Vereinbarung eines zukünftigen Modernisierungszuschlags

Die Vereinbarung einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten ist wirksam, da die Bestimmbarkeit des Beginns der Vertragsänderung ausreicht.

Am 6. Mai 1997 schloß der Bekl. mit der von den Vermietern bevollmächtigten Hausverwaltung eine Modernisierungsvereinbarung über die Duldung diverser Modernisierungsmaßnahmen. Zugleich vereinbarten die Vertragsparteien, daß sich der Mietzins nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 3 MHG um den unter Ziffer 4 der Vereinbarung genannten Betrag erhöhen wird. In Ziffer 4 der Vereinbarung wird der Modernisierungszuschlag auf 3,00 DM pro Quadratmeter gekappt. Unter Ziffer 5 der Vereinbarung wird der "voraussichtliche Mietzins nach Modernisierung" unter Zugrundelegung der anteiligen Kosten der jeweiligen Modernisierungsmaßnahmen errechnet. Danach ergibt sich ein "Gesamtmodernisierungszuschlag" von 463,43 DM monatlich. Als Modernisierungszuschlag "abzüglich Kappung" wird der Betrag von 187,68 DM (3,00 DM/qm) genannt. Nach einer durchgehenden Strichreihe erfolgt die Aufstellung der Einzelbeträge von 187,68 DM ("umlagefähiger Modernisierungszuschlag"), 296,07 DM (bisherige Grundmiete), 109,35 DM (kalte Betriebskosten), 93,84 DM (Heizkostenvorschuß in Höhe von 1,50 DM/qm), 62,56 DM (Warmwasserkostenvorauszahlung von 1,00 DM/qm) und die Angabe einer Gesamtmiete von 749,50 DM.

Mit Schreiben vom 26. Januar 1998 erklärte die von den Kl. bevollmächtigte Hausverwaltung die Erhöhung des Mietzinses aufgrund der zwischenzeitlich abgeschlossenen Modernisierungsarbeiten.

Den Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Zahlung des rückständigen Mietzinses für den Zeitraum März 1998 bis einschließlich September 1998 in der geltend gemachten Höhe gemäß § 535 BGB zu.

Der zwischen den Parteien vereinbarte Mietzins beträgt ab dem 1. März 1998 monatlich 716,94 DM brutto/warm.

Bereits durch die Modernisierungsvereinbarung vom 6. Mai 1997 haben die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung über die Mietzinshöhe gemäß §§ 10 Abs. 1, 17 MHG getroffen. Es handelt sich um die Vereinbarung einer Mieterhöhung während eines laufenden Mietverhältnisses um einen bestimmten Betrag. Eine solche Vereinbarung ist im Zusammenhang mit der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen möglich.

Der Annahme einer solchen Vereinbarung steht auch nicht entgegen, daß in Ziffer 5 der Modernisierungsvereinbarung lediglich von der voraussichtlichen Miethöhe die Rede ist. Über die Berechnung des Gesamtmodernisierungszuschlages nach den voraussichtlichen anteiligen Kosten bezüglich der einzelnen Gewerke ist eine Vereinbarung nicht erfolgt. Diese Berechnung dient nach dem Inhalt der Vereinbarung lediglich der Berechnung des fiktiven Modernisierungszuschlages, um die Höhe und die Berechtigung des tatsächlich vereinbarten Modernisierungszuschlages von 187,68 DM (3,00 DM/qm) zu stützen. Insoweit ist zwar die Berechnungsgrundlage des tatsächlich vereinbarten Modernisierungszuschlages in die Vereinbarung eingeflossen. Die Vereinbarung selbst bezieht sich jedoch auf den tatsächlich geltend gemachten Modernisierungszuschlag von 187,68 DM und damit auf die Erhöhung des Mietzinses um einen bestimmten Betrag. Die Berechnung des "Gesamtmodernisierungszuschlages" macht nur deutlich, daß der vereinbarte Zuschlag von 187,68 DM auch bei den üblichen Abweichungen von der Kalkulation jedenfalls erreicht würde.

Der Wirksamkeit der Vereinbarung steht auch nicht entgegen, daß ein konkreter Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung nicht genannt wurde. Gemäß §§ 10, 17 MHG ist lediglich erforderlich, daß eine Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag vereinbart wird, hinsichtlich des Beginns der Vertragsänderung ist die Bestimmbarkeit somit ausreichend. Unstreitig sind die Arbeiten jedenfalls vor dem 1. März 1998 abgeschlossen worden.

Weiterhin steht der Wirksamkeit der Vereinbarung nicht entgegen, daß die bisherige Nettokaltmiete unzutreffend bezeichnet wurde. Die tatsächliche Nettokaltmiete 294,79 DM ist zwischen den Parteien unstreitig, so daß eine Auslegung der Vereinbarung die Fortgeltung dieser Ausgangsmiete ergibt.

Das Amtsgericht Tiergarten hatte sich weiter mit einer Betriebskostenumlage zu befassen, die der Mieter bei einer Vielzahl von Einwendungen beanstandet hatte. Wie meist im Betriebskostenrecht ging es nicht um die Sache, sondern um das Prinzip oder das Ausfechten von Animositäten. Dem wollte das Gericht nicht nachgeben, da eben nicht eine Pfenniggerechtigkeit für die Umlage von tatsächlich entstandenen Betriebskosten gilt. Es muß sich also um (nachzuweisende) Verstöße des Vermieters gegen die Grundsätze der ordentlichen Bewirtschaftung handeln, damit eine Betriebskostenumlage (es ging hier um die Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG) ausscheidet.

Beide Gerichte bejahten das, weil eine Vereinbarung über den Fälligkeitstermin der Mieterhöhung nicht nötig ist. Es reicht aus, wenn ein konkreter Mieterhöhungsbetrag zu einem bestimmbaren Termin, also Abschluß der Modernisierungsmaßnahmen, zu vereinbaren ist.