Vereinbarung eines Verteilerschlüssels

Vereinbarung eines Verteilerschlüssels; Vorwegabzug bei Gewerbe; rechtzeitig zur Post gegebene und dann verlorene Abrechnung; Betriebskostenabrechnung bei vermieteter Eigentumswohnung

1. Eine die Umlage nach dem gesetzlichen Maßstab "Wohnfläche" entbehrlich machende sonstige Vereinbarung liegt auch darin, daß sich die Mietvertragsparteien darauf einigen, den sich aus der Teilungserklärung ergebenden Verteilerschlüssel anzuwenden.

2. Ein Vorwegabzug ist nur dann geboten, wenn das Gewerbe in bezug auf einzelne Kostenarten eine erhebliche Mehrbelastung verursacht. 3. Der Vermieter hat es im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht zu vertreten, wenn die rechtzeitig zur Post gegebene Betriebskostenabrechnung auf dem Postweg verlorengeht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Kl., mit der sie die erstinstanzlich abgewiesenen Nachforderungen aus ihren Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 in Höhe von 836,07 € + 814,82 € = 1.650,89 € beanspruchen, ist auch im wesentlichen begründet. (...) Die Kl. haben gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch gegen die Bekl. auf die geltend gemachten Nachforderungen aus ihren Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002, der sich auf einen Gesamtbetrag von 836,07 € + 814,82 € = 1.650,89 € beläuft.

1. Aufgrund des Vertragsabschlusses vom 17. Juli 1998 bestand zwischen den Parteien ein wirksames Mietverhältnis über die streitgegenständliche Eigentumswohnung der Kl. im Hause, welche die Bekl. bis zum 14. Februar 2003 innehielten. In bezug auf die von den Bekl. zu leistenden Vorschüsse für die Betriebskosten enthielt der Mietvertrag vom 17. Juli 1998 die folgende Regelung (§ 5 Abs. 2): "Bei Eigentumswohnungen gilt entweder der dem Vermieter aufgegebene oder der in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung festgelegte Umlageschlüssel entsprechend."

2. Die Nebenkostenabrechnungen der Kl. für die Jahre 2001 und 2002 entsprechen den formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung im Sinne von § 259 BGB, wie sie der BGH (NJW 1982, 572) und das KG (GE 1998, 796) entwickelt haben. Danach ist es einerseits ausreichend und andererseits erforderlich, daß eine Nebenkostenabrechnung die angefallenen Gesamtkosten zusammenstellt, den jeweils maßgeblichen Verteilerschlüssel angibt und erläutert, den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Gesamtkosten berechnet und die in Abzug gebrachten Vorschüsse beziffert. Im vorliegenden Fall ergaben sich die Verteilerschüssel für die einzelnen Positionen, welche die Kl. in ihren Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 eingestellt haben, aus der jeweils in Anlage beigefügten Wohngeldabrechnung. Danach wurden die Positionen Sachversicherung, Haftpflichtversicherung, Hausstrom, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung und Hausmeister/Gartenpflege im Verhältnis von 463,65 Miteigentumsanteilen zu 10.000 Miteigentumsanteilen auf die Bekl. umgelegt, was dem Verhältnis von 57,10 m2 Wohnfläche der streitgegenständlichen Eigentumswohnung zu 1.231,46 m2 Wohnfläche der gesamten Liegenschaft entsprach. Die Position Aufzug wurde im Verhältnis von 57,10 m2 Wohnfläche zu 1.118,39 m2 Wohnfläche auf die Bekl. umgelegt. Die Position Gemeinschaftsantennenanlage wurde gleichmäßig auf alle 21 Wohneinheiten verteilt. Die Positionen Be- und Entwässerung und Heizung wurden von der Firma techem verbrauchsabhängig erfaßt und bezüglich der Grundkosten im Verhältnis von 57,10 m2 Wohnfläche zu 1.231,46 m2 Wohnfläche auf die Bekl. verteilt. Die Position Grundsteuer basiert auf dem Grundsteuerbescheid, der den Kl. für die streitgegenständliche Eigentumswohnung erteilt wurde.

3. Entgegen der Auffassung, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil vertreten hat, begegnen die Nebenkostenabrechnungen der Kl. für die Jahre 2001 und 2002 auch keinen materiellen Bedenken.

a) Der Verteilerschlüssel von 463,65 Miteigentumsanteilen zu 10.000 Miteigentumsanteilen verstößt nicht gegen § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach die Nebenkosten im Verhältnis der einzelnen Wohnfläche zur gesamten Wohnfläche einer Liegenschaft umzulegen sind, wenn nicht die Vertragsparteien eine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Im vorliegenden Fall hatten sich die Parteien in § 5 Abs. 2 des Mietvertrages vom 17. Juli 1998 darauf geeinigt, den Verteilerschlüssel entsprechend anzuwenden, der sich aus der Teilungserklärung des Wohneigentums ergibt. Das danach maßgebliche Verhältnis von 463,65 Miteigentumsanteilen zu 10.000 Miteigentumsanteilen entsprach darüber hinaus genau dem prozentualen Verhältnis von 57,10 m2 Wohnfläche der streitgegenständlichen Eigentumswohnung zu 1.231,46 m2 Wohnfläche der gesamten Liegenschaft. Soweit es die Position Aufzug betrifft, die im Verhältnis von 57,10 m2 Wohnfläche zu 1.118,39 m2 Wohnfläche auf die Bekl. umgelegt wurde, erklärt sich der abweichende Verteilerschlüssel aus der Tatsache, daß die im Erdgeschoß des Gebäudes gelegenen Räumlichkeiten an diesen Kosten nicht beteiligt wurden. Diese Vorgehensweise ist deshalb nicht zu beanstanden, weil die Mieter von Räumlichkeiten im Erdgeschoß eines Gebäudes in der Regel keinen Nutzen von einem vorhandenen Aufzug haben.

b) Ein Vorwegabzug von Gewerbeflächen ist auch nach dem Inkrafttreten von § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann geboten, wenn es sich um Geschäftsbetriebe handelt, die in bezug auf einzelne Kostenarten eine erhebliche Mehrbelastung verursachen, was für die streitgegenständliche Liegenschaft mit einer Leerstandsfläche und einem ansässigen Büro nicht ersichtlich ist, so daß die Kl. nicht gehalten waren, die Gewerbeflächen gesondert zu erfassen. Die Auffassung, daß Gewerbeflächen in der Nebenkostenabrechnung stets auszugliedern seien, vermag deshalb nicht zu überzeugen, weil sie auf eine unnötige Förmelei hinauslaufen würde. Wenn eine erhebliche Mehrbelastung durch die vorhandenen Geschäftsbetriebe nicht besteht, gäbe es auch bei einem Vorwegabzug der Gewerbeflächen keinen Anlaß dafür, von dem flächenbezogenen Verteilerschlüssel abzuweichen. Soweit die Bekl. darüber spekulieren, daß das ansässige Büro höhere Heizkosten verursacht haben könnte, kommt der Einwand des unterlassenen Vorwegabzugs der Gewerbeflächen schon deshalb nicht zum Tragen, weil die Heizkosten entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen ohnehin zu 60 % verbrauchsabhängig auf die Mieter umgelegt wurden.

4. Nach dem Ergebnis der im zweiten Rechtszug durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, daß die Nebenkostenabrechnung der Kl. für das Jahr 2001 den Bekl. mit allen Anlagen innerhalb der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugegangen ist.

a) Die Zeugin hat in ihrer Vernehmung bekundet, die Nebenkostenabrechnung der Kl. für das Jahr 2001 als Angestellte der bevollmächtigten Hausverwaltung "t GmbH" am 28. Oktober 2002 zusammengestellt zu haben. Am selben Tag habe sie die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 in die Briefkasten sämtlicher Hausbewohner eingeworfen, da sich ihr Büro in demselben Gebäude befunden habe. Für die Kammer besteht kein Anlaß, an den glaubhaften Angaben der Zeugin zu zweifeln, auch wenn diese sich das genaue Datum ihres Tätigwerdens offenbar anhand vorhandener Unterlagen vergegenwärtigt hatte, was ihr angesichts des Zeitablaufs nicht zu verdenken gewesen ist.

b) Soweit sich die Bekl. darauf berufen, daß die Nebenkostenabrechnung der Kl. für das Jahr 2001 lediglich an den Bekl. zu 1. adressiert gewesen sei, greift dieser Einwand nicht durch. Die Bekl. zu 2. muß sich den Zugang der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 an den Bekl. zu 1. gemäß § 17 Abs. 2 des Mietvertrages vom 17. Juli 1998 zurechnen lassen, denn in dieser Vorschrift war eine entsprechende Empfangsvollmacht enthalten.

5. Die Nebenkostenabrechnung der Kl. für das Jahr 2002 ist den Bekl. spätestens mit der Zustellung der Klageerweiterung vom 5. Januar 2004 zugegangen, die am 16. Januar 2004 vollzogen wurde. Zwar war die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zu diesem Zeitpunkt bereits verstrichen, indes hatten die Kl. die verspätete Geltendmachung der Nachforderung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Aufgrund der glaubhaften Aussage der Zeugin steht zur Überzeugung der Kammer fest, daß diese die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002 am 3. September 2003 per Post an beide Bekl. einzeln übersandt hat. Die Zeugin hat ausgeführt, das konkrete Datum anhand der in ihrem Büro geführten Postausgangsliste nachvollzogen zu haben. Ein etwaiger Verlust der Briefsendungen auf dem Postweg ist den Kl. nicht vorzuwerfen, zumal der bevollmächtigten Hausverwaltung nach Angaben der Zeugin keine entsprechenden Rückbriefe zugegangen sind. Erstmals in dem vorliegenden Rechtsstreit haben die Bekl. den Zugang der Nebenkostenabrechnung der Kl. für das Jahr 2002 bestritten.

Für vermietete Eigentumswohnungen wird häufig die Umlage nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Umlageschlüssel vereinbart. Das ist zulässig, ebenso wie die Umlage auf die gesamte Fläche, selbst wenn sich im Haus ein Büro befindet. Hat der Vermieter die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig abgesandt, so schadet es nichts, wenn diese dem Mieter erst nach Ablauf der Ausschlußfrist zugeht - das alles entschied das Landgericht Berlin.

Im Mietvertrag war vereinbart, daß bei Eigentumswohnungen entweder der dem Vermieter aufgegebene oder in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung festgelegte Umlageschlüssel für die Abrechnung der Betriebskostenvorschüsse gilt. Dementsprechend legte der Vermieter die Betriebskosten für 2001 und 2002 - ausgenommen Fahrstuhlkosten und der Kosten der Gemeinschaftsantenne - nach dem Verhältnis der auf die vermietete Eigentumswohnung entfallenden Miteigentumsanteile um. Die Betriebskostenabrechnungen enthielten keinen Vorwegabzug für das im Gebäude befindliche Büro, sondern legten dafür dessen Fläche zugrunde. Die Betriebskostenabrechnung für 2001 wurde am 28.10.2002 in die Briefkästen eingeworfen. Die Betriebskostenabrechnung für 2002 wurde am 3.9.2003 zur Post gegeben, ging aber den Mietern erst mit einer Klageerweiterung am 5.1.2004 zu. Die Mieter rügten, daß die Abrechnungen nur an einen von ihnen gerichtet worden seien, nicht nach der Wohnfläche abgerechnet worden sei, der Vorwegabzug für das Büro fehle und die Abrechnungen ihnen nicht - bzw. nicht rechtzeitig - zugegangen seien.

Das Landgericht wies mit Urteil vom 18. August 2005 alle Einwendungen des Mieters zurück. Soweit die Abrechnungen nur an einen der beiden Mieter gerichtet worden seien, sei dies unschädlich, weil der Mietvertrag eine Empfangsvollmacht enthalten habe. Die Umlage nach dem Verteilerschlüssel der Teilungserklärung sei als anderweitige Vereinbarung anzusehen, so daß die Vorschrift des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB - zwingende Umlage nach der Wohnfläche bei Fehlen einer derartigen Vereinbarung - nicht eingreife. Soweit die Fahrstuhlkosten nach einer geringeren Fläche umgelegt worden seien, sei dies auch nicht zu beanstanden, da die Räume im Erdgeschoß zu Recht - mangels nutzbarer Leistung - von der Umlage ausgenommen worden seien. Ein Vorwegabzug für die Büroräume im Erdgeschoß sei entbehrlich, weil Mehrkosten nicht ersichtlich seien.

Soweit die Betriebskostenabrechnung für 2002 den Mietern erst am 16. Januar 2004 - also nach Ablauf der am 31. Dezember 2003 abgelaufenen Ausschlußfrist - zugegangen sei, sei dies unschädlich, weil der Vermieter am 3. September 2003 die Abrechnung rechtzeitig auf den Postweg gebracht habe.

Bei einer Mietermehrheit muß die Abrechnung gegenüber allen Mietern erklärt werden, daher auch an alle gerichtet sein. Die im Mietvertrag vereinbarte Empfangsvollmacht macht diese Adressierung nicht entbehrlich, da sie nur den Nachweis des Zugangs erleichtert (LG Berlin GE 2000, 281; Schach GE 2000, 1678). Die abweichende Meinung der Kammer ist nicht weiter begründet und dürfte fraglich sein. Im übrigen bleibt die Kammer bei ihrer Linie, daß kein Vorwegabzug für Gewerbe zu machen ist, wenn durch diese verursachte Mehrkosten nicht ersichtlich sind (vgl. LG Berlin, Urteil vom 18.11.2002, 67 S 147/02, GE 2003, 253). Dies dürfte wohl inzwischen die überwiegende Meinung der Mietberufungskammern sein.

Auch die Auffassung der Kammer, der Vermieter habe einen verspäteten Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter dann nicht zu vertreten, wenn er die Abrechnung rechtzeitig vor Ablauf der Ausschlußfrist zur Post gibt, stimmt mit der neueren Rechtsprechung dazu überein (LG Köln, Urteil vom 4.11.2004, 6 S 36/04, MietRB 2005,31; AG Köln, Urteil vom 14.9.2004, 221 C 158/04, MietRB 2005, 30, 31; AG Ahrensburg, Urteil vom 24.9.2004, E 5 C 5302/04, ZMR 2005, 204, 205; vgl. auch LG Potsdam vom 1.9.2005 m. Anm. - siehe GE 2005, 1298).