Vereinbarte Verkürzung der gesetzlichen Abrechnungsfrist für Betriebskosten als Ausschlußfrist

Die Vereinbarung im Wohnungsmietvertrag, "... die Abrechnung muss jährlich bis zum 30. Juni erfolgen", ist als Ausschlußfrist anzusehen, nach deren Ablauf der Vermieter mit Nachforderungen aus einer erst nach ihrem Ablauf erstellten Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten wegen Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen.

Die Kl. bewohnte aufgrund des Mietvertrages vom 21.4.2002 (...) vom 1.7.2002 bis zum 30.4.2004 die Wohnung der Bekl. (...). Gemäß § 3 Abs. 2 des Mietvertrages hatte die Kl. eine Abschlagszahlung auf die Nebenkosten in Höhe von 275 Euro leisten. Zudem wurde in § 3 Abs. 2 Satz 2 des Mietvertrages zwischen den Parteien mittels vorformulierter Klausel - welche die Bekl. als Vermieter verwendet haben - vereinbart:

"Im letzteren Fall muss die Abrechnung jährlich bis zum 30.6. erfolgen. Soweit Heiz- und Warmwasserkosten anteilig umgelegt werden, erfolgt die Umlage gemäß der Heizkostenverordnung."

Die Bekl. rechneten die Betriebskosten für die Jahre 2002, 2003 und 2004 mit Schreiben vom 30.12.2005 (...) ab. Darin gaben sie für die Jahre 2002 ein Guthaben von 281,6 Euro und für das Jahr 2003 ein Guthaben von 483,05 Euro, mithin in Höhe von insgesamt 764,21 Euro, zugunsten der Kl. an. Diese Summe der Guthaben bildet den Gegenstand der nunmehrigen Klageforderung. Die Abrechnung der Bekl. für das Jahr 2004 weist hingegen eine Nachforderung in Höhe von 899,31 Euro aus. Dieses Schreiben ging - nunmehr unstreitig - vor Ablauf des Jahres 2005 der Kl. zu. Mit Schreiben vom 5.1.2006 wurden die Bekl. durch die Kl. zur Zahlung aufgefordert. Eine weitere Aufforderung erfolgte am 7.2.2006 durch die Prozessbevollmächtigten. Eine Zahlung ist jedoch nicht erfolgt.

Die Kl. trägt vor, dass die Abrechnung verspätet sei und eine Nachforderung für 2004 damit ausscheide. Die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB enthalte entweder eine Ausschlußfrist oder eine Veränderung des Abrechnungszeitraumes. Somit scheide mangels entstandener Forderung auch eine Aufrechnung aus. Weiterhin sei gemäß § 556 Abs. 3 BGB nur der Vermieter mit der Nachforderung ausgeschlossen. (...)

Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet. Anspruchsgrundlage für die Rückzahlung ist der Mietvertrag in Verbindung mit § 535 BGB, unter Beachtung der §§ 133, 157 und 305 c BGB.

Der Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2002 und 2003 ist mit Abrechnung derselben am 30.12.2005 wirksam entstanden. (...)

Die Kl. ist als Mieterin mit dieser Forderung auch nicht gemäß § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, jedoch kann der Vermieter zuvor jederzeit bis zum Ablauf dieser Frist von zwölf Monaten die Betriebskostenabrechnung erstellen. Gemäß Satz 3 dieser Vorschrift ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf dieser Frist aber ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten und rechnet die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses gegenüber dem Mieter ab (BGH, NJW 2006, 3350 ff. = WuM 2006, 516 ff. = NZM 2006, 740 f.). Dem Wortlaut entsprechend betrifft dieser gesetzliche Ausschluss somit lediglich den Vermieter. Die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gilt dementsprechend nicht für Rückzahlungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter wegen überzahlter Betriebskosten (BGH, NJW 2005, 1499; BGH, NJW 2006, 2552 f. = WuM 2006, 383 ff.). Die Rechte des Mieters richten sich vielmehr nach den allgemeinen Vorschriften.

Bei nicht fristgerechter Abrechnung verliert der Vermieter den Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten (so ausdrücklich die Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz [im Folgenden nur: Gesetzentwurf], BT-Drucks. 14/4553, S. 37; BGH, GE 2006, 246 f. = WuM 2006, 150 f. = NJW 2006, 903 f. = NZM 2006, 222 f. = DWW 2006, 113 f. = ZMR 2006, 268 ff). Die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, die auf § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV zurückgeht, enthält ebenso wie diese Vorschrift dementsprechend eine Ausschlußfrist (Gesetzentwurf, BT-Drucks. aaO., S. 51; Stellungnahme des Bundesrates, BT-Drucks. aaO., S. 87; Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 79; BGH, NJW 2005, 219; BGH, NJW 2005, 1499; BGH, GE 2006, Seiten 246 f. = WuM 2006, 150 f. = NJW 2006, 903f = NZM 2006, 222 f. = DWW 2006, 113 f. = ZMR 2006, 268 ff.). Der Ablauf einer Ausschlußfrist führt - anders als der Ablauf einer Verjährungsfrist - aber nicht nur zu einer bloßen Einredebefugnis gegenüber einem fortbestehenden Recht, sondern hat den Untergang des Rechts zur Folge (BGH, BGHZ Band 122, 23 f.; BGH, GE 2006, 246 f. = WuM 2006, 150 f. = NJW 2006, 903 f. = NZM 2006, 222 f. = DWW 2006, 113 f. = ZMR 2006, 268 ff.; MünchKommBGB/Grothe, 4. Aufl., Bd. 1a, Vor § 194 Rdnr. 10; Staudinger/Peters, BGB [2004, Vorbem. zu § 194 ff. Rdnr. 13, jew. m. w. Nachw.). Zudem hat insofern der BGH auch bereits entschieden, dass der Mieter in ergänzender Auslegung des Mietvertrags nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf die volle Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen hat (BGH, NJW 2005, 1499; BGH, NJW 2006, 2552 f. = WuM 2006, 383 ff.). Ist das Mietverhältnis - wie hier - beendet, hat der Mieter nämlich kein Druckmittel in Form eines Zurückbehaltungsrechts (§ 273 BGB) gegenüber laufenden Verbindlichkeiten mehr in der Hand, um die Verpflichtung des Vermieters zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung durchzusetzen. Der Rückforderungsanspruch des Mieters wegen überzahlter Betriebskosten bei fortbestehendem Mietverhältnis verjährt im Übrigen erst nach Ablauf von drei Jahren.

Der Zahlungsanspruch der Kl. ist hier auch nicht durch die seitens der Bekl. nunmehr erklärte Aufrechnung erloschen.

Die Bekl. können die für 2004 mit Schreiben vom 30.12.2005 im Wege der Aufrechnung geltend gemachte Nachzahlung nicht mehr verlangen. Die Auslegung des Mietvertrages ergibt nämlich, dass es sich bei der Regelung in § 3 Abs. 2 des Mietvertrages um eine vertraglich vereinbarte Ausschlußfrist handelt. Der Wortlaut des Mietvertrages: "... muss die Abrechnung jährlich bis zum 30.6. erfolgen ..." deutet nämlich schon auf eine Ausschlußfrist hin. Laut Mietvertrag hatte die Abrechnung somit zum 30.6. des Folgejahres zu erfolgen. Die gesetzlich vorgegebene Abrechnungsfrist wurde hier somit durch den Mietvertrag rechtsverbindlich zwischen den Mietparteien modifiziert. Die Modifizierung der Frist ist nämlich teilweise möglich. Eine Verlängerung der Abrechnungsfrist wirkt sich zwar zum Nachteil des Mieters aus und ist deshalb nach § 556 Abs. 4 BGB bei Wohnraummietverhältnissen unwirksam. Eine Verkürzung der Frist ist aber zulässig auch wenn sie nicht empfehlenswert ist (Schmid in: Harz/Käab/Riecke/Schmid, Miet- und Wohnungseigentumsrecht 2006, Handbuch des Fachanwalts, 5. Kap, Rn. 662; Dr. M. J. Schmid, Kompaktkommentar Mietrecht 20106, Luchterhand-Verlag, § 556 BGB, Rn. 172, S. 356).

Die Bekl. sind mit ihren Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung vom 30.12.2005 für das Jahr 2004 somit hier ausgeschlossen. Entgegen ihrer Rechtsansicht ist der unter § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages enthaltenen Regelung zur Abrechnungsfrist nämlich seit in Krafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.6.2001 - insbesondere des § 556 Abs. 3 BGB - eine Ausschlußfrist für die Geltendmachung von Nachforderungen zu entnehmen. Insoweit ist vorliegend nunmehr nämlich Raum für eine analoge Anwendung der für den Wohnraum konzipierten Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB unter Beachtung der Rechtsprechung zu § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970. Für eine analoge Anwendung der vor dem Hintergrund der besonderen Schutzwürdigkeit des sozialen Wohnraummieters erlassenen Norm (OLG Düsseldorf, ZMR 1998, 219) besteht im Bereich der Wohnraummiete nämlich Bedarf. Der Gesetzgeber hat die für das Wohnraummietrecht konzipierte Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zwar in den Verweisungskanon des § 578 BGB bewusst nicht aufgenommen, so dass dies zwar eine entsprechende Anwendung auf gewerbliche Mietverhältnisse ausschließt (OLG Düsseldorf DWW 2006, 198 ff. = GE 2006, 847 = GuT 2006, 132 f.; OLG Düsseldorf, GE 2000, 341 = WuM 2000, 133f = NZM 2001, 383 f.), jedoch schließt dies eine entsprechende Anwendung auf Wohnungsmietverhältnisse - wie hier gerade nicht aus. Die ältere Rechtsprechung im Wohnmietrecht hierzu (vgl. LG Limburg, WuM 1997, 120 f.; AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2000, 1543) ist somit seit in Krafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.6.2001 hinfällig, da nunmehr der frühere (vertraglich vereinbarte) Ablauf der Abrechnungsfrist als Ausschlußfrist angenommen werden muss (AG Dortmund, NZM 2004, 96). Die streitige Klausel ist im Hinblick auf diese Rechtswirkungen, für die die Bestimmung des Termins, bis zu dem die Bekl. als Vermieter spätestens abgerechnet haben müssen, Voraussetzung ist, ohne weiteres verständlich. Diese Vereinbarung macht nämlich nur dann Sinn, wenn sie es den beiden Parteien erspart, sich über die gesetzlich nunmehr bereits geregelte und von der Rechtsprechung einheitlich beurteilte Frage, bis zu welchem Zeitpunkt der Vermieter spätestens über die Nebenkosten abgerechnet haben muss, etwas anderes vereinbaren wollten. Durch das Mietrechtsreformgesetzes vom 19.6.2001 ist nunmehr nämlich eine andere gesetzliche Grundlage gegeben als noch zum Zeitpunkt der Entscheidung des LG Limberg vom 8.1.1997 und des AG Tempelhof-Kreuzberg. Daß die Parteien mit der Klausel genau diese Wirkungen vereinbaren wollten, ist der Vereinbarung somit nunmehr zu entnehmen. Gegen die Annahme einer Ausschlußfrist spricht zudem auch nicht, dass die damit verbundenen nachteiligen Rechtsfolgen möglicherweise auch zu Lasten des Mieters wirken könnten, da gemäß § 556 Abs. 4 BGB nunmehr im Hinblick auf etwaige Rückforderungsansprüche des Mieters wegen zu hoher Nebenkostenvorauszahlungen sich bei der Annahme einer Ausschlußfrist jetzt gerade nicht mehr die Frage stellt, ob der Mieter seinen Rückforderungsanspruch verliert, wenn er diesen Anspruch auf Abrechnung der Nebenkosten nicht rechtzeitig vor Ablauf der Frist gerichtlich geltend macht. Aufgrund dessen kann daher die streitige Klausel wohl jetzt nur im Sinne einer Ausschlußfrist ausgelegt werden. Bei der Auslegung derartig vorformulierter Vertragsbedingungen gelten nämlich die allgemeinen Regeln der §§ 133, 157 BGB und ist in erster Linie vom Wortlaut der Erklärung auszugehen. Insofern führt der Wortlaut hier

tlich geltend macht. Aufgrund dessen kann daher die streitige Klausel wohl jetzt nur im Sinne einer Ausschlußfrist ausgelegt werden. Bei der Auslegung derartig vorformulierter Vertragsbedingungen gelten nämlich die allgemeinen Regeln der §§ 133, 157 BGB und ist in erster Linie vom Wortlaut der Erklärung auszugehen. Insofern führt der Wortlaut hier aber zu einem eindeutigen Ergebnis. Da die Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die streitige Klausel im Wege der Auslegung ermittelt werden konnten, ist auch § 305 c BGB hier nicht anwendbar. Ein Eingreifen der Unklarheitenregelung kommt nämlich nur dann in Betracht, wenn sich die Mehrdeutigkeit einer Vereinbarung nicht im Wege der Auslegung beseitigen läßt.

Selbst wenn aber nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten hier noch ein nicht behebbarer Zweifel verbleiben sollte, würde diese Unsicherheit nach § 305 c BGB zu Lasten der Bekl. gehen, die diese Klausel verwendet haben und deshalb auch die Folgen einer evtl. fehlenden Eindeutigkeit tragen müssten (BGH, NJW 1997, 3434 f.; BGH, ZMR 2006, 266 ff. = ZMR 2006, 639 ff.). Aus dem hier maßgebenden objektiven Horizont der Kl. als Erklärungsempfängerin ist jedenfalls nicht feststellbar, dass einer der beiden Auslegungsmöglichkeiten der Vorzug gegeben werden müsste. Damit würde dann aber auch, da es sich bei dem Mietvertrag seinem Wortlaut und äußeren Erscheinungsbild nach und auch unstreitig um einen Formularvertrag handelt, die Unklarheitenregelung des § 305 c BGB zu Lasten der Bekl. als Verwenderin hier Anwendung finden. Dies hätte aber auch dann zur Folge, dass die Unklarheit zu Lasten der Kl. geht, was wiederum bedeuten würde, dass auch dann insofern hier von einer kürzeren Ausschlußfrist als zwölf Monate - nämlich bis zum 30.6. des Folgejahres - auszugehen wäre.

Auch eine Billigung bezüglich des Abrechnungszeitraumes oder der Frist wie von der Beklagtenseite vorgetragen kann nicht erkannt werden. Insbesondere müsste die Kl. für die Bekl. dafür einen ersichtlichen Rechtsschein gesetzt haben. Da eine Abrechnung für die Jahre 2002 und 2003 aber erst am 30.12.2005 erfolgte, kann hier keine Billigung der Kl. hinsichtlich des Abrechnungszeitraumes vorliegen, da vorher gar keine Abrechnung zugegangen ist. Worauf sich die Billigung erstreckt oder wodurch der Rechtsschein gesetzt wurde, ist somit nicht ganz verständlich.

Der Schutzzweck der gesetzlichen Neuregelung, schnelle Sicherheit hinsichtlich der zu erwartenden gegenseitigen Ansprüche (Gies in: Münchner Anwaltshandbuch Wohnraummietrecht, 2. Auflage 2005, § 36 Rn. 63), deutet auch auf eine Übernahme in den Vertrag. Der Zweck der Vorschrift liegt darin, dem Mieter Sicherheit über den Verbleib seiner Vorauszahlungen zu verschaffen und Streit über lange zurückliegende Zeiträume zu vermeiden (Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer § 556 Rn. 62).

Der Vertrag wurde ganz klar an diesen Leitgedanken der Mietrechtsreform ausgerichtet. Dies belegt insbesondere die Klarstellung auf Seite 1 des Vertrages, oben links.

Systematisch ist somit hier festzustellen, dass die Regelung, sofern sie nur als Fälligkeitsfrist zu verstehen gewesen wäre, keinen Erklärungsgehalt hätte. Wenn damit letztlich und verbindlich nur der Gesetzeswortlaut gelten würde, würde die abweichende vertragliche Regelung leer laufen. Dabei ist jedoch zu betrachten, dass die vertragliche Regelung der gesetzlichen vorgeht. Dieser Ausdruck der Privatautonomie ist Grundgedanke des deutschen Zivilrechts und würde durch die Argumentation der Bekl. unterlaufen. Insbesondere besteht keine Regelungslücke hinsichtlich der Abrechnungsfrist, so dass auf die gesetzlich festgelegte Frist zurückgegriffen werden könnte. Es besteht somit hier eine eindeutige vertragliche Regelung.

Die von den Bekl. angeführten Gerichtsentscheidungen, die lediglich von einer Fälligkeitsfrist ausgehen und damit ihre gegenteilige Rechtsauffassung bestätigen, können somit vorliegend nicht zu einem anderen Ergebnis führen. Diesen Gerichtsentscheidungen liegen nämlich Fälle von vor der Mietrechtsreform 2001 zugrunde. Die frühere herrschende Rechtsauffassung ging bei den (vertraglich festgelegten) Abrechnungsfristen zwar nicht von Ausschlussfristen aus (OLG Düsseldorf, NZM 2001, 383; LG Limburg, WuM 1997, 120, 121; AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2000, 1543). Der Gesetzgeber hat mit der Mietrechtsreform von 2001 jedoch in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausdrücklich nunmehr festgeschrieben, dass es sich um eine Ausschlußfrist handelt. Dabei wurde die Rechtsqualität dieser Fristbestimmung in den Vertrag übernommen. Die von der Beklagtenseite zitierten Urteile zeigen jedoch, dass auch vor der Mietrechtsreform ein Vorrang der vertraglichen Regelung bestand und ein Rückgriff auf das Gesetz zu erfolgen hat, wenn der Mietvertrag gerade keine Regelung zum Abrechnungszeitraum enthält. (...)

Mit der Formularklausel im Wohnungsmietvertrag "... die Abrechnung (muss) jährlich bis zum 30.6. erfolgen" wird nach Ansicht des AG Brandenburg eine Ausschlußfrist für die Nachforderung von Betriebskosten vereinbart.

Im Wohnungsmietvertrag war zur Abrechnung der Betriebskostenvorschüsse formularmäßig vereinbart, dass die "... Abrechnung jährlich bis zum 30.6. erfolgen (muss)". Der Vermieter rechnete über die Betriebskosten für die Jahr 2002, 2003 und 2004 mit Schreiben vom 30. Dezember 2005 ab, woraus sich Guthaben für 2002 in Höhe von 281,60 € und für 2003 in Höhe von 483,05 € ergaben, die die Mieter einklagten. Dagegen rechnete der Vermieter mit einer Nachforderung aus der Abrechnung für 2004 in Höhe von 899,31 € auf.

Das AG Brandenburg a. d. Havel gab der Klage der Mieter in vollem Umfang statt, weil dem Vermieter die zur Aufrechnung gestellte Forderung nicht zustehe. Denn der Wohnungsmietvertrag enthalte eine Ausschlußfrist für die Nachforderung von Betriebskosten, die der Vermieter nicht eingehalten habe, so dass er mit Nachforderungen von Betriebskosten aus der Abrechnung vom 30. Dezember 2005 für 2004 ausgeschlossen sei.

Dieser Entscheidung kann noch weniger als derjenigen des AG Spandau vom 25. Januar 2007 (GE 2007, 297) zugestimmt werden. Nicht nur, dass die Entscheidung des AG Brandenburg a. d. Havel der bisher h. M. widerspricht, wonach vereinbarte - kürzere als ein Jahr betragende - Abrechnungsfristen keine Ausschlussfristen sind ist (OLG Düsseldorf , Urteil vom 27.4.2006 - I - 10U 169/05 - GE 2006, 847; OLG Düsseldorf, 2000, 341 = NZM 2001, 383 = WuM 2000, 133 = ZMR 2000, 215 für Gewerberaum; LG Limburg, WuM 1997, 120; AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2000, 1543; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 105), fehlt in der der Entscheidung zugrunde liegenden Vereinbarung das Wort "spätestens", welches das AG Spandau überhaupt erst veranlasste, von einer Ausschlußfrist auszugehen. Da bereits allein durch das Wort "spätestens" die in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausdrücklich statuierte Verknüpfung mit dem Ausschluss der Nachforderung nicht verbunden ist, was sich auch aus dem Vergleich mit § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ergibt, der ebenfalls das Wort "spätestens" verwendet, ohne dass Gesetzgeber darunter eine Ausschlußfrist verstanden hat (sonst wäre die Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB überflüssig), fehlt diese Verknüpfung um so mehr, wenn nur geregelt ist, dass die Abrechnung bis zu einem bestimmten Termin erfolgen muss. Ebenso wenig wie aus der Formulierung im Mietvertrag "Die Abrechnung erfolgt bis spätestens zum ... des folgenden Jahres" eine Ausschlußfrist zur Nachforderung von Betriebskosten hergeleitet werden (OLG Köln, Urteil vom 20.10.206, 1 U 12/06, ZMR 2007, 115), kann dies ohne weitere Anhaltspunkte allein aus der vertraglichen Verkürzung der gesetzlichen Abrechnungsfrist hergeleitet werden.