Vereinbarter Konkurrenzschutz vorrangig vor immanentem

Bezieht sich der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz ausdrücklich auf die Vermietung an einen „Lebensmitteldiscounter", so ist ein Laden mit dem Charakter eines russischen Kaufhauses davon auch dann nicht erfasst, wenn dort - zum großen Teil russische - Lebensmittel angeboten werden.

Der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz geht einem möglicherweise weitergehenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vor, da er ihn einschränken kann.

1. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis durch die Kündigungserklärungen vom 27. Juni und 8. Juli 2008 nicht beendet worden ist, denn ein Kündigungsgrund gemäß § 543 BGB lag nicht vor. [...]

a) Die Mietvertragsparteien haben in § 6 des Mietvertrages ausdrücklich eine Regelung zum Konkurrenzschutz getroffen. Danach hat sich der Vermieter verpflichtet, keinen weiteren Lebensmitteldiscounter durch Dritte betreiben zu lassen.

Im Sinne dieser Vereinbarung handelt es sich bei dem F.‑Markt, an den die Räumlichkeiten von dem Vermieter vermietet worden sind, die zuvor von einem R.-Markt genutzt worden sind, nicht um einen Lebensmitteldiscounter.

(1) In § 6 des Mietvertrages ist kein allgemeiner Konkurrenzschutz vereinbart worden, sondern nur einer, der vor der Konkurrenz durch einen weiteren Lebensmitteldiscounter schützen soll.

In Übereinstimmung mit der Bekl. geht auch der Senat davon aus, dass Lebensmittel im Niedrigpreissegment zu den Hauptartikeln eines Lebensmitteldiscounters zählen und ihm sein Gepräge geben. Wie sich an dem vertragsgemäßen Ausschluss des Lebensmittelfrischmarktes der Firma R. aus dem Konkurrenzschutz zeigt, der ebenfalls Lebensmittel im Hauptsortiment führt, beschränkt sich der vereinbarte Konkurrenzschutz auf ein konkurrierendes Angebot, das nicht nur Lebensmittel als Schwerpunkt im Hauptsortiment führt, sondern diese darüber hinaus zu Niedrigpreisen anbietet.

(2) Der F.-Markt erfüllt die o. g. Voraussetzungen eines Lebensmitteldiscounters i. S. d. § 6 des Mietvertrages bereits nach dem Vorbringen der Bekl. nicht.

Denn die Bekl. trägt vor, dass die Lebensmittelauswahl des F.-Marktes kein umfassendes Angebot der Waren aus der Lebensmittelbranche beinhalte und die Lebensmittel nur ein Teilsortiment darstellten. Das Lebensmittelangebot des F.‑Marktes ist also weder umfassend noch stellt es das Hauptsortiment des Marktes dar, bildet also nicht den Schwerpunkt des Angebotes und verleiht ihm mithin auch nicht sein besonderes Gepräge.

(3) Dieses Ergebnis wird zusätzlich durch das vom Landgericht festgestellte Sortiment des F.‑Marktes und durch die Lichtbilder der Anlage K 10 bestätigt. Dem Landgericht kann beigetreten werden, wenn es dem F.-Markt den Charakter eines russischen Kaufhauses zuspricht.

Der F.-Markt bietet eine Reihe von ganz unterschiedlichen Teilsortimenten an, ohne dass sich feststellen lässt, dass eines dieser Teilsortimente dem Geschäft ein eigenständiges Gepräge vermittelte. Neben Lebensmitteln führt der F.-Markt auch ein größeres Angebot an Bekleidung, Uhren/Schmuck, Geschirr und DVDs. Ferner werden Versicherungen, Reisen, Handyverträge, Gemälde und Kosmetik angeboten.

(4) Selbst wenn man annehmen wollte, dass die vom F.‑Markt angebotenen Lebensmittel diesem Geschäft einen gewissen Stil gaben, handelte es sich um einen anderen als den eines Lebensmitteldiscounters.

Denn es kann nicht übersehen werden, dass ein großer Teil der im F.-Markt angebotenen Lebensmittel - unstreitig - russische Waren sind. Den Lichtbildern der Anlage K 10 ist darüber hinaus zu entnehmen, dass diese Waren zu einem großen Teil ausschließlich mit kyrillischen Schriftzeichen beschrieben sind. Die durch diese Waren angesprochenen Kunden suchen gezielt diese landestypischen Produkte, weil sie den Charakter nationaler Spezialitäten haben. Das Angebot spricht daher eine andere Kundengruppe an als das eines typischen Lebensmitteldiscounters.

Vom Vorliegen einer wesentlichen Sortimentsüberschneidung, wie die Berufung meint, kann unter diesen Umständen nicht gesprochen werden.

(5) Die fehlende Prägung durch ein Angebot von Lebensmitteln im Hauptsortiment wird entgegen der Annahme der Bekl. auch nicht aufgewogen durch geringe Verkaufspreise und eine einfache Warenpräsentation, über die der F.-Markt nach Behauptung der Bekl. verfügen soll. Dies mögen Merkmale eines typischen Discountmarktes sein. Der vereinbarte Konkurrenzschutz richtet sich aber nicht gegen Discounter jeder Art, sondern nur gegen Lebensmitteldiscounter.

(6) Zu einer Einordnung des F.-Marktes als Lebensmitteldiscounter führt auch nicht der von der Bekl. hervorgehobene Umstand, dass auch Lebensmitteldiscounter andere Artikel als Lebensmittel anböten.

Für den vereinbarten Konkurrenzschutz ist entscheidend, ob der Konkurrent im Schwerpunkt Lebensmittel zu niedrigen Preisen anbietet und nicht eine etwaige Übereinstimmung in anderen Haupt- oder Nebenleistungen.

(7) Über die Frage der Einordnung des F.‑Marktes als Lebensmitteldiscounter ist entgegen der Ansicht der Bekl. auch nicht Beweis zu erheben.

Entscheidend ist nämlich, ob der F.-Markt ein Lebensmitteldiscounter i. S. d. vereinbarten Konkurrenzschutzes ist. Diese Frage kann der Senat anhand der vorgetragenen Tatsachen selbst entscheiden.

b) Nicht zu beanstanden ist ferner die Annahme des Landgerichts, dass ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz jedenfalls nicht weiter reiche als der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz.

(1) Der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz stellt hier zwischen den Parteien eine abschließende Regelung dar.

Aus der Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren, hat die Rechtsprechung bei der Vermietung von Geschäftsräumen auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Pflicht des Vermieters abgeleitet, den Mieter auf demselben oder auf seinem angrenzenden Grundstück vor Konkurrenz zu schützen (vgl. BGH, NJW 1979, 1404, 1405; ZMR 1968, 248, 249; Senat, Beschluss vom 5. September 2005 - 12 U 95/05 -, GE 2005, 1426 = juris, Tz. 17; OLG Karlsruhe, NJW‑RR 1990, 1234, 1235).

Offen bleiben kann die von dem Kl. aufgeworfene Frage, ob ein vertragsim­ma­nenter Konkurrenzschutz innerhalb eines Einkaufszentrums - wie hier - überhaupt angenommen werden kann (dagegen: OLG Dresden, MDR 1998, 211, 212; Hübner/Griesbach/Fuerst in Lindner‑Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Auflage, Kap. 14, Rn. 135; dafür: Senat, Be­schluss vom 5. September 2005 ‑ 12 U 95/05, GE 2005, 1426 = juris, Tz. 19; Krae­mer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts‑ und Wohnraummiete, 3. Auflage, Ill, Rn. 1244).

Denn vorliegend haben die Vertragsparteien eine ausdrückliche Verabredung über den Konkurrenzschutz getroffen, die einem etwaigenfalls weitergehenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutz jedenfalls vorgeht (vgl. BGH, WM 1988, 867, 877). Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz kann nämlich auch eingeschränkt werden (vgl. Senat, NZM 2008, 248). Das ist hier mit der Klausel § 6 des schriftlichen Mietvertrages geschehen. Diese lässt einen Konkurrenzschutz nur in dem oben beschriebenen Umfang erkennen. [...]

Ein im Vertrag vereinbarter Konkurrenzschutz geht einem u. U. weitergehenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vor, meint das KG und sieht bei einem Lebensmitteldiscounter keine Überschneidung im Warenangebot eines Supermarktes, der russische Lebensmittel verkauft.

Nach dem Mietvertrag war die Mieterin „berechtigt und verpflichtet", im Handelszentrum Ahrensfelde ein „Lebensmitteldiscountgeschäft" zu betreiben. Der Vertrag enthielt folgende Regelung: „Der Vermieter wird auf den ihm jetzt oder zukünftig gehörenden Grundstücken, die im Einzugsbereich des Ladens des Mieters (Einzugsbereich = Umkreis um das Mietobjekt herum mit einem Radius von 500 m) liegen, keinen weiteren Lebensmitteldiscounter ansiedeln, betreiben bzw. durch Dritte betreiben lassen. Dem Mieter ist bekannt, dass die Fa. R. im Gesamtobjekt einen Lebensmittelfrischmarkt betreiben wird."

Nach Schließung des R.-Marktes überließ die Vermieterin die Räumlichkeiten dem F.-Markt, einem – zwischenzeitlich ebenfalls geschlossenen – Supermarkt, zu dessen Sortiment auch russische Essensangebote sowie Produkte aus Russland wie Geschenkartikel, Tonträger, Konserven, Brot, Gebäck und Teigwaren sowie Russlandreisen gehörten. Die Mieterin machte daraufhin einen Konkurrenzschutzverstoß geltend und verlangte dessen Beseitigung. Nach ergebnislosem Ablauf der gesetzten Frist kündigte die Mieterin fristlos und stellte die Mietzahlungen ein.

Das LG gab der Klage auf Zahlung von Miete in Höhe von rund 142.000 € statt, weil keine Konkurrenzschutzpflichtverletzung vorgelegen habe und das Mietverhältnis durch die Kündigung der Beklagten nicht beendet worden sei. Das KG sah das ebenso und wies die Beklagte durch Beschluss darauf hin, dass der F.-Markt nicht unter die Regelung im Mietvertrag falle, weil es sich trotz des Angebots von Lebensmitteln nicht um einen Lebensmitteldiscounter im herkömmlichen Sinn handele. Der im Vertrag vereinbarte Konkurrenzschutz ginge einer möglicherweise weitergehenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutzverpflichtung vor.