Vereinbarte Vergütungserhöhung

1. Ein von einem Dritten gegenüber dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) abgegebener Antrag stellt einen Antrag gegenüber Anwesenden i. S. des § 147 Abs. 1 BGB dar.

2. Die von der WEG als Vertragspartnerin im Rahmen der nächsten Eigentümerversammlung beschlossene Annahme ist noch „sofort“ i.S.v. § 147 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn bei einer WEG mit nicht weniger als zehn Wohnungseigentümern kein Zeitraum von mehr als sechs Monaten vergangen ist und über den Antrag - mangels Komplexität oder Beratungsbedarf - nicht auch vorab in einem Umlaufbeschluss entschieden werden kann. Ein Umlaufbeschluss wäre jedenfalls dann möglich, wenn lediglich eine Abstimmung über eine bereits in einer vergangenen Eigentümerversammlung ausreichend beratene Frage herbeizuführen ist.

3. Stimmt die WEG einer Erhöhung der Hausmeistervergütung auf dessen Antrag zu, ist nach der Verkehrssitte weder eine ausdrückliche noch eine konkludente Annahmeerklärung zu erwarten, § 151 Satz 1 BGB.

Die Parteien streiten mit Klage und Widerklage über die Vergütung aus einem Hausmeisterservicevertrag.

Zwischen dem Kl. und der Bekl., vertreten durch den bestellten Verwalter, wurde mit Beginn zum 15.10.2014 ein Hausmeisterservicevertrag geschlossen, der u. a. eine Vergütung von pauschal monatlich 170 € für diverse Gartenarbeiten (Rasenmähen, Rückschnitt von Gehölzen, Laubsammeln) sowie Winterdienst und Müllentsorgung vorsah. Eine konkrete Arbeitszeit war nicht vereinbart. Das Vertragsverhältnis war zunächst auf ein Jahr befristet. Nach einiger Zeit verlangte der Kl. eine Erhöhung der Pauschalvergütung um 230 €. Der Verwalter der Bekl. teilte dieser mit, dass der Kl. eine höhere Vergütung, nämlich monatlich 400 € begehre. Die Bekl. hat daraufhin am 30.3.2015 unter dem Tagesordnungspunkt 8 („Besprechung und Beschlussfassung über das Thema Hausmeister. Beschlussfassung über die Erhöhung des Hausmeisterentgelts. Herr B. möchte 400 € monatlich“) einstimmig darüber abgestimmt, dass „man die Erhöhung auf 400 € akzeptiert“. Dem Kl. wurde eine Protokollkopie der Beschlussfassung durch eine Wohnungseigentümerin übergeben. Für die Monate April und Mai 2015 wurden dem Kl. 170 € monatlich überwiesen; für den Monat Juni 2015 hat der Verwalter der Bekl. dem Kl. erstmals 400 € überwiesen, im August 2015 erfolgte keine Zahlung. Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 28.5.2015 kündigte der Kl. das Vertragsverhältnis zum Ende der Vertragslaufzeit (15.10.2015). Mit weiterem Rechtsanwaltsschreiben vom 4.8.2015 kündigte der Kl. das Vertragsverhältnis „außerordentlich und fristlos“.

Die zulässige Klage ist begründet.

I. 1. Dem Kl. steht der geltend gemachte Vergütungsanspruch auf der Grundlage des Hausmeisterservicevertrags vom 15.10.2014 in Form der Abänderung bezogen auf die Vergütung zu, § 611 Abs. 1 BGB.

Der Hausmeisterservicevertrag vom 15.10.2014 ist im Hinblick auf die Vergütungsvereinbarung wirksam abgeändert worden. Die Parteien haben die Vergütung für die Tätigkeiten des Kl. einvernehmlich auf 400 € festgesetzt.

a. Grundsätzlich kommt ein (Abänderungs-) Vertrag zustande durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen.

aa. Der Kl. hat - unstreitig - gegenüber dem Vertretungsorgan der Bekl. den Wunsch geäußert, dass seine Tätigkeiten mit pauschal 400 € anstelle der zunächst vereinbarten 170 € vergütet werden; hierüber wurde die Bekl. vom Verwalter informiert. Die Voraussetzungen eines Antrags i. S. des § 145 BGB liegen damit unstreitig vor, da die Erklärung des Kl. mit einem „bloßen Ja“ angenommen werden kann. Bestätigt wird diese Erklärung, die aufgrund ihrer Deutlichkeit einer Auslegung nicht zugänglich ist, durch die festgesetzte Tagesordnung (dort TOP 8), wonach „Herr B.“ 400 € monatlich „möchte“. Dass es sich hierbei um eine Erhöhung handelt und damit um eine Abänderung der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung von Oktober 2015, wird ebenso aus dem TOP 8 deutlich, wonach eine „Beschlussfassung über die Erhöhung des Hausmeisterentgelts“ angestrebt wurde. Gleichzeitig ergibt sich dies auch aus der Protokollierung des Verwalters, welcher der Bekl. mitteilte, dass der Kl. (mit seinem Hausmeisterservice) „derzeit“ 170 € erhalte.

bb. Dieser Antrag wurde durch die Bekl. auch rechtzeitig angenommen (einstimmige Abstimmung, dass eine Erhöhung auf 400 € „akzeptiert“ wird) und führt zu einer Abänderung der ursprünglichen Vertragsvereinbarung.

(1) Der Antrag ist an den Vertreter der Bekl. gerichtet und damit dem Grunde nach ein „Antrag unter Anwesenden“, der gem. § 147 Abs. 1 BGB nur sofort angenommen werden kann. „Sofort“ bedeutet im Unterschied zum weniger strengen „unverzüglich“ im Sinne von § 121 BGB, dass jedes Hinauszögern, auch ein schuldloses, zum Erlöschen des Antrags führt. Auf der anderen Seite muss dem Antragsempfänger die Möglichkeit gegeben sein, den Inhalt des Antrags, aber auch die Folgen der Annahme zu erfassen. Daher muss die Antwort nicht ohne jedes Zögern erfolgen, vgl. MüKo-Busche, BGB, § 147 Rn. 29. Vielmehr kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Aufgrund der Besonderheit, dass vorliegend die Bekl. mit zehn Wohnungseigentümern dem Grunde nach Entscheidungen nur im Rahmen von Eigentümerversammlungen oder Umlaufbeschlüssen treffen kann, war aus den konkreten Umständen des Einzelfalls für die Beteiligten klar und absehbar, dass eine Entscheidung über den Antrag des Kl. erst im Rahmen der nächsten Eigentümerversammlung erfolgen wird. Dies jedenfalls dann, wenn zwischen dem Antrag und der anstehenden nächsten Eigentümerversammlung kein erheblicher Zeitraum, jedenfalls aber kein Zeitraum von mehr als sechs Monaten besteht und über den Antrag - mangels Komplexität - nicht auch vorab in einem Umlaufbeschluss entschieden werden kann. Der Antragende kann aber eine Entscheidungsfindung im Umlaufbeschlussverfahren dann erwarten, wenn lediglich eine Abstimmung über eine bereits in einer vergangenen Eigentümerversammlung ausreichend beratene Frage herbeizuführen ist. Dies ist hier nicht der Fall.

Die gesetzgeberische Intention, die hinter der Frist des § 147 Abs. 1 BGB steht, ist v. a. darauf gerichtet, dass der Antragende bis zum Ablauf der Frist an seinen Antrag gebunden ist und absehbar mit einer Entscheidung über seinen Antrag rechnen können muss. Tatsächlich ist im Rahmen der Eigentümerversammlung am 30.3.2015 - positiv - über den Antrag des Kl. entschieden, das Abstimmungsergebnis dem Versammlungsleiter mitgeteilt und von ihm bekanntgegeben worden.

(2) Die Annahme eines Angebots kann als eine Willenserklärung auch durch schlüssiges Verhalten abgegeben werden, vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 21.10.1993, 16 U 87/92, NJW-RR 1995, 35 (39). Der Umstand, dass der Vertreter der Bekl. diesen erst später umsetzte, hat auf die Wirksamkeit der Annahme keine Auswirkung, zumal dem Kl. durch Übergabe einer Protokoll-Kopie seitens einer Wohnungseigentümerin die Entscheidung der Bekl. auch bekannt gemacht wurde, § 130 Abs. 1 BGB. Im Übrigen erfolgte eine Umsetzung des Beschlusses - unstreitig - durch Überweisung der abgeänderten Vergütung für den Monat Juni 2015.

Soweit durch die Bekl. eine Entscheidung des BGH vom 20.7.2015, VIII ZR 199/04, GE 2005, 1183, zit. nach Juris, ins Feld geführt wird, ist der Sachverhalt auf den hiesigen Fall nicht anwendbar. Dort ist der Fall einer vorbehaltlichen Mieterhöhungszahlung entschieden und obergerichtlich festgestellt worden, dass eine einmalige Zahlung für den Fall des deutlichen und klaren Vorbehalts nicht ausreichend sei, eine dauerhafte Zustimmung zur Mieterhöhung zu begründen. Im hiesigen Fall ist ein solcher Vorbehalt seitens der Bekl. oder seitens des Vertreters der Bekl. weder vorgetragen noch ersichtlich. Eine spätere „Umentscheidung“ der Bekl., z. B. im Rahmen einer neuerlichen Beschlussfassung (WEG-Beschluss der Bekl. vom 17.7.2015), ist rechtlich unbehelflich, da der Vorbehalt denknotwendig gleichzeitig mit der Willenserklärung erfolgen muss und nicht später; auch ein möglicherweise in dem neuerlichen Beschluss zu sehender Widerruf nach § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB scheidet aus diesem Grunde aus.

Letztlich kommt es hierauf aber nicht an, da eine Annahmeerklärung gegenüber dem Kl. durch die Bekl. vorliegend gem. § 151 Satz 1 (1. Alt.) BGB entbehrlich war. Danach kommt ein Vertrag durch die Annahme des Antrags auch ohne, dass die Annahme dem Antragenden gegenüber erklärt zu werden braucht, zustande, wenn eine solche Erklärung nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten ist. Dies ist der Fall, wenn bei Geschäften der betreffenden Art unter vergleichbaren Umständen auf den Zugang der Annahmeerklärung üblicherweise verzichtet wird. Eine solche Konstellation ist hier anzunehmen, da das betreffende Geschäft für den Annahmeempfänger lediglich vorteilhaft in Form von rein besseren Vertragsbedingungen des streitgegenständlichen - im Übrigen fortwirkenden - Hausmeisterservicevertrages ist, vgl. in diese Richtung auch OLG Frankfurt, Urteil vom 21.10.1993, 16 U 87/92, NJW-RR 1995, 35 (39); MüKo-Busche, BGB, § 151 Rn. 5.

(3) Die durch die vertragliche Vereinbarung erfolgte Abänderung des ursprünglichen Hausmeisterservicevertrages wirkte ab dem 1.4.2015.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist die Erklärung nicht unbestimmt. Die Angabe eines Vertragsänderungsbeginns ist im konkreten Fall nicht erforderlich, da - jedenfalls durch Auslegung - deutlich wird, dass die Abänderung sofort erfolgen soll. Die seitens der Bekl. ins Feld geführte ggf. angedachte Erhöhung nach Vertragsende ist abwegig. Gerade in diesem Fall wäre ein konkreter Zeitpunkt in die Beschlussfassung aufgenommen worden. Letztlich zeigt auch die spätere Durchführung des Beschlusses im Juni 2015 („auf mehrmaliges Drängen seitens Eigentümer“), dass sowohl manche Eigentümer und selbst der Verwalter die Erhöhung nicht erst zum Vertragsende verstanden haben; ansonsten wäre ein Drängen zur Auszahlung sowie die tatsächliche Auszahlung der neuen Vergütung im Juni 2015 nicht nachvollziehbar gewesen. Im Übrigen spricht auch das mit 8 Ja-Stimmen zu 2 Nein-Stimmen beschlossene Nachfragen beim „Hausmeisterservice J.“ dafür, dass dem Kl. zunächst eine Erhöhung zugesprochen werden soll. Denn ein Beschluss über eine Erhöhung macht dann wenig Sinn, wenn es auf diese ggf. gar nicht ankommt, zumal mit dem Hausmeisterservice J. nur „gegebenenfalls“ ein Vertrag abgeschlossen werden soll. Dass die Bekl. den Vertrag mit dem Kl. noch sechs Monate zur ursprünglich vereinbarten Pauschalvergütung weiterlaufen lassen wollte und sich später „gegebenenfalls“ über einen neuen Vertrag mit einem Dritten Gedanken machen wolle, lässt sich mit den protokollierten Absichten und der dort geäußerten Bereitschaft zur Erhöhung des Hausmeisterentgelts nicht vereinbaren.

Im Übrigen gehen sowohl die Bekl. als auch der Vertreter der Bekl. davon aus, dass die Erhöhung des Hausmeisterentgelts rückwirkend erfolgen soll, wie sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 17.7.2015 ergibt, wonach im dortigen Punkt 2 aufgeführt wurde: „Besprechung und Beschlussfassung darüber, dass ab April 2015 dem Hausmeister Herrn B. 400 € erstattet werden. Das heißt, es werden dem Hausmeister rückwirkend für April und Mai jeweils 230 € (= Gesamt 460 €) erstattet.“ Aus dem Protokoll (dort Punkt 1) ergibt sich auch, dass die sodann im Punkt 2 erfolgte „Ablehnung der Erhöhung“ auf Erkenntnissen des Verwalters nach der Beschlussfassung vom 30.3.2015 fußten („Nachdem Herr S. mit den Leistungen des Hausmeisters nicht zufrieden war und …“), die im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 30.3.2015 noch nicht geäußert wurden. […]

III. Eine Klageabweisung im Übrigen hat vorliegend nicht zu erfolgen.

Zwar führt der Kl. das Verfahren ausschließlich gegen die WEG S. als „Bekl.“ […]. Demgegenüber steht jedoch der Klageantrag, wonach „Die Bekl. ‚gesamtschuldnerisch‘ …“ zu verurteilen seien. Hierin liegt jedoch nach Überzeugung des Gerichts nicht eine beabsichtigte materiell-rechtliche Mehrforderung, sondern ein Übertragungsfehler.

1. Grundsätzlich sind Klageanträge der Auslegung zugänglich. Hierbei ist im Rahmen einer Gesamtwürdigung zunächst der genaue Wortlaut des Klageantrags heranzuziehen. Gemessen an dem konkreten Wortlaut hätte der Kl., da die Bekl. als WEG an sich passivlegitimiert ist und die Inanspruchnahme der WEG keinen eigenen - gleichzeitigen - Anspruch gegen die einzelnen Wohnungseigentümer begründet, mit der begehrten „gesamtschuldnerischen“ Haftung, materiell-rechtlich zu viel eingefordert.

2. Eine wortgetreue Auslegung des Klageantrags kommt im Ergebnis vorliegend jedoch nicht in Betracht. Dieser Überzeugungsbildung des Gerichts liegt der Umstand zugrunde, dass der Kl. zunächst ein Mahnverfahren gegen sämtliche Mitglieder der Bekl. geführt und entsprechende Mahnbescheide beim zuständigen Amtsgericht Coburg beantragt hat. Im Klageverfahren hat der Kl. sein Begehren jedoch sodann rein gegen die Bekl. als WEG - und damit deren Passivlegitimation erkennend - gerichtet. […]

Wird eine erstrebte Erhöhung der Vergütung durch Mehrheitsbeschluss gebilligt, reicht zur Bewilligung die Übersendung einer entsprechenden Protokollkopie an den Auftragnehmer.

Zwischen dem klagenden Hausmeisterservice und der WEG, vertreten durch den Verwalter, wurde zum 15. Oktober 2014 ein Hausmeisterservicevertrag für die Dauer von einem Jahr geschlossen, der eine Vergütung von monatlich 170 € für diverse Gartenarbeiten (Rasenmähen, Rückschnitt von Gehölzen, Laubsammeln) sowie Winterdienst und Müllentsorgung vorsah. Nach einiger Zeit verlangte der Kläger eine Erhöhung der Vergütung auf 400 €. Der Verwalter ließ in der Versammlung vom 30. März 2015 darüber abstimmen. Die Erhöhung wurde genehmigt. Eine Wohnungseigentümerin übergab dem Kläger eine Protokollkopie der Beschlussfassung. Für die Monate April und Mai 2015 wurden dem Kläger lediglich 170 € monatlich überwiesen, für den Monat Juni 2015 erstmals 400 €, im August 2015 erfolgte keine Zahlung.

Mit Anwaltsschreiben vom 4. August 2015 kündigte der Kläger das Vertragsverhältnis außerordentlich und fristlos. Er verlangt bereits für die Monate April und Mai den vollen Betrag in Höhe von 400 € sowie die volle Vergütung für den Monat Juli 2015. Die WEG beansprucht Rückzahlung von 60 € mit der Begründung, es liege schon kein ausreichender Antrag des Klägers auf Änderung der Vergütung vor. Zudem sei der Beschluss der Eigentümerversammlung weder bestimmt genug noch auch vom Verwalter umgesetzt worden.

Dem Kläger steht die erhöhte Vergütung seit April 2015 zu. Der von dem Verwalter übermittelte Antrag wurde von der WEG in der Versammlung vom 30. März 2015 angenommen. Dem Kläger ist auf Veranlassung des Verwalters durch Übergabe einer Protokollkopie die Bewilligung der Erhöhung bekannt gemacht worden. Für den Monat Juni 2015 ist auch die volle Zahlung erfolgt. Auch wenn der Kläger zunächst Mahnverfahren gegen sämtliche Mitglieder der Beklagten geführt hat, hat er im Klageverfahren sein Begehren allein gegen die zuständige WEG gerichtet.

Der Servicevertrag war für ein Jahr gegen eine monatliche Vergütung von 170 € zustande gekommen. Das Dienstleistungsunternehmen hat über den Verwalter eine Erhöhung der monatlichen Vergütung um 230 € verlangt, über das der Verwalter in der Eigentümerversammlung vom 30. März 2015 abstimmen ließ. Offensichtlich als Beauftragte des Verwalters hat eine Wohnungseigentümerin dem Serviceunternehmen eine Abschrift des Versammlungsprotokolls übermittelt. Damit war die Erhöhung per April 2015 zustande gekommen. Für einen späteren Widerruf lagen keine Gründe vor, so dass auch eine Rückforderung gezahlter Beträge nicht in Betracht kommt.

Das Amtsgericht hat anscheinend einen normalen Zivilprozess angenommen. Aber auch die Begründung der Zuständigkeit als WEG-Gericht wäre zutreffend gewesen: Nach § 43 Nr. 5 WEG ist das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ausschließlich zuständig auch für Klagen Dritter, die sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten und sich auf das gemeinschaftliche Eigentum, seine Verwaltung usw. beziehen. Es geht ohne Zweifel um Dienstleistungen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.