verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängigen Mietnebenkosten

verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängigen Mietnebenkosten; frei finanzierter Wohnungsbau

Steht im frei finanzierten Wohnungsbau dem Vermieter nach dem Mietvertrag hinsichtlich des Modus der Abrechnung der Mietnebenkosten (unter Außerachtlassung der Nebenkosten für Heizung und Warmwasserversorgung) ein einseitiges Bestimmungsrecht gemäß §§ 315, 316 BGB zu, so widerspricht es regelmäßig nicht billigem Ermessen i. S. der genannten Vorschriften, wenn der Vermieter bei der Abrechnung verbrauchsabhängiger und nicht verbrauchsabhängiger Mietnebenkosten mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- bzw. Verwaltungseinheit zusammenfaßt und aus den sich ergebenden Gesamtbeträgen nach Maßgabe der mietvertraglichen Vereinbarungen den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil sowohl der verbrauchsabhängigen als auch der verbrauchsunabhängigen Mietnebenkosten errechnet.

I. Die Kl. hatte ab dem 16.11.1982 von der Bekl. ein Appartement in dem Haus W in Mainz gemietet und eine Kaution von 1.500,- DM geleistet.

Das Haus gehört zu der aus mehreren Gebäuden bestehenden Anlage mit Eigentumswohnungen und Gewerberaum.

Nach § 3 Nr. 2 des Mietvertrages vom 16.11.1982 sind neben dem Mietzins monatlich 150,- DM als Abschlag für die dort näher bezeichneten Nebenkosten sowie für sämt-liche gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung umlegbaren Kosten gemäß Abrechnung der Verwalterin zu entrichten.

Für die Jahre 1983 und 1984 wurden Abrechnungen erteilt. Sie schließen für die Kl. mit Nachforderungen in Höhe von 1.169,07 DM und 1.188,84 DM. In beiden Abrechnungen der Verwalterin sind - bis auf die Kosten des Betriebs der Heizung und der Warmwasserversorgung, bezüglich derer Einzelabrechnung erfolgte - die Nebenkosten der Häuser W zusammengefaßt und entsprechend dem Anteil der von der Kl. ge-mieteten Wohnung auf diese umgelegt.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Kl. die Bekl. auf Rückzahlung der ge-leisteten Kaution im Wege der Klage in Anspruch genommen. Die Bekl. hat die Rück-zahlung abgelehnt und mit den in den Nebenkostenabrechnungen aufgeführten Nach-forderungen gegenüber dem Rückzahlungsanspruch aufgerechnet. Die Parteien streiten darüber, ob die erteilten Nebenkostenabrechnungen ordnungsgemäß sind.

Durch Urteil vom 13.3.1986 hat das Amtsgericht Mainz der Klage stattgegeben. Mit der hiergegen eingelegten Berufung verfolgt die Bekl. ihr Aufrechnungsbegehren weiter, wobei sie sich insbesondere auf die mietvertraglichen Bestimmungen stützt und geltend macht, daß die Kl. sich mit der Abrechnung durch die Verwalterin und mit der gewählten Abrechnungsart einverstanden erklärt habe.

Das über die Berufung befindende Landgericht Mainz hat erstmals durch Beschluß vom 29.9.1986 dem Senat folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt: "1. Ist eine Nebenkostenabrechnung, in der die Kosten mehrerer Häuser zusammengefaßt sind (Verwaltungseinheit)

a) hinsichtlich verbrauchsabhängiger Kosten

b) hinsichtlich nicht verbrauchsabhängiger Kosten zulässig?

Kommt es für die Zulässigkeit der Abrechnung verbrauchsabhängiger Kosten darauf an, ob die einzelnen Häuser bei Mietvertragsschluß nicht mit gesonderten Maßeinrichtungen (Zwischenzählern) ausgestattet waren und ob dies dem Mieter bekannt war?

2. Falls eine Nebenkostenabrechnung wegen der Zusammenfassung mehrerer Häuser bei einem Teil der Nebenkosten teilweise nicht ordnungsgemäß ist:

Ist damit die Abrechnung insgesamt unwirksam mit der Folge, daß eine etwaige Nach-forderung insgesamt nicht fällig ist?"

Durch Beschluß vom 8.5.1987 - 4 W -RE- 800/86 - hat der Senat befunden, daß ein Rechtsentscheid über die ihm vorgelegten Fragen nicht ergehen kann. Zur Begründung hat er u.a. ausgeführt:

Eine Prüfung sei nicht möglich, da eine Vorfrage, auf die es auch nach Auffassung des Landgerichts ankomme, noch ungeklärt sei. Zutreffend gehe das Landgericht in sei-nem Vorlagebeschluß zwar davon aus, daß mietvertragliche Regelungen Vorrang hätten. Wie es die einschlägige mietvertragliche Bestimmung jedoch auslege, sei nicht dargelegt. Die vorgelegten Rechtsfragen seien einer für alle Fälle gültigen Beantwortung nicht zugänglich. In der Regel sei es eine Frage des Einzelfalls, wie die Neben kosten zu ermitteln seien. Der Maßstab hierfür werde dem Mietvertrag zu entnehmen sein, gegebenenfalls im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung. Hier sei es Sa-che des Landgerichts, die Vertragsbestimmungen auszulegen, zu würdigen und ihren Inhalt zu ermitteln. Da die Bekl. in ihrer Berufungsrechtfertigung den Anspruch allein mit den mietvertraglichen Bestimmungen begründe und geltend mache, daß die Kl. sich mit der Abrechnung durch die Verwalterin und mit der gewählten Abrechnungsart einverstanden erklärt habe, gebe dies Anlaß zu der Prüfung, ob ein einseitiges Be stimmungsrecht der Bekl. gemäß den §§ 315, 316 BGB in Betracht komme. Wegen der Begründung im einzelnen wird auf den angezogenen Beschluß (BI. 159 ff. GA) Bezug genommen.

Das Landgericht Mainz hat durch Beschluß vom 28.12.1987 die Sache erneut dem Se-nat zur Entscheidung über folgende Rechtsfragen vorgelegt:

"1.Entspricht es billigem Ermessen (§§ 315, 316 BGB), wenn der Vermieter bei der Ab-rechnung

a) verbrauchsabhängiger

b) nicht verbrauchsabhängiger Mietnebenkosten mehrere Gebäude einer Wohnanlage zu einer Verwaltungseinheit zusammenfaßt? Kommt es für die Zulässigkeit der Ab-rechnung verbrauchsabhängiger Kosten darauf an, ob die einzelnen Gebäude nicht mit gesonderten Meßeinrichtungen (Zwischenzählern) ausgestattet sind und ob dies dem Mieter bei Vertragsschluß bekannt war?

2. Falls eine Nebenkostenabrechnung wegen der Zusammenfassung mehrerer Gebäu-de zu einer Verwaltungseinheit teilweise nicht ordnungsgemäß ist: Ist damit die Abrechnung in vollem Umfang unwirksam mit der Folge, daß eine etwaige Nachforderung insgesamt nicht fällig ist?"

Das Landgericht mißt diesen Rechtsfragen grundsätzliche Bedeutung zu. Es vertritt nach erneuter Überprüfung zwar die Auffassung, daß mit der Verweisung auf die Ab-rechnung der Verwalterin in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages diese insgesamt, also auch hinsichtlich des Abrechnungsmodus, zur Grundlage der Nebenkostenabrechnung ge-genüber dem Mieter gemacht ist, wie dies hinsichtlich der Betriebskosten der Sammelheizung und Warmwasserversorgung in § 5 Nr. 4 des Mietvertrages ausdrücklich ge-regelt sei. Die Übertragung der Verwalterabrechnung auf das Mietverhältnis setze je doch eine wirksame Abrechnung voraus. Da ein konkreter Abrechnungsmodus ver-traglich aber nicht vereinbart sei, habe die Beklagte insoweit ein einseitiges Bestimmungsrecht im Rahmen billigen Ermessens i.S. von §§ 315, 316 BGB. In diesem Zu-sammenhang sei danach entscheidend, ob die Abrechnung der gesamten Wohnanla-ge als eine Verwaltungseinheit billigem Ermessen entspreche.

Das Landgericht vertritt die Auffassung, die Vorlagefrage zu 1. betreffe allein Fälle, in denen eine vorrangige mietvertragliche Vereinbarung hierzu fehle; sie sei daher inso-weit einer allgemein gültigen Beantwortung zugänglich. Die Auswirkungen der Entscheidung erschöpften sich nicht in der Regelung der Beziehungen zwischen den Pro-zeßbeteiligten oder einer von vornherein überschaubaren Anzahl gleichgelagerter Fälle. Aus mehreren Parallelverfahren sei ihm bekannt, daß die Zusammenfassung mehrerer Gebäude einer größeren Wohnanlage zu einer Verwaltungseinheit bei der Abrechnung der Nebenkosten ohne entsprechende mietvertragliche Regelung offenbar verbreitet sei. Die genannten Fragen seien, soweit ersichtlich, durch Rechtsentscheid auch noch nicht entschieden.

Entgegen früheren Entscheidungen hält das Landgericht Mainz nunmehr in seinem Vorlagebeschluß die Zusammenfassung mehrerer Häuser einer Wohnanlage zu einer Verwaltungseinheit sowohl hinsichtlich verbrauchsabhängiger als auch verbrauchs-unabhängiger Nebenkosten für zulässig. Es stellt sich damit in Widerspruch zu dem Urteil des Landgerichts Frankfurt vom 5.1.1982 (2/11 S 264/81), in dem dieses die Zu-lässigkeit einer Zusammenfassung mehrerer Häuser einer Wohnanlage zu einer Ver waltungseinheit hinsichtlich verbrauchsabhängiger Nebenkosten verneint und eine entgegenstehende Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 9 AGBG für unwirksam erachtet hat.

Das Landgericht Mainz begründet seine beabsichtigte Änderung der Rechtsprechung damit, daß, da im sozialen Wohnungsbau die Zusammenfassung mehrerer Gebäude einer Wohnanlage zu einer Verwaltungseinheit zulässig sei, ein solcher Abrechnungsmodus im frei finanzierten Wohnungsbau nicht als unbillig angesehen werden könne.

Auf das Fehlen gesonderter Meßeinrichtungen in den einzelnen Häusern komme es dabei nicht entscheidend an.

Das Landgericht führt weiter aus, daß der Vorlagefrage zu Nr. 1. Bedeutung zwar vor-wiegend für die Abrechnung verbrauchsabhängiger Nebenkosten zukomme; sie stelle sich aber auch bei der Abrechnung nicht verbrauchsabhängiger Nebenkosten, da sich auch insoweit - etwa durch verschieden hohe Wartungs- oder Hausreinigungskosten in den einzelnen Häusern - Unterschiede ergeben könnten.

Zu der zweiten Vorlagefrage vertritt es die Ansicht, daß die Abrechnung insgesamt un-wirksam sein könne. II. Die Vorlage ist nach Art. III. Abs. 1 des 3. MietRÄndG zulässig.

Das vorlegende Landgericht hat den Rechtsstreit als Berufungsgericht zu entscheiden. Gegenstand des Vorlagebeschlusses ist eine Frage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt. Mit der Vorlage will das Landgericht im Kern eine Rechtsfrage zu § 535 BGB beant-wortet haben. Insbesondere handelt es sich bei der unter Nr. 1. gestellten Frage, ob es billigem Ermessen entspricht, wenn der Vermieter bei der Abrechnung verbrauchs-abhängiger bzw. nicht verbrauchsabhängiger Mietnebenkosten mehrerer Gebäude einer Wohnanlage zu einer Verwaltungseinheit zusammenfaßt, um eine Rechtsfrage, die unabhängig von den besonderen Umständen des Einzelfalls für eine Vielzahl von Fällen beantwortet werden kann.

Die vorgelegten Rechtsfragen sind auch entscheidungserheblich. Hier ist dem Landgericht zu folgen, wenn es darauf abstellt, daß es für seine Entscheidung darauf an-kommt, ob die hinsichtlich eines Großteils der Nebenkosten erfolgte Zusammenfassung mehrerer Gebäude der Wohnanlage zu einer Verwaltungseinheit zulässig ist.

Denn notwendigerweise muß die Verneinung dieser Frage dazu führen, daß mangels einer ordnungsgemäßen Abrechnung eine fällige und damit aufrechenbare Nebenkostennachforderung jedenfalls insoweit nicht gegeben und - im hier vom Landgericht zu entscheidenden Fall - der Anspruch auf Kautionsrückzahlung damit zumindest überwiegend begründet ist. Selbst wenn durch eine Beweisaufnahme noch zu klären wäre, ob überhaupt die Voraussetzungen zur Zusammenfassung mehrerer Gebäude einer Wohnanlage zu einer Verwaltungseinheit vorliegen, nimmt dies der Vorlage nicht die Entscheidungserheblichkeit. Das Landgericht ist nämlich zur Vorlage einer Rechtsfrage zum Rechtsentscheid bereits dann berechtigt und verpflichtet, wenn die Berufung, über die es zu entscheiden hat, auch nur bei einer der möglichen Antworten, die auf die Rechtsfragen gegeben werden könnte, ohne Beweisaufnahme zur Endentscheidung reif ist (vgl. BGH RES §550 b BGB Nr. 1 = BGHZ 101, 244; BGH RES § 564 b BGB Nr.39 = BGHZ 103, 91).

Auch die weiteren Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids sind gegeben. Die vorgelegte Rechtsfrage zu 1. ist von grundsätzlicher Bedeutung, denn es ist zu erwarten, daß sie auch künftig wiederholt auftritt und zu ihr in Rechtsprechung und Rechtsliteratur unterschiedliche Auffassungen vertreten werden. Soweit ersichtlich, ist die Vorlagefrage bisher auch noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen, auch nicht nur ihrem Inhalt nach (vgl. BayObLGZ 87, 260/263 m.w.N. = WM 87, 312).

III. Der Senat beantwortet die vorgelegte Rechtsfrage zu 1. wie aus dem Tenor dieses Beschlusses ersichtlich. Der Entscheidungssatz entspricht nicht wörtlich der Fragestellung des Landgerichts. Nach allgemeiner Meinung kann die Vorlagefrage jedoch berichtigt oder ergänzt oder sonst neu gefaßt werden, wenn es dem zuständigen Ge-richt zweckmäßig erscheint und die Frage in ihrem rechtlichen Kern nicht verändert wird (vgl. BayObLG a.a.O.). Der Beantwortung der vorgelegten Rechtsfragen im übri-gen (Frage 1. zweiter Teil und Frage 2.) bedurfte es danach nicht mehr.

Wie der Senat in dem in diesem Rechtsstreit bereits ergangenen negativen Rechtsent-scheid vom 8.5.1987 - 4 W -RE- 800/86 - ausgeführt hat, daß nämlich der Maßstab zur Errechnung und Umlegung der Mietnebenkosten regelmäßig dem Mietvertrag zu ent-nehmen sein wird, ggfls. im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung, wobei beim Fehlen eindeutiger mietvertraglicher Bestimmungen ein einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters gemäß §§ 315, 316 BGB in Betracht kommen könne, vertritt auch das Landgericht Mainz in seinem Vorlagebeschluß nunmehr die Auffassung, daß mit der Verweisung auf die Abrechnung der Verwalterin in § 3 Nr. 2. des hier vorliegenden Mietvertrags diese insgesamt, also auch hinsichtlich des Abrechnungsmodus, zur Grundlage der Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter gemacht ist, wie dies hinsichtlich der Betriebskosten der Sammelheizung und Warmwasserversorgung in § 5 Nr. 4. des Mietvertrags ausdrücklich geregelt ist. Zu Recht folgert es daraus, daß die Übertragung der Verwalterabrechnung auf das Mietverhältnis jedoch eine wirksame Abrechnung voraussetze. Da ein konkreter Abrechnungsmodus vertraglich nicht vereinbart sei, habe die Beklagte insoweit ein einseitiges Bestimmungsrecht im Rah-men billigen Ermessens i.S. von §§ 315, 316 BGB. Dieses vom Landgericht gefundene Ergebnis der Vertragsauslegung ist von Bedeutung für alle gleichgelagerten Mietverhältnisse, bei denen ebenfalls ein konkreter Abrechnungsmodus vertraglich nicht ver-einbart ist und bei denen die Mietnebenkosten ebenso wie hier abgerechnet werden. Entscheidend bleibt danach, wie das Landgericht zu Recht ausführt, die Rechtsfrage, ob die Abrechnung der gesamten Wohnanlage als eine Verwaltungseinheit billigem Ermessen entspricht.

In Rechtsprechung und Literatur wird die Frage der Zulässigkeit der Zusammenfassung mehrerer Häuser einer Wohnanlage zu einer Verwaltungseinheit unterschiedlich beurteilt. Zunächst ist festzustellen, daß bei den Rechtsfolgen zwischen Verwaltungseinheit und Wirtschaftseinheit nicht unterschieden wird. Der Gesetzgeber selbst spricht von Wirtschaftseinheit (Anl. 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV, Eingangssatz unter "Auf-stellung der Betriebskosten":

Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, ... laufend entstehen, ...). Diese Vorschrift ist aber gleichermaßen auf die sog. Verwaltungseinheit anwendbar. Der Unterschied zur Wirtschaftseinheit ist lediglich darin zu sehen, daß bei der Wirtschaftseinheit der Eigentümer gleichzeitig Vermieter ist, wohingegen bei der Ver waltungseinheit Eigentümer und Vermieter - wie vorliegend - nicht identisch sein müs-sen. Die zitierte Rechtsprechung und Rechtsliteratur wird deshalb, soweit sie von Wirt-schaftseinheit spricht, ebenfalls auf die Verwaltungseinheit bezogen werden können.

Überwiegend wird in der Rechtsprechung die Meinung vertreten, eine Betriebskosten-abrechnung für eine Vielzahl von Häusern sei generell nicht zulässig (LG Heidelberg in Die Justiz 82, 329; LG Köln WM 83, 202; AG Köln WM 83, 201 und WM 85, 343).

Das LG Frankfurt hat die Zulässigkeit der Zusammenfassung hinsichtlich verbrauchs-abhängiger Kosten mit Urteil vom 5.1.1982 (2/11 S 264/81) verneint und eine entge-genstehende Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 9 AGBG für un-wirksam erachtet. Zur Begründung hat es u.a. ausgeführt, bei verbrauchsabhängigen Kosten gelte es, den einzelnen Mieter nur und gerade mit denjenigen Kosten zu be-lasten, die er auch selbst verursacht habe; die diesem Ideal entgegenstehenden ko-stenmäßigen und technischen Hindernisse könnten lediglich zu der Einschränkung führen, daß die Kosten für ein Haus, in dem die Wohnung des Mieters liegt, zusammen abgerechnet werden. Dem ist bislang das vorlegende Landgericht in 2 Entscheidungen gefolgt (Urteile vom 4.11. und 26.11.1985 - 3 S 121/85 und 3 S 173/85 -).

Etwas modifizierend hat das LG Hannover (WM 85, 346) entschieden, daß ein größe-rer Wohnkomplex dann einheitlich abgerechnet werden kann, wenn bei Abschluß des Mietvertrags die technischen Einrichtungen eine Ablesung der verbrauchsabhängigen Werte nur für den Gesamtkomplex zulassen (ebenso LG Köln WM 83, 202). In seinem Vorlagebeschluß bringt das Landgericht Mainz nunmehr zum Ausdruck, daß es die Zusammenfassung mehrerer Gebäude einer Wohnanlage zu einer Ver-waltungseinheit für zulässig erachtet. Zur Begründung wird ausgeführt, daß ein Ab-rechnungsmodus, der im sozialen Wohnungsbau zulässig sei (vgl. LG Köln WM 81, 132; 82, 202), im frei finanzierten Wohnungsbau nicht als unbillig angesehen werden könne. Ähnlich wird in der Rechtsliteratur argumentiert. Sternel (Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Rdnr. 358) führt diesbzgl. aus, daß die für preisgebundenen Wohnraum zuläs-sige Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten (§ 2 Abs. 2 II. BV) auch für Mietverhältnisse über preisfreien Wohnraum vereinbart werden könne. Direkt aus dem Gesetz fol-gert dies Schmidt-Futterer/Blank (Wohnraumschutzgesetze, Komm., 6. Aufl. 1988, C 276). Dort heißt es dazu:"Diese Ansicht - gemeint ist die herrschende Meinung, nach der eine Betriebskostenabrechnung für eine Vielzahl von Häusern nicht zulässig sein soll - ist allerdings deshalb zweifelhaft, weil die gesetzliche Regelung (§§ 4 Abs. 1 MHG, 27 Abs. 1 der II. BV) eine Umlage nach Wirtschaftseinheiten ausdrücklich vor-sieht".

Bei seiner Entscheidung folgt der Senat im Grundsatz der zuletzt dargestellten Auf-fassung.

Nach dem hier vorliegenden Mietvertrag sind neben der Miete u.a. sämtliche gemäß § 27 der II. BV umlegbaren Kosten gemäß Abrechnung der Verwalterin zu entrichten (§ 3 Nr. 2. des Mietvertrages). Diese Vereinbarung, in der lediglich pauschal auf § 27 der II. BV Bezug genommen worden ist, ist wirksam (vgl. BayObLG - Rechtsentscheid - WM 84, 104). Damit ist auch die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV Vertragsbestandteil geworden, nach der, wie oben bereits ausgeführt, die Bildung von Wirtschaftseinheiten auch im frei finanzierten Wohnungsbau zulässig ist und die Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten abgerechnet werden können. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um verbrauchsabhängige oder nicht verbrauchsabhängige Nebenkosten handelt, denn das Gesetz selbst trifft insoweit keine Unterscheidung. Dies hat zur Folge, daß es, soweit die Bildung einer Wirtschaftseinheit bzw. einer Verwaltungseinheit für zulässig erachtet werden kann, dem dem Vermieter nach §§ 315, 316 BGB eingeräumten billigen Ermessen obliegt, wie und nach welchem Abrechnungsmodus die verbrauchsabhängigen und die nicht verbrauchsabhängigen Mietnebenkosten auf die Mieter umgelegt werden.

Sicherlich führt die Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach dem tat-sächlichen Verbrauch zu genaueren Ergebnissen. Dies kann jedoch nicht dazu füh-ren, entgegenstehende Vereinbarungen für unzulässig bzw. für unvereinbar mit dem dem Vermieter eingeräumten billigen Ermessen zu erklären. Ebenso wie in dem Fall, in dem der Verbrauch des einzelnen Mieters mangels diesbezüglicher Zähler nicht ge-messen werden kann und in dem ein Verteilungsmaßstab für zulässig erachtet worden ist, der dem tatsächlichen Verbrauch in etwa Rechnung trägt, wobei sowohl eine Um lage nach der Kopfzahl der Bewohner als auch nach dem Verhältnis der Wohnflächen in Betracht kommen kann (vgl. OLG Hamm, RE vom 27.9.1983, WM 83, 315), kann auch der hier vereinbarten Abrechnung der Betriebskosten unter Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Verwaltungseinheit unter Berücksichtigung des Bestimmungsrechts des Vermieters, die die vom OLG Hamm a.a.O. aufgestellten Kriterien berücksichtigt, die Billigkeit i.S. §§ 315, 316 BGB nicht abgesprochen werden. Das Abrechnungsergebnis in einem solchen Fall wird sich nicht wesentlich von dem unterscheiden, den das Landgericht Frankfurt a.a.O. noch für zulässig erachtet hat. Die noch für billigenswert erachtete Abrechnung der verbrauchsabhängigen Nebenkosten nach qm-Zahl der jeweiligen Wohnung unter Berücksichtigung nur eines Wohnblocks entspricht nicht mehr der Billigkeit als die Abrechnung unter Einbeziehung mehrerer Wohnblocks, soweit die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Verwaltungseinheit selbst nicht der Billigkeit widerspricht. Die Abrechnung der Mietnebenkosten für eine Vielzahl von Gebäuden (Verwaltungseinheit) könnte allenfalls dann unbillig sein, wenn die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu dieser Einheit selbst nicht der Billigkeit entspricht. Die auf die vorgelegte Rechtsfrage hier gegebene Antwort setzt deshalb das Vorliegen einer Verwaltungseinheit voraus, die folgende Voraussetzungen erfüllt (vgl. dazu auch Sternel, a.a.O. Rdnr. 901 m.w. N.):

a) Die Gebäude müssen einheitlich verwaltet werden.

b) Die Gebäude müssen in einem unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen. Dafür genügt es, daß sie ein zusammenhängendes Bau- und Wohngebiet bilden; eine unmittelbare Nachbarschaft ist dafür nicht unbedingt erforderlich.

c) Zwischen den einzelnen Gebäuden dürfen keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen. Das bedeutet, daß für sie dieselben Kriterien zu gelten haben: sie müssen nach demselben bautechnischen Stand errichtet worden sein und dieselbe Bauweise und dieselbe Ausstattung ausweisen. Darüber hinaus müssen sie der gleichartigen Nutzung dienen und auch dieselbe Nutzungsart haben; dazu gehört, daß die einzelnen Gebäude und die sich in ihnen befindenden Wohnungen einen vergleichbaren Zuschnitt besitzen.

Ob diese Voraussetzungen hier vorliegen, ist vom Senat nicht zu entscheiden. Die vorgelegte Rechtsfrage ist somit, wie aus dem Tenor ersichtlich, zu beantworten. Zu weitergehenden Erwägungen gibt die Vorlage keinen Anlaß.