Vereinbarte Wohnfläche als Grundlage für Mieterhöhungsverlangen

Vereinbarte Wohnfläche als Grundlage für Mieterhöhungsverlangen; Kalkulationsirrtum; Störung der Geschäftsgrundlage

Der Vergleichsmietenermittlung ist dann nicht die tatsächliche Wohnfläche (hier: Erd- und Dachgeschoss der vermieteten Doppelhaushälfte) zugrunde zu legen, wenn die Parteien eine bestimmte Wohnfläche (hier: Fläche des Erdgeschosses) mietvertraglich vereinbart haben. Zwar kann für den Vermieter bei Abweichung der tatsächlichen von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % unter Zugrundelegung der Grundsätze des Kalkulationsirrtums und der Störung der Geschäftsgrundlage eine Mieterhöhung auf Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche in Betracht kommen. Das gilt aber dann nicht, wenn der Vermieter in Kenntnis der tatsächlichen Umstände allein die auf das Erdgeschoss entfallende Fläche zum Gegenstand der mietvertraglichen Vereinbarung erhoben hat.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Berufung ist begründet. Der Kl. steht gegenüber den Bekl. der erstinstanzlich zuerkannte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § § 558 ff. BGB nicht zu. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die von den Bekl. gemietete Doppelhaushälfte beläuft sich auf nicht mehr als 540 €. Diese aber werden von den Bekl. bereits gezahlt.

Es bedurfte keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob sich die ortsübliche Vergleichsmiete wie von der Kl. behauptet - und von den Bekl. bestritten - tatsächlich auf 6,82 €/m2 bruttokalt beläuft. Denn selbst wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf 6,82 €/m2 beliefe, ergäbe sich insgesamt allenfalls eine ortsübliche Bruttokaltmiete von 497,86 € (73 m2 x 6,82 €). Der Vergleichsmietenermittlung ist nicht die von der Kl. behauptete - und von den Bekl. bestrittene - tatsächliche Wohnfläche der von den Bekl. innegehaltenen Doppelhaushälfte von 95 m2, sondern die zwischen den Parteien vereinbarte Wohnfläche von lediglich 73 m2 zugrunde zu legen. Dies folgt aus dem Grundsatz, dass für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche darüber hinausgehen sollte (BGH, Urt. v. 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06 -, GE 2007, 1046 = NJW 2007, 2626 Tz. 12). Hier aber haben die Parteien in § 1 des schriftlichen Mietvertrages ausdrücklich eine Flächenvereinbarung getroffen und die ,,Größe" der Mietsache mit 73 m2 festgelegt.

Diese Vereinbarung ist auch nicht im Verlaufe des Mietverhältnisses ausdrücklich oder konkludent geändert worden. Nichts anderes folgt aus den Prozesserklärungen der Bekl. im zwischen den Parteien im Jahre 2004 geführten Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Spandau - 10 C 34/03: Soweit dort nach Auffassung des damaligen Prozessbevollmächtigten der Bekl. in der mündlichen Verhandlung vom 15. März 2004 „die Grundfläche nunmehr unstreitig 100 m2" betragen sollte, ergibt sich daraus für das nunmehr von der Kammer zu beurteilende Mieterhöhungsverlangen nichts. Denn die Bekl. hätten mit der ihnen zuzurechnenden Erklärung ihres damaligen Prozessbevollmächtigten im Lichte der Auslegungsparameter der § § 133, 157 BGB allenfalls die für das damalige Erhöhungsverlangen maßgeblichen Bewertungsfaktoren unstreitig gestellt, ohne aber den Mietgegenstand selbst abzuändern. Hinzu kommt, dass der Bekl. zu 2) in der selben Verhandlung erklärt hat, er sei nach wie vor der Auffassung, dass die vermietete Wohnfläche nur 73 m2 betrage. Nur auf die Wohnfläche - und nicht auf die Grundfläche - kommt es für die Beurteilung einer Mieterhöhung aber an (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 23. Juni 2010 - VIII ZR 256/09, GE 2010, 1047 = NJW 2010, 2648 Tz. 20).

Daraus folgend vermochte die Kl. für die dem nunmehr zu beurteilenden Mieterhöhungsverlangen zugrunde zu legende Wohnfläche auch aus dem Umstand nichts herzuleiten, dass die Bekl. im vorgenannten Rechtsstreit den klägerischen Zustimmungsanspruch anerkannt und in der Folge auch einem weiteren Mieterhöhungsverlangen vom 1. Januar 2007 nicht entgegengetreten sind. Ob einzelne Wohnwertmerkmale des § 558 Abs. 2 BGB überhaupt wirksam zum Gegenstand einer vertraglichen Abrede der Mietvertragsparteien erhoben werden können, bedurfte vor diesem Hintergrund ebenfalls keiner Entscheidung der Kammer (vgl. dazu Börstinghaus, NZM 2013, 1).

Für die Beurteilung des streitgegenständlichen Erhöhungsanspruchs kam es auch nicht darauf an, dass die von der Kl. behauptete tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Fläche abweicht. Zwar kann für den Vermieter in einem solchen Fall unter Zugrundelegung der Grundsätze des Kalkulationsirrtums und der Störung der Geschäftsgrundlage eine Mieterhöhung auf Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche in Betracht kommen (BGH, Urt. v. 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06 -, NJW 2007, 2626 Tz. 19). Eine Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche in Abweichung zur vertraglichen Vereinbarung ist hier aber ausgeschlossen. Denn die Kl. ist bei Abschluss des Mietvertrages keinem Kalkulationsirrtum unterlegen:

Ein Kalkulationsirrtum liegt vor, wenn sich eine oder beide Vertragsparteien verdeckt oder offen bei ihrer Berechnung geirrt haben (EIIenberger, in: Palandt, BGB, 72. Aufl. 2013, § 119 Rz. 18-19). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da sich die Kl. bei Abschluss des Vertrages über die tatsächliche Wohnfläche nicht geirrt, sondern in Kenntnis des - zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nach eigenem Vortrag bereits nutzbaren - Dachgeschosses und der darauf entfallenden Flächen allein die auf das Erdgeschoss entfallende Fläche zum Gegenstand der mietvertraglichen Vereinbarung erhoben hat. Daran ist sie, anders als der Vermieter, der sich in Kenntnis der vorhandenen Flächen über das heranzuziehende Flächenmaß oder der auf die einzelnen Flächen entfallenden Quadratmeter irrt, festzuhalten. Eine andere Beurteilung würde nur in Betracht kommen, wenn die Kl. davon ausgegangen wäre, dass die im Mietvertrag vereinbarte Fläche von 73 m2 sowohl auf die Erdgeschoss- als auch auf die Dachgeschossfläche entfällt. An einer derartigen Fehlvorstellung aber fehlte es, so dass eine Vertragsanpassung in Abweichung zur vertraglich ausdrücklich vereinbarten Fläche ausscheidet (vgl. AG Aachen, Urt. v. 5. Juni 2012 - 100 C 403/10, WuM 2012, 556).

Ob die auf das Dachgeschoss entfallenden Flächen für die streitgegenständliche Mieterhöhung auch deshalb außer Betracht zu bleiben hatten, weil die Bekl. das von ihnen ursprünglich nicht genutzte Dachgeschoss durch eigene Investitionen selbst ausgebaut haben, bedurfte daher keiner Entscheidung durch die Kammer (vgl. dazu BGH, Urt. v. 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, GE 2010, 1109 = NJW-RR 2010, 1384).

Legen die Mietvertragsparteien die Wohnflächen ausdrücklich fest und berücksichtigen sie lediglich das Erdgeschoss der vermieteten Doppelhaushälfte, das Dachgeschoss aber nicht, kann der Vermieter auch bei Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vereinbarten um mehr als 10 % einem Mieterhöhungsverlangen nicht die tatsächliche Wohnfläche zugrunde legen.

Der Mieter hatte eine Doppelhaushälfte gemietet, die aus Erd- und Obergeschoss bestand. Das Erdgeschoss wies eine Wohnfläche von 73 m² auf. Die gesamte Wohnfläche einschließlich der Flächen im Dachgeschoss belief sich auf 95 m².

In § 1 des Mietvertrages war eine Flächenvereinbarung getroffen und die „Größe" der Mietsache mit 73 m² festgelegt worden.

In einem früheren Mieterhöhungsverlangen hatten sich die Parteien 2004 auf eine Mieterhöhung geeinigt, wobei streitig ist, von welcher Wohnfläche man zu dem damaligen Zeitpunkt ausgegangen war.

In einem neuerlichen Mieterhöhungsverlangen ging der Vermieter nunmehr von der Gesamtwohnfläche einschließlich der Fläche im Dachgeschoss aus und errechnete eine neue Miete oberhalb der bisher vom Mieter gezahlten Miete. Der Mieter stimmte nicht zu. Das Amtsgericht verurteilte teilweise zur Zustimmung zur Mieterhöhung, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angefochtene Urteil und wies die Klage insgesamt ab. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung ergebe sich unter Zugrundelegung der vereinbarten Wohnfläche von 73 m² nicht; insoweit zahle der Mieter bereits die ortsübliche Miete.

Bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmieten sei nicht die von dem Vermieter behauptete tatsächliche Wohnfläche von 95 m², sondern die zwischen den Parteien vereinbarte Wohnfläche von lediglich 73 m² zugrunde zu legen. Dies folge aus dem Grundsatz, dass für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich sei, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche darüber hinausgehen sollte (BGH GE 2007, 1046). Und hier hätten die Parteien eben mietvertraglich ausdrücklich eine Flächenvereinbarung getroffen und die „Größe" der Mietsache mit 73 m² festgelegt.

Diese Vereinbarung sei auch nicht im Verlaufe des Mietverhältnisses ausdrücklich oder konkludent geändert worden. Aus dem Rechtsstreit zum Mieterhöhungsverlangen 2004 ergebe sich nichts für das nunmehr jetzt zu beurteilende Mieterhöhungsverlangen. Denn der Mieter habe damals im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB allenfalls die für das damalige Erhöhungsverlangen maßgeblichen Bewertungsfaktoren unstreitig gestellt, ohne aber den Mietgegenstand selbst abzuändern.

Für die Beurteilung des streitgegenständlichen Erhöhungsanspruchs komme es auch nicht darauf an, dass die vom Vermieter behauptete tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Fläche abweiche.

Zwar könne für den Vermieter in einem solchen Fall unter Zugrundelegung der Grundsätze des Kalkulationsirrtums und der Störung der Geschäftsgrundlage eine Mieterhöhung auf Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche in Betracht kommen. Eine Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche in Abweichung zur vertraglichen Vereinbarung sei hier aber ausgeschlossen, denn der Vermieter sei bei Abschluss des Mietvertrages keinem Kalkulationsirrtum unterlegen. Ein solcher liege vor, wenn sich eine oder beide Vertragsparteien verdeckt oder offen bei ihrer Berechnung geirrt hätten.

Diese Voraussetzungen seien hier nicht erfüllt. Der Vermieter habe sich bei Abschluss des Vertrages nicht über die tatsächliche Wohnfläche geirrt. Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses habe der Vermieter nach eigener Aussage Kenntnis davon gehabt, dass das Dachgeschosses bereits nutzbar war. Dennoch habe er allein die auf das Erdgeschoss entfallende Fläche zum Gegenstand der mietvertraglichen Vereinbarung erhoben. Daran sei hier festzuhalten. Ein solcher Fall liege anders als solche Fallgestaltungen, wo sich der Vermieter in Kenntnis der vorhandenen Flächen über das heranzuziehende Flächenmaß oder der auf die einzelnen Flächen entfallenden Quadratmeter irre. Eine andere Beurteilung würde nur in Betracht kommen, wenn der Vermieter davon ausgegangen wäre, dass die im Mietvertrag vereinbarte Fläche von 73 m² sowohl das Erdgeschoss als auch die Dachgeschossfläche umfasse. An einer derartigen Fehlvorstellung fehle es aber.

In diesem Zusammenhang wird auf das Urteil des AG Charlottenburg vom 25. Januar 2013 - 216 C 154/12 (in diesem Heft Seite 752) Bezug genommen, wonach ein Mieter, der einem (früheren) Mieterhöhungsverlangen zustimmt, nicht deswegen bei einem späteren Mieterhöhungsverlangen an die dem früheren Mieterhöhungsverlangen zugrunde liegende Einordnung der Wohnung im Mietspiegel (Rasterfeld, Wohnwertmerkmale) gebunden ist.

Klaus Schach

Anmerkung 2: Solche Probleme hat man nicht, wenn man als Mietvertragsformular das Muster des Grundeigentum-Verlages benutzt, das bei der Vereinbarung der Mietsache hinsichtlich der Fläche eine Klausel zur Verfügung stellt, die Wohnflächenangaben als nicht vom Bindungswillen erfasst ansehen. Der Bundesgerichtshof hat diese Klausel in einem Grundsatzverfahren für wirksam gehalten.

d. Red.