Verbotene Eigenmacht des Vermieters

Eine Bestimmung im Formularmietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Mieträume bei Verletzung der Räumungspflicht öffnen und räumen zu lassen, ist unwirksam. (Leitsatz der Redaktion)

Dem Kl. steht gegen den Bekl. ein Zahlungsanspruch i.H.v. insgesamt 2921,59 € nebst Zinsen, ein Anspruch auf Räumung des Containers vor dem Haus L.straße 8 zu. [...]

Der Bekl. befand sich spätestens seit dem 15.9.2010 mit der Rückgabe der Wohnung an den Kl. in Verzug. Unstreitig hat der Kl. ihn mit weiterem Schreiben vom 3.9.2010 unter Fristsetzung zum 15.9.2010 (nochmals) zur Herausgabe der Wohnung aufgefordert, ohne dass der Bekl. dem Folge leistete. Das Schreiben vom 3.9.2010 stellt eine Mahnung i. S. von § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

Dadurch, dass die Wohnung sich zum Zeitpunkt ihrer Öffnung am 24.9.2010 in einem völlig verwahrlosten Zustand befand, ist dem Kl. ein Mietausfallschaden für den Monat November 2010 und die erste Hälfte des Monats Dezember 2010 entstanden. Dass es eine gewisse Zeit erfordert, bis eine Wohnung in dem durch die Fotos dokumentierten Zustand wieder in einen vermietbaren Zustand versetzt ist, liegt auf der Hand. Die Zeitspanne bis Mitte Dezember 2010 erscheint für die erforderlichen Müllentsorgungs-, Möbeleinlagerungs-, Reinigungs- und Renovierungsarbeiten angemessen. Wegen der erheblichen Aus­sagekraft der Lichtbilder und der substantiierten Zustandsbeschreibung des Kl. ist das diesbezügliche Bestreiten des Bekl. unbeachtlich.

Soweit der Kl. die Wohnung des Bekl. ohne Vorliegen eines Räumungstitels hat öffnen lassen und damit verbotene Eigenmacht i.S. von § 858 Abs. 1 BGB verübt hat, ergibt sich daraus nichts anderes für die Ansprüche des Kl. auf Zahlung eines Mietausfallschadens für November und Dezember 2010.

Zutreffend ist zunächst, dass die Räumung einer Mietwohnung seitens des Vermieters grundsätzlich verbotene Eigenmacht darstellt, wenn ihr kein Räumungstitel zugrunde liegt (vgl. BGH, Urteil vom 14.7.2010 - VIII ZR 45/09 -, GE 2010, 1189 = ZMR 2011, 23 = NJW 2010, 3434; Schmidt-Futterer, a.a.O., § 546 Rdn. 115 m.w.N.). Daran ändert auch die in § 20 des Mietvertrages vom 11.12.1981 enthaltene Klausel, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, die Mieträume bei Verletzung der Räumungspflicht durch den Mieter selbst öffnen und räumen zu lassen, nichts.

Denn diese Vertragsbestimmung ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirk­sam (vgl. OLG Hamm, ZMR 1992, 152 [153] = NJW-RR 1992, 502).

Der Bekl. kann sich aber zur Verteidigung gegen den Mietausfallschaden des Kl. deshalb nicht auf die Vorschrift des § 858 Abs. 1 BGB berufen, weil er sich selbst nicht vertragsgemäß verhalten, sondern vielmehr gegen die Gebote von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen hat. Aus der Entscheidung des BGH vom 14.7.2010 (- VIII ZR 45/09 -, GE 2010, 1189) ergibt sich, dass § 858 Abs. 1 BGB über die Vorschrift des § 242 BGB eine Einschränkung erfahren kann, wenn der Mieter sich treuwidrig verhalten hat (Rdn. 11 des BGH-Urteils bei juris). Dies ist im vorliegenden Fall festzustellen.

Der Bekl. hat nach dem 1.3.2010 einen anderen ständigen Aufenthaltsort gewählt und die im Eigentum des Kl. stehende Wohnung in einem völlig desolaten Zustand zurückgelassen. Über Monate hinweg hat der Bekl. keine Anstalten gemacht, den Räumungsanspruch des Kl. zu erfüllen. Auch eine schriftliche Räumungsaufforderung des Kl. vom 3.9.2010 war erfolglos. In Anbetracht des verwahrlosten Zustands der Wohnung bestand die konkrete Gefahr des Eintritts weiterer Schäden für das Eigentum des Kl. Zudem war auch auf die Rechte der anderen Hausbewohner Rücksicht zu nehmen. Ein weiteres Zuwarten war dem Kl. daher nicht mehr zumutbar, zumal der Bekl. jedenfalls ab August 2010 nicht mehr zuverlässig das Entgelt für die Wohnung entrichtete. Aus dem Verhalten des Bekl. konnte ein objektiver Dritter in der Person des Kl. nur schließen, dass der Bekl. die Wohnung aufgegeben hatte. Dies gilt erst recht vor dem Hintergrund, dass die Wohnung in dem vorliegenden Zustand ohnehin vollkommen unbewohnbar war. [...]

Eine Bestimmung im Formularmietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, die Mieträume bei Verletzung der Räumungspflicht öffnen und räumen zu lassen, ist unwirksam, so das Landgericht Duisburg.

Der beklagte Mieter kündigte das Mietverhältnis wirksam zum 1. März 2010, räumte die Wohnung jedoch nicht, sondern verließ diese in verwahrlostem Zustand. Nachdem eine letzte Frist zur Räumung am 15. September 2010 verstrichen war, ließ der Kläger die Wohnung am 24. September 2010 durch einen Schlüsseldienst öffnen und danach räumen. Hierzu hielt er sich aufgrund einer Klausel im Mietvertrag für befugt, wonach der Vermieter berechtigt sein sollte, bei Verletzung der Räumungspflicht durch den Mieter die Mieträume zu öffnen und eine Räumung vorzunehmen. Mit der Klage verlangt der Kläger Nutzungsentschädigung und Schadensersatz.

Das LG Duisburg wies die Berufung gegen das Urteil des AG Oberhausen überwiegend zurück. Der Beklagte sei zur Nutzungsentschädigung und zum Schadensersatz verpflichtet. Die Öffnung und Räumung der Wohnung stellten zwar eine verbotene Eigenmacht dar. Dem stehe die Regelung im Mietvertrag nicht entgegen, weil diese den Mieter unangemessen benachteilige und deswegen unwirksam sei. Hierauf könne sich der Beklagte aber nicht berufen, weil er sich mit der Rückgabe der Wohnung im Verzug befunden habe.

Widerrechtliches Handeln und damit verbotene Eigenmacht liegt nach § 858 Abs. 1 BGB u. a. dann vor, wenn dem Besitzer der Besitz ohne dessen Willen entzogen wird. Ist der Besitzer mit der Besitzentziehung einverstanden, liegt deshalb keine verbotene Eigenmacht vor. Das Einverständnis kann (natürlich) auch im Voraus, z. B. durch eine vertragliche Regelung, erteilt werden (vgl. nur Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 858 Rn. 5), und zwar auch durch Formularklausel, weil weder ein Abweichen von der gesetzlichen Regelung noch eine unangemessene Benachteiligung vorliegt.

Das LG hat sich zur Begründung seiner Auffassung (nur) auf ein Urteil des OLG Hamm vom 20. Dezember 1991 (30 U 93/91, NJW-RR 1992, 502) berufen, das die Unwirksamkeit einer entsprechenden Klausel damit begründet, dass „von dem in §§ 229, 858 BGB normierten wesentlichen Grundsatz des Besitzschutzes" abgewichen werde, weil „nur in den vorgesehenen gerichtlichen Verfahren ... die erforderliche Prüfung und Berücksichtigung der Rechte beider Vertragsparteien hinreichend gewährleistet ..." werde.

Der Wortlaut des § 858 Abs. 1 BGB steht dieser Betrachtungsweise entgegen, so dass nicht erkennbar ist, weshalb der Mieter, der eine solche Klausel akzeptiert, unangemessen benachteiligt wird. Von der unterschwellig anklingenden Selbstjustiz kann deshalb auch nicht ausgegangen werden, zumal das vertraglich eingeräumte Entziehungsrecht besitzrechtlich nicht bindend ist (MünchKommBGB/Joost, 5. Aufl., § 858 Rn. 7) und jederzeit durch Widerspruch wirkungslos gemacht werden kann.