Verdoppelung der Vermieterstellung nach gesonderter Veräußerung des Mieterkellers

Mit Veräußerung der Mietwohnung und des dazugehörigen Kellers an zwei verschiedene Erwerber treten beide als Vermieter in das Vertragsverhältnis ein; die Kündigung nur durch den Wohnungseigentümer ist unzulässig (Abgrenzung zu BGH GE 1999, 770).

Die Kündigung vom 25. März 1997 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. Der Ausspruch einer wirksamen Kündigung war dem Kl. allein nicht möglich, weil neben ihm auch der Eigentümer des Kellers Nr. 29, Herr A. K., gemäß § 571 BGB als Vermieter in den Mietvertrag der Bekl. eingetreten ist. Der Mietvertrag umfaßte bei Vertragsbeginn neben der Wohnung auch einen Kellerraum, und zwar unstreitig den Keller Nr. 29, der den Eltern der Bekl. überlassen worden war. Durch die Veräußerung eines Teils der Mietsache (Keller Nr. 29) an Herrn K. und eines anderen Teils (Wohnung) an den Kl. ist die Rechtsnachfolge nach § 571 BGB in der Person beider Erwerber eingetreten, so daß die Bekl. nunmehr zwei Vermieter hatte (vgl. zur Situation bei der Grundstücksteilung BGH, NJW 1973, 455; BayObLG NJW-RR 1991, 651). Diese sind beide Vermieter im Rahmen eines einzigen Vertrages, denn wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses hat sich der einheitliche Mietvertrag vom 15. Oktober 1968 nicht in einen Vertrag mit dem Kl. über die Wohnung und einen weiteren Vertrag mit Herrn K. über den Keller aufgespalten. Auch der Rechtsentscheid des BGH vom 28. April 1999 (GE 1999, 770) begründet nicht die Alleinvermieterstellung des Kl. Denn diese Entscheidung betrifft den Fall, daß der mitvermietete Keller in Gemeinschaftseigentum umgewandelt wird, während der von der Bekl. gemietete Keller in das Alleineigentum des Herrn K. übertragen worden ist.

Der Bundesgerichtshof hatte unlängst praxisnah entschieden, daß bei der Umwandlung und Veräußerung zu Wohnungseigentum der Wohnungskäufer neuer Vermieter wird; unschädlich ist es, wenn der Mieterkeller im Gemeinschaftseigentum bleibt.

Daß damit nicht alle Fragen gelöst sind, zeigt das Urteil des Landgerichts Berlin vom 9. März 2000. Hier war der Mieterkeller nicht im Gemeinschaftseigentum, sondern wurde an einen anderen Eigentümer veräußert. Damit war auch dieser Teileigentümer neben dem Sondereigentümer (Wohnungseigentümer) in das Mietverhältnis eingetreten, so daß schon aus formalen Gründen die Kündigung des Wohnungseigentümers unwirksam war (Einheitlichkeit des Mietverhältnisses). Die Kammer folgt damit nicht den Erwägungen des Bundesgerichtshofs, der eine "sachgerechte Lösung in einer nur eingeschränkten Anwendung der Bestimmung des § 571 Abs. 1 BGB" sieht (GE 1999, 771). Die Regelung des § 571 BGB bezweckt den Schutz des Mieters; es ist aber nicht Sinn der Vorschrift, das Mietverhältnis insgesamt zu verändern oder gar aus rein formellen Gründen unnötig kompliziert zu gestalten (so wörtlich BGH, a. a. O.).