Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung bei Pauschalmietzins

Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung bei Pauschalmietzins; Warmmiete

Der Vorrang der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung vor anderslautenden rechtsgeschäftlichen Bestimmungen gemäß § 2 der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenV) vom 23. Februar 1981 in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. April 1984 (BGBl. I S. 592) gilt auch für einen Pauschalmietzins (sogenannte Warmmiete), den die Parteien vor Inkrafttreten der Verordnung vereinbart haben.

I. Die Bekl. haben von der Kl. seit 1.9.1978 durch mündlich geschlossenen Mietvertrag eine Wohnung im Haus ... in M. gemietet. Der Mietzins ist im Jahr 1984 auf 730 DM erhöht worden. Er enthielt alle Nebenkosten mit Ausnahme von Stromkosten, die gesondert berechnet wurden. Im Februar 1985 hat die Kl. das Anwesen mit Meßgeräten zur Erfassung des Wärme- und Warmwasserverbrauchs ausgestattet. Erstmals für den Zeitraum vom 12.2.1985 bis 28.2.1986 hat sie den Energieverbrauch des Anwesens durch einen Wärmemeßdienst erfassen und auf die einzelnen Mietparteien aufteilen lassen. Für die Wohnung der Bekl. sind Heiz- und Warmwasserkosten von 1.326,96 DM ermittelt worden. Für ein Badezimmer, das die vierköpfige Familie der Bekl. gemeinschaftlich mit zwei weiteren Mietern nutzt, sind weitere 1.110,13 DM an Heiz- und Warmwasserkosten angefallen. Auf der Grundlage dieser Abrechnung hat die Kl. mit Schreiben vom 19.6.1986 von den Bekl. eine Nachzahlung für Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 897,04 DM verlangt. Dabei hat sie eine Vorauszahlung von 1.170 DM (pro Monat 90 DM) in Abzug gebracht und die Ener-giekosten des Badezimmers mit vier Sechstel in Rechnung gestellt. Seit Februar 1986 teilt die Kl. auch die monatlichen Mietzahlungen der Bekl. in eine "Grundmiete" von 640 DM und eine "Heizungspauschale" von 90 DM auf.

Die Bekl. haben sich geweigert, die geforderte Nachzahlung zu leisten. Die Kl. hat daraufhin den Betrag von 897,04 DM gerichtlich geltend gemacht. Dazu hat sie vor-getragen, nach der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten sei sie verpflichtet, über den Energieverbrauch der Bekl. abzurechnen und dabei einen Teil des bisher bezahlten Mietzinses als Vorauszahlung in Ansatz zu bringen. Der Betrag von 90 DM pro Monat entspreche einem Wert von 1,50 DM pro Quadratmeter Wohnfläche. Dieser Wert sei ortsüblich, dem bishe-rigen Verbrauch angemessen und bei allen Mietern des Hauses angewendet worden. Dies habe teils zu Nachzahlungen, teils zu Rückzahlungen geführt. Die Bekl. sind der Klage entgegengetreten. Sie haben geltend gemacht, die Vorauszahlung sei zu nied-rig angesetzt und die Aufteilung der Energiekosten des Badezimmers nicht sachgerecht.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat ausgeführt, die Kl. sei nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung über die Energiekosten berechtigt und verpflichtet. Ihre Abrechnung sei jedoch nicht ordnungsgemäß, weil sie einen zu geringen Teil der bisherigen Pauschalmiete als Vorauszahlung angesetzt habe. Gegen dieses Urteil hat die Kl. Berufung eingelegt, mit der sie den eingeklagten Anspruch weiterverfolgt. Die Bekl. treten dem Rechtsmit-tel entgegen. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 27.1.1988 folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Erfaßt § 2 HeizkostenV auch den Fall, daß nicht eine Heizkostenpauschale, sondern ein Pauschalmietzins (sogenannte Warmmiete) vereinbart ist?

Zur Begründung hat es ausgeführt, die Kammer halte § 2 HeizkostenV nicht für an-wendbar auf die zahlreichen, meist älteren Mietverträge, in denen ein Pauschalmietzins vereinbart sei. Diese Bestimmung schaffe keine Anspruchsgrundlage für die Ab-wälzung von Heizkosten auf den Mieter, sondern setze eine vertragliche Anspruchsgrundlage voraus. Anders als in dem vom Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 2.7.1986 (NJW-RR 1987, 8 = WuM 1986, 267) und dem im Beschluß des OLG Schleswig vom 15.1.1986 (WuM 1986, 330) behandelten Fall der Vereinbarung einer Heizkostenpauschale würden bei der Vereinbarung eines Pauschalmietzinses Heizkosten nicht geschuldet. Ob und inwieweit sie Kalkulationsgrundlage für den vereinbarten Pauschalmietzins gewesen seien, könne in der Regel gerichtlich nicht über-prüft werden. In den nicht seltenen Fällen, wo eine Abwälzung der Heizkosten auf den Mieter offensichtlich vergessen worden sei, würde der Mieter mit neuen zusätzlichen Kosten belastet, wenn § 2 HeizkostenV als Anspruchsgrundlage eingreife. Es be-stünde dann auch die Gefahr einer doppelten Inanspruchnahme der Mieter, weil die-se in der Regel die Heizkostenachforderung begleichen würden, ohne daß der Pauschalmietzins gekürzt würde. Ferner sei fraglich, in welchem Maßstab und auf welche Weise der Pauschalmietzins herabzusetzen wäre. Falls die tatsächlich angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten vom Mietzins abgezogen würden, ergäbe sich ein ständig wechselnder Grundmietzins, der durch eine vertragliche Regelung schwer zu erfassen sei. Die zu erwartende Rechts- und Vertragsunsicherheit der Mietparteien über die Höhe des Grundmietzinses würde zu zahlreichen Prozessen führen. Dabei träfe den Mieter ein erhöhtes Prozeßrisiko, weil er die Kalkulationsgrundlagen des Mietzinses in der Regel nicht kenne.

Die Parteien des Rechtsstreits hatten Gelegenheit, sich zum Vorlagebeschluß zu äußern. Nur die Kl. hat Stellung genommen.

II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist zuständig, bei der Vorlage zum Rechtsentscheid auch über diejenigen Rechtsfragen zu befinden, die sich aus Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG in der Fassung des Gesetzes vom 5.6.1980 (BGBl. S. 657) ergeben (§ 1 Abs. 1 Nr. 14 Zuständigkeitsübertragungsverordnung Justiz, BayRS 300-1-3-J; § 3 gerichtliche Zuständigkeitsverordnung Justiz vom 2.2.1988 GVBl. S. 6).

2. Die Vorlage ist zulässig.

a) Das vorlegende Landgericht hat den Rechtsstreit als Berufungsgericht zu entscheiden (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG). Gegenstand des Vorlagebeschlusses ist eine Rechtsfrage, deren Schwerpunkt im Wohnungsmietrecht liegt. Die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenV) vom 23.2.1981 in der Fassung der Bekanntmachung vom 5.4.1984 (BGBl. I S. 592) gilt zwar nicht allein für Mietwohnungen, sondern ebenso für Eigentumswohnungen und gewerblich ge-nutzte Räume (§ 1 HeizkostenV, vgl. Schade/Schubart/Wienicke Wohn- und Miet-recht Anhang B 4 HeizkostenV Einführung 2; Gramlich Mietrecht 2. Aufl. § 1 HKV Anm. 2; MünchKomm/Voelskow BGB Ergänzung §§ 535, 536 Rn. 113 b). Die Verein-barung eines Pauschalmietzinses als Warmmiete, also unter Einschluß der Kosten für die Versorgung mit Heizenergie und Warmwasser, ist seit Inkrafttreten der Heiz-kostenV nur noch in den dort genannten Ausnahmefällen (§ 2, § 11 HeizkostenV), grundsätzlich aber nicht mehr zulässig (§ 1 HeizkostenV, vgl. Gramlich, Schade/Schubart/Wienicke Anm. 2, je zu § 2 HeizkostenV; Soergel/Kummer BGB 12. Aufl. Nachträge §§ 535, 536 Rn. 163 d). Solche Vereinbarungen finden sich im wesentlichen nur noch in Wohnraummietverträgen, die vor dem Inkrafttreten der Verordnung über Heizkostenabrechnung geschlossen worden sind. Bei gewerblichen Mietverhältnissen, deren Beendigung leichter möglich ist und deren Vertragsparteien im all-gemeinen über einige wirtschaftliche Erfahrung verfügen, ist der Übergang von der Warmmiete zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung soweit ersichtlich ohne größere Schwierigkeiten vollzogen worden. Die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage zielt daher im wesentlichen auf die Entscheidung einer Frage mit sach-lichem Bezug zum Wohnraummietrecht und ist somit einem Rechtsentscheid zugänglich (BayObLGZ 1987, 260/262 und 1988 Nr. 18, jeweils m. w. Nachw.).

b) Der Erlaß eines Rechtsentscheids setzt weiter voraus, daß die vorgelegte Rechtsfrage aus der Sicht des Landgerichts entscheidungserheblich ist (BayObLGZ 1987, 36/38 m. w. Nachw.). Dies trifft hier zu, denn ein Anspruch der Kl. auf Nachzahlung von Heiz- und Warmwasserkosten kommt nur in Betracht, wenn die Vorschriften der Verordnung über Heizkostenabrechnung der im Mietvertrag der Parteien getroffenen Vereinbarung einer Pauschalmiete vorgehen. Wäre dies zu verneinen, wie das Landgericht annehmen will, könnte die Berufung keinen Erfolg haben, und es käme nicht darauf an, ob die in Abzug gebrachte Vorauszahlung angemessen und der Energieverbrauch des Gemeinschaftsbades richtig aufgeteilt worden ist.

c) Auch die sonstigen Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids sind gegeben (Art. III Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 des 3. MietRÄndG). Die Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung. Es ist davon auszugehen, daß sie auch künftig wiederholt auftritt, weil noch eine größere Anzahl älterer Wohnungsmietverträge fort-besteht, in denen die Vertragsparteien einen Pauschalmietzins vereinbart haben. Soweit ersichtlich, ist die Vorlagefrage noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen, auch nicht nur ihrem Inhalt nach (BayObLGZ 1987, 260/263 m. w. Nachw.). Der Rechtsentscheid des OLG Hamm (aaO) betraf die Vereinbarung einer Heizkostenpauschale und damit eine andere Vertragsgestaltung, ebenso der einen Rechtsentscheid ablehnende Beschluß des OLG Schleswig (aaO). Soweit das OLG Schles-wig einen Rechtsentscheid für unzulässig hält, weil der Vorrang des § 2 HeizkostenV vor abweichenden rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen eindeutig die Regel sei und angesichts des einhelligen Meinungsstandes in der Literatur auch keinem erörterungsfähigen Zweifel unterliege, ist der Senat hieran nicht gebunden. Art. III des 3. MietRÄndG will allein eine möglichst einhellige Rechtsprechung auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts sicherstellen. Diese Einheitlichkeit wird durch eine unterschiedliche Beurteilung von Fragen, die das Rechtsentscheidsverfahren betreffen, nicht berührt (BayObLGZ 1987, 254/259 m. w. Nachw.; OLG Hamm aaO).

Die grundsätzliche Bedeutung der vorgelegten Rechtsfrage kann nicht deswegen verneint werden, weil der Vorrang der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung vor der Vereinbarung einer Warmmiete in der Literatur einhellig bejaht wird. Dies schließt nämlich nicht aus, daß weitere Gerichte die Rechtsansicht des vorlegenden Landgerichts vertreten und entsprechend entscheiden. Ein solcher Fall kann daher nicht gleichgesetzt werden mit der Klärung einer Rechtsfrage durch eine gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung, auch außerhalb eines Rechtsentscheidsverfahrens, die in der Regel eine Unzulässigkeit der Vorlage zur Folge hat (BayObLG WuM 1985, 51/52 m. w. Nachw.).

3. Die vorgelegte Rechtsfrage wird so beantwortet, wie der Entscheidungssatz lautet. Dieser entspricht nicht wörtlich der Fragestellung des Landgerichts. Nach allgemeiner Meinung kann die Vorlagefrage berichtigt oder ergänzt oder sonst neu gefaßt werden, wenn es dem zuständigen Gericht zweckmäßig erscheint und die Frage nicht in ihrem rechtlichen Kern verändert wird (BayObLGZ 1987, 260/263 m. w. Nachw.; 1988 Nr. 18).

a) Die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten zählt zu den Maßnahmen, die auf Grund des Energieeinsparungsgesetzes vom 22.7.1976 (BGBl. I S. 1873) und des ersten Gesetzes zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes vom 20.6.1980 (BGBl. I S. 701) getroffen worden sind, um den Energieverbrauch bei der Heizung von Gebäuden und der Erzeugung von Warmwasser zu mindern. Durch die allgemein vorgeschriebene Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten sollte den Nutzern von Räumen ein Anreiz gegeben werden, mit Heizung und Warmwasser sparsam umzugehen (MünchKomm/Voelskow aaO Rn. 113 a; Soergel/Kummer aaO Rn. 163 c; Schade/Schubart/Wienicke Einführung 1). Die Verordnung verpflichtet den Gebäudeeigentümer oder die ihm gleichgestellten Personen (§ 1 Abs. 2 Heiz-kostenV), den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser mittels geeigneter Meßeinrichtungen (§ 5 HeizkostenV) zu erfassen (§ 4 Abs. 1 und Abs. 2 HeizkostenV) und auf der Grundlage dieser Verbrauchserfassung die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf die Nutzer zu verteilen (§ 6 HeizkostenV). Dem Ziel der Verordnung, die privaten Rechtsbeziehungen der Beteiligten hinsichtlich der Vereinbarung von Heizkostenabrechnungen zwingend in bestimmte Bahnen zu lenken (Schade/Schubart/Wienicke § 2 Anm. 1), dient die Vorschrift des § 2 HeizkostenV. Sie kann, wie das OLG Hamm in seinem zur Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale ergangenen Rechtsentscheid ausführt, nur so verstanden werden, daß die Verordnung jedweder Vertragsgestaltung hinsichtlich der Heizkostenabrechnung vorgehen soll. Für die Vereinbarung einer Pauschal- oder Warmmiete kann nichts anderes gelten. Der Wortlaut des § 2 HeizkostenV, der Zweck der gesetzlichen Regelung und die Beschränkung möglicher Ausnahmen auf wenige ausdrücklich genannte Sonderfälle schließen es aus, die noch bestehenden Pauschalmietverträge von den Vorschriften der Verordnung über Heizkostenabrechnung auszunehmen, soweit sie nicht den Ausnahmeregelungen des § 2 Halbsatz 1 oder des § 11 HeizkostenV unterfallen.

b) Die Literatur ist einhellig der Meinung, daß die Verordnung über Heizkostenabrechnung auch für die vor ihrem Inkrafttreten geschlossenen Warmmietverträge gilt und daß solche Verträge nach dem Einbau von Erfassungsgeräten auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten umzustellen sind (Soergel/Kummer aaO Rn. 163 b und 163 d; MünchKomm/Voelskow aaO Rn. 113 f; Stau-dinger/Emmerich BGB 12. Aufl. 2. Bearbeitung §§ 535, 536 Rn. 83, 84, 85 b; Sternel Mietrecht 3. Aufl. Teil III Rn. 389, 390; Schade/Schubart/Wienicke § 2 Anm. 2, 3; Schmidt-Futterer/Blank Miete und Pacht 6. Aufl. IV 17 b aa sowie Mietrecht von A bis Z 11. Aufl. Stichwort "Zentralheizung" II 1 d aa und Wohnraumschutzgesetze 5. Aufl. C 283 a; Gramlich aaO § 4 HKV Anm. 1 und § 7 Anm. 3; Beuermann Miete und Miet-erhöhung bei preisfreiem Wohnraum § 4 MHG Rn. 16; Böttcher/Memmert Ver-brauchsabhängige Wärmekostenabrechnung zu § 11; Freywald Heizkostenabrechnung leicht gemacht Rn. 137; Glaser Die Sammelheizung VII 41 k; Lefèvre Die Heiz kostenabrechnung 2 e cc; Peruzzo Heizkostenabrechnung nach Verbrauch 3. Aufl. Anm. zu § 2 und § 11 Abs. 1 Nr. 2; Eisenschmid WuM 1981, 97/98; Langerhans DWW 1981, 302; Otto DWW 1982, 84/86; Pfeifer DWW 1982, 30/32 f.; Peruzzo NJW 1981, 801/803; Schmid DWW 1982, 226 und BlGBW 1984, 141; Schopp ZMR 1986, 301 f.; Schroeder JurBüro 1981, 817/825; Sternel ZMR 1984, 253/254). Der vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Umwandlung des vertraglich vereinbarten Pauschalmietzinses in eine Teilinklusiv-(Grund-)Miete mit verbrauchsabhängiger Abrechnung der Energieversorgungskosten steht nicht entgegen, daß die Überleitung der bestehenden Verträge im Einzelfall auf Schwierigkeiten stoßen kann, weil die Vorschriften der HeizkostenV nicht zu einer Erhöhung des Mietzinses berechtigen (MünchKomm/Voelskow aaO., Rn. 113 g) und das von den Vertragsparteien gewählte Leistungsgefüge nicht zum Nachteil einer Partei verändert werden darf (OLG Hamm aaO.; Schmid, DWW 1982, 226/227). Für den Regelfall ist davon auszugehen, daß in einem als Inklusivmiete vereinbarten Mietentgelt auch die nicht gesondert auf den Mieter abgewälzten Aufwendungen des Vermieters für Betriebskosten enthalten sind. Nach den Vorstellungen der Vertragschließenden werden derartige Betriebskosten wirtschaftlich nicht aus dem Vermögen des Vermieters bestritten, vielmehr in der Kalkulation des von ihm geforderten Mietzinses enthalten sein (OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 13.7.1983 NJW 1983, 2329; OLG Hamm Rechtsentscheid vom 4.4.1984 WuM 1984, 121; Freywald aaO Rn. 138). Dementsprechend ist der kalkulatorische Ansatz der Heiz- und Warmwasserkosten aus dem ursprünglich vereinbarten oder dem auf Grund der letzten Mietzinsanpassung geschuldeten Pauschalmietzins herauszurechnen, gegebenenfalls unter Zuziehung eines Sachverständigen, und künftig als Vorauszahlung zu behandeln (Sternel aaO III Rn. 390 m. w. Nachw.; Soergel/Kummer aaO. Rn 163 b; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht von A bis Z aaO; Freywald aaO Rn. 139 f; Gramlich aaO HKV § 7 Anm. 3). Soweit sich am Ende der Heizperiode bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten zeigt, daß der tatsächliche Energieverbrauch des Mieters höher ist als die angesetzten Vorauszahlungen, ist der Mieter nicht unmittelbar auf Grund der Vorschriften der Verordnung über Heizkostenabrechnung zur Nachzahlung verpflichtet, sondern auf Grund des Mietvertrags, der an die zwingenden Vorschriften dieser Verordnung angepaßt ist.