Vereinbarung der Kostenmiete

1. Die Einordnung einer Wohnung als preisgebundener oder preisfreier Wohnraum steht nicht im Belieben des Vermieters, sondern richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen.

2. Vereinbaren die Parteien die Kostenmiete, ohne dass die Wohnung dem öffentlich-rechtlichen Preisbindungsrecht unterfällt, kann es sich aber um eine wirksame vertragliche Beschränkung des Erhöhungsrechts nach § 557 Abs. 3 BGB handeln. Für den umgekehrten Fall kann nichts anderes gelten, wie sich aus der mieterschützenden Regelung in § 10 Abs. 4 WoBindG ergibt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. (Vermieterin) hat die Miete nach den Vorschriften des Kostenmietrechts (Wohnungsbindungsgesetz) erhöht. Die Kl. (Mieterin) verlangt Feststellung, dass die Mieterhöhungserklärung der Bekl. vom 12. April 2019 die geschuldete Miete nicht erhöht hat, weil nach den Vereinbarungen der Parteien Mieterhöhungen nur in den Grenzen der §§ 8, 10 WoBindG und der §§ 557 Abs. 4, 558 ff. BGB zulässig seien. Das AG hat der Klage stattgegeben, die Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg; Revision ist anhängig.

2. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen im Ergebnis jedoch keine andere Entscheidung. Die Kl. hat einen Anspruch auf die Feststellung, dass die Mieterhöhungserklärung der Bekl. vom 12. April 2019 die geschuldete Miete nicht erhöht hat.

Im Ausgangspunkt zutreffend ist der Einwand der Bekl., dass die Einordnung einer Wohnung als preisgebundener oder preisfreier Wohnraum nicht im Belieben des Vermieters steht, sondern sich nach den gesetzlichen Bestimmungen richtet (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juli 2010 - VIII ZR 279/09, nach juris Rn. 18).

Ebenso richtig ist, dass sich dem Mietvertrag zumindest andeutungsweise entnehmen lassen muss, dass die Wohnung öffentlich gefördert oder preisgebunden ist, da es sich bei den Regelungen über die Kostenmiete um eine Ausnahme handelt, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden muss.

Als Rechtsfolge ergibt sich vor dem Hintergrund des Inhaltes des Mietvertrages zwischen dem Rechtsvorgänger der Bekl. und der Kl. eine - letztlich kraft Gesetzes - die Bekl. bindende, zusätzliche Begrenzung der Miethöhe auf die Kostenmiete; zudem kann die Bekl. sich nicht auf das einseitige Mieterhöhungsrecht nach § 10 Abs. 1, 2 WoBindG (i.V.m. § 50 WoFG) gegenüber der Kl. berufen, sondern muss das Verfahren nach §§ 558 ff. BGB einhalten. Die hier gegenständliche Mieterhöhungserklärung vom 12. April 2019 genügt diesen Anforderungen nicht.

Soweit der Anwendungsbereich des WoBindG - wie hier - nach § 50 WoFG (noch) eröffnet ist, ergeben bzw. ergaben sich aus der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel (von hier nicht relevanten Ausnahmen abgesehen) keine Verpflichtungen des Mieters, sondern Verpflichtungen des Vermieters, die seine Vertragsfreiheit hinsichtlich der Auswahl des Mieters (Belegungsbindung) und hinsichtlich der Miethöhe (Mietbindung), § 8 WoBindG, einschränkten (vgl. Schüller in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kap. II Rn. 99 f.).

Die Miethöhe zu Mietbeginn ist infolge der staatlichen Reglementierung auf die Kostenmiete begrenzt, § 8 Abs. 1 WoBindG; das gilt ebenso für eine Erhöhung der Miete im laufenden Mietverhältnis, § 10 Abs. 1 WoBindG, die - das ist ein Vorteil des Vermieters und ein Nachteil für den Mieter (vgl. BGH, Urt. v. 7.2.2007 - VIII ZR 122/05, GE 2007, 510 = juris Rn. 16 f.) - durch einseitige Erklärung möglich ist.

Ob Wohnraum der Preisbindung unterliegt, ist üblicherweise ein Umstand, der sich der Kenntnis des Mieters entzieht. Dem Vermieter ist es daher regelmäßig versagt, sich zum eigenen Vorteil und zum Nachteil des Mieters auf eine nicht offengelegte Preisbindung oder - im umgekehrten Fall - ihr Fehlen zu berufen (Umkehrschluss: BGH, Urt. v. 21.1.2004 - VIII ZR 115/03, GE 2004, 619 = juris Rn. 23; Urt. v. 7.2.2007 - VIII ZR 122/05, GE 2007, 510 = juris Rn. 16 f.).

Soweit gesetzliche Bestimmungen nicht entgegenstehen, können die Parteien im Rahmen der ihnen belassenen Vertragsfreiheit (nicht nur) im Wohnraummietrecht Vereinbarungen treffen, die zugunsten des Mieters von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen; Abweichungen zu Lasten des Mieters sind demgegenüber nicht uneingeschränkt möglich, vgl. für Mieterhöhungen nach dem BGB etwa §§ 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB.

Vereinbaren die Parteien die Kostenmiete, ohne dass die Wohnung dem öffentlich-rechtlichen Preisbindungsrecht unterfällt, kann es sich aber um eine wirksame vertragliche Beschränkung des Erhöhungsrechts nach § 557 Abs. 3 BGB handeln (vgl. BGH, Urt. v. 21.1.2004 - VIII ZR 115/03, GE 2004, 619 = WuM 2004, 282, nach juris Rn. 18 ff.; vgl. auch Kammer, Urt. v. 65 S 502/16, juris Rn. 9 ff., m.w.N.). Für den umgekehrten Fall kann nichts anderes gelten, wie sich aus der mieterschützenden Regelung in § 10 Abs. 4 WoBindG ergibt.

Das zugrunde gelegt, ergibt sich hier, dass die Parteien - wie geschehen - einen Mietvertrag nach den Regelungen des BGB abschließen konnten, allerdings in den Grenzen der §§ 8, 10 WoBindG und der §§ 557 Abs. 4, 558 ff. BGB.

Unter Berücksichtigung vom BGH bereits entwickelter Grundsätze (vgl. BGH, Urt. v. 21.1.2004 - VIII ZR 115/03, GE 2004, 619 = juris; Urt. v. 7.2.2007 - VIII ZR 122/05, GE 2007, 510; Urt. v. 24.3.2010 - VIII ZR 160/09, GE 2010, 685 = juris) ergibt sich, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages das einseitige Mieterhöhungsrecht des Vermieters nach § 10 WoBindG wirksam ausschließen können, denn es handelt sich dabei um eine für den Mieter nachteilige Abweichung vom Mieterhöhungsrecht nach §§ 558 ff. BGB (vgl. BGH, Urt. v. 7.2.2007 - VIII ZR 122/05, GE 2007, 510 = juris Rn. 17).

Sie können auch vereinbaren, dass die Mieterhöhung auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1 BGB begrenzt wird, wegen der Bindung des Vermieters an §§ 8 Abs. 1, 10 Abs. 1 und 4 WoBindG allerdings nur, soweit die ortsübliche Vergleichsmiete die Kostenmiete nicht überschreitet; die Kostenmiete wirkt - da die Regelung zur Begrenzung der Mieterhöhung nach § 10 WoBindG den Vermieter bindet - als zusätzliche Begrenzung der Miethöhe.

Das Erfordernis dieser doppelten Darlegung und des Vorgehens nach §§ 558 ff. BGB ist Folge dessen, dass der Rechtsvorgänger der Bekl. es versäumt hat, im Mietvertrag darauf hinzuweisen, dass die Wohnung öffentlich gefördert bzw. preisgebunden ist.

Revision zugelassen und anhängig unter BGH - VIII ZR 184/21 -

Vereinbaren die Parteien die Kostenmiete, obwohl die Wohnung nicht dem öffentlich-rechtlichen Preisbindungsrecht unterfällt, kann es sich aber um eine wirksame vertragliche Beschränkung des allgemeinen Erhöhungsrechts nach § 557 Abs. 3 BGB handeln.

Die beklagte Vermieterin hat die Miete einseitig unter Berufung auf das Kostenmietrecht erhöht. Im Mietvertrag waren Mieterhöhungen nur in den Grenzen der kostenmietrechtlichen Bestimmungen der §§ 8, 10 WoBindG und der zivilrechtlichen Regelungen der §§ 558 ff. BGB möglich. Die klagende Mieterin verlangt Feststellung, dass die Mieterhöhungserklärung der Beklagten die geschuldete Miete nicht erhöht hat. Das AG hat der Klage stattgegeben, die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolg; Revision ist anhängig (VIII ZR 184/21).

Im Ausgangspunkt zutreffend ist der Einwand der Beklagten, dass die Einordnung einer Wohnung als preisgebundener oder preisfreier Wohnraum nicht im Belieben des Vermieters steht, sondern sich nach den gesetzlichen Bestimmungen richtet. Ebenso richtig ist, dass sich dem Mietvertrag zumindest andeutungsweise entnehmen lassen muss, dass die Wohnung preisgebunden ist, da es sich bei den Regelungen über die Kostenmiete um eine Ausnahme handelt, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden muss.

Ob Wohnraum der Preisbindung unterliegt, entzieht sich üblicherweise der Kenntnis des Mieters. Der Vermieter darf sich daher nicht zum eigenen Vorteil auf eine nicht offengelegte Preisbindung oder – im umgekehrten Fall – ihr Fehlen berufen.

Soweit gesetzliche Bestimmungen nicht entgegenstehen, können die Parteien im Rahmen der Vertragsfreiheit Vereinbarungen treffen, die zugunsten des Mieters von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen. Vereinbaren die Parteien die Kostenmiete, ohne dass die Wohnung dem öffentlich-rechtlichen Preisbindungsrecht unterfällt, kann es sich aber um eine wirksame vertragliche Beschränkung des Erhöhungsrechts nach § 557 Abs. 3 BGB (Ausschluss des Mieterhöhungsrechts durch Vereinbarung) handeln. Für den umgekehrten Fall gilt nichts anderes.

Vorliegend haben die Parteien einen Mietvertrag nach den Regelungen des BGB abgeschlossen, jedoch mit einer zusätzlichen Begrenzung der Miethöhe auf die Kostenmiete, was aber nicht zur Folge habe, dass sich die Beklagte auf das einseitige Mieterhöhungsrecht nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz berufen könne, vielmehr müsse sie das Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB (auf die ortsübliche Miete) einhalten. Die hier strittige Mieterhöhung genügt diesen Anforderungen nicht.

Aus den vom BGH entwickelten Grundsätzen ergebe sich, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages das einseitige Mieterhöhungsrecht des Vermieters nach § 10 WoBindG wirksam ausschließen können, denn es handele sich bei der einseitigen Mieterhöhung um eine für den Mieter nachteilige Abweichung vom Mieterhöhungsrecht nach §§ 558 ff. BGB.

Die Mietvertragsparteien können auch vereinbaren, dass die Mieterhöhung auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt wird, bei preisgebundenen Wohnungen allerdings nur, soweit die ortsübliche Vergleichsmiete die Kostenmiete nicht überschreitet; die Kostenmiete wirkt als zusätzliche Begrenzung der Miethöhe.

Aus dieser zusätzlichen Bindung resultiert eine doppelte Darlegungspflicht, nämlich dass einerseits die ortsübliche Miete, andererseits auch die Kostenmiete durch eine Mieterhöhung nicht überschritten wird.

Die Entscheidung gibt Anlass zu dem Hinweis, bei der Vermietung im Mietvertrag offenzulegen, dass die Wohnung öffentlich gefördert bzw. preisgebunden ist. Außerdem sollte auf alle Vereinbarungen verzichtet werden, die zu einem hybriden Mieterhöhungsrecht führen, bei dem die Regelungen aus beiden Welten zu beachten sind.