Vereinbartes Sonderkündigungsrecht für Geschäftsraummieter

Zu den Anforderungen an die Darlegungslast für die Inanspruchnahme eines vertraglich vereinbarten Sonderkündigungsrechtes ("... wenn bei Fortsetzung des Mietverhältnisses ... eine wirtschaftliche Situation entsteht, die als wirtschaftlich bedrohlich oder existenzbedrohend anzusehen ist ...").

Die Kündigung der Bekl. vom 30. September 2003 hat das Mietverhältnis entgegen den Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung nicht wirksam beendet.

Die Bekl. hat ihre Kündigung auf das in § 3 der Anlage 2 zum Mietvertrag vereinbarte Kündigungsrecht gestützt, das wie folgt lautet:

"Der Vertrag kann von beiden Parteien mit einer Frist von 6 Monaten vorzeitig gekündigt werden, wenn hierzu besondere Gründe vorliegen. Dies ist dann der Fall, wenn bei Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine der Parteien eine wirtschaftliche Situation entsteht, die als wirtschaftlich bedrohlich oder existenzbedrohend anzusehen ist. ..."

Entgegen der Auffassung des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung hat die Bekl. in erster Instanz keine Unterlagen vorgelegt, die die Voraussetzungen des Sonderkündigungsrechtes begründen. Dem Landgericht und auch der Kl. lag in erster Instanz lediglich der betriebswirtschaftliche Abrechnungsbogen von April 2003 und der Vorjahresvergleich April 2002 vor. Diese Unterlage hat die Bekl. der Zwangsverwalterin bereits mit Schreiben vom 26. Mai 2003 zugeleitet, um damit ihre wirtschaftliche Notlage zu demonstrieren. Wie von der Kl. hierzu unstreitig mit Schriftsatz vom 21. Juni 2005 vorgetragen, ist diesem Schreiben ein Schreiben der Bekl. vom 6. Mai 2003 vorausgegangen, in dem sie die Zwangsverwalterin unter Hinweis auf ihre schlechte wirtschaftliche Lage um Mietminderung bat. Die Zwangsverwalterin ihrerseits hat die Bekl. mit Schreiben vom 9. Mai 2003 aufgefordert, Unterlagen, Bilanzen, Summen- und Salden-Listen vorzulegen, damit sie die wirtschaftliche Situation beurteilen könne. Unstreitig hat sich die Zwangsverwalterin mit den Unterlagen, die ihr die Bekl. daraufhin mit Schreiben vom 26. Mai 2003 übersandt hat, nicht zufrieden gestellt und hat statt dessen die Bekl. mit Schreiben vom 3. Juni aufgefordert, weitere Unterlagen zum Nachweis der wirtschaftlichen Situation vorzulegen. Dieser Aufforderung ist die Bekl. nicht nachgekommen und hat statt dessen ... gekündigt.

Die Zwangsverwalterin hat das Fehlen eines Nachweises für die behauptete wirtschaftlich bedrohliche Situation zu Recht beanstandet. Allein der Umstand, daß in einem einzigen Monat der Umsatz gegenüber dem Vorjahr deutlich, nämlich um 21,23 % gesunken ist, ist für die Frage, ob eine wirtschaftlich bedrohliche oder gar existenzbedrohende Situation besteht, völlig ohne Aussagekraft. Ohne einen Vergleich mit den Betriebsergebnissen weiterer Monate ist eine einigermaßen verbindliche Aussage über die wirtschaftliche Situation eines Unternehmens nicht möglich. [...] Die Bekl. kann die Wirksamkeit ihrer Kündigung vom 30. September 2003 auch nicht auf das erstmals in der Berufungsinstanz vorgelegte Zahlenmaterial stützen.

Nach dem Wortlaut der in § 3 der Anlage 2 zum Mietvertrag getroffenen Vereinbarung ist Voraussetzung für ein Recht zur vorzeitigen Kündigung, daß "bei Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine der Parteien eine wirtschaftliche Situation entsteht, die als wirtschaftlich bedrohlich oder existenzbedrohend anzusehen ist". Dies bedeutet, daß nur dann ein Kündigungsrecht besteht, wenn gerade die Pflicht zur Zahlung des vertraglich vereinbarten Mietzinses die Bekl. einer wirtschaftlich bedrohlichen oder existenzbedrohenden Situation aussetzen sollte. Daß diese Voraussetzung gegeben ist, hat die Bekl. auch in der Berufungsinstanz nicht nachvollziehbar und schlüssig dargelegt. Dem von der Bekl. zu den Akten gereichten Zahlenmaterial und auch dem internen Bericht über die außerordentliche Gesellschafterversammlung vom 27. Oktober 2003, kann entnommen werden, daß die Kostenstruktur der Bekl. jedenfalls zum Zeitpunkt der Kündigung dergestalt war, daß sie sich zu 70 % aus Personalkosten zusammensetzte. Folglich kam die außerordentliche Gesellschafterversammlung am 27. Oktober auch zum Ergebnis, daß wesentliche Kosteneinsparungen nur auf dem Personalsektor möglich sind. Folglich hat die Bekl. ihr Personal von 5 Mitarbeitern im Jahr 2003 auf 4 Mitarbeiter im Jahr 2004 und auf 3 Mitarbeiter im Jahr 2006 reduziert. Allein die durch Personalreduzierung in dem Zeitraum von 2002 bis 2005 erzielte jährliche Ersparnis beträgt nach Angaben der Bekl. (190.876,00 € - 141.345,00 €) 49.531,00 €.

In welchem Umfang die Bekl. ihre Raumkosten reduziert hat, hat diese erst mit Schriftsatz vom 16. Mai 2006 vorgetragen. Danach soll sich der von ihr zu zahlende Nettokaltmietzins aufgrund des Wechsels der Mieträumlichkeiten von monatlich 1495,29 € im Jahr 2004 bzw. 1.555,10 € im Jahr 2005 auf monatlich 852,00 € reduziert haben. Dies bedeutet, daß die Bekl. durch den Wechsel der Mieträumlichkeiten im Jahr 2004 einen Betrag in Höhe von (9 x 643,29 €) 5.789,61 € und im Jahr 2005 einen Betrag in Höhe von (12 x 703,10 €) 8.437,20 € erspart hat. Diesen Zahlen steht gegenüber, daß die Bekl., wie aus den von ihr eingereichten Unterlagen ersichtlich, sich in der Lage gesehen hat, im Jahr 2002 einen Betrag in Höhe von 1.811,36 € und im Jahr 2003, als sie den streitgegenständlichen Mietvertrag wegen der behaupteten schlechten wirtschaftlichen Lage gekündigt hat, einen Betrag in Höhe von 2.861,36 € zu spenden.

Legt man diese von der Bekl. vorgetragenen Zahlen zugrunde, kann nicht davon ausgegangen werden, daß gerade die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Kl. und demzufolge die Weiterzahlung der vertraglich vereinbarten Miete zu einer wirtschaftlich bedrohlichen oder existenzbedrohenden Situation geführt hätte. Die Bekl. hat nicht dargetan, daß die für die von ihr angemieteten Ersatzräume zu zahlende Miete so erheblich geringer ist, daß sie hierdurch eine wirtschaftlich bedrohliche oder existenzbedrohende Situation hätte abwenden können.

Geschäftsraummietverträge werden langfristig abgeschlossen. Den Interessen des Mieters entspricht es, wenn ein Sonderkündigungsrecht vereinbart wird für den Fall, daß der Mieter in eine wirtschaftliche Notlage gerät. Das muß er dann im Ernstfall aber auch nachweisen.

Im Mietvertrag hieß es, daß eine Sonderkündigung möglich sei, wenn eine wirtschaftliche Situation entstehe, die als wirtschaftlich bedrohlich oder existenzbedrohend anzusehen sei. Darauf berief sich die Mieterin, nachdem sie einen erheblichen Umsatzeinbruch zu beklagen hatte. Der Vermieter verlangte die Übersendung von Unterlagen, Bilanzen und sonstigen Saldenlisten. Dem kam die Mieterin nicht nach.

Mit Urteil vom 22. Mai 2006 hielt das Kammergericht die Kündigung für unwirksam, da der Kündigungsgrund nicht nachgewiesen sei. Auch aus den in der Berufungsinstanz eingereichten Unterlagen habe sich nicht ergeben, daß durch die Pflicht zur Zahlung der Miete eine wirtschaftlich bedrohliche oder existenzbedrohende Situation entstanden sei. Die außerordentliche Gesellschafterversammlung der Mieterin sei vielmehr zu dem Ergebnis gekommen, daß wesentliche Kosteneinsparungen nur durch Personalreduzierung möglich seien, was dann auch umgesetzt sei. Aus den Unterlagen der Mieterin ergebe sich ferner, daß sie trotz der behaupteten schlechten wirtschaftlichen Situation zu vierstelligen Spendenbeträgen in der Lage gewesen sei.