Vereinbarung

Vereinbarung; Mehrheitsbeschluß; Kostenverteilungsschlüssel; Bestandskraft; Änderung

1. Ein bestandskräftiger, eine Regelung der Gemeinschaftsordnung ändernder Beschluß der Wohnungseigentümer kann trotz seines "vereinbarungsersetzenden" Charakters durch einen erneuten Beschluß der Eigentümergemeinschaft geändert werden, sofern dieser nicht eine erneute Abweichung von den Vereinbarungen der Gemeinschaft enthält.

2. Dies kann grundsätzlich auch dann durch Mehrheitsbeschluß geschehen, wenn der erste Beschluß einstimmig gefaßt wurde.

Die Bet. sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft X. Ast. und Ag. zu 1 streiten um die Gültigkeit zweier Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die jeweils unter dem TOP 3 in den Eigentümerversammlungen vom 23.11.1996 und 19.4.1997 gefaßt wurden und den Kostenverteilungsschlüssel betreffen.

Nach § 11 der Teilungserklärung (TE) tragen die Wohnungseigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums "nach dem Verhältnis der Wohnfläche bzw. Nutzfläche des ihnen zugeordneten Wohnungseigentums bzw. Teileigentums". In der Eigentümerversammlung vom 14.10.1987 beschloß die Gemeinschaft, der der Ag. zu 1 damals noch nicht angehörte, entsprechend den Miteigentumsanteilen der Mitglieder den Verteilerschlüssel für die gemeinschaftlichen Kosten für die Zukunft festzusetzen.

Der Beschluß wurde einstimmig gefaßt, wobei zwischen den Bet. streitig ist, ob an der Versammlung alle Eigentümer teilgenommen haben. Er wurde nicht angefochten. Am 23.11.1996 beschloß die Eigentümergemeinschaft mit 2:1 Stimmen bei drei Enthaltungen: "Der Umlagenschlüssel wird gemäß der TE nach dem Wohn- bzw. Nutzflächenverhältnis bestimmt." In der Versammlung vom 19.4.1997 beschloß die Eigentümerversammlung unter TOP 3: "Der Beschluß vom 23.11.1996 TOP 3 soll dahingehend konkretisiert werden, daß der neue Verteilerschlüssel, wie es die TE vorschreibt, nach den Wohn- bzw. Nutzflächenverhältnissen festzulegen war." Die Ast. haben diese beiden Beschlüsse angefochten. AG und LG haben die unter TOP 3 gefaßten Beschlüsse vom 23.11.1996 und 19.4.1997 für ungültig erklärt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Ag. zu 1 mit Erfolg.

II.2. a) Ohne Erfolg wendet sich der Bf. gegen die Ansicht der angefochtenen Entscheidung, daß der Eigentümerbeschluß vom 14.10.1987 den Kostenverteilungsschlüssel der TE wirksam abgeändert und auch ihn als später eingetretenes Mitglied der Eigentümergemeinschaft gebunden hat. Bei der in § 11 TE enthaltenen Regelung über die Kostenverteilung in der Gemeinschaft handelt es sich um eine Vereinbarung der Eigentümer, die, weil die TE die Möglichkeit einer Änderung durch Mehrheitsbeschluß nicht vorsieht, grundsätzlich nur durch eine weitere Vereinbarung aller Eigentümer geändert werden kann. Eine solche Änderungsvereinbarung entfaltet gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur dann Wirkung, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 2 WEG).

Nach der Rechtsprechung des BGH ist jedoch ein Beschluß der Wohnungseigentümer, der nicht innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG angefochten und damit bestandskräftig wird, auch dann für die Gemeinschaft verbindlich, wenn es eigentlich einer Vereinbarung bedarf; ein solcher Beschluß kann zu einer wirksamen Änderung des in der TE vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels führen (BGHZ 127, 99 [102 ff.] = NJW 1994, 3230). Da ein solcher Beschluß nicht in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift, wirkt er gem. § 10 Abs. 3 WEG auch ohne Eintragung im Grundbuch für und gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers (BGHZ 127, 99 [104 f.] = NJW 1994, 3230; BGHZ 129, 329 [332 ] = NJW 1995, 2036).

Da der Eigentümerbeschluß vom 14.10.1987 nicht angefochten wurde, wurde er für die Kostenverteilung der Gemeinschaft verbindlich. Diese Bindungswirkung entfiel auch nicht durch den Eintritt des Ag. zu 1 in die Gemeinschaft.

b) Nicht gefolgt werden kann der angefochtenen Entscheidung in der Annahme, der Beschluß der Eigentümergemeinschaft vom 14.10.1987 könne, weil er vereinbarungsersetzende Wirkung habe, grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer aufgehoben werden. Obergerichtliche Rechtsprechung und Literatur sind sich vielmehr einig, daß einem bestandskräftigen Eigentümerbeschluß eine solche weitreichende Wirkung nicht zukommt. Er kann vielmehr trotz seines "vereinbarungsersetzenden" Charakters grundsätzlich durch einen erneuten Beschluß der Eigentümergemeinschaft geändert werden (KG, ZfIR 1998, 423 [424] = FGPrax 1998, 137 = WuM 1998, 433 KG, WuM 1996, 647 = FGPrax 1996, 214; = Staudinger/Kreuzer, BGB, 12. Aufl., § 10 WEG Rdnr. 60; Röll, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 23 WEG Rdnr. 23; Palandt/Bassenge, BGB, 59. Aufl., § 10 WEG Rdnr. 19), sofern nicht eine erneute Abweichung von den Vereinbarungen der Gemeinschaft beinhaltet (zutreffend: Palandt/Bassenge, § 10 WEG Rdnr. 19), was bei einer Aufhebung des "vereinbarungsersetzenden" Beschlusses und einer Rückkehr zur Regelung der TE nicht der Fall ist. Die Entscheidung des BayObLG (BayObLGZ 1996, 256 = NJWE-MietR 1977, 37) steht dem nicht entgegen: Sie wendet sich lediglich gegen die in der Literatur zum Teil vertretene Ansicht (vgl. z. B. Hauger, WE 1993, 231 [234]), ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluß "überlagere" die Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft und geben jedem Mitglied gem. § 21 Abs. 4 WEG den Anspruch, die Zustimmung zu seiner Aufhebung zu verlangen. Die Aufhebung durch einen Beschluß der Eigentümergemeinschaft ist jedoch auch dann möglich, wenn man dieser Ansicht nicht folgt (Demharter, MittBayNot 1996, 417 [419]).

Nach Auffassung des Senats ist es in diesem Zusammenhang unerheblich, ob der "vereinbarungsersetzende" Beschluß der Gemeinschaft vom 14.10.1987 mit den Stimmen aller Wohnungseigentümer gefaßt wurde, wie die Ast. behaupten, der Ag. zu 1 jedoch bestreitet. Er kann vielmehr auch dann durch einen mehrheitlich gefaßten Beschluß wieder aufgehoben werden. Die Anerkennung der grundsätzlichen Bindungswirkung vereinbarungswidriger, aber bestandskräftiger Eigentümerbeschlüsse stützt sich maßgeblich auf Bedürfnisse der Praktikabilität und Rechtssicherheit (BGHZ 127, 99 [103 ff.] = NJW 1994, 3230). Diese Bedürfnisse erfordern es nicht, eine Regelung, die in der Form eines Beschlusses getroffen (vgl. Staudinger/Kreuzer, § 10 WEG Rdnr. 49) und nicht in das Grundbuch eingetragen wurde, über § 10 Abs. 3 WEG hinaus und in Abweichung von § 10 Abs. 2 WEG die volle Wirkung einer im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung zuzumessen, die nur durch eine erneute Vereinbarung aller Eigentümer wieder aufgehoben werden kann. Im übrigen wäre es kaum praktikabel, den Eigentümern, die einen früheren "vereinbarungsersetzenden" Beschluß mehrheitlich aufheben wollen, die Überprüfung aufzugeben, ob dieser, unter Umständen Jahrzehnte zurückliegende Beschluß nicht nur mit den Stimmen aller Anwesenden, sondern auch in Anwesenheit aller damaligen Wohnungseigentümer gefaßt wurde, zumal das Versammlungsprotokoll hierüber nicht immer Auskunft gewährt.

Die angefochtenen Beschlüsse wurden mit Mehrheit gefaßt. Dies gilt, da Stimmenthaltungen bei der Ermittlung der Mehrheit nicht mitzuzählen sind (BGHZ 106, 179 = NJW 1989, 1090), auch für den Beschluß vom 25.11.1996. Mit ihnen kehrt die Gemeinschaft unter Aufhebung des Beschlusses vom 14.10.1987 zu der in § 11 TE vorgesehenen Kostenverteilung nach dem Verhältnis der jeweiligen Wohn- bzw. Nutzflächen zurück. Sie verstoßen damit weder gegen die TE noch gegen die Bindungswirkung des Beschlusses vom 14.10.1987.