Vereinbarte Zweckbestimmung

Erlaubt die Gemeinschaftsordnung im Teileigentum jedes Gewerbe, geht diese Zweckbestimmung der Bezeichnung „Laden" im Zusammenhang mit der Festlegung der Miteigentumsanteile vor.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1, Satz 1 ZPO abgesehen.

II. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall. Die Kammer folgt den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung und nimmt hierauf Bezug. Die Berufung führt nicht zu einer anderen Beurteilung.

1. Der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung ist zulässig. Insbesondere ist die Verfahrensbevollmächtigte der Verfügungskl. von der Verwalterin wirksam bevollmächtigt worden. Es kann insoweit dahinstehen, ob der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 18.10.2011 wirksam angefochten worden ist und für ungültig zu erklären ist. Denn jedenfalls ist er nicht nichtig und somit - solange er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist - wirksam (Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 46 Rdn. 60). Wegen der Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen, denen die Kammer in vollem Umfang folgt.

2. Der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung gemäß § 940 ZPO ist jedoch unbegründet. Es kann dahinstehen, ob der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung bereits wegen eines fehlenden Verfügungsgrundes im Hinblick auf den eigenen Vortrag der Verfügungskl. zurückzuweisen ist, dass in der streitgegenständlichen Gewerbeeinheit bereits seit 2007 warme Speisen angeboten worden sind. Denn es fehlt jedenfalls am Verfügungsanspruch.

Der Kl. steht der geltend gemachte Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG nicht zu. Eine Nutzung der Gewerbeeinheit als Gastronomiebetrieb bzw. als Gewerbe mit warmer Küche durch den Verfügungsbeklagten bzw. einen Mieter widerspricht nicht den Vereinbarungen in der Teilungserklärung. Die Auslegung der Teilungserklärung ergibt, dass es zulässig ist, in der Gewerbeeinheit in den Grenzen des § 14 Nr. 1 WEG grundsätzlich jedes Gewerbe zu betreiben.

Bei der Auslegung der Teilungserklärung ist von deren Wortlaut auszugehen. Sie hat nach objektiven Gesichtspunkten zu erfolgen (BGH, Urteil vom 15.1.2010 zu V ZR 40/09). § 7 der Teilungserklärung enthält nach seiner Überschrift „Nutzung" und nach seinem Wortlaut eine Nutzungsbestimmung. Ferner ist in Übereinstimmung mit der Verfügungskl. davon auszugehen, dass auch § 1 der Teilungserklärung, worin die Aufteilung nach Miteigentumsanteilen und Sondereigentum geregelt ist, eine die Nutzung des Sondereigentums einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter enthalten kann (BGH, Urteil vom 26.9.2003 zu V ZR 217/02, Urteil vom 16.6.2011 zu V ZA 1/11). Dem Wortlaut der Teilungserklärung nach liegt somit ein Widerspruch vor, soweit § 1 der Teilungserklärung auf ein Ladenlokal Bezug nimmt, in § 7 dagegen eine Nutzung zu Wohn- und Gewerbezwecken gestattet wird. Es ist somit durch Auslegung der Teilungserklärung zu ermitteln, ob es sich bei der Nutzungsbestimmung in § 7 der Teilungserklärung um eine allgemeine Regelung handelt und die grundsätzliche Nutzungsmöglichkeit als Gewerbe mit der Benennung in § 1 der Teilungserklärung als Ladenlokal eingeschränkt werden sollte, oder ob die Teilungserklärung dahin gehend auszulegen ist, dass die Benennung als Ladenlokal lediglich die zum Zeitpunkt der Teilung tatsächliche Nutzung darstellt, ohne die Zulässigkeit der Nutzung hierauf einzuschränken, und die zulässige Nutzungsmöglichkeit in § 7 der Teilungserklärung geregelt ist. Die Kammer folgt in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht der letzten Auslegung.

a) Der Argumentation der Verfügungskl., wonach die gemäß § 7 der Teilungserklärung zulässige Nutzung als Wohnraum mit § 1 der Teilungserklärung im Einklang steht, kann nicht gefolgt werden. Die Begründungen, bereits im Rahmen der in § 1 der Teilungserklärung definierten Nutzungsart als Ladenlokal sei eine Nutzung zu Wohnzwecken zulässig, und § 7 der Teilungserklärung enthalte lediglich im Hinblick auf die umstrittene Rechtsprechung, ob ein Teileigentum auch zum Zwecke des Wohnens benutzt werden dürfe, nur eine Klarstellung, nicht jedoch eine von § 1 der Teilungserklärung abweichende Nutzungsregelung, überzeugt nicht. § 7 der Teilungserklärung regelt die Zulässigkeit, gewerbliche Räume zu Wohn- und Gewerbezwecken zu benutzen. Auch wenn der Verfügungskl. gefolgt werden sollte, dass bei einer Nutzungseinschränkung als Ladenlokal auch eine Wohnraumnutzung zulässig wäre, wäre diese Zulässigkeit noch einmal ausdrücklich in § 7 der Teilungserklärung geregelt worden. Durch § 7 der Teilungserklärung sollte somit klargestellt werden, in welchem Rahmen tatsächlich eine Nutzung der Räume zulässig ist. Dass gemäß § 7 der Teilungserklärung eine Zulässigkeit der Nutzung der Gewerberäume auch zum Wohnen klargestellt bzw. geregelt werden sollte, der weitere Teil der Formulierung im 2. Halbsatz aber keine Nutzungsregelung darstellen soll, ergibt sich aus der Formulierung nicht. Es ist somit davon auszugehen, dass auch die Formulierung, gewerbliche Räume dürften zu Gewerbezwecken genutzt werden, eine Nutzungsregelung ist.

In dem Objekt befindet sich lediglich eine einzige Gewerbeeinheit. Wenn hinsichtlich dieser Gewerbeeinheit entsprechend der Benennung in § 1 der Teilungserklärung eine Einschränkung der Zulässigkeit der Nutzung auf ein Ladenlokal gewollt gewesen wäre, hätte es nahe gelegen, diese Einschränkung in § 7 der Teilungserklärung mit aufzunehmen.

Ferner befindet sich die Regelung des § 7 der Teilungserklärung unter Ziffer II. der Teilungserklärung. In diesem Teil sollten die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander geregelt werden. Auch diese Überschrift deutet darauf hin, dass im Zweifel für den Umfang der zulässigen Nutzung die nachfolgenden Bestimmungen maßgebend sein sollten.

Auch wenn grundsätzlich - wie ausgeführt - mit der in § 1 der Teilungserklärung erfolgten Bezeichnung als Ladenlokal auch eine die Nutzung des Sondereigentums einschränkende Zweckbestimmung liegen kann, ergibt die Auslegung der Teilungserklärung, dass die Formulierung vorliegend lediglich auf die Bezeichnung der Räume im Aufteilungsplan Bezug nimmt und diese somit örtlich bezeichnet und hierdurch keine Nutzungseinschränkung erfolgen sollte.

b) Den Angaben in dem Aufteilungsplan, wonach zwei Räume mit Laden bezeichnet worden sind, kommt allenfalls eine nachrangige Bedeutung zu. Denn Aufgabe des Aufteilungsplanes ist es nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen und nicht, die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer über die Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu beschränken {BGH, Urteil vom 15.1. 2010 zu V ZR 40/09). Vorliegend besteht insoweit bereits keine Übereinstimmung der Worte „Laden" in dem Aufteilungsplan und „Ladenlokal" in der Teilungserklärung. Ferner ist auch ein Raum mit „Abstellraum" bezeichnet, wobei diese Bezeichnung unzweifelhaft nicht als Nutzungseinschränkung angesehen werden kann. Dafür, dass dies bei der Bezeichnung „Laden" anders sein soll, sind Anhaltspunkte nicht ersichtlich. Schließlich nimmt die Teilungserklärung hinsichtlich der Zulässigkeit der Nutzung auf den Aufteilungsplan auch nicht Bezug.

c) Die Nutzung der Gewerberäume als Gastronomiebetrieb bzw. Gewerbe mit warmer Küche ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil sich insoweit aus dem Charakter oder der baulichen Gestaltung der Anlage Einschränkungen ergeben (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.3. 2003 zu I-3 Wx 249/02, ZMR 2004, 448, OLG Frankfurt, Beschluss vom 27.7.2011 zu 20 W 319/08, Bärmann, aaO., § 15 Rdn. 12). Inwieweit der Charakter oder die bauliche Gestaltung der Anlage Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung der Gewerberäume als gastronomischer Betrieb ergibt, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Dass direkt über der Gewerbeeinheit Wohnräume liegen und sich Wohnungseigentümer durch eine gastronomische Nutzung gestört fühlen können, genügt für sich allein nicht. Solche Gegebenheiten liegen in zahlreichen Gebäuden mit Wohnungen und gastronomischen Betrieben vor. Es könnten sich insoweit ggf. lediglich Auswirkungen auf den Umfang der zulässigen gastronomischen Nutzung ergeben.

d) Eine Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit ergibt sich auch nicht aus dem Aufteilungsplan, wonach die Gewerbeeinheit aus zwei Räumen mit der Bezeichnung „Laden", einem Raum bezeichnet mit „Abstellraum", einem Flur und zwei Toiletten besteht, und eine Küche hiernach nicht existierte. Denn ein Wohnungseigentümer hat die Berechtigung, die Räume umzugestalten, soweit nicht in Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird. Auch insoweit ist es dann eine Frage der zulässigen Umgestaltung und der Frage, auf welche Art und Weise der Gewerbetreibende mit der zulässigen Umgestaltung dann den gastronomischen Betrieb führt. Die Unzulässigkeit eines gastronomischen Betriebes folgt hieraus allein jedoch nicht.

e) Die vorstehende Auslegung widerspricht auch nicht den von der Verfügungskl. zitierten Entscheidungen.

Der Entscheidung des BGH, Urteil vom 26.9.2003 zu V ZR 217/02, lag ein Fall zugrunde, wonach in der Teilungsklärung das Sondereigentum bestehend aus Räumen im zweiten Obergeschoss und einem über eine Innentreppe erreichbaren Speicher und einer Dachterrasse beschrieben wurde. Weitere Nutzungsbestimmung in der Teilungserklärung wurde nicht erwähnt.

Das Urteil des BGH vom 15.1.2010 zu V ZR 40/09 bezieht sich auf einen Fall, in dem nach der Teilungserklärung die Teileigentumseinheit u.a. aus den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten im Erdgeschoss und dem Kellerraum im Kellergeschoss besteht. In dem Aufteilungsplan wurde der größte Raum als „Café" bezeichnet. Auch hier werden weitere Nutzungsregelungen in der Teilungserklärung nicht beschrieben.

Schließlich hat auch die Teilungserklärung in dem von dem OLG Frankfurt, Urteil vom 27.7.2011 zu 20 W 319/08 zu entscheidenden Fall keine widersprüchlichen Regelungen enthalten, sondern es gab widersprüchliche Bezeichnungen lediglich zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan.

Die Zweckbestimmung als Gewerbe in der Gemeinschaftsordnung geht der Bezeichnung Laden in der sonstigen Teilungserklärung vor.

Im Wege einstweiliger Verfügung verlangt die Wohnungseigentümergemeinschaft von einem Teileigentümer die Unterlassung einer gastronomischen Nutzung. Nach der Teilungserklärung ist der Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum am „Ladenlokal Nr. 7". Nach § 7 der Gemeinschaftsordnung (Bestandteil der Teilungserklärung) dürfen gewerbliche Räume aber zu „Wohn- und Gewerbezwecken" genutzt werden. Der Mieter des Teileigentümers will neben ungarischem Wein mittags ein warmes Gericht und abends ein wechselndes Menü anbieten, bis ca. 22 Uhr und auch darüber hinaus. Zusätzlich soll eine Showküche im Gastraum eröffnet werden. Mit Eigentümerbeschluss wurde die Verwaltung ermächtigt, Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen. Das AG lehnte die beantragte einstweilige Verfügung gegen den Gaststättenbetrieb ab. Hiergegen die Berufung an das LG.

Ohne Erfolg! Die Auslegung der Teilungserklärung einschließlich der Gemeinschaftsordnung ergibt, dass in der Ladeneinheit grundsätzlich jedes Gewerbe betrieben werden darf. In der Wohnanlage befindet sich lediglich eine einzige Gewerbeeinheit. Die Benennung bei den Miteigentumsanteilen als Ladenlokal kann eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter enthalten. Sie kann aber auch nur einen Hinweis auf die bisherige Nutzung der Räumlichkeiten an dieser Stelle geben. Vorrang hat hier die Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach gewerbliche Räume sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken ohne jede Einschränkung benutzt werden dürfen.

Geklärt ist, dass Nutzungsangaben im Aufteilungsplan, der unmittelbar Gegenstand der Abgeschlossenheitsbescheinigung und damit letztlich auch der Teilungserklärung ist, im Zweifel keine Nutzungsbeschränkungen enthalten, weil der Aufteilungsplan nur der räumlichen Abgrenzung der Sondereigentumseinheiten dient (BGH, GE 2010, 351). Dagegen betont das LG hier zutreffend, dass gerade die Gemeinschaftsordnung in erster Linie die internen vorrangigen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander betrifft (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG). Vielleicht wollte der Verfasser der Gemeinschaftsordnung hier nur zum Ausdruck bringen, dass das mit dem Miteigentumsanteil verbundene Ladenlokal auch zu Wohnzwecken genutzt werden kann, obwohl es Teileigentum darstellt. Dann hätte er sich aber genauer erklären müssen. So ist ein Widerspruch zwischen „Ladenlokal" einerseits und uneingeschränkten „Gewerbezwecken" andererseits entstanden, der im Zweifel die weitergehende Zweckbestimmung erlaubt.