Vereinbarung einer höheren Miete für Zeit nach Aufhebung der Preisbindung

Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach die im Vertrag vorgesehene Miete in voller Höhe nach Auslaufen der Preisbindung zu zahlen ist, ist wirksam (hier entschieden für die Kappungsgrenze bei Neuvermietung nach dem Mietenüberleitungsgesetz).

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Bekl. waren Mieter einer in H. gelegenen Wohnung des Kl. Im Mietvertrag vom 26. Juni 1996 vereinbarten die Parteien ab dem 1. August 1996 eine monatliche Nettomiete von 15 DM/m2. § 21 des Mietvertrags ("Wirksamkeit der Vertragsbestimmungen") lautet:

"1. Durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt.

2. Wenn insoweit eine der Bestimmungen dieses Vertrages gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt, tritt an ihre Stelle die entsprechende gesetzliche Regelung. Bei Außerkrafttreten der gesetzlichen Regelungen wird die vertragliche Bestimmung voll wirksam ..."

2 Aufgrund des am 11. Juni 1995 in Kraft getretenen Gesetzes zur Überleitung preisgebundenen Wohnraums im Beitrittsgebiet in das allgemeine Miethöherecht vom 6. Juni 1995 (BGBl. I S. 748; Mietenüberleitungsgesetz, künftig MÜG) unterlag die Wohnungsmiete der Preisbindung. Danach durfte die zulässige Miete bis zum 30. Juni 1997 monatlich 8,06 DM/m2 nicht übersteigen. [...]

3 Mit der Klage hat der Kl. die ursprünglich vereinbarte Nettomiete von monatlich 15 DM/m2 ab Januar 1998 geltend gemacht. [...] Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. [...] Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Bekl. ihren Klageabweisungsantrag weiter.

I. 4 Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die vertragliche Vereinbarung einer Miete von 15 DM/m2 sei gemäß Art. 2 § 2 MÜG teilnichtig gewesen. Nach dem Wegfall der Preisbindung sei der Kl. aber nicht gehindert, die ursprünglich vereinbarte Miete zu verlangen. Die Wirksamkeit des restlichen Vertrags werde durch die Teilnichtigkeit nicht berührt. Gemäß § 21 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags werde die vertragliche Bestimmung bei Außerkrafttreten der gesetzlichen Regelungen wirksam. Ein nichtiges Rechtsgeschäft bleibe zwar grundsätzlich unwirksam, wenn der Nichtigkeitsgrund nachträglich wegfalle. Nach dem Zweck der Preisbindung erstrecke sich die ursprüngliche Nichtigkeitsfolge aber nicht auf später mögliche Erhöhungsbeträge. Schon während der Übergangszeit wären die Parteien berechtigt gewesen, Vereinbarungen über die Miete für die Zeit nach der Preisbindung zu treffen. [...]

II. 6 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so daß die Revision unbegründet ist.

7 1. Dem Kl. steht ein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete, berechnet auf der Grundlage von 15 DM/m2, zu.

8 a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß die Vereinbarung der Parteien im Mietvertrag vom 26. Juni 1996 über die Höhe der Miete teilnichtig war (§§ 134, 139 BGB), weil sie dem Anwendungsbereich von Art. 2 § 2 MÜG unterlag. Gemäß Art. 2 § 2 MÜG durfte die Miete bei Abschluß eines Mietvertrags über Wohnraum im Sinne von § 11 Abs. 2 MHG in der Zeit vom 11. Juni 1995 bis zum 30. Juni 1997 15 % der preisrechtlich zulässigen Miete nicht übersteigen. Unter den Parteien besteht kein Streit, daß danach die zulässige Nettomiete monatlich 8,06 DM/m2 betrug. Mit diesem Inhalt blieb der Mietvertrag bestehen (st. Rspr.; siehe etwa BGHZ 116, 77, 85 m.w.N.).

9 b) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht angenommen, daß die teilunwirksame Vereinbarung einer Nettomiete von monatlich 15 DM/m2 für die Zeit nach dem Wegfall der Preisbindung wirksam ist.

10 aa) Das Berufungsgericht hat dabei nicht verkannt, daß ein nichtiges Geschäft auch bei Außerkrafttreten des Verbots grundsätzlich nichtig bleibt (BGH, Urteil vom 1. Juni 1994 - XII ZR 241/92, WM 1994, 1940, unter I 3; BGH, Urteil vom 19. Februar 1997 - XII ZR 236/95, NJW-RR 1997, 641, unter 2 b; Staudinger/Sack, BGB [2003], § 134 Rdnr. 56 m.w.N.); das gilt auch für teilnichtige Geschäfte.

11 bb) Entgegen der Ansicht der Revision folgt jedoch schon aus § 21 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags, daß der Kl. nach Wegfall der Kappungsgrenze Miete in der vereinbarten Höhe von monatlich 15 DM/m2 verlangen kann. Nach dieser Vereinbarung, deren Voraussetzungen hier vorliegen, soll eine vertragliche Bestimmung, die gegen gesetzliche Vorschriften verstößt, bei deren Außerkrafttreten wirksam werden.

12 Dem steht der Verbotszweck des Art. 2 § 2 MÜG nicht entgegen. Der Zweck des Mietenüberleitungsgesetzes bestand darin, das Vergleichsmietensystem der §§ 2 ff. MHG (heute §§ 558 ff. BGB) schrittweise auch in den neuen Bundesländern einzuführen (Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 13/1041, S. 1 f., 7 ff.; Senatsurteil vom 22. Dezember 2004 - VIII ZR 41/04, WuM 2005, 132, unter II 1 c). Nach seiner gesetzlichen Ausgestaltung bestand das Verbot des Art. 2 § 2 MÜG jedoch nur "beim Abschluß" des Mietvertrags; die Parteien hatten die Möglichkeit, in der Folgezeit eine andere Vereinbarung ohne die von dieser Vorschrift vorgesehenen Beschränkungen zu treffen (Staudinger/Emmerich, BGB [1997], Mietrecht 3, Anh. zu Art. 3 WKSchG II §§ 11-17 MHRG: Art. 2 § 2 MÜG Rdnr. 5). Zudem hätten sich die Parteien bereits bei Vertragsabschluß für die Zeit nach Ablauf der bestehenden Preisbindung wirksam über eine höhere Miete einigen können (siehe bereits Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, WuM 2004, 28, unter II, zur Staffelmiete). Dem steht die von den Parteien in § 21 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags getroffene Vereinbarung für die Zeit nach Außerkrafttreten des Verbots am 30. Juni 1997 in ihren Auswirkungen gleich.

Nach dem Mietenüberleitungsgesetz durfte bei Neuvermietung einer Wohnung in den neuen Ländern die bisherige preisrechtlich zulässige Miete nur um 15 % überschritten werden. Diese Preisbindung lief am 30. Juni 1997 aus.

Im Mietvertrag war eine deutlich höhere Miete, als nach dem Mietenüberleitungsgesetz (MÜG) zulässig war, vereinbart. Im Vertrag hieß es, daß bei Außerkrafttreten der gesetzlichen Regelungen die vertragliche Bestimmung voll wirksam werde. Nach Auslaufen der Preisbindung verlangte der Vermieter die vereinbarte Miete in voller Höhe.

Der BGH bestätigte die Auffassung des LG Halle, daß der Vermieter nach dem Wegfall der gesetzlichen Beschränkungen die vereinbarte Miete in voller Höhe verlangen könne. Dies folge schon aus der vertraglichen Regelung, wonach die vertragliche Bestimmung bei Außerkrafttreten der gesetzlichen Einschränkungen wirksam werden solle. Dem stehe der Verbotszweck des MÜG nicht entgegen, denn die Kappungsgrenze habe ohnehin nur bei Abschluß des Mietvertrages und nicht bei späteren Vereinbarungen gegolten. Dazu komme, daß auch bei Vertragsabschluß eine höhere Miete nach Ablauf der bestehenden Preisbindung im Wege der Staffelmiete vereinbart werden könne. Das sei hier nicht anders zu beurteilen.