Vereinbarung einer überhöhten Miete bei laufendem Mietverhältnis

Vereinbarung einer überhöhten Miete bei laufendem Mietverhältnis; Umstellung von Bruttomiete auf Nettomiete kein Ausnutzen einer Mangellage

Bei Vereinbarung einer überhöhten Miete im laufenden Mietverhältnis, die der Vermieter nicht einseitig durchsetzen kann, wird keine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG ausgenutzt (hier: Umstellung einer Bruttomiete auf eine Nettomiete).

Das Amtsgericht hat zu Recht entschieden, daß den Kl. gegenüber dem Bekl. gemäß den § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative, § 134 BGB, § 5 WiStG keine Rückzahlungsansprüche zustehen, denn die Voraussetzungen des § 5 WiStG liegen nicht vor.

Die Anwendung der Vorschrift des § 5 WiStG erfordert, daß ein Vermieter für die Vermietung von Wohnräumen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen läßt oder annimmt, wobei ein unangemessen hohes Entgelt anzunehmen ist, wenn es infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigt. Dies ist dann der Fall, wenn statt des beanstandeten Mietzinses bei einem ausgewogenen Wohnungsmarkt ein geringerer vereinbart worden wäre (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 689; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rn. 63; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., nach § 535, 536 Rn. 70). Hiernach ergeben sich zeitliche Vorgaben für das Vorliegen der einzelnen Tatbestandsmerkmale durch eine kausale Verknüpfung. Erforderlich ist gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG ein Kausalzusammenhang zwischen einem geringen Angebot und einem die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigenden Entgelt. Verbindendes handlungsbezogenes Zwischenglied ist die Ausnutzung in den Handlungsformen des Forderns, Sich-Versprechen-Lassens oder Annehmens. Das Vorhandensein eines geringen Angebots ist nur so lange tatbestandserheblich, wie es als mitbestimmend für das Verhalten des Vermieters in Betracht kommt (vgl. Rechtsentscheid des HansOLG Hamburg vom 3. März 1999, GE 1999, 441; negativer Rechtsentscheid des OLG Braunschweig, RiM 3, 3436). Die Kausalität kann zwar bei Abschluß eines neuen Mietvertrages generell vermutet werden (Beuermann GE 1997, 582; Bohnert, Ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung, 2. Aufl., Seite 555; und wohl auch HansOLG Hamburg, a. a. O.), weil aller Anschein dafür spricht, daß ein Mieter sich bei einem ausgewogenen Wohnungsmarkt nicht auf einen für ihn ungünstigen Mietzins einläßt, sondern eine günstigere vergleichbare Wohnung anmietet. Anders verhält es sich hier hingegen bei einer Vereinbarung einer überhöhten Miete im laufenden Mietverhältnis, die der Vermieter nicht einseitig durchsetzen kann. Hier mag zwar grundsätzlich die Verwirklichung des Tatbestandes von § 5 WiStG nicht ausgeschlossen sein (Bub, a. a. O. II Rn. 681 b; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 5 WiStG, Rn. 15 b; derselbe, GE 1997, 582; Sternel, a. a. O., Rn. 58), es bedarf jedoch der Feststellung, daß die Mangellage an vergleichbarem Wohnraum zumindest mitursächlich für die Vereinbarung war, weil der Mieter viele Gründe haben kann, einem Erhöhungsverlangen zuzustimmen oder einen erhöhten Mietzins zu vereinbaren (ebenso LG Hamburg GE 2001, 991; LG Berlin GE 1999, 1133; und wohl auch Sternel, a. a. O.).

Hiernach ist eine Verwirklichung des Tatbestandes des § 5 WiStG für den vorliegend maßgeblichen Zeitraum nicht anzunehmen, denn die von den Kl. behauptete Mietzinsüberhöhung seit Januar 1997 resultiert aus der Vereinbarung vom 26. Mai 1995, mit der die Mietzinsstruktur verändert wurde, und nicht aus der Mietzinsvereinbarung vom 2. März 1992. Für die Vereinbarung vom 26. Mai 1995 war jedoch ein Mangel an vergleichbarem Wohnraum nicht ursächlich, denn ein Mieter, der sich während des laufenden Mietverhältnisses einer vermeintlich unberechtigten Mietzinsforderung gegenüber sieht, ist nicht der typischen durch § 5 WiStG sanktionierten Marktverzerrung aufgrund einer Mangellage ausgesetzt, sondern kann dem Vermieter das Risiko der Durchsetzung einfach durch Nichterfüllung auferlegen (ebenso LG Berlin GE 1999, 1133 und die Rechtsprechung der Kammer zu 65 S 303/99 und 65 S 104/01).

Die Ansicht der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin (GE 2001, 554), wonach auch im laufenden Mietverhältnis beim Fordern eines überhöhten Entgeltes bei geringem Angebot grundsätzlich von einem Ausnutzen auszugehen ist, teilt die Kammer nicht. Mit dem Begriff "annehmen" wird vielmehr deutlich gemacht, daß es sich bei § 5 WiStG um ein Dauerdelikt handelt (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, a. a. O. Rn. 6 a). Für die Maßgeblichkeit des ursächlichen, nicht aber des zeitlichen Zusammenhangs zwischen geringem Angebot und vergleichbarem Wohnraum und überhöhtem Entgelt spricht entschieden der Zweck des § 5 WiStG, Wettbewerbsstörungen am Wohnungsmarkt zu unterbinden. In diesem Zusammenhang kann der Mieter auch nicht darauf verwiesen werden, den Mietvertrag zu kündigen und anderweitig einen Mietvertrag zu marktgerechtem Mietzins abzuschließen, denn hierbei bliebe der Mieterschutz mit dem Vorrang des Bestandsschutzes nicht ausreichend berücksichtigt. Zudem verfängt das Argument der Zivilkammer 62, die Marktlage wirke sich auf das Verhalten des Mieters aus, weil er sich bei knappem Wohnraumangebot schwer eine Alternative suchen könne, nicht, denn auch wenn das Angebot knapp ist, muß der sich in der Wohnung bereits aufgrund eines Mietvertrages befindende Mieter gerade nicht auf eine Mietpreisüberhöhung einlassen.

Entgegen der Auffassung der Kl. entfaltet die Vereinbarung vom 26. Mai 1955 auch nicht nur eine rein deklarative Wirkung, weil der Mietzinsbetrag lediglich aufgesplittert worden wäre, sich in der Gesamthöhe jedoch nicht verändert habe. Zwar haben die Kl. in der Berufungsinstanz nachvollziehbar dargetan, daß in der Tat die Mietzinshöhe in ihrer Gesamtheit gleich geblieben ist, jedoch ist deshalb von einer konstitutiven Wirkung der Vereinbarung vom 26. Mai 1995 auszugehen, weil die Vereinbarung einer Nettomiete anstelle einer Bruttomiete für einen Mieter andere Auswirkungen hat. Während der Vermieter bei der Vereinbarung einer Bruttomiete nicht über die Betriebskosten abzurechnen braucht, ist er hierzu bei der Vereinbarung einer Nettomiete verpflichtet, was zur Folge haben kann, daß die Mieter sich Betriebskostennachforderungen ausgesetzt sehen können, andererseits aber auch die Auszahlung von Betriebskostenguthaben denkbar ist.

Der Tatbestand des § 5 WiStG setzt unter anderem voraus, daß der Vermieter eine Mangellage ausnutzt. Das kann bei Abschluß des Vertrages vermutet werden; bei späteren freiwilligen Vertragsänderungen aber nicht.

Bei Vertragsschluß im Jahre 1992 überstieg die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 %. 1995 wurde die Bruttomiete einvernehmlich auf eine Nettomiete umgestellt. Später verlangte der Mieter unter Berufung auf eine Mietpreisüberhöhung angeblich überzahlte Mieten seit 1997 zurück.

Mit Urteil vom 26. April 2002 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und meinte, für eine Mietpreisüberhöhung sei grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Wenn später andere Vereinbarungen getroffen würden, liege kein Ausnutzen einer Mangellage durch den Vermieter mehr vor. Der Rechtsprechung der 62. Kammer, wonach das Fordern eines überhöhten Entgeltes beim laufenden Mietverhältnis ein Ausnutzen darstellen könne, sei nicht zu folgen. Die Umstellung einer Bruttomiete auf eine Nettomiete stelle eine nicht nur deklaratorische Vertragsänderung dar mit der Folge, daß eine Mietpreisüberhöhung danach nicht mehr geltend gemacht werden könne.