Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung bei Einrohrringheizung nach dem Rietschel-Henneberg-System

1. Bei Gebäuden mit überwiegend freiliegenden ungedämmten Heizrohren kann der Wärmeverbrauch auch durch Anbringen von Heizkostenverteilern an den vorhandenen Rohrleitungen ermittelt werden.

2. § 7 Abs. 1 Satz 3 der Heizkostenverordnung ist verfassungskonform.

3. Dass die ungedämmten Rohre einer Einrohrheizung in der Heizperiode heiß werden und ihre Wärmeabgabe nicht gesteuert werden kann, ist dieser Heizungsart systemimmanent und selbst dann kein Mietmangel, wenn Innentemperaturen von 24 bis 26 °C erreicht werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat entgegen der Ansicht der Bekl. gesetzeskonform die Heizkosten für das Jahr 2012 erfasst und abgerechnet. Die Abrechnung über die Heizkosten erfolgte gemäß § 7 Abs. 1 der Heizkostenverordnung zu 50 % nach der beheizten Wohnfläche und zu 50 % nach dem Verbrauch. Die Verbrauchswerte wurden entsprechend § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV nach den anerkannten Regeln der Technik erfasst. Die Regelung in § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV ist anwendbar, da in der Wohnung der Bekl. die freiliegenden Wärmeleitungen ungedämmt sind, so dass ein erheblicher Anteil der Wärme über diese Rohre abgegeben wird. Nach den anerkannten Regeln der Technik, insbesondere nach der VDI 2077 (Beiblatt Rohrwärme), war die Kl. berechtigt, zur Wärmemessung an den vorhandenen Rohrleitungen Heizkostenverteiler anzubringen und auch anhand dieser den Wärmeverbrauch zu messen. Das Gericht teilt nicht die Auffassung der Bekl., dass die Regelung in § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV verfassungswidrig wäre (so: Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl., § 7, Rn. 46). § 7 Abs. 1 Satz 3 der HeizkV findet ihre ausreichende Ermächtigung im Sinne von Art. 80 Abs. 1 GG in § 3a Nr. 2 EnEG. Danach wird die Bundesregierung ermächtigt, durch Rechtsverordnung vorzuschreiben, dass die Betriebskosten so auf die Benutzer zu verteilen sind, dass ihrem Energieverbrauch Rechnung getragen wird. Diesem entspricht die Regelung in § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV, denn auch nach dieser Regelung wird auf den Wärmeverbrauch der Nutzer abgestellt. Einer Spezifizierung der anerkannten Regeln der Technik bedurfte es nicht. In § 5 Abs. 3 EnEG ist lediglich geregelt, dass in den Rechtsverordnungen auf Bekanntmachungen sachverständiger Stellen unter Angabe der Fundstelle verwiesen werden kann. Eine Pflicht hierzu besteht nicht. Die Regelung des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV ist als verfassungsrechtlich unbedenklich einzustufen (so auch: LG Berlin, Urteil vom 5.10.2012, 63 S 11/12, GE 2012, 1563 f.; Wall, Betriebskostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 5863).

Der Nachzahlungsbetrag aus der Heizkostenabrechnung war auch nicht wegen eines Mangels der Mietsache gemäß § 536 BGB gemindert. Soweit die Bekl. rügen, im Winter hätten in ihrer Wohnung zu hohe Temperaturen geherrscht, die sie nicht hätten herunterregulieren können, und die Heizungsrohre seien gefährlich heiß gewesen, war die Tauglichkeit der Mietsache zum vertraglichen Gebrauch nicht gemindert. Die Bekl. haben ihre Wohnung mit der Einrohrheizung angemietet. Eine Pflicht des Vermieters zum Austausch des Heizungssystems besteht ohne gesonderte vertragliche Abrede nicht. Ungedämmte Einrohrheizungen haben die Eigenschaft, dass die Rohre in der Heizperiode heiß werden, und dass die über sie abgegebene Wärme vom Mieter nicht gesteuert werden kann. Angebliche Innentemperaturen im Winter von angeblich 24 - 26 °C stellen keinen erheblichen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB dar. Da die Bekl. eine Wohnung mit Einrohrheizung angemietet hatten, war die Möglichkeit einer stufenweisen Regulierung der Zimmertemperatur nicht geschuldet. Die von den Bekl. genannten Temperaturen sind von einem Mieter hinzunehmen und können nicht als gesundheitlich bedenklich eingestuft werden. Den Bekl. war es zumutbar, sich - so wie im Sommer üblich - durch entsprechende Bekleidung auf diese angeblichen Temperaturen einzustellen. Sofern die Temperaturen nachts als zu hoch empfunden wurden, konnten die Temperaturen durch Öffnen der Fen­ster reguliert werden.

Der Nachzahlungsbetrag ist auch nicht wegen eines angeblichen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip im Sinne von § 556 Abs. 3, 2. Halbsatz BGB aufgrund eines etwa entgegenstehenden Schadensersatzanspruchs der Bekl. zu mindern. Das Gericht kann nicht feststellen, dass die Kl. bei dem Betrieb der Heizungsanlage im Jahr 2012 ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft vorletzt hätte. Grundsätzlich trifft den Vermieter gegenüber seinem Mieter eine vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen (vgl. BGH, Urteil vom 28.1.2007, VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440). Die Bekl. haben jedoch nicht schlüssig dargelegt, dass die Kl. diese Nebenpflicht im Jahr 2012 verletzt hatte. Hierfür genügt nicht der Vortrag, an einzelnen Tagen hätte die Innentemperatur in ihren Räumen 24 - 26° C betragen, ohne dass sie diese hätten regulieren können. Es ist nicht ausreichend dargelegt worden, dass dadurch den Bekl. höhere Kosten entstanden sind, die die Kl. durch eine andere Einstellung ihrer Heizungsanlage hätte verringern können unter gleichzeitiger Sicherung des Anspruchs sämtlicher Mieter auf eine Wohntemperatur von 20 °C (vgl. Nr. 4 der Allgemeinen Vertragsbedingungen). Für das Vorliegen eines Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz sind die Bekl. als Mieter darlegungs- und beweispflichtig, da sie sich hierauf berufen. Sie müssten hierfür konkrete Anhaltspunkte darlegen, etwa dass die Heizungsanlage einen erheblich höheren Energieverbrauch verzeichnet als vergleichbare Anlagen, oder dass im Jahr 2012 konkrete Mehrkosten oder Mehrverbräuche entstanden waren (vgl. Wall, Betriebskostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 5623). Dieser Darlegungslast haben sie nicht genügt. Der Vortrag der Bekl. zu angeblich hohen Verbrauchswerten im Verhältnis zu anderen Mietern kann nicht nachvollzogen werden. Die Heizkosten waren im Jahr 2012 zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach der Fläche verteilt worden. Der auf die Bekl. entfallende Verbrauchsanteil übersteigt aber nicht wesentlich den auf sie entfallenden Anteil nach der Wohnfläche. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die für 2012 ausgewiesenen Heizkosten von jährlich 1.080,45 € (Summe aus 521,25 € und 559,20 €) bzw. monatlich 1,13 €/m2 erheblich über den Heizkosten vergleichbarer Heizungsanlagen liegen. Diese Heizkosten liegen, obwohl es sich unstreitig um kein modernes Heizsystem handelt, deutlich unter den Oberwerten der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt herausgegebenen Berliner Betriebskostenübersichten 2013 (Abrechnungsjahr 2011) und 2015 (Abrechnungsjahr 2013). Die Betriebskostenübersicht 2013 weist einen Oberwert von 1,33 €/m2 monatlich und die Betriebskostenübersicht 2015 einen Oberwert von 1,39 €/m2 aus. Soweit die Bekl. behaupten, ab 2014 sei die Temperatur in der Heizperiode verringert worden, oblag es ihnen, durch Vorlage der im Jahr 2014 gemessenen Werte darzulegen, dass sich die Verbräuche oder Kosten dadurch erheblich verringert haben. Entsprechender Vortrag der Bekl. fehlt jedoch. Es kann mithin nicht festgestellt werden, dass es der Kl. im Jahr 2012 möglich gewesen wäre, durch veränderte Einstellungen an der Heizanlage oder durch weitere zumutbare Maßnahmen geringere Verbräuche bzw. Kosten zu erzielen. Von der Verletzung einer Nebenpflicht kann daher nicht ausgegangen werden.

Die Bekl. sind mithin zum Ausgleich des Nachzahlungsbetrages aus der Abrechnung für das Jahr 2012 verpflichtet. Sie haften gemäß § 421 BGB als Gesamtschuldner.

Dass die ungedämmten Rohre einer Einrohrheizung in der Heizperiode heiß werden und ihre Wärmeabgabe nicht gesteuert werden kann, ist dieser Heizungsart systemimmanent und selbst dann kein Mietmangel, wenn Innentemperaturen von 24 bis 26 °C erreicht werden. So das AG Schöneberg.

Die Parteien streiten sich über eine Heizkostenabrechnung und außerdem darüber, ob der Nachzahlungsbetrag aus der Heizkostenabrechnung nicht wegen eines Mangels der Mietsache gemindert ist.

Die Abrechnung der Heizkosten – 50 % nach beheizter Wohnfläche, 50 % nach Verbrauch – sei ordnungsgemäß, weil die Verbrauchswerte der Einrohrheizung nach den anerkannten Regeln der Technik erfasst werden dürften, weshalb der Vermieter auch berechtigt gewesen sei, zur Wärmeerfassung an den vorhandenen ungedämmten Rohrleitungen Heizkostenverteiler anzubringen.

Die Miete sei auch nicht gemindert gewesen. Soweit die Mieter gerügt hätten, dass durch die „gefährlich heißen Heizungsrohre“ in der Wohnung zu hohe Temperaturen geherrscht hätten, weil sich die Heizung nicht herunterregulieren ließe, sei das in diesem Fall kein Mietmangel. Die Mieter hätten ihre Wohnung mit einer Einrohrheizung gemietet, es bestehe weder eine gesetzliche noch im vorliegenden Fall eine vertragliche Pflicht zum Austausch des Heizungssystems. Ungedämmte Einrohrheizungen hätten aber die Eigenschaft, dass die Rohre in der Heizperiode heiß werden und die abgegebene Wärme nicht gesteuert werden kann.

Selbst wenn, wie angegeben, im Winter Innentemperaturen von 24 bis 26 °C geherrscht hätten, stelle dies keinen erheblichen Mangel der Mietsache dar, solche Temperaturen seien vom Mieter dann hinzunehmen, und es sei ihm zuzumuten, sich durch entsprechende Bekleidung und durch Lüftung auf diese Temperaturen einzustellen.

Auch ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip liege nicht vor, weil nicht dargelegt worden sei, dass durch eine andere Einstellung der Heizungsanlage eine Verringerung der Wohnungstemperatur auf 20 °C möglich gewesen wäre. Für das Vorliegen eines Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz seien in diesem Fall aber die Mieter zuständig. Sie hätten konkrete Anhaltspunkte liefern müssen, dass die Heizungsanlage im Haus einen erheblich höheren Energieverbrauch aufweise als vergleichbare Anlagen.

Das Gericht wies im Übrigen auch darauf hin, dass der auf die Mieter entfallende Verbrauchsanteil nicht wesentlich über dem auf sie entfallenden Anteil nach der Wohnfläche liege. Die für das Streitjahr angefallenen Heizkosten von 1,13 €/m2 Wohnfläche monatlich lägen, obwohl es sich unstreitig um kein modernes Heizungssystem handele, deutlich unter den Oberwerten der von der Senatsentwicklung für Stadtentwicklung und Umwelt herausgegebenen Berliner Betriebskostenübersichten, die Oberwerte von 1,33 €/m2 bis 1,39 €/m2 auswiesen.