Verbraucherpreisindex statt Lebenshaltungskostenindex bei Indexmiete

Im Wege ergänzender Vertragsauslegung kann für die Berechnung der Mieterhöhung anstelle des vertraglich vereinbarten Lebenshaltungskostenindexes auf den Verbraucherpreisindex abgestellt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Entscheidung hängt allein davon ab, wie weit die wegen des Fortfalls des vertraglich vereinbarten Lebenshaltungskostenindexes erforderliche ergänzende Vertragsauslegung zu fassen ist, ob nach dem hypothetischen Parteiwillen der Lebenshaltungskostenindex so lange wie möglich heranzuziehen ist, auch wenn es bei der anschließenden Anwendung des Verbraucherpreisindexes und der Kombination der Indizes zu statistischen Ungenauigkeiten kommt, oder ob anzunehmen ist, die Vertragsparteien hätten für den Fortfall des Indexes die durchgehende Anwendung des Verbraucherpreisindexes für die Zeit seit der letzten Mieterhöhung gewollt. Der Senat legt den Vertrag der Parteien dahin aus, dass sie Letzteres gewollt hätten.

Zunächst ist zuzugeben, dass der vertraglich vereinbarte Schwellenwert von 10 % bei konsekutiver Anwendung beider genannter Indizes im April 2006 nicht erreicht wäre, wenn auch die Berechnung der prozentualen Veränderung nicht durch schlichte Addition der ermittelten einzelnen prozentualen Veränderungen erfolgen kann.

Ferner ist zuzugeben, dass - anders als in der Entscheidung des XII. Zivilsenat des BGH vom 4.3.2009 - im vorliegenden Fall auf eine prozentuale Indexentwicklung abzustellen ist, nicht auf eine nach Punkten zu bemessende Änderung und deswegen grundsätzlich unerheblich ist, welches Basisjahr einer Indexreihe herangezogen wird.

Gleichwohl ist auch im vorliegenden Fall im Wege ergänzender Vertragsauslegung für den gesamten relevanten Zeitraum von Juni 2000 bis April 2006 auf den neuen Verbraucherpreisindex abzustellen. Grund hierfür sind die methodischen Änderungen in der Preiserfassung und Indexermittlung, die den neuen Verbraucherpreisindex nur bedingt vergleichbar machen mit dem Lebenshaltungskostenindex eines Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalts der mittleren Einkommensgruppe. Es würden unterschiedliche Warenkörbe und Methoden verglichen, die mit einer Preisentwicklung nichts mehr zu tun haben. Das Statistische Bundesamt geht so weit, von unsinnigen Ergebnissen zu sprechen, wollte man den neuen Verbraucherpreisindex gerade im Dezember 2002 mit dem Lebenshaltungskostenindex eines Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalts der mittleren Einkommensgruppe verketten. Die konsekutive Anwendung beider Indizes würde mithin nicht zu einem höheren Maß an Richtigkeit im Sinn der Regelung der Vertragspartner und ihrer Interessen führen, sondern zu einem teilweise willkürlichen, für die Vertragspartner nicht vorhersehbaren Ergebnis.

Jedenfalls wenn wie hier die Daten für den Verbraucherpreisindex in der gesamten relevanten Zeit bereits erhoben und berechnet wurden und die letzte Mietzinserhöhung zu einem Zeitpunkt erfolgte, als der Verbraucherpreisindex bereits geführt wurde, ist ausschließlich der Verbraucherpreisindex für die Frage der Mietzinserhöhung heranzuziehen. Nur so ist eine methodisch stimmige, die Preisentwicklung einheitlich widerspiegelnde Betrachtung möglich. Bei der gemäß §§ 157, 242 BGB gebotenen Ermittlung des hypothetischen Parteiwillens kann nicht angenommen werden, dass die Vertragspartner Unstimmigkeiten und Ungenauigkeiten in Kauf genommen hätten, nur um den alten Lebenshaltungskostenindex möglichst lange anzuwenden (a. A. AG Mönchengladbach vom 10.8.2004 - 5 C 287/04 -, mit fehlerhafter Berechnung; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 557 b BGB Rdn. 32 mit fehlerhafter Berechnung). Mangels eines erkennbaren entgegenstehenden Parteiwillens ist davon auszugehen, dass die vertragsschließenden Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine leicht praktikable, in sich schlüssige Wertsicherungsklausel wünschten, die der Kostenentwicklung Rechnung trägt. Dies spricht nach Ansicht des Senats für eine durchgehende Anwendung des Verbraucherpreisindexes für die Frage der Mietzinserhöhung.

Der Senat folgt damit der Rechtsprechung des XII. Zivilsenats des BGH, der in seiner Entscheidung vom 4.3.2009 - XII ZR 141/07 -, ausgeführt hat:

„... Bei einer Würdigung dieser gegenläufigen Aspekte erscheint es gerechtfertigt und im Hinblick auf die vom Statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellten Berechnungshilfen auch praktikabler, für die Anwendung der Gleitklausel eine von den Vertragsparteien (hypothetisch) gewollte Umstellung des bisherigen zum neuen Index bereits zum 1.1.2000 zugrunde zu legen. Dies gilt umso mehr, als die Ergebnisse beider Berechnungsweisen nahezu identisch sein dürften (Gutachten, DNotI-Report 2/2003 9, 12). Auch die Revision zeigt nicht auf, ob und inwieweit eine Verschiebung des Umstellungszeitpunktes auf Dezember 2002 zu einem für die Bekl. nennenswert günstigeren Ergebnis führen würde.

Im Wege ergänzender Vertragsauslegung kann für die Berechnung der Mieterhöhung anstelle des vertraglich vereinbarten Lebenshaltungskostenindexes auf den Verbraucherpreisindex abgestellt werden.

Der im Jahre 1985 abgeschlossene Geschäftsraummietvertrag enthielt eine Wertsicherungsklausel, wonach eine Mieterhöhung bei Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalts der mittleren Einkommensgruppe um wenigstens 10 % verlangt werden konnte. Nachdem im Jahr 2002 auf dieser Grundlage eine Mieterhöhung erfolgt war, verlangte die klagende Vermieterin 2006 eine weitere Mieterhöhung, wobei sie jedoch für die Berechnung nicht den seit 2003 eingestellten Lebenshaltungskostenindex zugrunde legte, sondern auf den bereits seit 1991 geführten Verbraucherpreisindex abstellte. Der Mieter lehnte Zahlung des Erhöhungsbetrages unter Hinweis darauf ab, dass der Verbraucherpreisindex erst ab 2003 angewendet werden könne.

Das OLG Schleswig hielt den Verbraucherpreisindex für maßgeblich und gab der Klage statt. Weil der Verbraucherpreisindex im gesamten maßgeblichen Zeitraum und zum Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung bereits vorgelegen habe, sei im Wege ergänzender Vertragsauslegung davon auszugehen, dass dieser auch für die jetzige Mieterhöhung maßgeblich sei.