Vereinbarung einer Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechnungen im Geschäftsraummietverhältnis

Wenn im Geschäftsraummietverhältnis eine Ausschlussfrist entsprechend § 556 Abs. 3 BGB mit dem Hinweis auf schriftliche, detaillierte und nachprüfbare Übersendung von Belegen vereinbart worden ist, müssen diese innerhalb der Jahresfrist dem Mieter zugegangen sein.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung der Bekl. hat Erfolg. Die Klage ist abzuweisen, weil sie unbegründet ist.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung von 29.845,94 €, weil sie die Betriebskostenabrechnung nicht gemäß den Voraussetzungen von § 6 Ziffer 7 Satz 3 des Mietvertrages gegenüber der Bekl. abgerechnet hat. Die Kl. hat der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung weder die erforderlichen Belege beigefügt noch die Abrechnungsfrist eingehalten.

1. Entgegen der Ansicht der Kl. hat der Senat die Voraussetzungen nach § 6 Ziffer 7 des Mietvertrages insgesamt zu prüfen, obwohl die Bekl. sich in ihrer Berufungsbegründung nur damit auseinandersetzt, dass in dem landgerichtlichen Urteil - ihrer Auffassung nach zu Unrecht - der fristgerechte Zugang der Betriebskostenabrechnung festgestellt wurde. Denn mit ihrer zulässigen Berufung hat die Bekl. ihre Verurteilung zur Zahlung des Abrechnungssaldos aus der Betriebskostenabrechnung vom 20.12.2018 insgesamt angegriffen, wie sich aus ihrem Antrag ergibt, mit dem sie die Klageabweisung erstrebt.

Das angefochtene Urteil unterliegt der inhaltlich unbeschränkten Überprüfung auf Fehler bei der Anwendung formellen und materiellen Rechts. Das Berufungsgericht ist an die geltend gemachten Berufungsgründe (abgesehen von bestimmten, in § 529 Abs. 2 Satz 1 ZPO bezeichneten Verfahrensmängeln) nicht gebunden, § 529 Abs. 2 ZPO (BGH, Urteil vom 9.3.2005 - VIII ZR 266/03; Musielak/Voit/Ball, ZPO, 18. Aufl., § 529 Rn. 24). Das Berufungsgericht ist nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, den vorgetragenen Sachverhalt im Hinblick auf alle für den geltend gemachten Klageanspruch in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen zu beurteilen. Dem steht § 520 Abs. 3 ZPO nicht entgegen. Die in dieser Bestimmung vorgeschriebene Angabe der Berufungsgründe ist nur Voraussetzung für die Zulässigkeit des Rechtsmittels, hat aber keine Beschränkung des Prüfungsumfangs des Berufungsgerichts auf die in der Berufungsbegründung angeführten Beanstandungen zur Folge. Die materiell-rechtliche Beurteilung des Klageanspruchs unterliegt auch in der Berufungsinstanz keinen Einschränkungen und ist nicht auf die in der Berufungsbegründung angeführten rechtlichen Gesichtspunkte beschränkt, § 529 Abs. 2 Satz 2 ZPO (BGH, Urteil vom 13.7.2011 - VIII ZR 215/10, Rn. 13, 14, juris). Ist die Berufung zulässig, so gelangt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich der gesamte aus den Akten ersichtliche Prozessstoff erster Instanz ohne Weiteres in die Berufungsinstanz. Dementsprechend wird im ersten Rechtszug nicht zurückgewiesenes Vorbringen ohne Weiteres Prozessstoff der zweiten Instanz; eines erneuten Vorbringens bedarf es insoweit grundsätzlich nicht (BGH, Beschluss vom 28.4.2020 - VI ZR 347/19, Rn. 8, juris). Einreden, die der Bekl. in erster Instanz erhoben hat, sind auch ohne ausdrückliche Wiederholung zu berücksichtigen. Auch wenn sich die Berufung des Bekl. allein auf eine in erster Instanz erfolglos gebliebene Einwendung stützt und die Parteien in zweiter Instanz allein hierüber streiten, ist der Klagegrund, also die Schlüssigkeit der Klage, erneut zu prüfen (Musielak/Voit/Ball, ZPO, 18. Aufl., § 529 Rn. 25).

2. Die Klage ist unschlüssig, weil die Kl. schon unter Zugrundelegung ihres eigenen Vortrages die Voraussetzungen der Ausschlussfrist in § 6 Ziffer 7 des Mietvertrages erfüllt.

Die Regelung in § 6 Ziffer 7 des Mietvertrages ist wirksam. Zwar gilt die gesetzliche Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht, weil diese Vorschrift gemäß § 578 BGB nicht auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar ist; mangels Regelungslücke scheidet auch eine analoge Anwendung aus (BGH, Urteil vom 27.1.2010 - XII ZR 22/07, GE 2010, 406 = NJW 2010, 1065). Eine dem § 556 BGB entsprechende Regelung kann bei Gewerberaummietverhältnissen aber vertraglich - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) - vereinbart werden (Guhling/Günter/Both, Gewerberaummiete, 2. Aufl., § 556 BGB Rn. 59).

Wenn es sich bei der vorliegenden Vertragsklausel um eine von der Bekl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handelte, wäre sie zwar unwirksam. Denn eine vom Mieter eines Gewerberaummietvertrages gestellte vorformulierte Vertragsklausel hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand, wenn über die Regelung einer Ausschlussfrist eine Haftungsverschärfung des Vermieters ohne sein Vertretenmüssen herbeigeführt wird. Eine Verzugsregelung, die eine Rechtsfolge im Falle von Verzögerungen auch bei fehlendem Verschulden begründet, stellt eine Haftungsverschärfung dar, die in AGB nicht begründet werden kann (vgl. OLG Jena, Urteil vom 4.7.2012 - 7 U 48/12, NJW-RR 2013, 13; Schmidt/Futterer/Langenberg, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 Rn. 458; Guhling/Günter/Both, Gewerberaummiete, 2. Aufl., § 556 BGB Rn. 60; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556 Rn. 286).

Im vorliegenden Fall beruft sich die Kl. aber nicht auf den Schutz der AGB-Vorschriften, insbesondere behauptet sie nicht, dass es sich um AGB handelt, die von der Bekl. gestellt worden seien; vielmehr gehen beide Parteien von der Anwendbarkeit der Ausschlussfrist aus. Hier müsste die Kl. aber eine etwaige Unwirksamkeit der Klausel geltend machen. Denn wer sich auf den Schutz der AGB-Vorschriften beruft, muss im Streitfall darlegen und beweisen, dass die Voraussetzungen der Anwendbarkeit der Vorschriften gegeben sind (MüKo/Basedow, BGB, 8. Aufl., § 305 Rn. 49). Demzufolge ist von der Wirksamkeit der vertraglichen Ausschlussfrist auszugehen.

3. Die Kl. hat die Nebenkosten nicht ordnungsgemäß innerhalb der vertraglich vereinbarten Ausschlussfrist abgerechnet.

Die Abrechnung genügt zwar den nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch im Gewerberaummietrecht in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wonach in die Abrechnung als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen aufzunehmen ist (ständige Rechtsprechung, vgl. BGH, Urteil vom 20.1.2021 - XII ZR 40/20, GE 2021, 305, Rn. 16 ff., 19, juris; Urteil vom 29.1.2020 - VIII ZR 244/18, GE 2020, 463 = NJW-RR 2020, 587 Rn. 8).

Die Kl. hat es aber versäumt, sämtliche nach § 6 Ziffer 7 des Mietvertrages erforderlichen Belege der Abrechnung beizufügen.

Nach der gesetzlichen Regelung (§ 259 Abs. 1 BGB) ist der Vermieter zwar nicht zur Beifügung der Belege verpflichtet, sondern zu der von ihm vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung gehört nur, dass er im Anschluss an die Betriebskostenabrechnung dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist (BGH, NJW 2018, 1599 Rn. 16). Ein Anspruch auf Überlassung von Belegkopien kann bei Mietverhältnissen über preisfreien Wohnraum und Gewerberaum allerdings aus dem Mietvertrag begründet sein (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., H. Abrechnung Rn. 306).

§ 6 Ziffer 7 des Mietvertrages enthält eine vertragliche Pflicht der Kl., die Belege als Teil der Abrechnung ohne entsprechende Anforderung seitens der Bekl. kostenlos in Kopie zu übersenden. Hierfür spricht bereits der Wortlaut. Denn danach ist die Abrechnung u. a. nachprüfbar durch entsprechende Belege, die dem Mieter kostenlos zugesandt werden, zu erteilen.

Das Wort „nachprüfbar“ ist dabei nicht so zu verstehen, dass die Belege von dem Vermieter nur auf Abruf vorgehalten werden müssen. Hiergegen spricht das Verhalten der von der Kl. nach ihrem Vortrag beauftragten Hausverwaltung. Diese hat in ihrem Schreiben vom 20.12.2018, mit dem sie die Betriebskostenabrechnung 2017 übermittelt hat, angekündigt, Rechnungskopien bis zum 10.1.2019 zu übersenden (wobei einzelne Rechnungen, nämlich die für Wasser und Schmutzwasser, dem Schreiben vom 20.12.2018 bereits beigefügt waren). Maßgeblich für das Auslegungsverständnis ist zwar bei der empfangsbedürftigen Willenserklärung der Zeitpunkt ihres Zugangs, so dass für die Vertragsauslegung auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen ist. Die auf ein Rechtsgeschäft folgende, zwischen den Beteiligten geübte Praxis kann jedoch für die Auslegung insoweit von Bedeutung sein, als sich aus ihr Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen und das tatsächliche Verständnis der Beteiligten zum Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts ergeben (MüKo/Busche, BGB, 8. Aufl., § 133 Rn. 5; BGH, Beschluss vom 14.2.2017 - VI ZB 24/16, NJW 2017, 1887 Rn. 16). Die Kl.seite ging hier selbst von einer Pflicht zur Übersendung der Rechnungskopien ohne entsprechende Aufforderung der Bekl. aus. Das spricht dafür, dass die Parteien die vertragliche Regelung - wie deren Wortlaut es auch nahelegt - so verstanden haben, dass zur ordnungsgemäßen Abrechnung die unaufgeforderte Übersendung der dazugehörigen Rechnungskopien zählte. Vor diesem Hintergrund ist kein Raum für eine Auslegung, wie sie das Landgericht vorgenommen hat, derzufolge Rechnungskopien nur auf konkrete Anforderung der Bekl. von der Kl. zu übersenden sind.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts fehlt es auch nicht an einer klaren vertraglichen Regelung, welche Belegkopien im Einzelnen zu übermitteln sind. Es liegt vielmehr auf der Hand, dass alle abgerechneten Positionen durch Übersendung der entsprechenden Rechnungskopien nachzuweisen sind.

Mangels Übersendung aller Belege innerhalb der zwölfmonatigen Frist nach Ablauf des Jahres 2017 kommt hier die vertragliche Ausschlussfrist bereits aufgrund des unstreitigen Sachverhalts zum Zuge. Diese greift auch ein, wenn die Abrechnung zwar innerhalb der zwölf Monate nach Ablauf des Kalenderjahres formell ordnungsgemäß, aber ohne Beifügung von Belegkopien erfolgt. Denn § 6 Ziffer 7 Satz 3 des Mietvertrages nimmt direkt auf Satz 2 Bezug, in dem definiert ist, was nach den vertraglichen Regelungen unter der Abrechnung zu verstehen ist.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist die vertragliche Ausschlussfrist nicht nur an die rechtzeitige Zusendung der Abrechnung gebunden, unabhängig davon, ob Belege beigefügt sind. Normalerweise versteht man unter Abrechnung und Belegen zwar zwei verschiedene Sachverhalte, weil - ohne abweichende vertragliche Regelung - der Vermieter nur zur Abrechnung verpflichtet ist, während er Einsicht in die Belege nur nach Aufforderung des Mieters gewähren muss. Die Parteien haben hier aber die Erteilung der Abrechnung vertraglich anders definiert. Die Ausschlussfristklausel nimmt Bezug auf die vertragliche Definition der Abrechnung. Der Wortlaut ist deshalb eindeutig dahingehend zu verstehen, dass die Ausschlussfrist auch greift, wenn der Abrechnung die Rechnungskopien nicht beigefügt sind.

Es gibt hier auch keinen Anlass zu einer den Wortlaut einengenden Auslegung im Sinne einer „nach beiden Seiten interessengerechten Beurteilung“ (vgl. hierzu MüKoBGB/Busche, 8. Aufl., 2018, BGB § 133 Rn. 64 m. w. N.), weil die Vertragserklärungen hier einen vertretbaren Sinngehalt haben. Zwar verneint der BGH im Regelfall (wenn keine entsprechende Vertragspflicht besteht) einen Anspruch des Mieters auf Übersendung von Rechnungskopien, selbst wenn der Mieter die Kosten übernehmen will, weil der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran haben könne, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen, um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläutern (BGH, NJW 2006, 1419 Rn. 24). Anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, in dem der Mieter nach Erhalt von rund 300 Fotokopien weitere Rechnungskopien verlangt hat, ist die vorliegende vertragliche Regelung praktikabel. Denn die Betriebskostenabrechnung enthält nur wenige Positionen. Sie wurde im Übrigen auch problemlos praktiziert, indem die W. für den streitgegenständlichen Zeitraum die Rechnungskopien übersandte, nur eben nicht fristgerecht.

4. Selbst wenn man aber der Auffassung der Kl. folgte, wonach es lediglich auf die fristgerechte Erteilung der Betriebskostenabrechnung (ohne Belege) ankomme, ist die Klage abzuweisen. Denn dass die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2017 der Bekl. noch im Jahr 2018 zugegangen ist, hat die Kl. nicht bewiesen.

a) Soweit die Kl. behauptet, die Betriebskostenabrechnung sei per Einschreiben am 20.12.2018 abgesendet worden, ist dies unerheblich. Maßgeblich ist der rechtzeitige Zugang, denn die rechtzeitige Absendung genügt zur Fristwahrung nicht (BGH, Urteil vom 21.1.2009 - VIII ZR 107/08, Rn. 10, NJW 2009, 2197). Weder bei normalen Postsendungen noch bei Einschreiben begründet die Absendung den Beweis des ersten Anscheins (prima-facie-Beweis) für den Zugang der Erklärung, da nach allgemeiner Lebenserfahrung abgeschickte Postsendungen den Empfänger nicht regelmäßig erreichen (BGH, Urteil vom 27.9.2016 - II ZR 299/15, NJW 2017, 68 Rn. 32; MüKo/Einsele, aaO., § 130 Rn. 46).

b) Den klägerischen Vortrag, wonach der Bekl. die Nebenkostenabrechnung vom 20.12.2018 am 24.12.2018 zugegangen sei, hat die Bekl. bestritten. Sie behauptet, ihr sei die Abrechnung am 3.1.2019 zugegangen. Die Kl. hat den Beweis nicht erbracht, dass der Bekl. die Betriebskostenabrechnung bereits am 24.12.2018 bzw. noch im Jahr 2018 zugegangen ist.

Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang der Nebenkostenabrechnung trägt der Vermieter (BGH, NZM 2009, 274; BeckOGK/Drager, BGB, Stand: 1.4.2021, § 556 Rn. 259). Denn den Zugang der Erklärung hat derjenige zu beweisen, der sich auf den Zugang beruft. Diese Beweislastverteilung gilt auch für den Zeitpunkt, also die Rechtzeitigkeit des Zugangs (BGH, Urteil vom 18.1.1978 - VI ZR 204/75, NJW 1978, 886; MüKo/Einsele, BGB, 8. Aufl., § 130 Rn. 46). Die von der Kl. eingereichte Kopie der Vorderseite des „Rückscheins National“ mit der Sendungsnummer RT 01 … erbringt den Beweis des Zugangs nicht. Zum einen steht damit nicht fest, dass die Unterzeichnerin des Rückscheins Empfangsbevollmächtigte oder -botin bzw. Ersatzempfängerin der Bekl. ist. Zum anderen ist nicht bewiesen, dass das Einschreiben überhaupt unter der Anschrift der Bekl. zugestellt worden ist.

c) Im Fall des Einschreibens mit Rückschein stellt die Empfangsbestätigung mit der Originalunterschrift eine Privaturkunde dar, die vollen Beweis dafür erbringt, dass der Aussteller den Empfang bestätigt hat, § 416 ZPO (MüKo/Einsele, BGB, 8. Aufl., Rn. 46, BGB § 130 Rn. 46; Guhling/Günter/Krüger, Gewerberaummiete, 2. Aufl., § 542 BGB Rn. 34). Denn Privaturkunden begründen, sofern sie von den Ausstellern unterschrieben oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet sind, gemäß § 416 ZPO vollen Beweis dafür, dass die in ihnen enthaltenen Erklärungen von den Ausstellern abgegeben sind.

Der streitgegenständliche Rückschein erbringt hier keinen Beweis, dass das Einschreiben von einer befugten Person in den Räumen der Bekl. bzw. der örtlichen Postfiliale entgegengenommen wurde. Die Kl. ist darlegungs- und beweisbelastet dafür, dass N. K. Empfangsbotin der Bekl. (vgl. hierzu KG, Beschluss vom 10.6.2010 - 8 U 11/10, BeckRS 2010, 29619) bzw. Ersatzempfängerin der Bekl. war. Empfangsbote ist, wer entweder vom Empfänger zur Entgegennahme von Erklärungen ermächtigt worden ist oder wer nach der Verkehrsauffassung als ermächtigt anzusehen ist, Willenserklärungen oder diesen gleichstehende Mitteilungen mit Wirkung für den Erklärungsempfänger entgegenzunehmen und zur Übermittlung an den Empfänger geeignet und bereit ist. Kaufmännische Angestellte des Empfängers sind regelmäßig kraft Verkehrsanschauung als Empfangsboten anzusehen (BGH, Urteil vom 12.12.2001 - X ZR 192/00, Rn. 25, juris). Nach den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Deutschen Post AG werden überdies Einschreiben nur an den Empfänger, seinen Bevollmächtigten oder einen anderen Empfangsbevollmächtigten zugestellt. Als andere Empfangsbevollmächtigte gelten bei juristischen Personen Empfangsbeauftragte oder andere in den Räumen des Empfängers anwesende Personen, bei denen angenommen werden kann, dass sie zur Entgegennahme berechtigt sind (siehe hierzu deutschepost.de und BGH, Urteil vom 27.9.2016 - II ZR 299/15, Rn. 30).

Vorliegend steht jedoch noch nicht einmal fest, dass die Unterzeichnerin des Rückscheins jemals für die Bekl. bzw. den von ihr beauftragten Postdienstleister tätig gewesen bzw. bei einem von ihnen angestellt gewesen ist. Die Bekl. hat vorgetragen, dass eine N. K. zu keinem Zeitpunkt für sie tätig gewesen sei (Bestätigung des Personalreferenten der Bekl. vom 4.7.2019), und dass sie ohnehin die (1…) Mail GmbH & Co KG mit der Abholung der Post bei der Postfiliale beauftragt habe. Letzteres hat die Kl. nicht bestritten. Die (1…) Mail GmbH & Co KG hat mit Schreiben vom 25.11.2019 bestätigt, dass auch sie zu keiner Zeit eine Mitarbeiterin namens N. K. beschäftigt habe.

d) Der Kl. kommt hier auch kein Anscheinsbeweis zu Hilfe, weil sie den Auslieferungsbeleg des Übergabe-Einschreibens nicht vorgelegt hat.

Sowohl beim Übergabe-Einschreiben als auch beim Einwurf-Einschreiben begründet der Auslieferungsbeleg einen Anscheinsbeweis dafür, dass das Schreiben dem Adressaten zugegangen ist (MüKo/Einsele, aaO., § 130 Rn. 46; BGH, Urteil vom 27.9.2016 - II ZR 299/15, Rn. 33). Der von der Kl. in Kopie vorgelegte Rückschein enthält jedoch keinerlei Auslieferungsvermerk (das dafür vorgesehene Feld rechts oben auf dem Rückschein ist nicht ausgefüllt), sondern nur handschriftliche Eintragungen einer unbekannten Person, die mit dem Namen N. K. unterzeichnet hat.

Allerdings ist nicht zwingend der Auslieferungsvermerk auf dem Rückschein auszufüllen, weil der Auslieferungsbeleg auch eingescannt werden kann. Die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kl. hat aber einen solchen Auslieferungsbeleg nicht vorgelegt. Den Auslieferungsbeleg hätte sie mittels Eingabe der Sendungsnummer und des Einlieferungstages unter Nutzung der Sendungsverfolgung für Einschreiben erlangen können. Bei der Internet-Abfrage kann sich der Absender den Auslieferungsbeleg zugestellter Sendungen der Produktvariante EINSCHREIBEN anzeigen lassen. Auch beim Einwurf-Einschreiben erhält der Absender auf Wunsch - neben einer telefonischen Auskunft - eine Reproduktion des elektronisch archivierten Auslieferungsbelegs (BGH, Urteil vom 27.9.2016 - II ZR 299/15, Rn. 26).

Ungeachtet dessen hat aber die insoweit nicht darlegungs- und beweisbelastete Bekl. einen eingescannten Auslieferungsbeleg zur Akte gereicht. Daraus lässt sich ersehen, dass das streitgegenständliche Einschreiben im Postleitzahlbezirk 7… zugestellt wurde. Soweit die Kl. darauf hinweist, die Unterschrift sei nicht identisch mit der auf dem Rückschein, kann dies den Beleg nicht in Zweifel ziehen. Denn die Kl. verkennt das Verfahren beim Übergabe-Einschreiben gegen Rückschein, bei dem die Zustellung gegen Unterschrift des Empfängers oder eines anderen Empfangsberechtigten auf dem Auslieferungsbeleg erfolgt, der archiviert und auf Wunsch reproduziert wird. Zusätzlich bestätigt der Empfänger auf einem vom Absender vorbereiteten weiteren Dokument, dem Rückschein, den Empfang der Sendung mit seiner Unterschrift und der Datumsangabe, der unmittelbar an den Absender zurückgeschickt wird (Reichert, NJW 2001, 2523; BGH, Urteil vom 27.9.2016 - II ZR 299/15, Rn. 33).

Im Übrigen hat sich die Kl. auch nicht zu dem Vortrag der Bekl. erklärt, wonach sie die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung am 3.1.2019 unter einer anderen Sendungsnummer (RT 01 …) erhalten habe. Dies ist ein weiterer Umstand, der der Annahme eines - ohnehin hier nicht greifenden - Anscheinsbeweises zugunsten der Kl. entgegensteht.

e) Auf das Vertretenmüssen der Kl. für die nicht fristgerechte Abrechnung der Nebenkosten kommt es nach der Vertragsklausel nicht an. Nur zur Ergänzung sei aber angemerkt, dass der offenbar von der Post verschuldete Zustellfehler der Kl. zuzurechnen ist, weil die Post deren Erfüllungsgehilfin nach § 278 Satz 1 BGB ist (BGH, NJW 2009, 2197, Rn. 13). Die in der mündlichen Verhandlung von der Kl. beantragte Schriftsatzfrist war nicht zu gewähren. Die Hinweise des Senats betrafen Rechtsfragen, die Gegenstand des gesamten Verfahrens waren.

Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gilt zwar nur für Wohnraummietverhältnisse; ihre Anwendbarkeit kann allerdings auch für Geschäftsraummietverhältnisse vereinbart werden. Hiermit befasst sich die Entscheidung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts, in der es auch um die Auslegung einer entsprechenden Vertragsbestimmung, wonach zur Nachprüfbarkeit der Abrechnung Belege beizufügen waren, und um Zugangsprobleme ging.

In dem Geschäftsraummietvertrag zwischen den Parteien heißt es unter § 6 wie folgt: „Der Vermieter ist verpflichtet, die Nebenkosten kalenderjährlich mit dem Mieter abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Kalenderjahres schriftlich, detailliert und nachprüfbar durch entsprechende Belege, die dem Mieter kostenlos zugesandt werden, zu erteilen. Erfolgt die Abrechnung nicht bis zum vorgenannten Zeitpunkt, so entfällt der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung etwaiger Nebenkosten.“

Die Klägerin ließ die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2017 unter dem 20. Dezember 2018 erstellen, verlangt entsprechend den der Beklagten am 21. Januar 2019 zugegangenen Rechnungsbelegen den sich hieraus ergebenden Restbetrag in Höhe von 29.845,94 € und behauptet, dass die Abrechnung als solche der Beklagten bereits am 24. Dezember 2018 zugegangen sei.

Das Landgericht Cottbus gab der Klage statt, weil die Abrechnung der Beklagten innerhalb der vereinbarten Frist durch Niederlegung zugegangen sei, wobei eine Beifügung der entsprechenden Belege nicht zugleich, sondern erst bei Anforderung durch die Beklagte hätte erfolgen müssen. Das Brandenburgische OLG sah das anders und wies die Klage auf die Berufung hin ab, weil der Beklagten die Abrechnung nicht bis zum 31. Dezember 2018 in der vertraglich vereinbarten Form zugegangen sei. Zum einen habe die Klägerin nicht bewiesen, dass die Abrechnung der Beklagten bereits vor Ablauf dieses Zeitpunkts zugegangen sei, weil die von ihr vorgelegten Unterlagen keinen Beweis hierfür erbringen könnten. Zum anderen wäre aber die vertraglich vereinbarte Abrechnungsfrist selbst bei Zugang der Abrechnung noch im Jahr 2018 nicht eingehalten worden, weil die erforderlichen Belege der Beklagten erst im Januar 2019 zugegangen seien. Entgegen der Ansicht des Landgerichts fehle es nicht an einer klaren vertraglichen Regelung, welche Belegkopien im Einzelnen zu übermitteln seien; es liege vielmehr auf der Hand, dass alle abgerechneten Positionen durch Übersendung der entsprechenden Rechnungskopien zusammen mit der Abrechnung nachzuweisen seien.