Vereinbarte Pachtzinsermäßigung durch Kaufpreisverrechnung als Pachtvorauszahlung

Vereinbart der Veräußerer eines Grundstücks, der dieses zugleich zur Fortführung seines Betriebs vom Erwerber pachtet, einen Nachlaß auf den ursprünglich vorgesehenen Kaufpreis mit der Maßgabe, daß sich zum Ausgleich hierfür der Pachtzins für einen bestimmten Zeitraum ermäßigt, so liegt in Höhe der Kaufpreisdifferenz eine Pachtvorauszahlung vor, die bei vorzeitiger Beendigung des Pachtverhältnisses nach §§ 581 Abs. 2, 557 a Abs. 1 BGB zu erstatten sein kann.

Der Kl. war Miteigentümer eines im Wohnungsgrundbuch eingetragenen Grundstücks. Mit seinem Anteil war das Sondereigentum an einer Wohnung und an Gewerberäumen verbunden, in denen er eine Gaststätte betrieb. Mit notariellem Vertrag vom 17. Juni 1994 erwarb der Bekl. den Miteigentumsanteil des Kl. nebst zugehörigem Sondereigentum. Der im notariellen Vertrag ausgewiesene Kaufpreis betrug 2,25 Mio. DM.

Zugleich trafen die Parteien eine mündliche Vereinbarung, derzufolge der Bekl. die Gaststätte ab 1. Juli 1994 an den Kl. verpachtete. Die Höhe des vereinbarten Pachtzinses ist zwischen den Parteien streitig.

Nach dem Vortrag des Kl. hatten der Kaufpreis ursprünglich 2,47 Mio. DM und der Pachtzins ursprünglich 6.250 DM monatlich betragen sollen. Der Kaufpreis sei sodann einverständlich auf 2,25 Mio. DM ermäßigt worden, mit der Maßgabe, daß der Kl. den Differenzbetrag von 220.000 DM über einen Zeitraum von fünf Jahren durch Ermäßigung des Pachtzinses um 3.750 DM monatlich solle "abwohnen" können. Demgegenüber macht der Bekl. geltend, es sei bei der Vereinbarung eines Pachtzinses von 6.250 DM monatlich verblieben. Im Januar 1995 kündigte der Bekl. wegen Zahlungsverzugs, verlangte Räumung und Zahlung rückständiger Pacht. Das LG wies die Klage ab, weil die Vereinbarung eines Pachtzinses von 6.250 DM nicht erwiesen sei. Die Berufung des Bekl. wies das OLG hinsichtlich des Zahlungsanspruchs zurück, weil es eine Verrechnungsvereinbarung mit dem um 220.000 DM ermäßigten Kaufpreis als erwiesen ansah. Dem Räumungsbegehren gab es statt. Dieses Urteil ist rechtskräftig.

Mit der vorliegenden Klage begehrte der Kl., der die Gaststätte Ende Mai 1996 an den Bekl. herausgegeben hat, Erstattung des nicht "abgewohnten" Differenzbetrages, den er mit 133.750 DM errechnet (220.000 DM Kaufpreisdifferenz abzüglich 86.250 DM als Pachtzinsnachlaß für 23 Monate tatsächlicher Nutzung [3.750 DM]).

Das LG gab der Klage überwiegend statt, die Berufung des Bekl. führte zur Klageabweisung insgesamt, die Revision zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung.

Die Feststellung des Berufungsgerichts, die Parteien hätten vereinbart, daß der Kl. zum Ausgleich der Ermäßigung des Kaufpreises um 220.000 DM diesen Betrag über einen Zeitraum von fünf Jahren durch Ermäßigung des Pachtzinses um 3.750 DM monatlich solle abwohnen können, hält der revisionsrechtlichen Prüfung entgegen den Ausführungen der Revisionserwiderung stand.

1. Das Berufungsgericht zieht in Zweifel, ob eine nach § 557 a BGB zu erstattende Mietvorauszahlung überhaupt im Wege einer Verrechnungsabrede erbracht werden könne, läßt dies aber letztlich dahinstehen, weil die Anwendung dieser Vorschrift bereits an der Verknüpfung der Verrechnungsabrede mit dem Grundstückskaufvertrag scheitere, der mit dem Inhalt dieser mündlichen Abrede durch Eigentumsumschreibung im Grundbuch gemäß § 313 Satz 2 BGB wirksam geworden sei. Die dem Kl. geschuldete Möglichkeit, den Differenzbetrag über einen Zeitraum von fünf Jahren durch eine Ermäßigung der Pacht "abzuwohnen", sei durch die vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages im Sinne des § 325 Abs. 1 BGB teilweise unmöglich geworden. Ob der Bekl. diese Unmöglichkeit angesichts der von ihm ausgesprochenen Kündigung zu vertreten habe, könne dahinstehen, da dem Kl. allenfalls Schadensersatz wegen Nichterfüllung zustehen könne; der Kl. habe aber nicht dargelegt, daß ihm überhaupt ein Schaden entstanden sei.

2. Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg.

a) Der Senat vermag die Bedenken des Berufungsgerichts gegen die Anwendbarkeit des § 557 a BGB auf die hier festgestellte Fallgestaltung nicht zu teilen.

§ 557 a BGB gilt gemäß § 581 Abs. 2 BGB auch für Pachtverträge (vgl. Palandt/Putzo BGB 59. Aufl. § 557 a Rdn. 4; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 7. Aufl. § 557 a Rdn. 1 m. w. N.).

Mietvorauszahlung im Sinne dieser Vorschrift ist jede Mieterleistung, die nach dem Inhalt des Mietvertrages Bezug zum Mietzins hat und mit ihm innerlich verbunden, also letztlich Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache ist (vgl. Erman/Jendrek BGB 9. Aufl. § 557 a Rdn. 5; Staudinger/Sonnenschein BGB [1995] § 557 a Rdn. 7), mithin jede Leistung des Mieters, durch die der Mietzins ganz oder teilweise als für eine bestimmte Zeit im voraus als erbracht gilt (vgl. Schmidt-Futterer/Gather aaO. Rdn. 11).

Insoweit ist es nicht von Belang, ob diese Vorausleistung im Wege der Zahlung oder auf andere Weise, etwa im Wege der Verrechnung, erbracht wird. Es ist daher nicht ersichtlich, aus welcher rechtlichen Erwägung heraus die Verknüpfung des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreisnachlasses mit der im Gegenzug vereinbarten Reduzierung des Pachtzinses der Annahme einer Mietvorauszahlung entgegenstehen soll.

Ebenso kommt es nicht darauf an, als was die Parteien die Mietvorauszahlung betrachtet oder bezeichnet haben. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 3. Februar 1959 - VIII ZR 91/58 - NJW 1959, 872, 873) hat eine Aufbauleistung des Mieters als Mietvorauszahlung beurteilt und keinen Unterschied zwischen einem vom Mieter in Geld oder aber durch eigene Aufbauarbeiten geleisteten Vorschuß gemacht.

Bereits das Reichsgericht (WarnRspr. 1927 Nr. 52 = S. 77 f.) hat in einem Fall, in dem die Eigentümerin ihr Grundstück mit der Maßgabe veräußert hatte, noch ein Jahr lang eine Etage des Hauses ohne besondere Vergütung bewohnen zu dürfen, einen Mietvertrag mit vorzeitiger Mietzahlung gesehen und angenommen, die Erwerberin habe die Vergütung für die Gebrauchsüberlassung (§ 535 BGB) in Gestalt der niedrigeren Bemessung des Kaufpreises erhalten.

Der Annahme einer Mietvorauszahlung steht schließlich auch nicht entgegen, daß mit ihr im vorliegenden Fall nur ein Teil der künftig fällig werdenden Mietzinsraten getilgt werden sollte und der Restbetrag nach Zeitabschnitten hinzuzuzahlen war (vgl. Staudinger/Sonnenschein aaO. Rdn. 5; Roquette Mietrecht § 557 a BGB Rdn. 5; vgl. auch BGH, Urteil vom 3. Februar 1959 aaO.).

b) Auch die Auffassung des Berufungsgerichts, infolge der Beendigung des Pachtvertrages sei die weitere Gebrauchsgewährung zum ermäßigten Pachtzins unmöglich geworden, begegnet Bedenken, da es dem Bekl. unbenommen war, der weiteren Nutzung durch den Kl. nicht zu widersprechen (§ 568 BGB) und davon abzusehen, die Räumung zu betreiben.

Darauf und auf die Frage, ob der Bekl. eine etwa eingetretene Unmöglichkeit angesichts der von ihm ausgesprochenen Kündigung zu vertreten hat, kommt es indes nicht an. Der Kl. selbst hat jedenfalls angesichts der vom Berufungsgericht festgestellten Pachtzinsabrede keinen Anlaß zur Beendigung des Pachtvertrages gegeben. Wenn der Auffassung des Berufungsgerichts zufolge auch in einem solchen Fall die Anwendbarkeit des § 557 a BGB infolge der Beendigung des Miet- oder Pachtvertrages durch die Regelung des § 325 Abs. 1 BGB verdrängt würde, wäre schwerlich vorstellbar, in welchen Fällen § 557 a BGB dann überhaupt noch eingreifen soll. Denn diese Vorschrift setzt gerade voraus, daß das Mietverhältnis beendet ist, und verweist zum Ausgleich dafür, daß die vom Mieter mit einer Mietvorauszahlung "erkaufte" Möglichkeit der Nutzung gegen geringeres laufendes Entgelt vorzeitig entfallen ist, auf die Rechtsfolgen der §§ 347, 812 ff. BGB.

Ein Gastwirt war Eigentümer einer Wohnung (Sondereigentum) und einer Gaststätte (Teileigentum). Diesen Miteigentumsanteil nach dem WEG veräußerte er mit der Vereinbarung, daß er die Gaststätte weiterbetreiben dürfe. Es wurde hierüber ein mündlicher Pachtvertrag abgeschlossen. Dieser Pachtvertrag sah vor, daß der ursprünglich in Aussicht genommene Kaufpreis um über 200.000 DM reduziert wurde (der reduzierte Preis wurde beurkundet). Als Ausgleich für diesen Nachlaß auf den Kaufpreis wurde der Pachtzins für einen bestimmten Zeitraum ermäßigt. Später kam es zu einer vorfristigen Beendigung des Pachtverhältnisses, und der Pächter verlangte Erstattung des nicht "abgewohnten" Pachtzinsbetrages.

Mit Urteil vom 17. Mai 2000 hielt der Bundesgerichtshof die Klage für berechtigt. Auch für Pachtverhältnisse sind die Mietrechtsbestimmungen anwendbar; nach § 557 a BGB hat der Mieter einen Anspruch auf Erstattung des im voraus entrichteten Mietzinses. Wie die Miete im voraus bezahlt wird, ist dabei unerheblich. Auch ein Nachlaß bei einer Kaufpreisforderung kann eine solche Mietvorauszahlung sein.