Vereinbarung der Mietzahlungspflicht ab "Fertigstellung"

1. Wenn in einem Mietvertrag als Beginn der Mietzinszahlungspflicht des Mieters die "Fertigstellung" der vom Vermieter übernommenen Sanierungsarbeiten vereinbart worden ist, besteht für den Mieter keine Übernahmeverpflichtung des Mietobjekts, wenn noch zahlreiche - auch kleinere - Mängel vorhanden sind; auf die Abnahmefähigkeit nach § 640 Abs. 1 BGB kommt es dabei nicht an.

2. Der Mieter ist zur Erbringung der vereinbarten Sicherheit nicht verpflichtet, solange der Vermieter Mietzins nicht verlangen kann.

(...) Die Berufung ist unbegründet, weil das Landgericht zu Recht die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben hat.

1. Soweit es den geltend gemachten Mietzinsanspruch der Kl. für den Zeitraum vom 1. bis zum 28. März 2003 angeht, liegen die Voraussetzungen zur Mietzinszahlung nach § 5 Abs. 1 Satz 2 des - insoweit unverändert gebliebenen - Mietvertrages vom 27. September 1999 nicht vor. Die Bekl. war zur Übernahme der Mieträume nicht verpflichtet, weil die Voraussetzungen für eine Übergabe nach § 4 Abs. 2 des Vertrages weder zu diesem Zeitpunkt noch später vorlagen.

(...) b) Das Landgericht hat zu Recht ausgeführt, daß der übrige Zustand der Häuser zur Übergabe nicht berechtigt hat und die Bekl. auch insoweit nicht zur Übernahme verpflichtet war.

Auszugehen ist davon, daß die Parteien den Beginn der Mietzinszahlungspflicht durch die Bekl. von dem Zeitpunkt abhängig gemacht haben, zu dem eine Übernahmeverpflichtung durch die Bekl. bestand, wobei diese nach "Fertigstellung" entstehen sollte. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 4 Abs. 2 des Mietvertrages, der insoweit durch die Nachträge und die Mietbestätigungsvereinbarung nicht verändert worden ist. Entgegen der Auffassung der Kl. ist unter "Fertigstellung" in diesem Sinne nicht die Abnahmefähigkeit im Rahmen des Werkvertragsrechts nach § 640 Abs. 1 BGB bzw. § 12 Abs. 1 VOB/B zu verstehen, wonach lediglich unwesentliche Mängel oder noch auszuführende geringfügige Arbeiten der Fertigstellung nicht entgegenstehen (so aber für die Vereinbarung einer "Bezugsfertigkeit" OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.1.1995 - 10 U 36/94 -; OLGR Düsseldorf 1995, 167). Es ist nichts dafür ersichtlich, was es in Fällen der vorliegenden Art rechtfertigen könnte, den Mieter vor dem eigentlichen Beginn des Mietverhältnisses zur "Übernahme" einer - unfertigen - Mietsache zu zwingen unter Hinweis etwa darauf, daß ihm ein Erfüllungsanspruch nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verbleibt und eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB die fehlende Fertigstellung ausgleichen werde. Hierdurch würde sich ohne ersichtliche Rechtfertigung das den Vermieter bei Abschluß solcher Verträge an sich treffende Fertigstellungsrisiko verlagern und auf den Mieter übergehen, der nunmehr mit der Darlegungs- und Beweislast für den von ihm behaupteten vertragswidrigen Zustand belastet wäre. Im Hinblick auch auf die von vornherein beabsichtigte und in § 13 des Ausgangsvertrages vorgesehene Untervermietung der Räumlichkeiten an andere Unternehmen durch die Bekl. kann eine Fertigstellung in diesem Sinne daher nur angenommen werden, wenn der Zustand der Mieträume eine sofortige Benutzung entweder durch die Bekl. oder Untermieter zugelassen hätte. Dies war jedoch zu dem zuletzt vereinbarten Fertigstellungstermin am 1.2.2003 nicht der Fall. Ausweislich der von der Bekl. der Kl. mit Schreiben vom 18.2.2003 übersandten "Mängelliste" lagen in nahezu allen Räumen und Bereichen der Häuser 1 und 2 so viele Mängel vor, daß jedenfalls deren Gesamtheit die Annahme einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB oder des § 6 Abs. 4 des Ausgangsmietvertrages rechtfertigt. Demgegenüber kann sich die Kl. nicht auf das anläßlich der Besichtigungen vom 24. und 28.2.2003 erstellte Gutachten des Prof. S. vom 28.2.2003 berufen, das - mangels Beauftragung des Sachverständigen durch beide Parteien oder im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens - nur als Parteivortrag gewertet werden kann. Wenn in diesem Gutachten auf Seite 4 zunächst festgestellt wird, daß "verschiedene Mängel gefunden" worden seien, wobei es sich "im wesentlichen" um "Schönheitsmängel" handele, wird schon nicht klar, auf welche konkreten Einzelheiten sich diese Feststellungen beziehen. Gleiches gilt für den Hinweis auf die von der Bekl. eingereichte Mängelliste, wenn der Sachverständige hierzu ausführt:

"Diese deutet ausschließlich auf Schönheitsmängel hin." Diese Bewertung kann doch schon wegen der unterschiedlichen Beanstandungen der Bekl. nicht gelten, wobei beispielsweise auf die fehlerhaft anstelle von Aluminiumtüren eingebauten weißen Holztüren verwiesen wird. Weder die Ausführungen im Gutachten zur "Abnahme" (die in keinem der Verträge irgendwo vereinbart ist) noch zur "Nutzung gem. § 3 Abs. 1 des Mietvertrages" gehen auf die Besonderheiten der mietvertraglichen Regelungen ein und sind in sich kaum verständlich und nachvollziehbar. Der Satz auf Seite 5 des Gutachtens: "Ein Mangel zur Abnahme der Gesamtleistung muß zwingend die Funktionstüchtigkeit der Gesamtheit im Bezug auf Einzelleistungen verhindern." ist nicht nachvollziehbar, der Hinweis im darauffolgenden Satz auf "Mangel im Sinne der VOB" geht an der Sache vorbei, weil hier kein Werkvertrag und erst recht keiner, der der VOB/B unterliegt, vorhanden ist. Liegt somit keine hinreichende Auseinandersetzung mit der "Mängelliste C." vor, ist vom Vorliegen der darin bzw. der weiteren Mängelliste vom 21.2.2003 enthaltenen Beanstandungen bis zum Ausspruch der fristlosen Kündigung durch die Bekl. wegen Nichtgewährung des Gebrauchs nach § 543 Abs. 1 BGB am 7.4.2003 auszugehen. Die Kl. trägt insoweit nur pauschal vor, daß hier jedenfalls spätestens am 1.3.2003 "Bezugsfertigkeit" vorgelegen habe und "die Schönheitsreparaturen weitgehend von der Kl. erbracht waren".

Dem Vortrag der Kl., die für das Vorliegen der "Fertigstellung" darlegungspflichtig ist, läßt sich aber nicht entnehmen, was denn nun im einzelnen bis zu diesem Zeitpunkt getan worden sein soll, um die Übernahmeverpflichtung durch die Bekl. und damit deren Annahmeverzug auszulösen.

2. Die Kl. kann für die Zeit nach Ausspruch ihrer wegen Nichterbringung der vereinbarten Bürgschaft über 900.000 EUR ausgesprochenen fristlosen Kündigung vom 28. März 2003 auch keinen sogenannten Kündigungsfolgeschaden in Höhe des genannten - entgangenen - Mietzinses geltend machen. Zwar wird die Auffassung vertreten, daß eine Kündigung aus wichtigem Grund wegen Nichtleistung der vereinbarten Sicherheit auch schon vor Übergabe der Miet- oder Pachtsache möglich ist (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 543 Rdn. 14; OLG Celle, Urteil vom 20.2.2002 - 2 U 183/01 -; OLGR Celle 2002, 91; OLG Düsseldorf, a.a.O.). Dies soll dann der Fall sein, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters durch das Verhalten des Mieters berührt wird, mit anderen Worten, wenn vertragswidriges Verhalten des Mieters den Zugriff auf die zu leistende Sicherheit rechtfertigen würde. So liegt der Fall hier aber gerade nicht: Da die Kl. noch keinen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses hatte, bestand insoweit überhaupt kein Sicherungsbedürfnis, so daß allein die Nichtbeibringung der Bürgschaft zum vorgesehenen Zeitpunkt bzw. nach Mahnung durch die Kl. einen wichtigen Grund zur Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB nicht ergeben konnte. Selbst wenn aber insoweit ein Recht zur Kündigung vorgelegen hätte, hätte dieses nicht zu dem von der Kl. geltend gemachten Schadensersatzanspruch geführt. Da eine Mietzinsverpflichtung der Bekl. nicht bestand, konnte auch kein Schadensersatzanspruch in Höhe des Mietzinses entstehen.

Im Werkvertragsrecht ist der Besteller zur Abnahme verpflichtet, wenn die Leistung in der Hauptsache vertragsgemäß erbracht wurde - kleine Mängel hindern die Abnahme nicht. Fraglich ist die Auslegung einer mietvertraglichen Vereinbarung, wonach Miete erst ab Fertigstellung zu zahlen ist.

Im Mietvertrag hieß es, daß die Mieterin die Räume nach Fertigstellung durch die Vermieterin zu übernehmen und ab diesem Zeitpunkt Miete zu zahlen hatte. Zu einer Übernahme kam es jedoch nicht, da die Mieterin zahlreiche Mängel beanstandete. Die Vermieterin beauftragte einen Sachverständigen, der feststellte, es lägen lediglich "Schönheitsmängel" vor und die Räume seien abnahmefähig.

Mit Urteil vom 22. November 2004 wies das Kammergericht die Zahlungsklage der Vermieterin ab und meinte, der Begriff der Abnahme aus dem Werkvertragsrecht sei hier nicht anwendbar. Der Mieter sei nicht verpflichtet, eine unfertige Mietsache zu übernehmen, unabhängig von der Art der Mängel. Weil eine Fertigstellung von der Vermieterin nicht nachgewiesen worden sei, sei die Mieterin auch nicht verpflichtet gewesen, die Kaution zu leisten. Ehe der Vermieter nicht Miete verlangen könne, müsse der Mieter auch keine Sicherheit leisten.