Vereinbartes Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Geschäftsaufgabe

Ist im Geschäftsraummietvertrag vereinbart, daß ein wichtiger Grund zur Kündigung für den Mieter die Abwendung eines Insolvenzverfahrens durch Geschäftsaufgabe sein soll, kommt eine Kündigung nur bei drohender Zahlungsunfähigkeit in Betracht; bloße Anlaufschwierigkeiten bei einem neueröffneten Geschäft reichen nicht.

Der Bekl. mietete durch schriftlichen Vertrag vom 12.4.2002 Ladenräume im Erdgeschoß des Hauses G.-straße in Berlin. Das Mietverhältnis ist für eine Festmietzeit vom 1.5.2002 bis zum 30.4.2007 abgeschlossen. Unter § 4 Abs. 4 des Vertrages findet sich folgende weitere Regelung:

"Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt; ein wichtiger Grund ist z. B. die Abwendung eines Insolvenzverfahrens durch Geschäftsaufgabe."

Bereits am 27.6.2002 erklärte der Bekl. unter Berufung auf die Bestimmung in § 4 Abs. 4 des Mietvertrages schriftlich die Kündigung des Mietverhältnisses zum 1.9.2002. Um ein drohendes Insolvenzverfahren abzuwenden, bleibe ihm nur noch die Geschäftsaufgabe. Auf die Bitte der Kl. um Belege übersandte der Bekl. am 25.7.2002 Geschäftsbilanzen für die Monate April bis Juni 2002 sowie ein Schreiben seines Steuerberaters vom 23.7.2002, in dem es heißt:

"... auf Grundlage der betriebswirtschaftlichen Auswertungen vom 30.6.2002 bescheinige ich Ihnen für das Kalenderjahr 2002 einen vorläufigen Verlust aus Gewerbebetrieb in Höhe von ca. 95.000 E. Bei Betriebsaufnahme war ein Jahresumsatz in Höhe von 200.000 E zu erwarten, jedoch beläuft sich dieser nur auf ca. 15.000 E.

Weiterhin bestätige ich Ihnen, daß Sie private Mittel zur Deckung des Geschäftskontos aufgewandt haben."

Der Bekl. stellte seine Mietzahlungen mit Ablauf August 2002 ein.

Der Anspruch der Kl. auf Mietzahlung im Zeitraum September 2002 bis September 2003 folgt aus den mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Das Mietverhältnis ist nicht schon mit Ablauf August 2002 beendet worden, denn die Kündigung des Bekl. vom 27.6.2002 war unwirksam.

Das Mietverhältnis ist für eine Festmietzeit bis zum 30.4.2007 geschlossen, so daß eine vorzeitige Beendigung nur aufgrund des Sonderkündigungsrechts in Betracht kommt, das die Parteien in § 4 des Mietvertrages vereinbart haben. Dessen Voraussetzungen sind aber nicht erfüllt.

Legt man den Wortlaut der schriftlichen Vertragsurkunde, für die die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit spricht, zugrunde, so sollte nicht bereits die Aufgabe des Geschäftes, sondern lediglich diejenige Geschäftsaufgabe, die zur "Abwendung eines Insolvenzverfahrens" geschah, den Bekl. zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses berechtigen. Es liegt deshalb nahe, die gesetzlichen Regelungen der InsO, insbesondere die §§ 16 ff. InsO, für die Auslegung heranzuziehen. Dies entspricht auch der erkennbaren Interessenlage der Parteien. Denn im Falle einer Insolvenzeröffnung über das Vermögen des Mieters kann der Vermieter ohnehin nicht auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses über die vereinbarte Vertragslaufzeit vertrauen (vgl. § 109 InsO), so daß die hier getroffene Regelung den Zeitpunkt für die Ausübung des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts nur um einen Zeitraum von etwa 6-12 Monaten vorverlagern würde. Nach den §§ 16, 17 InsO ist allgemeiner Grund für die Eröffnung eines lnsolvenzverfahrens bei natürlichen Personen die Zahlungsunfähigkeit; diese droht, wenn der Schuldner voraussichtlich nicht in der Lage sein wird, die bestehenden Zahlungspflichten im Zeitpunkt der Fälligkeit zu erfüllen (§ 18 Abs. 2 InsO). Daß diese Voraussetzungen gegeben wären, läßt sich dem Vorbringen des Bekl. nicht entnehmen. Dieser hat im Gegenteil die von ihm als berechtigt anerkannten Mietzahlungen bis Ende August 2002 in vollem Umfang erfüllt und ausweislich der Bescheinigung seines Steuerberaters auch "private Mittel" zur Deckung des Geschäftskontos einsetzen können. Die betriebswirtschaftlichen Auswertungen bis Ende Juni 2002, die der Bekl. vorgelegt hat, sind für die Frage einer (drohenden) Zahlungsunfähigkeit nicht aussagekräftig; vielmehr entspricht es dem normalen Lauf der Dinge, daß ein neueröffnetes Geschäft in der Anlaufphase ein negatives Betriebsergebnis erzielt. Es kann schlechterdings nicht erwartet werden, daß innerhalb der ersten zwei Monate nach Geschäftseröffnung bereits schwarze Zahlen geschrieben werden. Darauf weist die Kl. mit Recht hin. Hier kommt hinzu, daß der Bekl. die Kündigung bereits ausgesprochen hat, bevor überhaupt die Auswertungen für den zweiten Monat nach Beginn des Mietverhältnisses vorliegen konnten. Auf diesen Fall war das vertraglich vereinbarte Sonderkündigungsrecht aber ersichtlich nicht zugeschnitten. Denn ein Geschäftsinhaber muß generell damit rechnen, innerhalb der Anlaufphase noch keine Gewinne erzielen zu können. Sollte deshalb tatsächlich bereits im Zeitpunkt der Kündigung - am 27.6.2002 - die Zahlungsunfähigkeit gedroht haben, so muß dies auch zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bereits der Fall gewesen sein. Daß die Kl. auch hierfür das Risiko hätte übernehmen wollen, ist der vereinbarten Vertragsklausel aber in keiner Weise zu entnehmen, Daß der Kündigungsgrund "Abwendung eines Insolvenzverfahrens durch Geschäftsaufgabe" ausdrücklich nur beispielshalber aufgeführt ist ("z. B."), besagt nichts anderes. Denn daraus läßt sich jedenfalls nicht ableiten, daß die Kl. den unternehmerischen Erfolg des Mieters - entgegen der gesetzlichen Regelung - in vollem Umfang zu ihrem eigenen Risiko hätte machen wollen.

Aus dem Hergang der Vertragsverhandlungen und der Auslegung des Sonderkündigungsrechts, die der Bekl. daraus ableitet, ergibt sich im Ergebnis nichts anderes. Danach sollte er zur Kündigung berechtigt sein, wenn eine "Notsituation" einträte, in der der Bekl. "gezwungen" wäre, aus wirtschaftlichen Gründen sein Geschäft aufzugeben. Daß diese Voraussetzungen erfüllt waren, läßt sich jedoch nicht feststellen, weil zu den Vermögensverhältnissen des Bekl. gar nichts mitgeteilt ist. Daß ein neueröffnetes Geschäft in der Anfangsphase von den Kunden noch nicht angenommen wird, ist - wie bereits dargelegt - nicht ungewöhnlich und läßt keineswegs den Schluß darauf zu, daß sich das Geschäft auch auf längere Sicht wirtschaftlich nicht trägt. Denn der Unternehmenserfolg ist von vielen Faktoren abhängig, von denen die Standortwahl nur ein Umstand unter vielen ist. Dazu kommen etwa das Sortiment, die Werbung, die Preisgestaltung und auch das Verkaufsgeschick des Geschäftsinhabers, die sich erst nach einiger Zeit auf die Umsatzentwicklung auswirken können. Jedenfalls handelt es sich durchweg um Faktoren, auf die der Vermieter keinen Einfluß hat und für die er im Regelfall deshalb auch nicht das Risiko übernehmen will. Daß sich dies hier anders verhalten hätte, ist dem Vortrag des Bekl. nicht zu entnehmen. Wenn der Bekl. bereits das Zurückbleiben des Geschäftes hinter seinen - subjektiven, nicht überprüfbaren und auch nicht zum Bestandteil des Vertrages gemachten - Gewinnerwartungen zum Anlaß für eine vorzeitige Vertragskündigung nehmen könnte, wäre im Ergebnis das volle unternehmerische Risiko auf die Kl. als Vermieterin verlagert. Daß dies beabsichtigt war, ist nicht erkennbar. Vielmehr sollte die vorzeitige Vertragsbeendigung auch nach dem Vorbringen des Bekl. an das Eintreten einer "wirtschaftlichen Notsituation" geknüpft sein, also einer objektiven Ausnahmelage, die sich in ihren Voraussetzungen von dem Fall der drohenden Zahlungsunfähigkeit nicht wesentlich unterscheiden dürfte. Daß das Vorliegen dieser Voraussetzungen nach abstrakt-generellen Kriterien nicht immer zweifelsfrei zu umschreiben ist, lehrt schon ein Blick in die einschlägigen Kommentare zu den §§ 17,18 InsO, ändert aber nichts daran, daß die vereinbarte Vertragsklausel auf die fehlende Gewinnerzielung in der Anfangsphase des Geschäftes nicht paßt, denn diese stellt die Regel und nicht die Ausnahme dar. Im Gegensatz zu der in der mündlichen Verhandlung vorgetragenen Ansicht des KI.

vertreters ist das Gericht allerdings der Auffassung, daß die Vertragsbestimmung nach ihrem Sinn und Zweck den Bekl. auch nach der verfrühten Geschäftsaufgabe vor einer wirtschaftlichen Überforderung schützt. Daß dieser Fall bereits eingetreten ist, läßt sich dem Vorbringen des Bekl. aber nicht entnehmen, der weder zu seinen Vermögensverhältnissen vorgetragen noch eine - darauf gestützte - weitere Kündigung ausgesprochen hat.

Nach § 542 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit nur aus wichtigem Grund vorfristig gekündigt werden. Den Vertragsparteien steht es frei, den wichtigen Grund zu definieren, soweit es sich nicht um Wohnraummieter handelt. Im Zweifel liegt allerdings das unternehmerische Risiko beim Geschäftsraummieter.

Im Geschäftsraummietvertrag hieß es, daß ein wichtiger Grund für die Kündigung des Mieters die Abwendung eines Insolvenzverfahrens durch Geschäftsaufgabe sein solle. Gut zwei Monate nach Abschluß des Mietvertrages, der fünf Jahre laufen sollte, kündigte der Mieter unter Berufung auf diese Vereinbarung den Vertrag und führte aus, der gewählte Standort sei für den Geschäftsbetrieb ungeeignet. Die Vermieterin verlangte Zahlung der laufenden Mieten.

Das Landgericht Berlin gab der Klage statt und meinte, das vereinbarte Sonderkündigungsrecht zur Abwendung eines Insolvenzverfahrens könne nur dann eingreifen, wenn eine Zahlungsunfähigkeit im Sinne der Insolvenzordnung vorliege. Das habe der Mieter jedoch nicht nachgewiesen. Daß ein Betrieb in den ersten Monaten Anlaufschwierigkeiten habe, sei nicht ungewöhnlich. Das unternehmerische Risiko hierfür trage jedoch der Mieter. Eine Kündigung komme nach der vertraglichen Vereinbarung nur bei einer Notsituation in Betracht. Eine verfrühte Geschäftsaufgabe reiche dafür nicht.