Verbot der Vermietung als Ferienwohnung

Die Vermietung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Personen (Ferienwohnung) kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht per Beschluss untersagt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgt einen Unterlassungsanspruch. In der Eigentümerversammlung vom 30.4.2010 fand der Beschlussantrag zu TOP 11 „Die Gemeinschaft beschließt, dass Wohnungen nicht an täglich oder wöchentlich wechselnde Personen überlassen werden dürfen." eine Mehrheit. Die Verwaltung wurde zur Durchsetzung der Gebrauchsregelung im Klageweg beauftragt und ermächtigt. Die Kl. hat behauptet, dass sich in der Wohnung Nr. 48 permanent bis zu neun Gäste aufhielten, die mitunter einen solchen Lärm durch Trampeln, Feiern usw. erzeugen würden, dass in der Wohnung darunter weder ein ungestörtes Arbeiten, noch - da die Lärmbeeinträchtigungen oftmals auch nachts aufträten - ein erholsamer Schlaf möglich sei.

Die Berufung der Kl. gegen das Urteil des AG Charlottenburg (74 C-55/11, BeckRS 2013, 11534) ist nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen worden.

1. Die Kl. kann den von ihr gegen die Bekl. geltend gemachten Anspruch auf Unterlassung der Überlassung der Wohnung Nr. 48 an täglich oder wöchentlich wechselnde Nutzer als Ferienwohnung nicht auf den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 30.4.2010 zu TOP 11 stützen. Denn dieser Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.

a) Der von der Kl. dargestellten Auslegung des Beschlusses, wonach durch diesen Beschluss nur im Wege einer Gebrauchsregelung eine Nutzung durch wechselnde Personen für bestimmte, kürzere Zeiträume untersagt werden soll, wofür den Wohnungseigentümern nach § 15 II WEG die Beschlusskompetenz zustehe, schließt sich das Berufungsgericht nicht an.

Es kann dahinstehen, ob - entsprechend der Darstellung der Kl. - mit dem Urteil des BGH vom 15.1.2010 (NZM 2010, 285 = NJW 2010, 3093) - nur festgestellt werden sollte, dass eine Überlassung einer Wohnung an wechselnde Feriengäste grundsätzlich eine Wohnnutzung darstellt mit der Folge, dass den übrigen Miteigentümern eine Kompetenz zum Treffen von Gebrauchsregelungen betreffend diese Nutzungsart im Beschlussweg verbleiben sollte. Im vorliegenden Fall wird durch den Beschluss zu TOP 11 nicht nur eine Gebrauchsregelung betreffend die Untersagung der Überlassung einer Wohnung an wechselnde Personen für kürzere Zeiträume getroffen, sondern weiterhin eine bestimmte Art der Nutzung einer Wohnung grundsätzlich untersagt, wozu den übrigen Miteigentümern die Beschlusskompetenz fehlt. Denn mindestens durch die generelle Untersagung der Nutzung von Wohnungen im Wege der Überlassung an wechselnde Personen für einige Tage bis hin zu einer Woche wird nicht nur der Umfang einer an sich zulässigen Nutzung im Wege einer bloßen Regelung des Gebrauchs eingeschränkt, sondern eine bestimmte Nutzungsart grundsätzlich verboten. Denn unabhängig von der Frage, ob eine „Ferienvermietung" bei der Überlassung einer Wohnung an einen täglich wechselnden Personenkreis vorliegt, beinhaltet eine Ferienvermietung jedoch in jedem Fall die Überlassung von Räumen für die Dauer von einigen Tagen oder einer Woche.

Zum gänzlichen Ausschluss der Überlassung einer Wohnung an wechselnde Personen für Zeiträume von einer Woche oder weniger als sieben Tagen sind die Wohnungseigentümer im Beschlusswege nicht befugt, da ein Beschluss mit einer derartigen Regelung nicht nur eine bloße Gebrauchsregelung i.S.v. § 15 II WEG, sondern einen teilweisen Ausschluss von bestimmten Arten der Nutzung einer Wohnung darstellt, wofür den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt.

Zu einer geltungserhaltenden Reduktion des danach mangels Beschlusskompetenz nichtigen Beschlusses sah sich die Kammer - auch in Anbetracht des in § 139 BGB enthaltenen Rechtsgedankens - nicht veranlasst.

Die Vermietung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Personen (Ferienwohnung) kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht per Beschluss untersagt werden. Ein solcher Beschluss stellt nach Ansicht des LG Berlin nicht nur eine bloße Gebrauchsregelung i.S. von § 15 Abs. 2 WEG dar, sondern entspricht einem teilweisen Ausschluss bestimmter Nutzungsarten.

Mit der Klage verfolgt die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Unterlassungsanspruch. Grundlage ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung, wonach „Wohnungen nicht an täglich oder wöchentlich wechselnde Personen überlassen werden dürfen". Die klagende WEG führt an, dass durch die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung eine nicht unerhebliche Lärmbelästigung auftritt. Das AG Charlottenburg wies die Klage in erster Instanz ab. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Unterlassung durch den angeführten Beschluss, da es sich auch bei einer Nutzung als Ferienwohnung um eine Nutzung zu Wohnzwecken gemäß der Gemeinschaftsordnung handle. Das AG verwies auf die Rechtsprechung des BGH, wonach sich Ferienvermietung von Dauervermietung nur unwesentlich unterscheide, weil sich weder das Sicherheitsgefühl der übrigen Bewohner verringere noch eine höhere Beanspruchung des Gemeinschaftseigentums durch die Feriengäste generell zu erwarten sei (V ZR 72/09 - GE 2010, 345). Eine Ferienvermietung könne demnach nur durch anfänglich enthaltene oder später ergänzte Vereinbarungen in der Teilungserklärung ausgeschlossen werden. Da dies hier nicht der Fall ist, weiche der Beschluss von den vereinbarten Regelungen ab und sei somit nichtig. Mit der Berufung verfolgt die Klägerin den Unterlassungsanspruch weiter. Sie vertritt die Auffassung, der Beschluss stelle lediglich eine Gebrauchsregelung dar, wofür den Wohnungseigentümern nach § 15 Abs. 2 WEG eine Beschlusskompetenz zustehe

Das Landgericht Berlin weist die Berufung zurück. Entgegen der Annahme der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft handele es sich bei dem angeführten Beschluss nicht um eine Gebrauchsregelung i.S. von § 15 Abs. 2 WEG, sondern um den teilweisen Ausschluss bestimmter Nutzungsarten, da hierbei nicht nur der Umfang einer an sich zulässigen Nutzung geregelt, sondern diese vollständig verboten werde. Die generelle Untersagung der Nutzung im Wege der Überlassung an wechselnde Personen über einen Zeitraum von wenigen Tagen bis zu einer Woche beinhalte implizit ein Verbot der Nutzung als Ferienwohnung, da diese in jedem Fall eine solche Überlassung beinhalte. Hierzu aber fehle der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz. Das Landgericht schließt sich insofern der Auslegung der Vorinstanz sowie des BGH an, nach der auch die Nutzung als Ferienwohnung eine Nutzung zu Wohnzwecken gemäß der Gemeinschaftsordnung darstellt.