Vereinbarung der Anfangsrenovierung durch Mieter im preisgebundenen Wohnraum, Vereinbarung einer einmaligen Leistung mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung

Im preisgebundenen Wohnraum ist eine Vereinbarung über die Übernahme anfänglicher Dekorationsarbeiten durch den Mieter bei fortwirkender Verpflichtung des Vermieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis wirksam und stellt keine einmalige Leistung im Sinne des § 9 Abs. 1 WoBindG dar.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt als Erbin ihres Vaters F. R. die beklagte Vermieterin auf Zahlung der Kosten für die Renovierung einer von ihrem Vater mit Mietvertrag vom 5.10.2010 ab dem 1.10.2010 gemieteten Wohnung, die der Preisbindung unterliegt, in Anspruch. Die Wohnung war anfangs - ausweislich des Übergabeprotokolls vom 5.10.2010 und zwischen den Parteien unstreitig - unrenoviert.

Das Mietverhältnis endete durch Kündigung des Vaters vom 26.9.2015 am 31.1.2016. Er verstarb am 9.1.2016.

In einem vom Vater der Kl. gegengezeichneten Schreiben der Deutsche Wohnen Management GmbH vom 13.9./4.10.2010 heißt es u. a.: „Sehr geehrter Herr R., Sie haben sich bereit erklärt, in der oben genannten Wohnung die Schönheitsreparaturen und Säuberungsarbeiten selbst auszuführen. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Arbeiten: Streichen der Decken (in) allen Räumen, Streichen der Oberwände in Küche + Bad, Tapezieren der Wände in allen Räumen. (Unterschrift Vermieter) … Vom Inhalt des obigen Schreibens haben wir Kenntnis genommen und verpflichten uns hiermit, die Schönheitsreparaturen bis zum regulären Mietzahlungsbeginn durchzuführen. (Unterschrift Mieter)“

Als Ausgleich für die Durchführung der Arbeiten wurde die Gutschrift der Nettokaltmiete für Oktober 2010 in Höhe von 317,46 € vorgesehen und gezahlt. Mit Schreiben vom 10.3.2011 erteilte die M. K. Bauausführungen GmbH & Co. KG dem Vater der Kl. eine Schlussrechnung betreffend „Sanierung einer Wohnung, Malerarbeiten und Bodenbelagsarbeiten“ in Höhe von 3.277,15 € brutto. Mit Schreiben vom 8.2.2016 forderte die Kl. die Deutsche Wohnen GmbH zur Zahlung von Renovierungs- bzw. Säuberungsarbeiten in Höhe von 3.063,12 € brutto abzüglich der Mieterstattung von 317,46 €, d. h. in Höhe von 2.745,66 €, bis zum 20.2.2016 auf. […] Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, die Kl. hat Berufung eingelegt. […]

II. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung der aufgewandten Renovierungskosten. Ein Rückforderungsanspruch dem Grunde nach ergibt sich weder aus § 9 Abs. 1, 7 WoBindG noch aus § 812 Abs. 1 BGB.

Eine Vereinbarung gem. § 9 Abs. 1 WoBindG, nach der der Mieter oder für ihn ein Dritter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung eine einmalige Leistung zu erbringen hat, ist hier nicht getroffen worden.

Eine einmalige Leistung im Sinne des § 9 Abs. 1 WoBindG lag angesichts der Vereinbarung im Mietvertrag in Verbindung mit dem Übergabeprotokoll vom 5.10.2010 über den Ausgangszustand der Wohnung und der Zusatzabrede vom 13.9./4.10.2010 nicht vor. Es kommt entgegen der Auffassungen der Parteien nicht darauf an, wer sich an wen mit dem Vorschlag zu dieser Vereinbarung gewandt hat.

Die Vereinbarung vom 13.9./4.10.2010 selbst stellt keine verpflichtende Abwälzung der Anfangsrenovierung auf den Mieter dar. Es handelt sich vielmehr nach dem Wortlaut um eine Individualvereinbarung (Mieter „… erklärt sich bereit …“), während mit dem Mietvertrag vom 5.10.2010 die Parteien die Beschaffenheit der Mietsache und den geschuldeten mietvertraglichen Zustand näher bestimmt haben. In der Sache akzeptiert der Mieter danach die Wohnung in einem gespachtelten Zustand ohne Tapete und ohne Anstrich als vertragsgemäß.

Mit dem vom Mieter unterzeichneten Zusatz „Vom Inhalt des obigen Schreibens haben wir Kenntnis genommen und verpflichten uns hiermit, die Schönheitsreparaturen bis zum regulären Mietzahlungsbeginn durchzuführen.“ ist keine Überwälzung von laufenden Schönheitsreparaturen verbunden. Er bestätigt lediglich die getroffene Individualvereinbarung über eine einmalige Durchführung von Dekorationsarbeiten.

Die im Mietvertrag getroffene Abrede zum Ausgangszustand der Wohnung verstößt auch nicht gegen § 536 Abs. 4 BGB, da lediglich der anfängliche Zustand als vertragsgemäß vereinbart wurde und die Bekl. hier gem. § 535 Abs. 1 BGB im Rahmen ihrer Erhaltungspflicht die im laufenden Mietverhältnis erforderlichen Dekorationsarbeiten schuldete.

Eine andere Beurteilung würde sich u. U. in einem anderen - hier nicht gegebenen - Sachverhalt ergeben. Sofern nämlich eine Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart worden wäre, käme eine Unwirksamkeit der Einmalleistung in Betracht, weil der Vermieter dann mehr erhalten würde als das, worauf er nach der Kostenmiete Anspruch hat (vgl. für den Fall des Zuschlags nach § 28 Abs. 4 der II. BerechnungsVO bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel: BGH, Urteil vom 12.12.2012 - VIII ZR 181/12 -, GE 2013, 207 = NJW-RR 2013, 585). Im vorliegenden Fall ist aber zu Lasten des Vaters der Kl. weder eine laufende Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen noch eine Endrenovierung vereinbart worden.

Die von der Kl. zitierte Rechtsprechung betrifft daher abweichende Sachverhalte. Nach der Entscheidung des Amtsgerichts Rheine (Urteil vom 25. August 1981 - 4 C 101/81 E -, WuM 1981, 278) ist die Kostenübernahmeerklärung des Mieters für den Erstanstrich gemäß § 9 Abs. 7 WoBindG unwirksam, weil der Vermieter eine zum Wohnen geeignete Wohnung schulde, um die Kostenmiete verlangen zu können, und dies einen Innenanstrich voraussetze. Eine inhaltliche Auseinandersetzung mit dieser Entscheidung kann offenbleiben, da vorliegend keine Anhaltspunkte dafür erkennbar sind, dass es sich bei den von Mieter übernommenen Arbeiten um eine Erstausstattung nach erstmaliger Bezugsfertigkeit gehandelt hat. Vielmehr ergibt sich aus der Mängelbeschreibung des Übergabeprotokolls, dass es sich nicht um einen Erstbezug gehandelt hat. Der Entscheidung des Amtsgerichts Velbert (Urteil vom 15.9.1975 - 2 C 84/75 -, zit. nach juris) lag nicht nur die Vereinbarung einer Anfangsrenovierung neben der Überbürdung laufender Schönheitsreparaturen zugrunde, was nach damaliger - inzwischen überholter - Rechtsprechung wirksam gewesen sei, jedoch nicht im preisgebundenen Wohnraum. Der vorliegende Sachverhalt ist nicht vergleichbar, weil eine Kumulationswirkung fehlt, wenn zu Lasten des Mieters keine laufenden Schönheitsreparaturen vereinbart waren.

Soweit sich die Kl. zutreffend darauf beruft, dass nach der Rechtsprechung des BGH (BGH v. 18.3.2015 - VIII ZR 185/14, NJW 2915, 1594; BGH v. 18.3.2015 - VIII ZR 242/13, NJW 2015, 1871) der Vermieter selbst im preisfreien Wohnraum keinen Anspruch auf Überwälzung der Anfangsrenovierung auf den Mieter habe, geht es vorliegend gerade nicht um die in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Überbürdung der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis, weil eine derartige Pflicht zu Lasten des Mieters nicht vereinbart ist und die mit einer Ausgleichszahlung verbundene einmalige Übernahme bestimmter Renovierungsarbeiten vom 13.9./4.10.2010 als Individualvereinbarung nicht dem Maßstab der §§ 307, 309 BGB unterfällt.

Auch aus § 812 BGB ergibt sich hier ein solcher Anspruch nicht, der zwar dann bestehen kann, wenn ein Mieter, der aufgrund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt; denn er führt damit zwar kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist. Die Leistung ist in diesem Fall jedoch deshalb rechtsgrundlos erbracht, weil der vom Mieter herbeigeführte Dekorationserfolg dem entspricht, was der Vermieter in der von ihm gestellten Endrenovierungsklausel verlangt hatte, und was er im Zuge der Weitervermietung nutzen konnte, ohne dass es dafür entscheidend darauf ankommt, ob und in welcher Höhe dies zu einer Wertsteigerung der Mietwohnung geführt hat (BGH v. 27.5.2009 - VIII ZR 302/07, GE 2009, 901).

An diesen Voraussetzungen fehlt es hier, weil sich der Vater der Kl. lediglich einmalig zur Übernahme von Arbeiten bei Beginn des Mietverhältnisses verpflichtet hat und wegen des Fehlens irgendeiner hierzu getroffenen Vereinbarung - wie bereits ausgeführt - im laufenden Mietverhältnis ohnehin keine Schönheitsreparaturen schuldete. […]

Revision zugelassen.

Im preisgebundenen Wohnraum ist eine Vereinbarung über die Übernahme anfänglicher Dekorationsarbeiten durch den Mieter bei fortwirkender Verpflichtung des Vermieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis wirksam und stellt keine einmalige Leistung im Sinne des § 9 Abs. 1 WoBindG dar.

Der Mieter übernahm ab Oktober 2010 eine unrenovierte Wohnung, die der Preisbindung unterliegt. Er erklärte sich – durch Unterschrift unter ein gesondertes Anschreiben des Vermieters – bereit, zu Beginn des Mietverhältnisses in der Wohnung die Schönheitsreparaturen und Säuberungsarbeiten selbst auszuführen (Streichen der Decken, Streichen der Oberwände in Küche und Bad, Tapezieren der Wände in allen Räumen). Als Ausgleich wurde die Gutschrift der Oktobermiete vorgesehen und gewährt.

Die Arbeiten wurden durch eine vom Mieter beauftragte Firma durchgeführt, die 3.277,15 € in Rechnung stellte. Der Mieter kündigte die Wohnung zu Ende Januar 2016; er starb jedoch vor Ende des Mietverhältnisses. Seine Erbin (Tochter) verlangte nunmehr von dem Vermieter die Erstattung der Renovierungskosten abzüglich der Oktobermiete für 2010 und trug dazu vor, die Vereinbarung zur (Anfangs-) Renovierung sei durch Ausnutzung einer Drucksituation erfolgt; es handele sich um die Erbringung einer unzulässigen Anfangsrenovierung und eine Vereinbarung einer unwirksamen einmaligen Leistung nach § 9 WoBindG.

Das Amtsgericht wies die Klage ab; die Klägerin legte dagegen Berufung ein.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück, ließ jedoch die Revision zu. Eine einmalige Leistung im Sinne des § 9 Abs. 1 WoBindG habe angesichts der Vereinbarung im Mietvertrag in Verbindung mit dem Übergabeprotokoll über den Ausgangszustand der Wohnung nicht vorgelegen.

Die Vereinbarung selbst stelle keine verpflichtende Abwälzung der Anfangsrenovierung auf den Mieter dar. Es handelt sich vielmehr um eine Individualvereinbarung, während mit dem Mietvertrag die Parteien die Beschaffenheit der Mietsache und den geschuldeten mietvertraglichen Zustand näher bestimmt hätten. In der Sache habe der Mieter danach die Wohnung in einem gespachtelten Zustand ohne Tapeten und ohne Anstrich als vertragsgemäß akzeptiert. Mit dem vom Mieter unterzeichneten Zusatz „Vom Inhalt des obigen Schreibens haben wir Kenntnis genommen und verpflichten uns hiermit, die Schönheitsreparaturen bis zum regulären Mietzahlungsbeginn durchzuführen“ sei keine Überwälzung von laufenden Schönheitsreparaturen verbunden. Der Mieter habe lediglich die getroffene Individualvereinbarung über eine einmalige Durchführung von Dekorationsarbeiten bestätigt.

Die im Mietvertrag getroffene Abrede zum Ausgangszustand der Wohnung verstoße auch nicht gegen § 536 Abs. 4 BGB, da lediglich der anfängliche Zustand als vertragsgemäß vereinbart worden sei und der Vermieter nach § 535 Abs. 1 BGB im Rahmen seiner Erhaltungspflicht die im laufenden Mietverhältnis erforderlichen Dekorationsarbeiten schulde. Eine andere Beurteilung würde sich u. U. dann ergeben, wenn eine Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart worden wäre. Denn dann käme eine Unwirksamkeit der Einmalleistung in Betracht, weil der Vermieter dann mehr erhalten würde als das, worauf er nach der Kostenmiete Anspruch habe (vgl. für den Fall des Zuschlags nach § 28 Abs. 4 II. BV bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel: BGH, VIII ZR 181/12, GE 2013, 207). Im vorliegenden Fall sei jedoch zu Lasten des Mieters weder eine laufende Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen noch eine Endrenovierung vereinbart worden.

Die Revision sei zuzulassen, da die Frage, ob auch ohne klauselmäßige Überbürdung der für die Dauer des Mietverhältnisses fällig werdenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter – also bei fortwirkender gesetzlicher Verpflichtung des Vermieters zur Instandhaltung einschließlich der Dekorationsarbeiten – bei preisgebundenem Wohnraum eine entgeltliche Vereinbarung über die Übernahme anfänglicher Dekorationsarbeiten durch den Mieter wirksam sei, bislang – soweit ersichtlich – noch nicht höchstrichterlich entschieden und andererseits wegen Vertragsgestaltung nicht nur im preisgebundenen Wohnraum als Rechtsfrage von allgemeiner Bedeutung sei, aber eine solche Entscheidung letztlich auch der Fortbildung des Rechts diene.