Vereinbarter Umlageschlüssel für Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung

Vereinbarter Umlageschlüssel für Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung; Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

Ist im Mietvertrag bei einer Eigentumswohnung vorgesehen, daß die Betriebskosten im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche umgelegt werden sollen, darf der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters keine Abrechnung nach Miteigentumsanteilen vornehmen.

Die von der Kl. erstellten Abrechnungen begründen keinen fälligen Nachzahlungsanspruch, denn der zugrunde gelegte Verteilungsmaßstab nach Miteigentumsanteilen entspricht nicht dem in § 4.5 des Mietvertrags vereinbarten Maßstab, der ausdrücklich eine Verteilung nach Flächenanteilen vorsieht, und zwar abweichend von der Verteilung der Kosten für Warmwasser und Heizung, die nach § 4.6 des Mietvertrags auf der Grundlage der Abrechnung des Wohnungseigentumsverwalters umzulegen sind.

Ohne Erfolg wendet die Kl. ein, daß es bei einer Eigentumswohnanlage nicht möglich sei, nach Flächenanteilen abzurechnen und deshalb eine Umlage auf der Grundlage der Miteigentumsanteile zulässig sei. Es ist schon nicht nachzuvollziehen, weshalb es bei einer Eigentumswohnanlage nicht möglich sein soll, die tatsächlich angefallenen Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen. Denn sowohl die gesamte Wohn-/Nutzfläche als auch die Fläche der Wohnung der Bekl. ist, wenn sie nicht bereits bekannt ist, jedenfalls zu ermitteln. Die Heizkosten werden ja auch zu 30 % nach den Anteilen der beheizten Flächen umgelegt. Ob die vorliegend ausdrücklich vereinbarte Abrechnung der Betriebskosten nach Flächenanteilen, wie die Kl. meint, ein unüblicher Maßstab ist, kann dahinstehen. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß dies nicht möglich ist oder zu völlig unangemessenen Ergebnissen führt.

Wenn von den Parteien im Mietvertrag ein bestimmter Verteilungsmaßstab vereinbart worden ist, kann der Vermieter diesen nicht nach freiem Belieben einseitig ändern. Zwingende Gründe, die einen Anspruch des Vermieters auf eine Änderung der Verteilungsmaßstabs eventuell begründen können, sind hier nicht ersichtlich. Allein der Umstand, daß die Abrechnung der Kl. möglicherweise Schwierigkeiten bereitet, reicht hierfür nicht aus. Sie kann sich in diesem Zusammenhang auch nicht darauf berufen, daß dies für die Bekl. bei Abschluß des Mietvertrags zu erkennen gewesen sei. Denn dies gilt erst recht für die Kl. selbst. Wenn sie unter den oben aufgezeigten Umständen "sehenden Auges" ausdrücklich eine Abrechnung der Betriebskosten nach Flächenanteilen - und zwar im Gegensatz zur Umlage der Kosten für Warmwasser und Heizung - vereinbart, muß sie sich daran festhalten lassen.

Entgegen der Auffassung der Kl. haben die Bekl. den abweichenden Umlegungsmaßstab nicht anerkannt. Aus den Einwendungen gegen die angesetzten Kosten in bestimmten Positionen in der Sache folgt eine entsprechende konkludente Willenserklärung jedenfalls dann nicht, wenn letztlich keine Zahlung des Abrechnungssaldos erfolgt. Im übrigen dürfte auch eine nur einmalige Leistung einer Nachzahlung in der Regel ohne Hinzutreten weiterer Umstände einen entsprechenden Erklärungswillen des Mieters nicht erkennen lassen.

Der Verwalter einer Eigentumswohnanlage rechnet die Bewirtschaftungskosten gegenüber den Eigentümern im Regelfall nach Miteigentumsanteilen ab. Eine solche Abrechnung darf der Wohnungseigentümer an seinen Mieter nicht ohne weiteres "durchreichen", wenn im Mietvertrag etwas anderes vereinbart ist.

Im Mietvertrag über die Eigentumswohnung hieß es, daß die kalten Betriebskosten im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche auf die Mieter umgelegt würden. Bei ihrer Betriebskostenabrechnung stützte sich die Wohnungseigentümerin auf die ihr übersandte Wohngeldabrechnung, die eine Verteilung der Gemeinschaftskosten nach Miteigentumsanteilen vorsah. Unter Abzug der nicht umlagefähigen Kosten für Verwaltung und Instandhaltung verlangte die Eigentümerin Zahlung des Betriebskostenanteils aus der Wohngeldabrechnung von den Mietern.

Mit Urteil vom 27. Oktober 2000 wies das Landgericht Berlin die Klage ab, da im Mietvertrag ein bestimmter Verteilungsmaßstab vorgesehen war, nämlich Abrechnung nach dem Flächenverhältnis. Zwingende Gründe, diesen Maßstab zu ändern, seien nicht ersichtlich, denn auch bei einer Eigentumswohnungsanlage sei es nicht unmöglich, nach den Flächenanteilen abzurechnen. Ohne Zustimmung des Mieters sei eine Änderung des Umlegungsmaßstabes ausgeschlossen.

Wer sich als Vermieter nicht sicher ist, wie er Betriebskosten umzulegen hat, sollte im Mietvertrag dazu überhaupt keine Regelung vorsehen. Dann können die Betriebskosten nach billigem Ermessen (der Spielraum für den Vermieter ist hier recht groß) abgerechnet werden. Bei einer Eigentumswohnung empfiehlt sich die Vereinbarung eines Umlegungsmaßstabes nach Miteigentumsanteilen, da dann der Eigentümer die Werte aus seiner Wohngeldabrechnung übernehmen kann (vgl. Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, Rdnr. 3243).