Vereinbarte Anwendung von Wohnraummietrecht auf gewerbliche Nutzung, Gewerbemietvertrag, Verweigerung der Besichtigung, unterlassene Schönheitsreparaturen

Die Vertragsparteien können bei einem Mietvertrag, wonach dem Mieter (hier: gemeinnütziger Verein) die Räume zur Weitervermietung zu Wohnzwecken überlassen werden, die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht vereinbaren.

Zwar reicht hierfür nicht aus, dass der Formularmietvertrag mit „Mietvertrag für Wohnräume“ überschrieben ist und Kündigungsfristen vereinbart sind, die dem § 573c BGB nachgebildet sind. Die Anwendung von Wohnungsmietrecht ist aber dann vereinbart, wenn der Mietvertrag auch vorsieht, dass die Kündigung schriftlich unter Angabe von Kündigungsgründen und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen muss.

II. Der gemäß §§ 339, 340 ZPO zulässige Einspruch gegen das die Berufung der Kl. zurückweisende Versäumnisurteil des Senats ist zulässig; er hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

Die Kl. hat gegen die Bekl. zu 1), 2), 5) und 6) keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im 3. Obergeschoss gelegenen Räume in der R. Straße … in B. Denn das Mietverhältnis zwischen der Kl. und dem Bekl. zu 1) ist weder durch die fristgemäße Kündigung der Kl. gemäß Schreiben vom 7. August 2012 noch durch die fristlosen Kündigungen vom 20. Januar 2014 sowie vom 7. und 21. Juli 2014 wirksam beendet worden. Auch die in der Berufungsinstanz ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.

1. Zunächst ist davon auszugehen, dass mit der Vermietung von Wohnraum an eine GmbH kein Wohnraummietverhältnis begründet wird. Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrages dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar (vgl. BGH, Urteil vom 16.7.2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361, Tz. 11; BGH, Urteil vom 23.4.1997 - VIII ZR 212/96, GE 1997, 796, jeweils m.w.N.). Eine juristische Person kann schon begrifflich nicht zu (eigenen) Wohnzwecken anmieten (vgl. BGH, Urteil vom 23.5.2007 - VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460 und - VIII ZR 113/06, NJW-RR 2007, 1516).

Die Geltung der Mieterschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB kann aber ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten der Parteien vereinbart werden, so dass der gesetzliche Kündigungsschutz für den Vertrag maßgebend sein soll (vgl. BGH, Urteil vom 13.2.1985 - VIII ZR 36/84, aaO., Tz. 14; vgl. OLG Hamburg Urteil vom 29.10.1997 - 4 U 61/97, NJW-RR 1998,1382; OLG Naumburg, Beschluss vom 22.7.1993 - 2 RE-Miet 1/92, WuM 1995,142, Tz. 18 f.). Maßgebend ist hierbei, ob der Vertrag inhaltliche Regelungen enthält, die (nur) das Wohnraummietrecht betreffen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn ein Formular verwendet wird, das die hierfür maßgebenden Schutzvorschriften wiedergibt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Auflage, vor § 535 BGB, Rn. 103; vgl. LG Berlin, Urteil vom 9.9.2011 - 63 S 605/10, GE 2011, 1484 und vorgenannte Rechtsprechungsnachweise; vgl. Hinweisbeschluss des Senats vom 30. März 2015 - 8 U 205/15; Senatsurteil vom 8.12.2014 - 8 U 117/14: hier verneint).

Diese Voraussetzungen liegen hier bereits aufgrund des (ursprünglichen) Mietvertrages vom 17. September 1982 vor, ohne dass es darauf ankäme, ob die Vertragsparteien im Jahre 1984 die streitgegenständliche Zusatzvereinbarung unter Ziffer 5 abgeschlossen haben.

a) Der Vertrag ist überschrieben mit „Mietvertrag für Wohnräume“ und ist offenbar auch ein Formularmietvertrag, der für Wohnraummietverhältnisse gefertigt ist, und enthält maßgebliche wohnungsmietrechtliche Vereinbarungen. Durch die Zugrundelegung dieses Formulars haben die Parteien zu erkennen gegeben, dass sie den Vertrag im Rahmen der Formularklauseln dem Wohnraummietrecht unterstellen wollen (vgl. OLG Hamburg, Urteil vom 29.10.1997 - 4 U 61/97, aaO.). Maßgebliche Vorschriften des verwendeten Formularmietvertrages orientieren sich an dem für Wohnraummietverhältnisse geltenden Recht. Dies gilt insbesondere für die Ausgestaltung der ordentlichen Kündigung (§ 2 Ziffer 2 des Vertrages). So werden in § 2 Ziffer 2 die Kündigungsfristen für den Mieter und den Vermieter vereinbart, wie sie sich aus § 573 c BGB a.F. ergeben. Danach verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter in Abhängigkeit von der Zeit der Überlassung des Wohnraums. Zwar würde die Überschrift „Mietvertrag für Wohnräume“ und die Aufnahme von Kündigungsfristen entsprechend § 573 c BGB allein nicht ausreichen (vgl. Senatsbeschluss vom 12. März 2015 - 8 U 214/14). Vorliegend ist aber weiter geregelt, dass die Kündigung schriftlich erfolgen muss unter Angabe sämtlicher Kündigungsgründe und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht (Hervorhebungen durch den Senat). Eine solche Regelung findet sich nur im Wohnraummietrecht, wonach für die ordentliche Kündigung - anders als im Gewerberaummietrecht - dem Mieter mitzuteilende Kündigungsgründe vorliegen müssen. Das angesprochene Widerrufsrecht ergibt sich aus § 574 BGB, der nur im Wohnraummietrecht gilt.

Insoweit unterscheidet sich der vorliegende Vertrag von dem Vertrag, der dem Hinweisbeschluss des Senats vom 12. März 2015 - 8 U 214/14 - zugrunde lag. Jener Vertrag enthielt keine Regelung, die für die Kündigung ausdrücklich das Vorliegen von Kündigungsgründen verlangte. Vielmehr war in jenem Vertrag (nur) vorgesehen, dass der Vertrag „von jedem Vertragsteil“ mit den dort geregelten Fristen, die den § 565 Abs. 2 BGB a. F. nachgebildet waren, gekündigt werden kann; ein Wille, die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters - etwa nur bei bestimmten Gründen - einzuschränken, war hierin nicht geregelt.

Entsprechendes gilt für die Entscheidung des Senats vom 8.12.2014 - 8 U 117/14 -. In dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt war ein Vertrag zu beurteilen, in dem ebenfalls Kündigungsgründe nicht angesprochen worden sind.

Darüber hinaus deuten weitere Regelungen im Mietvertrag auf das Wohnraummietrecht hin und sind daher als ergänzende Indizien mit heranzuziehen.

So wird in § 3 Ziffer 6 des Mietvertrages auf die gesetzlichen oder behördlichen Regelungen zur Mieterhöhung abgestellt und ausdrücklich geregelt, dass es einer fristgerechte Mitteilung gemäß § 18 I. BMG (d. h. Bundesmietengesetz) nicht bedürfe. Das Bundesmietengesetz galt nur für Wohnraummietverhältnisse im Rahmen des Mietpreisbindungsrechts für Altbauten in Berlin.

Darüber hinaus wird in der Zusatzvereinbarung vom 17.9.1982 auf preisrechtlich zulässige Mieterhöhungen Bezug genommen. Unstreitig ist die Zusatzvereinbarung zu den Ziffer 1 bis 4 auf der Rückseite der Hausordnung angebracht und von beiden Vertragsparteien unterzeichnet. Sie ist damit im vorgenannten Umfange wirksam vereinbart, wovon auch die Kl. ausgeht. In Ziffer 2 ist geregelt, dass bei einem späteren Einbau einer Zentralheizung die Umlage der Kosten nach der AMV (z. Zt. 11 %) erfolgen soll. Auch in Ziffer 3 wird darauf hingewiesen, dass modernisierungsbedingte Kosten nach der AMV umgelegt werden. Die Verordnung über den Mietpreis für den bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig gewordenen Wohnraum in Berlin, Altbaumietenverordnung Berlin (gültig bis 31.12.1987), galt nur für preisgebundenen Wohnraum.

b) Ferner ist die Kl. im Laufe des Mietverhältnisses selbst von der Anwendbarkeit des Wohnungsmietrechts ausgegangen. Zwar ist für die Auslegung des Vertrages auf den Willen des ursprünglichen Vermieters, der den Mietvertrag abgeschlossen hat (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 74. Auflage, § 133 BGB, Rn. 17) abzustellen. Jedoch hat die Kl., die in den Mietvertrag auf Vermieterseite eingetreten ist, diesen offenbar auch als Wohnraummietvertrag aufgefasst. So hat die Kl. mit Schreiben vom 28.2.2008 (eingereicht als Anlage zur Berufungserwiderung der Bekl. zu 2), 5) und 6) vom 18.12.2014) Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 3 BGB angekündigt und unter Angabe der voraussichtlichen Kosten die zu erwartende Mieterhöhung mit 137,08 €/p.M. angegeben. Ferner hat die Kl. am 30. April 2013 ein „Ankündigungsschreiben über Modernisierungsmaßnahmen gem. § 554 Abs. 2 BGB …“ abgegeben und unter Bezugnahme auf § 559 Abs. 1 BGB die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der für die „Wohnung“ aufgewendeten Kosten mit ca. 190,25 € errechnet. Zwar galt die Regelung des § 554 BGB a.F. über § 578 Abs. 2 BGB a.F. auch im Gewerberaummietrecht, nicht hingegen die Vorschrift des § 559 BGB a.F., weil dort das System der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht gilt und der Verweis in § 578 BGB fehlt (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Auflage, 2004, § 559 BGB, Rn. 4). Darüber hinaus hat die Kl. mit Schreiben der Hausverwaltung L. GmbH vom 18.9.2010 ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB gegenüber der Bekl. zu 1) abgegeben und unter Hinweis auf die maßgeblichen Vorschriften der §§ 558, 558 a BGB unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2009 (als Begründungsmittel) sowie der Kappungsgrenze den erhöhten Mietzins berechnet und um Zustimmung zur Mieterhöhung ersucht.

Dies sind weitere Indizien für die Vereinbarung von Wohnungsmietrecht, denn die Regelungen über die Miethöhe bilden im Wohnraummietrecht zusammen mit den Kündigungsschutzvorschriften einen sich gegenseitig bedingenden Schutzmechanismus (vgl. OLG Naumburg, Beschluss vom 22.7.1993 - 2 RE-Miet 1/92, aaO., Tz. 19).

c) Da die Mietvertragsparteien die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht vereinbart haben, kann dahingestellt bleiben, ob die damalige Vermieterin und der Bekl. zu 1) im Jahre 1984 eine ausdrückliche Vereinbarung mit dem Inhalt, wie er sich aus Ziffer 5 der vom Bekl. zu 1) vorgelegten Zusatzvereinbarung ergibt, getroffen haben.

d) Der Vertrag ist auch nicht ordentlich kündbar, weil ein Formmangel - etwa in Bezug auf die Geltung von Wohnraummietrecht - vorliegt (§ 580a Abs. 2 BGB i.V.m. § 550 BGB).

Formbedürftige Vertragsklauseln sind der Auslegung zugänglich; die Form ist gewahrt, wenn die Einigung über den vertragswesentlichen Punkt beurkundet ist und sich hinreichend bestimmbar aus der Urkunde ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 29.4.2009 - XII ZR 142/07, NJW 2009,2195, Tz. 22; BGH, Urteil vom 2.11.2005 - XII ZR 212/03, NJW 2006,139). Aus den unter Abschnitt 1. a) dargelegten Gründen kommt in der Vertragsurkunde die Geltung von Wohnraumschutzvorschriften hinreichend deutlich zum Ausdruck. Es kommt daher auch nicht darauf an, ob die Schriftform eingehalten ist, obwohl die Unterschriften nicht unter der behaupteten Zusatzvereinbarung zu Ziffer 5 angebracht sind. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass Nachträge grundsätzlich unterschrieben werden müssen (vgl. BGH, NJW-RR 1990, 518). Die Unterschrift muss hierbei den Urkundentext in der Regel räumlich abschließen, eine „Oberschrift“ ist nicht ausreichend (BGHZ 113, 48; Palandt/Ellenberger, aaO., § 126 BGB, Rn. 6).

2. Ein für die Beendigung des Mietverhältnisses erforderliches berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB bzw. aus besonderem Grund nach §§ 543, 569 BGB hat die hierfür darlegungs- und beweisbelastete Kl. nicht dargelegt. Insoweit nimmt der Senat zunächst auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung (Seite 8-9) Bezug, mit denen sich die Kl. in den Berufungsgründen nicht auseinandergesetzt hat.

a) Die Kl. hat mit den Schriftsätzen vom 20. Januar 2014, 7. Juli 2014 und 21. Juli 2014 jeweils eine außerordentliche Kündigung erklärt und damit begründet, dass der Bekl. zu 1) nicht bereit gewesen sei, angekündigte Modernisierungsmaßnahmen zu dulden.

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Zwar kann eine fristlose Kündigung nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch schon vor Erhebung einer Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen und Erwirkung des Titels gerechtfertigt sein, wenn der Mieter seine Pflicht gemäß § 554 BGB a.F. (vgl. jetzt §§ 555a bis 555d BGB) verletzt, die Instandsetzung oder Modernisierung der Mietsache zu dulden (vgl. BGH, Urteil vom 15.4.2015 - VIII ZR 281/13, GE 2015, 536, Tz. 20 m.w.N.).

Die Kl. hat aber nicht schlüssig behauptet, dass ihr unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre.

Die Kl. hat die Modernisierungsankündigung vom 16.6.2011 schon nicht vollständig eingereicht. Es liegt nur die erste Seite des Ankündigungsschreibens vor. Die Modernisierungsankündigung vom 27.6.2012 betrifft - worauf die Bekl. hingewiesen haben - eine andere Wohnung, nämlich eine Wohnung im 2. Obergeschoss. Daher ist schon nicht ersichtlich, dass die Kl. berechtigt wäre, Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung auszuführen. Der (unsubstantiierte) Vortrag der Kl. ist nicht geeignet, eine Interessenabwägung vornehmen zu können, so dass ein wichtiger Grund für die Kündigung nicht feststellbar ist.

b) Die Kl. stützt die Kündigungen weiter darauf, dass der Bekl. zu 1) eine Besichtigung der Wohnung durch die Kl. nicht zugelassen habe.

Die behauptete einmalige Besichtigungsverweigerung, die die Kl. zudem nicht unter Beweis gestellt hat, ist nicht geeignet, eine erhebliche kündigungsrelevante Pflichtverletzung zu begründen.

Die Kl. hat auch nichts zu einem konkreten Besichtigungsgrund vorgetragen.

Nach der Rechtsprechung des BGH steht dem Vermieter ein Recht, die Mietsache auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitlichen Abstand zu besichtigen, nicht zu. Vielmehr besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann (vgl. BGH, Urteil vom. 4.6.2014 - VIII ZR 289/13, GE 2014,1053, Tz. 19,20 m.w.N.). Solche sachlichen Gründe sind mangels Vortrag der Kl. hier nicht ersichtlich.

Im Übrigen haben die Bekl. zu 2), 5) und 6) mit Schriftsatz vom 25.3.3015 unbestritten vorgetragen, dass die Kl. die Wohnung am 4. Mai 2012 in Begleitung von zwei Personen besichtigt hat.

c) Die behauptete Nichtausführung von Schönheitsreparaturen berechtigt die Kl. ebenfalls nicht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Unterlässt es der Mieter, während der Mietzeit laufende Schönheitsreparaturen, die er vertraglich übernommen hat, auszuführen, so kann der Vermieter jedenfalls bei Wohnraummietverhältnissen deswegen nur dann fristlos kündigen, wenn hierdurch das Mietobjekt gefährdet würde bzw. eine Substanzverletzung des Mietobjektes vorliegt (vgl. LG Itzehoe, WuM 1989, 76; LG Münster, WuM 1991, 33; vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, XII, Rn. 52, XII, Rn. 107). Dies gilt auch für das vorliegende Gewerberaummietverhältnis. Die Kl. hat aber nichts dazu vorgetragen, dass eine solche Substanzgefährdung droht.

Ungeachtet dessen besteht ein Recht zur Kündigung nur, wenn der Mieter sich beharrlich weigert, seine Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu erfüllen (vgl. LG Berlin, GE 1999, 1052). Hierzu hat die Kl. nichts Substantielles vorgetragen. Dagegen spricht im Übrigen, dass der Bekl. zu 1) mit Schreiben vom 20.2.2014 an die Prozessbevollmächtigten der Untermieter die Untermieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert hat.

Es mag daher dahingestellt bleiben, ob der Bekl. zu 1) zur Ausführung von Schönheitsreparaturen überhaupt verpflichtet ist oder ob - wie die Bekl. zu 2), 5) und 6) geltend machen - die mietvertraglichen Klauseln in § 3 in Verbindung mit Ziffer 1 der Zusatzvereinbarung unwirksam sind. Es handelt sich bei der Zusatzvereinbarung um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Denn die Kl. hat diese Zusatzvereinbarung auch bei weiteren Mietverträgen gestellt. Die formularmäßige Übertragung ist dann unwirksam, wenn die üblichen Pflichteninhalte überzogen werden oder die Verpflichtung des Mieters mit anderen Pflichten zu einem einheitlichen Komplex verbunden wird [Summierungseffekt]; vgl. Sternel, aaO., Rn. IX 37). Jedenfalls in Wohnraummietverhältnissen sind Klauseln, wonach das Streichen der Fenster und Türen nicht nur von innen, sondern auch von außen verlangt wird, unwirksam (vgl. KG, Beschluss vom 17.9.2007 - 8 U 77/08, GE 2008, 987; BGH, Urteil vom 13.1.2010 - VIII ZR 48/09, WuM 2010, 85 jeweils für Wohnraummietverhältnis; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 5. Auflage, Teil I, Rn. 19 für Gewerberaummietverhältnis).

Für die Einordnung des Vertrages als Geschäfts- oder Wohnraummietvertrag ist der Vertragszweck entscheidend, so dass trotz Verwendung eines Wohnraummietvertragsformulars ein Geschäftsraummietverhältnis vorliegen kann. Das aber schließt die Anwendung der Wohnraummietvorschriften nicht aus, weil deren Geltung auch für einen Geschäftsraummietvertrag vereinbart werden kann, so die Entscheidungen von KG und LG Berlin.

Die Mietverträge zwischen den Parteien waren mit „Wohnraum-Mietvertrag“ bzw. „Mietvertrag für Wohnräume“ überschrieben; Vertragszweck sollte die Überlassung der Räume an dritte Personen sein. Unter Hinweis darauf, dass es sich um Geschäftsraummietverhältnisse handele, erklärten die jeweiligen Vermieter die ordentliche Kündigung der Mietverträge und verlangten Räumung und Herausgabe.

KG und LG Berlin hielten die Kündigungen für unbegründet. Zwar habe es sich um Geschäftsraummietverhältnisse gehandelt; aus den jeweiligen Verträgen ergebe sich aber, dass die Parteien – zulässigerweise – die Anwendung von Wohnraummietrecht vereinbart hätten. Da die hiernach maßgeblichen Kündigungsvoraussetzungen nicht vorlägen, seien die jeweiligen Klagen unbegründet.

Beide Urteile gehen auf das Vorbringen der Kläger ein, wonach die Mietverträge die Form des § 550 Satz 1 BGB nicht eingehalten hätten. Die teilweise umfangreiche Auseinandersetzung hiermit war m. E. entbehrlich. Wenn die notwendige Schriftform fehlte, hätte das doch (nur) zur Folge gehabt, dass die Mietverträge als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gegolten hätten; ein eigenständiger Kündigungsgrund hätte sich hieraus doch aber nicht ergeben (vgl. nur Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 550 Rn. 27; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 550 Rn. 43). Weil die Parteien aber die Anwendung von Wohnraummietrecht vereinbart hatten, hätte auch bei Vorliegen eines Formverstoßes keine ordentliche Kündigung nach § 580 a BGB erklärt werden können; maßgeblich wäre in diesem Fall wiederum § 573 BGB gewesen, dessen Voraussetzungen jedoch nicht vorgelegen haben sollen.