Vereinbarung

Vereinbarung; von derzeitigen Kündigungsfristen

1. Der Mieter kann ein schon zu einem späteren Zeitpunkt gekündigtes Mietverhältnis erneut zu einem früheren Zeitpunkt kündigen, wenn durch eine Gesetzesänderung Kündigungsfristen verkürzt wurden.

2. Ein Formularvertrag, der auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verweist und in einer Fußnote die derzeitigen gesetzlichen Kündigungsfristen wiedergibt, enthält keine Vereinbarung im Sinne der Überleitungsvorschriften zur Mietrechtsreform, so daß der Mieter solche Verträge mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann. (Leitsätze der Redaktion)

(...) b) Das Mietverhältnis ist nicht mit Wirkung zum 30. Juni 2001, aber mit Wirkung zum 30. November 2001 beendet worden.

aa) Die ordentliche Kündigung, welche die Bekl. mit Schreiben vom 10. Februar 2001 erklärt haben, wirkte gemäß § 2 Nr. 1. a) des Mietvertrages vom 8. Juni 1983 zum 28. Februar 2002. Die Bekl. können sich nicht darauf berufen, daß sie bereits am 17. Januar 2001 mündlich die ordentliche Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses erklärt hätten, denn insoweit fehlte es an der Einhaltung der erforderlichen Schriftform (§ 564 a Abs. 1 Satz 1 BGB a. F.).

cc) Die ordentliche Kündigung, welche die Bekl. mit Schreiben vom 1. September 2001 erklärt haben, wirkte demgegenüber zum 30. November 2001.

(1) Die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, die am 1. September 2002 in Kraft getreten ist, gilt auch für bestehende Mietverhältnisse, sofern nicht "die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind" (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB). Den Übergangsvorschriften in Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 10 EGBGB läßt sich keine Einschränkung des Inhalts entnehmen, daß die Vorschrift des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB unanwendbar wäre, wenn ein bereits gekündigtes Mietverhältnis, das aufgrund der maßgeblichen Kündigungsfrist über den 1. September 2001 hinaus bestanden hat, vor der fristgemäßen Beendigung erneut gekündigt wird. Die gegenteilige Auffassung, auf die sich die Kl. stützen, würde zu erheblichen Ungleichbehandlungen führen. Ein Mieter, der es aus Nachlässigkeit trotz eines bevorstehenden Umzuges versäumt hat, rechtzeitig vor dem 1. September 2001 zu kündigen, würde bessergestellt werden als der Mieter, der sich in Ansehung der alten Gesetzeslage frühzeitig um seine Belange gekümmert hat. Schützenswerte Interessen des Vermieters, die eine solche Ungleichbehandlung rechtfertigen würden, sind nicht zu erkennen. Der Vermieter muß sich schlicht seit dem 1. September 2001 auf die neue Gesetzeslage einstellen.

(2) Entgegen der Auffassung, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil vertreten hat, haben die Parteien in § 2 Nr. 1 a) des Mietvertrages vom 8. Juni 1983 keine vertragliche Vereinbarung im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB getroffen, aufgrund derer die Kündigungsfrist von zwölf Monaten auch für die ordentliche Kündigung maßgeblich wäre, welche die Bekl. mit Schreiben vom 1. September 2001 erklärt haben. In § 2 Nr. 1 a) des Mietvertrages findet sich die Formulierung: "kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ... gekündigt werden". Der Begriff der gesetzlichen Kündigungsfrist wird in einer Fußnote auf folgende Weise erläutert: "Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnräume beträgt derzeit ...". Eine vertragliche Vereinbarung im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB liegt nicht vor. (...)

Die Fußnote zu § 2 Nr. 1 a) des streitgegenständlichen Mietvertrages enthält eine bloße Wiedergabe des Gesetzeswortlautes, die darüber hinaus mit dem Zusatz "derzeit" versehen ist. Es ist davon auszugehen, daß die Parteien den Gesetzeswortlaut lediglich der Vollständigkeit halber zur bloßen Information über die bestehende Rechtslage im Vertragstext wiedergegeben haben. (...)

Daß die kurze Kündigungsfrist von drei Monaten auch dann nicht gilt, wenn im Formularmietvertrag die damalige gesetzliche Regelung nur abgeschrieben wurde, ist inzwischen einheitliche Rechtsprechung der Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin. Der bloße Verweis im Vertrag auf die derzeitige gesetzliche Regelung reicht allerdings nicht.

Im Formularmietvertrag hieß es, daß dieser unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden könne. Hinzugefügt war, daß die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnräume "derzeit" zwölf Monate nach zehn Jahren Mietdauer betrage. Die Mieter kündigten nach über zehn Jahren Mietdauer zunächst mündlich, alsdann schriftlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist von einem Jahr zum 28. Februar 2002. Nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform kündigten sie erneut zum 30. November 2001.

Mit Urteil vom 14. November 2002 hielt das LG Berlin die erneute Kündigung mit einer Frist von drei Monaten zum 30. November 2001 für wirksam. Es liege keine anderweitige Vereinbarung im Mietvertrag vor, da lediglich auf die derzeitigen (damaligen) gesetzlichen Kündigungsfristen hingewiesen worden sei. Den Überleitungsvorschriften sei auch nicht zu entnehmen, daß die Mieter in einer erneuten kurzfristigen Kündigung für ein schon gekündigtes Mietverhältnis gehindert seien.