Verbotene Eigenmacht durch Anbringung eines Vermietungsplakats

Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter nicht befugt, an der Schaufensterscheibe ein überdimensionales Vermietungsplakat anzubringen, so lange der Mieter noch Besitzschutz geltend machen kann.

(Leitsatz der Redaktion)

In dem Mietvertrag über ein Ladengeschäft, in dem die Mieterin einen Modesalon betreibt, heißt es unter § 2 Nr. 4: „Während der Kündigungszeit hat der Mieter die Anbringung von Vermietungsplakaten an den Fenstern und an anderen geeigneten Stellen zu gestatten." Am 2. Mai 2013 klebte die Vermieterin auf die ca. 2,50 m breite und ca. 3 m hohe Schaufensterscheibe des Ladens, hinter der sich die Auslagen der Mieterin befinden, ein Vermietungsplakat in einer Breite von 2,40 m und einer Höhe von 1 m. Die Mieterin verlangt nunmehr von der Vermieterin im Wege der einstweiligen Verfügung Entfernung des Plakats.

Der Verfügungskl./Mieterin steht gegenüber der Verfügungsbekl./Vermieterin ein Anspruch auf Beseitigung der auf der Schaufensterscheibe des Salons angebrachten Folienbeschriftung zu (§§ 535, 858, 862, 863 BGB).

Ob sich die Verfügungsbekl. das Recht, ein „Vermietungsplakat" an der Schaufensterscheibe der streitbefangenen Gewerberäume anzubringen, im Mietvertrag unter § 2 Nr. 4 während der Kündigungszeit bereits ausbedungen hatte, ist vorliegend bedeutungslos. Entscheidend ist allein, dass sich die Verfügungskl. unstreitig noch immer im Besitz der Räume befindet. Der Betrieb von Ladengeschäften genießt nämlich Besitzschutz, sofern eine Störung der bestimmungsgemäßen Nutzung der Räumlichkeiten vorliegt (OLG Brandenburg, NJ 2009, 427 f.; LG Düsseldorf, GE 1934, 791; AG Brandenburg a.d.H., GE 2011, 1025 ff. = WuM 2011, 485); und zwar auch hinsichtlich der Anbringung von Schildern, Folien oder Plakaten, die den Blick in das Schaufenster beeinträchtigten (Gutzeit in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2012, § 858 BGB, Rn. 42; Königliches Kammergericht Berlin, 2. Zivilsenat, Urteil vom 24.9.1907, Az. 2 U 4141/07, u. a. in: Blätter für Rechtspflege im Bezirk des Kammergerichts 1908, Nr. 12, Seite 107).

Selbst wenn das Mietvertragsverhältnis hier nicht bis zum 31.7.2013 verlängert worden sein sollte und daher zwischenzeitlich beendet wäre, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch - BGB - klar und unmissverständlich die Rechte der Vermieterin. Sie kann die Rückgabe der Mietsache und deren Räumung nach § 546 BGB verlangen. Für die Zeit, in welcher die Verfügungskl. die Mieträume entgegen ihrer Rückgabepflicht der Verfügungbekl. vorenthalten sollte, steht der Verfügungskl. zudem ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB zu. Hierin aber erschöpfen sich auch schon die Rechte der Verfügungbekl. als Vermieterin.

Auch aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis ergeben sich weitergehende Befugnisse nicht. Hindert die Verfügungsbekl. hingegen die Verfügungskl. eigenmächtig an der Ausübung ihres Besitzes, ist dies schlicht ein Akt der verbotenen Eigenmacht (§ 858 BGB). Dies bleibt auch dann rechtswidrig, wenn die Verfügungsbekl. einen Herausgabeanspruch aus § 546 BGB oder § 985 BGB für sich in Anspruch nehmen könnte. Diesen muss die Verfügungsbekl. vielmehr im Wege der Herausgabe- bzw. Räumungsklage gerichtlich titulieren und dann im Wege der Räumungsvollstreckung nach § 885 ZPO durchsetzen lassen (OLG Rostock, MDR 2011, 476 f. = IMR 2011, 22; OLG Brandenburg, NJ 2009, 427 f.; OLG Düsseldorf, MDR 2008, 1065 = GE 2008, 1254 f. = OLG-Report 2008, 680 f.; AG Brandenburg a.d.H., GE 2011, 1025 ff. = WuM 2011, 485; AG Brühl, WuM 2012, 152 f.; AG Hamburg-Barmbek, WuM 2007, 466; AG Mitte, GE 1999, 984 f.).

Für den Besitzschutz der Verfügungskl. ist es nämlich unbeachtlich, ob sie auf der Grundlage eines Mietverhältnisses schuldrechtlich noch ein Recht zum Besitz hat. Maßgeblich ist nach § 858 Abs. 1 und § 862 Abs. 1 BGB allein, dass ihr die umstrittenen Gewerberäume zur Nutzung überlassen worden sind, so dass sie an ihnen berechtigten Besitz ausgeübt hatte und zum derzeitigen Zeitpunkt unstreitig noch nicht aufgegeben hat. In dieser Position ist die Verfügungskl. als (auch ggf. ehemalige) Mieterin berechtigt, jede durch verbotene Eigenmacht eintretende Besitzstörung auch dann erfolgreich abzuwenden, wenn sie nach dem einschlägigen Mietrecht ein Recht zum Besitz nicht (mehr) haben sollte. Eine gesetzliche Legitimation der Besitzentziehung oder Besitzstörung zugunsten der Verfügungbekl. als Vermieterin besteht deswegen somit hier noch nicht (OLG Rostock, MDR 2011, 476 f. = IMR 2011, 22; OLG Brandenburg, NJ 2009, 427 f.; OLG Düsseldorf, MDR 2008, 1065 = GE 2008, 1254 f. = OLG-Report 2008, 680 f.; AG Brandenburg a.d.H., GE 2011, 1025 ff. = WuM 2011, 485; AG Brühl, WuM 2012, 152 f.; AG Hamburg­-Barmbek, WuM 2007, 466; AG Mitte, GE 1999, 984 f.).

Zwar hat die Verfügungsbekl. nach § 2 Nr. 4 des Mietvertrages einen Anspruch darauf, dass „während der Kündigungszeit der Mieter die Anbringung von Vermietungsplakaten an den Fenstern und an anderen geeigneten Stellen zu gestatten hat" und ist das Aufstellen eines Verkaufs-/Vermietungs-Schildes bzw. die Anbringung einer entsprechenden Folienbeschriftung - in angemessenen Ausmaßen - grundsätzlich wohl auch durch einen Mieter zu dulden, da ein Vermieter in der Regel gegenüber den Mietern einen Anspruch auf Duldung derartiger Maßnahmen hat (AG Hamburg, WuM 1993, 603 f.).

Daraus folgt aber noch nicht, dass die Verfügungsbekl. hier auch berechtigt wäre, eigenmächtig derartige Vermietungsplakate bzw. -folien anzubringen, wenn die Verfügungskl. konkret ihren entgegenstehenden Willen geäußert hat. Vielmehr ist die Verfügungsbekl. in einem solchen Fall gehalten - wie jeder andere Anspruchsberechtigte sonst auch -, ihr Recht gerichtlich durchzusetzen, was unter den gesetzlichen Voraussetzungen erforderlichenfalls auch im Wege einer einstweiligen Verfügung geschehen kann (OLG Rostock, MDR 2011, 476 f. = IMR 2011, 22; OLG Brandenburg, NJ 2009, 427 f.; OLG Düsseldorf, MDR 2008, 1065 = GE 2008, 254 f. = OLG-Report 2008, 680 f.; LG Berlin, ZMR 1980, 278; AG Brandenburg a.d.H., GE 2011, 1025 ff. = WuM 2011, 485; AG Brühl, WuM 2012, 152 f.; AG Hamburg-Barmbek, WuM 2007, 466; AG Mitte, GE 1999, 984 f.; AG Schöneberg, WuM 1993, 119 f.).

Die Fälle, in denen ein Anspruchsträger sein Recht unmittelbar selbst durchzusetzen berechtigt ist, sind nämlich im Gesetz ausdrücklich angeführte Ausnahmefälle (z. B. Besitzkehr gemäß § 859 BGB, bei der sich der Besitzer verbotener Eigenmacht mit Gewalt erwehren kann). Derartige Voraussetzungen liegen hier aber unstreitig nicht vor (OLG Rostock, MDR 2011, 476 f. = IMR 2011, 22; OLG Brandenburg, NJ 2009, 427 f.; OLG Düsseldorf, MDR 2008, 1065 = GE 2008, 1254 f. = OLG-Report 2008, 680 f.; LG Berlin, ZMR 1980, 278; AG Brandenburg a.d.H., GE 2011, 1025 ff. = WuM 2011, 485; AG Brühl, WuM 2012, 152 f.; AG Hamburg-Barmbek, WuM 2007, 466; AG Mitte, GE 1989, 984 f.).

Die Anbringung der hiesigen Folie auf die Schaufensterscheibe des von der Verfügungskl. in Besitz befindlichen Ladengeschäfts erweist sich hiernach als eine Störung der Verfügungskl. im Besitz dieser Gewerberäume, welchen auch dieses Schaufenster dient. Denn es bedarf keiner Ausführung, dass eine Behinderung des Blickes in das Schaufenster eine in den Besitzstand eingreifende und diesen daher störende Handlung ist (Königliches Kammergericht Berlin, 2. Zivilsenat, Urteil vom 24.9.1907, Az. 2 U 4141/07, u. a. in: Blätter für Rechtspflege im Bezirk des Kammergerichts 1908, Nr. 12, 107; AG Brandenburg a.d.H., GE 2011, 1025 ff. = WuM 2011, 485).

Zu dieser Störung war die Verfügungsbekl. wider den Willen der Verfügungskl. auch nicht befugt. Lag nämlich ein Einverständnis der Verfügungskl. zur Anbringung dieser großflächigen Folienbeschriftung auf der Schaufensterscheibe unstreitig hier nicht vor, so übte die Verfügungsbekl. mit der Anbringung dieser großflächigen Folienbeschriftung auf der Schaufensterscheibe schuldhaft verbotene Eigenmacht aus, da sie dem Besitzschutz vorsätzlich zuwiderhandelte, weil auch ein Anspruch auf Besitzeinräumung es dem Berechtigten noch nicht erlaubt, den Besitz an der Sache gegen den Willen des Besitzers eigenmächtig zu stören (BGH, VersR 1971, 765 f. = WM 1971, 943 ff.; Reichsgericht, RGZ Band 146, 182 ff.; OLG Brandenburg, NJ 2009, 427 F.; AG Brandenburg a.d.H., GE 2011, 1025- ff. = WuM 2011, 485; AG Schöneberg, WuM 1993, 119 f.).

Das Gesetz (§ 858 BGB) gestattete der Verfügungbekl. nämlich nicht, gegen den ausdrücklich geäußerten Willen der Verfügungskl. die Schaufensterscheibe der Gewerberäume zu benutzen und die Verfügungsbekl. dadurch in ihrem Besitz zu stören (KG, NJW-RR 1988, 780 f.; AG Brandenburg an der Havel, GE 2011, 1025 ff. = WuM 2011, 485). Zu diesem Besitz, den die Verfügungskl. inne hat, gehört nämlich auch die Schaufensterscheibe ihres Ladengeschäfts. Diese Schaufensterscheibe steht ihr zur alleinigen Nutzung zu, insbesondere natürlich, um dort ihre Ware für vorbeikommende Kunden auszustellen. Diese Nutzung und ihr Gewerbe werden aber erheblich gestört, wenn sich fast auf der gesamten Schaufensterscheibe eine derartig großflächige Folienbeschriftung befindet. Eine Besitzstörung im Sinne von § 858 BGB ist insofern nämlich auch dann zu bejahen, denn Besitzstörung ist die Beeinträchtigung des unmittelbaren Besitzes im Genusse dieses Besitzes in der Weise, dass ein befriedeter Zustand in einen solchen der Rechtsunsicherheit verwandelt wird (AG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 463).

Nach der herrschenden Rechtsprechung (vgl. u. a.: BGH, BGHZ Band 158, 236 ff. = NJW 2004, 3102 ff.; OLG Hamm, Urteil vom 25.1.2011, Az. I-4 U 144/10; OLG Karlsruhe, GRUR-RR 2008, 350 f.; OLG Koblenz, NJW-RR 2002, 1031; OLG Karlsruhe, ZMR 2002, 218 f.) kann im Übrigen im Falle der Verletzung von Immaterialgüterrechten - die als absolute Rechte auch nach §§ 823 Abs. 1, 1004 BGB Schutz genießen - derjenige, der in irgendeiner willentlich und adäquat kausal zur Verletzung eines geschützten Gutes beiträgt, ebenso als Störer für eine Schutzrechtsverletzung auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, so dass hier wohl auch die geschäftsschädigenden Auswirkungen auf den Gewerbebetrieb der Verfügungskl., die durch die - über die Schaufensterscheibe großflächig angebrachten - Beschriftung „zu vermieten" ohne Hinweis auf den frühestmöglichen Zeitpunkt der Neuvermietung zudem noch verursacht werden, als Störung des gewerblichen Betriebs der Verfügungskl. durch die Verfügungsbekl. anzusehen sind.

Selbst wenn man insofern zugunsten der Verfügungbekl. hier annehmen würde, dass die Verfügungskl. während der Kündigungsfrist die Anbringung von Vermietungsplakaten an dem Schaufenster der Gewerberäume gemäß § 2 Nr. 4 des Mietvertrages zu gestatten hätte, so dürfte die Verfügungsbekl. ein derartiges „Vermietungsplakat" doch auch nur unter Berücksichtigung der Ortsüblichkeit in einer typischen Art und Weise dort am Schaufenster anbringen, da selbst in diesem Fall das Interesse der Verfügungskl. an einer Schaufensterwerbung und Warenpräsentation nicht mehr als unumgänglich beeinträchtigt werden dürfte, weil vorliegend der Werbecharakter des Schaufensters weiterhin zu dominieren hat. Dieser Nutzen des Schaufensters für die Verfügungskl. wird aber vorliegend durch die großflächige Folienbeschriftung über die gesamte Breite der Schaufensterscheibe ebenso vereitelt, so dass die Verfügungsbekl. auch insofern als „Störer" anzusehen ist.

Insoweit hätte sich die Verfügungsbekl. vor der Anbringung dieser Folie mit der Verfügungskl. ins Einvernehmen setzen oder aber ihren vermeintlichen Anspruch gerichtlich geltend machen müssen. Indem sie dies unterließ und die Störung eigenmächtig ohne Rücksicht auf die Verfügungskl. und deren Gewerbe vornahm, handelte die Verfügungsbekl. aber widerrechtlich (§ 858 BGB). Die Verfügungskl. kann daher die Beseitigung dieser Störung durch Entfernung der auf der Schaufensterscheibe ihres Ladengeschäfts angebrachten Folienbeschriftung von dem „Störer" - mithin hier der Verfügungbekl. - fordern (§ 862 BGB; OLG Düsseldorf, ZMR 1996, 28 ff. = DWW 1997, 306 f.; AG Leipzig, NJW-RR 1998, 240), ohne dass es der Untersuchung und Feststellung bedarf, ob der Verfügungbekl. ein Recht zur Anbringung der Folienbeschriftung in der Weise - wie hier geschehen - überhaupt zusteht (§ 863 BGB; Königliches Kammergericht Berlin, 2. Zivilsenat, Urteil vom 24.9.1907, Az. 2 U 4141/07, u. a. in: Blätter für Rechtspflege im Bezirk des Kammergerichts 1908, Nr. 12, Seite 107; AG Brandenburg a.d.H., GE 2011, 1025 ff. = WuM 2011, 485).

Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter nicht befugt, an der Schaufensterscheibe ein überdimensionales Vermietungsplakat anzubringen, so lange der Mieter Besitzschutz geltend machen kann.

In dem Mietvertrag über ein Ladengeschäft, in dem die Mieterin einen Modesalon betreibt, heißt es unter § 2 Nr. 4:

„Während der Kündigungszeit hat der Mieter die Anbringung von Vermietungsplakaten an den Fenstern und an anderen geeigneten Stellen zu gestatten."

Am 2. Mai 2013 klebte die Vermieterin auf die ca. 2,50 m breite und ca. 3 m hohe Schaufensterscheibe des Ladens, hinter der sich die Auslagen der Mieterin befinden, ein Vermietungsplakat in einer Breite von 2,40 m und einer Höhe von 1 m auf. Die Mieterin verlangt nunmehr von der Vermieterin im Wege der einstweiligen Verfügung Entfernung des Plakats.

Das Amtsgericht Brandenburg a.d.H. gab dem Verfügungsantrag statt. Es könne dahinstehen, ob das Mietverhältnis zwischen den Parteien bereits beendet sei.

Wenn es noch bestehe, hätte die Vermieterin sich zwar auf die Regelung im Mietvertrag berufen können; diese rechtfertige aber die Anbringung eines Plakates in dem jetzigen Umfang deshalb nicht, weil den Passanten der Blick auf die Waren der Mieterin verwehrt werde, so dass diese im vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume gestört sei.

Sollte das Mietverhältnis beendet sein, genieße die Mieterin Besitzschutz; die gegen ihren Willen in dieser Größe angebrachte Plakatierung stelle deswegen eine verbotene Eigenmacht dar, die den gestellten Antrag rechtfertige.