Verbotene Eigenmacht wegen Sanierungsarbeiten ohne Einverständnis des Mieters

Beginnt der Vermieter mit Sanierungsarbeiten in der Wohnung des Mieters ohne dessen Einverständnis, begeht er eine verbotene Eigenmacht, deren Rückgängigmachung im Wege der einstweiligen Verfügung verlangt werden kann.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Anträge sind zulässig und begründet.

Den Verfügungskl. stehen die geltend gemachten Ansprüche auf Erlass einer einstweiligen Verfügung mit dem aus dem Tenor ersichtlichen Inhalt zu.

Der Verfügungsanspruch auf Wiederherstellung der Abgeschlossenheit und Bewohnbarkeit der Wohnung (in der bisherigen Form mit einer Trennwand zwischen dem Kinderzimmer und der Küche) und Einräumung des Alleinbesitzes folgt aus § 862 BGB.

Gemäß § 862 BGB kann der Besitzer die Beseitigung der Störung des Besitzes verlangen, wenn er durch verbotene Eigenmacht in seinem Besitz gestört wird.

Die Voraussetzungen der genannten Vorschrift liegen vor. Die Verfügungskl. waren und sind, nachdem sie nach wie vor über den Schlüssel zu der Wohnung verfügen, Besitzer der streitgegenständlichen Wohnung. Dies gilt auch im Hinblick auf den Verfügungskl. zu 2). Denn dieser wohnte als Lebensgefährte der Verfügungskl. mit in der Wohnung. Soweit die Verfügungsbekl. meint, ihm habe kein Besitzrecht zugestanden, geht dies fehl, denn der Verfügungskl. zu 2) bewohnte die Wohnung gemeinsam mit der Verfügungskl. mit der Zustimmung der Verfügungsbekl., wie sich allein daraus ergibt, dass sich die Verfügungsbekl. in den zuvor geführten Verhandlungen immer auch an den Verfügungskl. zu 2) gewandt hat, so z. B. in dem von ihr gefertigten Vereinbarungsentwurf vom 19.11.2019.

Die Verfügungsbekl. hat den Besitz der Verfügungskl. durch verbotene Eigenmacht im Sinne des §§ 858 Abs. 1 BGB gestört, indem sie ohne den Willen der Verfügungskl. die Wohnung teilweise dadurch zerstört hat, dass sie die Decken, Fenster und teilweise die Innenwände entfernen ließ.

Entgegen der Auffassung der Verfügungsbekl. geschah dies auch ohne den Willen im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob die Sachverhaltsdarstellung der Verfügungskl. oder diejenige der Verfügungsbekl. zugrunde zu legen ist. Nach dem Vortrag der Verfügungskl. waren sie mit dem Weiterbau bzw. den weiteren Abbrucharbeiten insgesamt nicht einverstanden, weil es noch an einer abschließenden Einigung fehlte. Legt man dies zugrunde, stellt sich die Besitzstörungen in Form der teilweisen Zerstörung der Wohnung durch die Verfügungsbekl. ohne Weiteres als verbotene Eigenmacht dar. Nichts anderes gilt jedoch, wenn man den Vortrag der Verfügungsbekl. zugrunde legt. Denn hiernach hatte es zwar ursprünglich eine Vereinbarung gegeben, die es der Verfügungsbekl. gestattete, in der Wohnung mit den Bauarbeiten einschließlich der hierzu notwendigen Abrissarbeiten zu beginnen. Der Besitz an der Wohnung sollte nach dem Vortrag der Verfügungsbekl. dieser bzw. den von ihr beauftragten Bauhandwerkern aber erst am Morgen des 7.1.2020 förmlich durch Übergabe der Schlüssel übergeben werden. Nachdem sich die Verfügungskl. zu diesem Termin nicht eingefunden haben konnte, durfte die Verfügungsbekl. nicht mehr annehmen, dass die Bekl. weiterhin mit der Durchführung der Arbeiten einverstanden sind. Insbesondere durfte die Verfügungsbekl. selbstverständlich nicht davon ausgehen, dass sie sich trotz der von den Bekl. verschlossen zurückgelassenen Türe durch den Abbruch der Außenwände Zugang zu der Wohnung verschaffen durfte. Ein Einverständnis der Verfügungskl. zu einer solchen Vorgehensweise, nämlich dem gewaltsamen Eindringen in die verschlossenen Räumlichkeiten, behauptet selbst die Verfügungsbekl. nicht. Unter diesen Umständen durfte die Verfügungsbekl. den Beginn der Arbeiten nicht veranlassen, und zwar unabhängig davon, ob ihr von Gesetzes wegen oder kraft einer entsprechenden Vereinbarung ein Duldungsanspruch gegen die Verfügungskl. zustand. Denn diesen hätte sie jedenfalls zunächst gerichtlich durchsetzen müssen und durfte nicht zur Selbsthilfe greifen (lassen).

Der Anspruch der Verfügungskl. auf Beseitigung der Besitzstörung richtet sich auf die Wiederherstellung der Abgeschlossenheit der Wohnung und den Wiederaufbau in ihrer früheren Form sowie auf Rückübertragung des Alleinbesitzes an dieser Wohnung.

Der Anspruch ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Besitz schon an Dritte übertragen wurde und die Wohnung bereits weitervermietet wurde. Die Verfügungsbekl. hat ihren diesbezüglichen Vortrag zunächst nicht glaubhaft gemacht. Darüber hinaus ist er ohnehin vollständig unsubstantiiert. Sie trägt nicht vor, wem sie die Wohnung weitervermietet haben will. Ihrem Vortrag lässt sich auch nicht entnehmen, in welcher Form sie den Besitz an der Wohnung schon übertragen haben will, was angesichts der Tatsache, dass in der Wohnung nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien noch erhebliche Bauarbeiten stattfinden müssen, die noch Monate in Anspruch nehmen werden, ohnehin wenig plausibel erscheint. Im Hinblick auf die behauptete Besitzübertragung geht das Gericht zugunsten der Verfügungsbekl. außerdem davon aus, dass sich diese als langjährige Rechtsanwältin darüber im Klaren ist, dass eine solche Besitzübertragung in Anbetracht des Mietvertrages mit der Verfügungskl. zu 1) und dem insoweit noch nicht abgeschlossenen Räumungsverfahren (222 C 62/20) grob rechtswidrig und mithin potentiell schadensersatzträchtig wäre, so dass davon auszugehen ist, dass die Verfügungsbekl. ein solches Risiko nicht eingehen würde.

Der Anspruch ist auch nicht etwa deshalb ausgeschlossen, weil die Verfügungsbekl. das Mietverhältnis zu der Verfügungskl. zu 1) im Hinblick auf die Presseberichterstattung, die die Verfügungsbekl. als strafrechtlich relevante Pressekampagne ansieht, fristlos gekündigt hat, so dass diesen aus Sicht der Verfügungsbekl. kein Recht zum Besitz mehr zusteht. Denn hiermit kann die Verfügungsbekl. gemäß § 863 BGB nicht gehört werden, ohne dass es darauf ankäme, ob die fristlose Kündigung vom 13.2.2020 das Mietverhältnis tatsächlich beendet hat oder nicht.

Schließlich ist der Anspruch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Arbeiten aus statischen Gründen erforderlich waren. Selbst wenn dies der Fall war, hätte die Verfügungsbekl. etwaige Duldungsansprüche zunächst gerichtlich, notfalls auch im Wege der einstweiligen Verfügung, durchsetzen müssen und durfte sich nicht eigenmächtig über den durch die geschlossene Tür mehr als deutlich kundgegebenen Willen der Verfügungskl., dass sie in ihrer Wohnung zunächst keine Arbeiten wünschten, hinwegsetzen.

Der Verfügungsgrund wird bereits durch die verbotene Eigenmacht indiziert, ohne dass es besonderen weiteren Vortrages bedürfte (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 1.3.2013 - 63 T 29/13, WM 2013, 225-227, m.w.N.).

Den Verfügungskl. steht daneben ein Anspruch auf Unterlassung der Weitervermietung der streitgegenständlichen Wohnung bzw. Nutzungsüberlassung an Dritte gegen die Verfügungsbekl. zu.

Wie sich aus dem oben Gesagten ergibt, steht den Verfügungskl. ein Anspruch auf Wiedereinräumung des Alleinbesitzes an der Wohnung zu. Es steht zu besorgen, dass die Verfügungsbekl. versucht sein könnte, den Anspruch der Verfügungskl. durch eine Weitervermietung und gegebenenfalls durch eine Nutzungsüberlassung an Dritte zu vereiteln. Denn die Verfügungsbekl. hat vorgetragen, dies bereits unternommen zu haben, auch wenn der diesbezügliche Vortrag jedenfalls bislang gänzlich ohne Substanz geblieben ist und nach dem bisherigen Sachvortrag der Parteien eher davon auszugehen ist, dass die Verfügungsbekl. bislang nur den Plan hegt, die Wohnung nicht mehr den Verfügungskl. zur Verfügung zu stellen, obwohl sie hierzu selbstverständlich jedenfalls so lange verpflichtet ist, bis sie ein mindestens vorläufig vollstreckbares Räumungsurteil erstritten hat.

Wenn geplante Sanierungsarbeiten den Mietgebrauch unmöglich machen und die Mieter deshalb auf eine Ersatzwohnung angewiesen sind, darf der Vermieter vor Einigung mit dem Mieter über die Ersatzwohnung nicht mit der Durchführung der Arbeiten beginnen. Macht er das trotzdem, riskiert er umgehend den Erlass einer einstweiligen Verfügung, mit der sogar angeordnet werden könnte, dass die bereits begonnenen Baumaßnahmen wieder rückgängig zu machen sind.

Weil die Verfügungsbeklagte (Vermieter) eine umfangreiche Sanierung einschließlich Dacherneuerung des Gebäudes plante, in dem die Verfügungskläger (Mieter) eine Wohnung im 3. Obergeschoss bewohnen, gab es seit längerer Zeit Gespräche zwischen den Parteien hinsichtlich der Modalitäten einschließlich eines vorübergehenden Umzugs in eine im Erdgeschoss des Hauses gelegene Wohnung.

Am 6. Januar 2020 räumten die Verfügungskläger ihre persönlichen Sachen aus ihrer Wohnung und erhielten die Schlüssel zu der im Erdgeschoss gelegenen Ersatzwohnung. Nachdem sie festgestellt hatten, dass diese erhebliche Mängel aufwies und die Pantryküche noch nicht elektrisch angeschlossen war, verschlossen sie ihre angemietete Wohnung.

Am darauffolgenden Tag ließ die langjährig als Rechtsanwältin tätige Verfügungsbeklagte einen Durchbruch der Außenwand vornehmen und sodann die Innenwände, Decken und die Wand neben der Wohnungseingangstür entfernen. Nachdem die Verfügungskläger die Presse eingeschaltet hatten und der Sachverhalt u. a. Gegenstand einer Berichterstattung im WDR-Fernsehen gewesen war, kündigte die Verfügungsbeklagte das Mietverhältnis Anfang Februar 2020 wegen einer „strafrechtlich relevanten Pressekampagne“ fristlos; insoweit ist zwischen den Parteien ein Räumungsrechtsstreit beim Amtsgericht Köln anhängig.

Mit dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung begehren die Verfügungskläger, nach deren Vortrag es keine endgültige Vereinbarung über einen Umzug in die Erdgeschosswohnung gegeben hat, die Wiedereinräumung des Besitzes und den Wiederaufbau der Wohnung in ursprünglichem Zustand. Die Verfügungsbeklagte leugnet ein Besitzrecht der Verfügungskläger wegen der fristlosen Kündigung und behauptet, dass diese eine für den Morgen des 7. Januar 2020 vereinbarte Schlüsselübergabe nicht eingehalten hätten, woraufhin mit den Arbeiten begonnen worden sei. Im Übrigen sei die Wohnung inzwischen an Dritte weitervermietet worden, die auch zur Zahlung eines Baukostenzuschusses in Höhe von 20.000 € bereit seien.

Das Amtsgericht Köln gab den Anträgen statt und untersagte zudem die Vermietung bzw. Überlassung der Wohnung an dritte Personen. Die Vorgehensweise der Verfügungsbeklagten stelle sich als verbotene Eigenmacht dar, wobei dahinstehen könne, ob es die behauptete Vereinbarung zur Schlüsselübergabe gegeben habe. Selbst wenn diese vorgelegen hätte, sei die Verfügungsbeklagte nicht berechtigt gewesen, sich zu der abgeschlossenen Wohnung Zutritt zu verschaffen. Auch wenn ihr kraft Gesetzes oder aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung ein Duldungsanspruch zugestanden hätte, rechtfertige dies die „Selbsthilfe“ nicht; vielmehr hätte der entsprechende Anspruch gerichtlich durchgesetzt werden müssen. Auf die behauptete Kündigung komme es nicht an, weil auf materiellem Recht beruhende Einwendungen gegenüber dem (possessorischen) Besitzschutzanspruch ausgeschlossen seien.

Soweit eine anderweitige Vermietung geltend gemacht werde, sei der dahingehende Vortrag der Verfügungsbeklagten mangels Substanz nicht zu berücksichtigen, berechtige aber die Befürchtung, dass eine Weitervermietung beabsichtigt sei.