (konstitutive) Bedeutung zugemessen wurde" (Bericht des Rechtsausschusses zu Art. 1 Nr. 3 § 573 c Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/5663, S. 83). Auch diese Erläuterung ist allerdings auslegungsbedürftig. Aus dem Zusammenhang der Ausführungen des Rechtsausschusses ergibt sich, daß der Vertrauensschutz nur dann gewährt werden soll, wenn nach dem Parteiwillen der vertraglichen Regelung der Kündigungsfristen gegenüber dem Gesetzestext eigenständige Bedeutung

ormgesetz, BT-Drs. 14/5663, S. 83). Auch diese Erläuterung ist allerdings auslegungsbedürftig. Aus dem Zusammenhang der Ausführungen des Rechtsausschusses ergibt sich, daß der Vertrauensschutz nur dann gewährt werden soll, wenn nach dem Parteiwillen der vertraglichen Regelung der Kündigungsfristen gegenüber dem Gesetzestext eigenständige Bedeutung zukommen sollte, so daß - mit anderen Worten - die Kündigungsfristen durch den Vertragstext begründet werden, dieser also im Hinblick auf die im Mietverhältnis geltenden Kündigungsfristen "konstitutiv" ist. Daraus ergibt sich, daß jedenfalls die dynamische Verweisung auf die gesetzlichen Kündigungsvorschriften im Mietvertrag (etwa: "Kündigungsfristen: Es gelten die gesetzlichen Vorschriften") keine Vereinbarung im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB darstellt. Ob allerdings darüber hinaus auch die statische Verweisung auf das Gesetz (etwa: "Kündigungsfristen: Es gilt § 565 Abs. 2 BGB in der derzeit geltenden Fassung"), die Wiederholung des Gesetzeswortlauts bzw. - wie im vorliegenden Fall - die Wiederholung des Gesetzesinhalts in einem Formularvertrag grundsätzlich keine Vereinbarung im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB darstellen (so LG Hamburg a. a. O.; AG Hamburg, vorgehend WuM 2002, 147; AG Neukölln WuM 2002, 311 f.), ist fraglich. Nach Auffassung der Kammer ist dies nicht der Fall (ebenso: AG Charlottenburg, vorgehend, GE 2002, 333; AG Tempelhof-Kreuzberg GE 2002, 670; AG Tiergarten GE 2002, 933; AG Schöneberg GE 2002, 933; AG Frankfurt NZM 2002, 383; AG Steinfurt WuM 2002, 148). Denn es besteht kein Anlaß für die Annahme, daß gesetzeswiederholende AGB nach dem Willen der Parteien gegenüber dem Gesetzestext keine eigenständige - konstitutive - Bedeutung haben sollten. Die "konstitutive Bedeutung" gesetzeswiederholender AGB kann insbesondere nicht davon abhängen, ob es sich bei der Regelung um eine Individualvereinbarung handelt (so aber LG Hamburg a. a. O.). Denn gerade AGB erheben - für den Gegner des Verwenders erkennbar - den Anspruch, das Rechtsverhältnis der Vertragsparteien umfassend zu regeln (ähnlich Börstinghaus NZM 2002, 49, 53). Das Fehlen einer konstitutiven Bedeutung kann daher allein aus der Tatsache der Gesetzeswiederholung selbst hergeleitet werden. Für diese Annahme ist indes gerade bei unter altem Recht vereinbarten mietvertraglichen Kündigungsfristen kein Raum. Denn § 565 Abs. 2 BGB a. F. stellte kein zwingendes Recht dar (zur formularmäßigen Vereinbarung auch zwingenden Rechts vgl. KG [RE] GE 1998, 177 = WuM 1998, 149 ff.), so daß durch die inhaltliche Wiederholung die geltende Gesetzesfassung als die für die Parteien zweckmäßige Regelung bekräftigt wird. Nur aus einer solchen Zweckmäßigkeitsüberlegung erklärt sich die Wiederholung der gesetzlichen Vorschrift im Vertragsformular und der Verzicht auf eine Abweichung. Würde man gesetzeswiederholende AGB als nicht "konstitutiv" ansehen, liefe dies sinnwidrig darauf hinaus, diejenigen Vermieter, die die geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen als zweckmäßig und ausreichend angesehen haben, vom Schutz des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB auszunehmen. Die konstitutive Bedeutung der Vereinbarung kann schließlich nicht mit dem Hinweis darauf negiert werden, daß die Zweckmäßigkeitserwägung hinsichtlich der Übernahme der gesetzlichen Kündigungsfristen in der Regel nicht vom Verwender, Ersteller der AGB angestellt wird (vgl. AG Neukölln a. a. O., S. 311 unter Hinweis auf die "Lebenswirklichkeit"). Denn der Verwender verläßt sich

Vereinbarung kann schließlich nicht mit dem Hinweis darauf negiert werden, daß die Zweckmäßigkeitserwägung hinsichtlich der Übernahme der gesetzlichen Kündigungsfristen in der Regel nicht vom Verwender, Ersteller der AGB angestellt wird (vgl. AG Neukölln a. a. O., S. 311 unter Hinweis auf die "Lebenswirklichkeit"). Denn der Verwender verläßt sich bei der Verwendung der AGB auf den Sachverstand des Erstellers. Es ist nicht ersichtlich, weshalb der Verwender nicht auch insoweit durch Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB in seinem Vertrauen geschützt sein soll.

Die Kammer verkennt nicht, daß die Mietrechtsreform angesichts steigenden Mobilitätsdrucks insgesamt auf schnelle Umsetzung angelegt ist (BT-Drs. 14/5663, S. 178 f.; vgl. auch AG Hamburg, a. a. O.) und die weitgehende Fortgeltung formularvertraglicher Kündigungsfristen in Alt-Mietverträgen diesem Ziel entgegensteht. Bei der Auslegung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist die Kammer aber an den Wortlaut der Norm, an ihren objektiven Zweck und an den aus den Materialien erkennbaren Willen des Gesetzgebers gebunden. Hiernach dient die Überleitungsvorschrift dem Vertrauensschutz vor allem des Vermieters, der unter altem Recht eine Kündigungsfrist wirksam vereinbart hat (Begr. RegE, BT-Drs. 14/4553, S. 77); dieser Vertrauensschutz ist nur insoweit eingeschränkt, als der Vereinbarung "konstitutive Bedeutung" nicht zukommt (Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drs. 14/5663). Soweit der Rechtsausschuß darüber hinaus beispielhaft ausführt, daß gesetzeswiederholenden AGB eine solche Bedeutung nicht zukomme, trifft seine Rechtsansicht allerdings aus den bereits genannten Überlegungen nicht zu.

Anmerkung: Die ZK 61 hat gegen dieses Urteil die Revision zugelassen. Ob die Kl. Revision eingelegt haben oder dies noch tun werden, ist nicht bekannt.

Die neue Kündigungsfrist von drei Monaten für Mieter gilt nicht für Altverträge, in denen formularmäßig die bisherigen gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart worden waren.

In dem Mietvertrag von 1984 war die damals geltende gesetzliche Kündigungsregelung des § 565 BGB a. F. wiederholt. Anfang September 2001 (nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform) kündigten die Mieter mit der neuen Drei-Monatsfrist. Da der Vermieter darauf nicht einging, erhoben sie Klage auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. November 2001.

Das LG Berlin, ZK 61, wies die Berufung gegen das klageabweisende amtsgerichtliche Urteil (Charlottenburg) zurück. Entgegen der Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 19. Juli 2002 (GE 2002, 1123 = WuM 2002, 431 ff.) kam die Kammer zum Er-gebnis, daß die in den Mietvertrag aufgenommenen Kündigungsfristen (durch inhaltliche Wiederholung der gesetzlichen Regelung des § 565 BGB in der Fassung bis zum Inkrafttreten der Mietrechtsreform) im Sinne der Übergangsvorschrift des Artikels 229 § 3 Abs. 10 EGBGB "durch Vertrag vereinbart" sind. Es bestehe kein Anlaß für die Annahme, daß gesetzeswiederholende Allgemeine Geschäftsbedingungen nach dem Wil-len der Parteien gegenüber dem Gesetzestext keine eigenständig-konstitutive Bedeutung haben sollten. Da die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a. F. kein zwingendes Recht dargestellt hätten, habe die inhaltliche Wiederholung der geltenden Gesetzesfassung die für die Parteien zweckmäßige Regelung dargestellt. Würde man ge-setzeswiederholende AGB als nicht "konstitutiv" ansehen, liefe dies sinnwidrig darauf hinaus, diejenigen Vermieter, die die geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen als zweckmäßig und ausreichend angesehen hätten, vom Schutz des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB auszunehmen.

Das Urteil ist die zweite bekanntgewordene Entscheidung eines Landgerichts zu der kontrovers diskutierten Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (vgl. zur Übersicht Stangl in GE 2002, 1114 ff. mit Auflistung der bisherigen Rechtsprechung und Literatur). Die gesamte Diskussion ist nur durch den Bericht des Rechtsausschusses (BT-Drs. 14/5663 - vgl. Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, 212 f.) entstanden, in dem die Rechtsansicht geäußert worden ist, die formularklauselmäßige Wiederholung des Gesetzeswortlautes habe regelmäßig keinen Vereinbarungscharakter. Ohne diese Äußerung wäre sicher kaum jemand auf die Idee gekommen (jedenfalls nicht nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 22. Januar 1998, GE 1998, 177), eine derartige Klausel habe keine bindende Wirkung zwischen den Mietvertragsparteien. Die Entscheidung des Landgerichts Hamburg stößt verbreitet auf Unverständnis. Die Entscheidung der ZK 61 vertritt die im Schrifttum bisher überwiegend geäußerte Ansicht.

Die Kammer hatte die Revision zugelassen, was bei dieser grundsätzlichen Rechtsfrage auch im Hinblick auf die entgegengesetzte Entscheidung des LG Hamburg sehr zu begrüßen ist. Ob allerdings hier die Mieter tatsächlich in die Revision gehen, ist mehr als fraglich.

Beim Landgericht Berlin, ZK 63, ist eine weitere Berufung zu dieser Rechtsfrage anhängig. Es handelt sich um den vom Amtsgericht Neukölln in ähnlicher Weise wie in Hamburg entschiedenen Fall (AG Neukölln WuM 2002, 311 f.). Der Termin steht dort am 26. November 2002 an.