Vereinbarung einer Festmiete über Vertragsfrist hinaus

Vereinbarung einer Festmiete über Vertragsfrist hinaus; Ende des Mietverhältnisses; befristeter Mietvertrag; Festmiete auf Zeit; Vertragsauslegung; Vertragsverlängerung; Kündigungszeitpunkt; Unzulässige Rechtsausübung

Wird bei einem befristeten Mietvertrag durch schriftlichen Nachtrag der Mietzins erhöht und als Festmiete für eine bestimmte Zeit festgelegt, so folgt daraus, daß auch der Mietvertrag verlängert worden ist.

Die Bekl. hatte aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages vom 2. Dezember 1975 in Berlin einen Laden gemietet. Nach § 2 Nr. 1 des Mietvertrages war er abgeschlossen für die Zeit vom 1. Dezember 1975 bis zum 30. November 1977 und soll sich jeweils um 2 Jahre verlängern, wenn eine der Parteien nicht spätestens 3 Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht. Der Mietzins war mit monatlich 550,- DM zuzüglich 100,- DM für Heizung vereinbart.

In einem schriftlichen MV-Nachtrag vom 15. März 1983 wurde vereinbart:

"Mit Wirkung vom 1.4.1983 beträgt der monatliche Mietzins einschließlich der Nebenkosten:

Grundmiete 770,- DM

Heizkostenvorauszahlung 100,- DM

neue monatl. Gesamtmiete 870,- DM.

Die ab 1.4.1983 neu vereinbarte Miete gilt als Festmiete bis zum 31.3.1985.

Sie kann ab 1.4.1985 erneut vereinbart werden.

Eine Änderung des Mietzinses muß drei Monate vor Ablauf der Frist dem Vertragspartner angekündigt werden und ist nur zum 1.4. eines jeden Jahres möglich."

Durch Schreiben vom 8. August 1983 hatte die Kl. den Mietvertrag zum 30. November 1983 gekündigt und erklärt, daß sie zur Vermeidung unbilliger Härten bereit sei, "sich mit Ihnen zwecks einer über den Kündigungszeitpunkt hinausgehenden Räumungsvereinbarung zu verständigen. Auch der Abschluß eines neuen längerfristigen Mietvertrages wird für möglich gehalten. Bitte setzen Sie sich dazu mit unserem Büro in Verbindung".

Mit der am 1. Februar 1984 zugestellten Klage verlangt die Kl. Räumung des Ladens. Die Kl. meint, daß die Vereinbarung einer Festmiete für eine bestimmte Zeit nicht zugleich den Ausschluß des Kündigungsrechts für dieselbe Zeit bedeute.

Das Mietverhältnis ist nicht beendet. Die Kündigung der Kl. ist unwirksam.

Allerdings wäre die von der Kl. mit Schreiben vom 8. August 1983 zum 30. November 1983 ausgesprochene Kündigung nach § 2 des Mietvertrages zulässig gewesen. Nach der genannten Bestimmung des Mietvertrages hätte sich das Mietverhältnis letztmalig bis zum 30. November 1983 verlängert. Die Kündigung vom 8. August 1983 wahrt die vereinbarte Kündigungsfrist. Indessen ist eine Kündigung zu diesem Zeitpunkt durch den Nachtrag vom 15. März 1983, an den die Kl. nach § 571 Abs. 1 BGB gebunden ist, ausgeschlossen. Durch diesen Nachtrag ist nämlich das Mietverhältnis bis zum 31. März 1985 verlängert worden. Das hat zur Folge, daß eine ordentliche Kündigung, die hier allein in Frage steht, bis zu diesem Zeitpunkt ausgeschlossen ist. Daran ändert auch die von der Kl. genannte Entscheidung des BGH (in BB 1976 Seite 530) und das allein mit dieser Entscheidung begründete Zitat bei Staudinger/Emmerich (12. Aufl., 2. Bearbeitung 1981, RZ. 105 zu §§ 535, 536) nichts.

Die zitierte Entscheidung des BGH betrifft einen anderen Fall. In dieser Entscheidung war der Sachverhalt so, daß ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen war und gleichzeitig bezüglich des Mietzinses vereinbart worden war, daß dieser für 3 Jahre verbindlich bleiben solle. Nur für diesen Fall hat der BGH entschieden, daß die Festschreibung des Mietzinses für 3 Jahre nichts daran ändert, daß der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen war und deshalb unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen ordentlich zu einem Zeitpunkt gekündigt werden konnte, der vor dem Ablauf der Frist für die Festschreibung des Mietzinses liegt. In dem hier zu entscheidenden Fall liegt aber ein gänzlich anderer Sachverhalt vor. Nach dem eigenen Vorbringen der Kl. war der Mietvertrag zunächst auf 2 Jahre fest abgeschlossen worden und sollte sich mangels Kündigung jeweils um 2 Jahre verlängern. Zu einem Zeitpunkt, zu dem eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages nicht möglich gewesen wäre, haben dann die Parteien den Nachtrag mit einer Mieterhöhung abgeschlossen. Der Nachtrag stammt vom 15. März 1983. Die Mieterhöhung ist mit Wirkung ab 1. April 1983 vereinbart worden. Eine Kündigung des Mietvertrages wäre aber erst zum 30. November 1983 zulässig gewesen. Eine Auslegung des Inhalts dieses Nachtrages ergibt, daß die Parteien nicht nur eine Erhöhung des Mietzinses und eine Festschreibung des vereinbarten erhöhten Mietzinses auf eine bestimmte Zeit erreichen wollten, sondern auch die Dauer des Vertrages abgeändert haben.

Im Gegensatz zu dem vom BGH entschiedenen Fall haben die Parteien hier eine wesentliche Abänderung des gesamten Mietvertrages vorgenommen. Sie haben nicht nur den Mietzins erhöht und vereinbart, daß dieser erhöhte Mietzins als Festmiete bis zum 31. März 1985 gelten soll. Vielmehr haben sie für eine Änderung des Mietzinses ab 1. April 1985 eine Kündigungsfrist von 3 Monaten vor Ablauf der Frist vereinbart und weiter vereinbart, daß eine solche Abänderung auch in den Folgejahren nur zum 1.4. eines jeden Jahres möglich sein soll. Daraus muß gefolgert werden, daß die Parteien anläßlich der Nachtragsvereinbarung nicht nur die zu diesem Zeitpunkt einseitig nicht mögliche Änderung der Miethöhe vereinbaren wollten, sondern auch die Laufdauer des Vertrages neu regeln wollten. Sie haben nicht nur den neu vereinbarten Mietzins für genau 2 Jahre festgeschrieben, also für den Zeitraum, um den sich der ursprüngliche Vertrag jeweils mangels Kündigung verlängern sollte. Vielmehr zeigt die weiterhin getroffene Regelung, daß eine nach Ablauf dieser 2 Jahre beabsichtigte Veränderung der Höhe des Mietzinses mindestens 3 Monate vorher angekündigt werden muß und auch in den folgenden Jahren nur jeweils zum 1. April möglich sein soll, daß die Parteien in Wahrheit den Mietvertrag zunächst bis zum 31. März 1985 verlängert haben und weiter vereinbart haben, daß er sich jeweils um 1 Jahr verlängern soll, wenn er nicht 3 Monate vor Ablauf gekündigt wird.

Es wäre mit dem Inhalt dieses Nachtrages nicht zu vereinbaren gewesen, daß der Mietvertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum 30. November 1983, 1985 bzw. 1987 hätte gekündigt werden können, während lediglich eine Veränderung des Mietzinses unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten jeweils zum 1. April eines jeden Jahres, erstmals zum 1. April 1985 angekündigt werden müßte. Der Inhalt des Nachtrages läßt deshalb nur den Schluß zu, daß die Parteien in Wahrheit den Mietvertrag bis zum 31. März 1985 verlängert haben und weiter vereinbart haben, daß er sich jeweils im 1 Jahr verlängern soll, wenn er nicht 3 Monate vor Ablauf gekündigt wird.

Es kommt hinzu, daß der Klage nach dem Inhalt des Kündigungsschreibens auch der von amtswegen zu berücksichtigende Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegen steht (BGH, a.a.O. S. 531). Der BGH hat an dieser Stelle ausdrücklich ausgeführt, daß eine Vereinbarung im Mietvertrag über das "Einfrieren" des Mietzinses für eine bestimmte Zeit als Schutzklausel für den Mieter für den Fall wirkt, daß der Vermieter trotz der Vereinbarung im Wege der Änderungskündigung versucht, einen höheren Mietzins zu erzielen. Genau das aber wollte die Kl. nach dem Inhalt des Kündigungsschreibens erreichen. Denn sie hat in dem Kündigungsschreiben ausdrücklich darauf hingewiesen, daß die Bekl. sich mit dem Büro der Kl. in Verbindung setzen sollte, weil der Abschluß eines neuen längerfristigen Mietvertrages für möglich gehalten werde. Dieses Angebot kann aber nur bedeuten, daß die Kl. zu für sie günstigeren Bedingungen einen neuen Mietvertrag mit der Bekl. abschließen wollte. Das wiederum kann sich nur auf die Höhe des Mietzinses beziehen. Aus dem Kündigungsschreiben läßt sich also entnehmen, daß die Kl. bereit gewesen wäre, mit der Bekl. einen Mietvertrag für längere Zeit zu einem höheren Mietzins abzuschließen. Genau das aber ist durch den Nachtrag zum Mietvertrag ausgeschlossen, an den die Kl. nach § 571 Abs. 1 BGB gebunden ist.