Verbot der Leitung einer Wohnungseigentümerversammlung

1. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann gegen einen anderen Wohnungseigentümer regelmäßig nicht das zeitlich unbegrenzte Verbot durchsetzen, daß dieser Eigentümerversammlungen der Wohnanlage leitet, auch wenn der Wohnungseigentümer Geschäftsführer einer Verwaltungsgesellschaft ist, die aus wichtigem Grund als Verwalterin abberufen worden ist.

2. Bei festgestelltem Mißbrauch der Befugnisse als Versammlungsleiter und Wiederholungsgefahr kann in einem besonderen Hauptsacheverfahren und dann auch im Wege einstweiliger Anordnung das zeitlich begrenzte Verbot ausgesprochen werden, Eigentümerversammlungen in einem bestimmten Zeitraum, etwa für die Dauer eines Jahres, zu leiten. Einfacher erscheint es allerdings, vorbeugend nicht ein Verbot gegen einen bestimmten Wohnungseigentümer auszusprechen, sondern für einen bestimmten Zeitraum positiv die Versammlungsleitung etwa durch den Verwalter anzuordnen.

Die Beteiligten zu I. (Antragsteller), II. (Antragsgegner) und III. (übrige Wohnungseigentümer) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnanlage, die durch Teilungserklärung vom 23. Januar 1980 begründet wurde. Auf der Eigentümerversammlung vom 22. Februar 2000 ließ sich der Beteiligte zu II. (Antragsgegner) mit der Mehrheit der Stimmen zum Versammlungsleiter und Protokollführer wählen. Auf dieser Versammlung wurde unter anderem zu TOP 2. a) der Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 2000 beschlossen. Dabei stellte der Beteiligte zu II. einen von ihm selbst entworfenen Wirtschaftsplan zur Abstimmung, in dem von einem Gesamtvolumen von 84.700 DM zuzüglich Verwaltungskosten ausgegangen wird. In dem Wirtschaftsplan werden für kleine Instandsetzungen der Betrag von 3.000 DM und für allgemeine Rechnungen der Betrag von 5.000 DM in Ansatz gebracht. Das Amtsgericht hat diese Ansätze für wesentlich zu niedrig gehalten und unter Aufhebung des TOP 2. a) die Position allgemeine Rechnungen auf 30.000 DM und eine Instandhaltungsrücklagenbildung auf 65.000 DM und damit ein Gesamtvolumen des Wirtschaftsplans von 166.700 DM festgesetzt. Den Antrag des Beteiligten zu I., dem Beteiligten zu II. zu untersagen, künftig Versammlungen der Eigentümergemeinschaft zu leiten, hat es zurückgewiesen. Auf die gegen diese Entscheidung gerichtete sofortige Beschwerde des Beteiligten zu I. hat das Landgericht dem Beteiligten zu II. untersagt, künftig Versammlungen der Eigentümergemeinschaft zu leiten. Zur Begründung hat es ausgeführt, daß der Beteiligte zu II. wegen der Vorfälle auf der Eigentümerversammlung vom 22. Februar 2000 als Leiter einer Eigentümerversammlung ungeeignet sei. So habe der Beteiligte zu II. einen Wirtschaftsplan zur Abstimmung gestellt, der offensichtlich eine Unterdeckung enthielt, womit er in eklatanter Weise gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen habe. Darüber hinaus sei der Beteiligte zu II. auch wegen seiner Stellung als Geschäftsführer der früheren Verwalterin ungeeignet, die durch Beschluß des Landgerichts in einem anderen Verfahren aus wichtigem Grund als Verwalterin der Wohnanlage abberufen worden war. Die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu II. gegen die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 2. a) und die Ersetzung des Wirtschaftsplanes durch einen gerichtlichen Wirtschaftsplan hat das Landgericht zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu II. Sie hat hinsichtlich des Verbotes der Versammlungsleitung einen Teilerfolg.

II. 2. Die sofortige weitere Beschwerde ist nur insoweit begründet, als das Landgericht dem Beteiligten zu II. (Antragsgegner) untersagt hat, ohne zeitliche Begrenzung künftig Versammlungen der Eigentümergemeinschaft zu leiten. Der angefochtene Beschluß ist insoweit aus Rechtsgründen zu modifizieren (§ 27 Abs. 1 FGG).

Das Landgericht hat das von ihm ausgesprochene Verbot der Versammlungsleitung aus §§ 24 Abs. 5, 43 Abs. 2 WEG hergeleitet und ausgeführt: Der Versammlungsleiter müsse neutral sein. Dem werde der Antragsgegner derzeit im Hinblick auf sein Verhalten in der Eigentümerversammlung, in der die den Gegenstand des vorliegenden Beschlußanfechtungs- und Verpflichtungsverfahren (betreffend die zu niedrig angesetzten Wirtschaftsplanzahlen) gefaßt worden sind, wie auch im Hinblick auf seine frühere Funktion als Geschäftsführer der abberufenen Verwalterin nicht gerecht. Der Antragsgegner habe in der Versammlung am 22. Februar 2002 Beschlußanträge zur Abstimmung gestellt, die in der Einladung in dieser Form nicht angekündigt waren, habe über einen Wirtschaftsplan mit offensichtlich unzureichenden Kostenansätzen abstimmen lassen und den beschlossenen Wirtschaftsplan erst verspätet an die amtierende Verwalterin versandt. Die Abberufung der von ihm geführten Verwaltergesellschaft würde praktisch unterlaufen, wenn er sich weiterhin als Versammlungsleiter wählen lasse und Einfluß auf die Beschlußanträge nehme. Dem stehe nicht entgegen, daß die abberufene Verwalterin eine juristische Person sei, weil dem geltenden Recht eine Durchgriffshaftung auf den Geschäftsführer durchaus bekannt sei. Auch habe sich der Antragsgegner in der Eigentümerversammlung am 30. November 2000 erneut zum Versammlungsleiter wählen lassen.

Diesen Ausführungen kann aus Rechtsgründen nicht durchweg gefolgt werden.

Zutreffend geht das Landgericht von der Antragsbefugnis des Antragstellers aus. Die Antragsbefugnis ergibt sich aus § 43 Abs. Abs. 1 Nr. 1 WEG. Danach kann im Wohnungseigentumsverfahren auf Antrag eines Wohnungseigentümers über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander entschieden werden. Auch wenn das Gesetz in § 24 Abs. 5 WEG eine Ersatzkompetenz des Verwalters als Versammlungsleiter festlegt, stellt die Befugnis zur Versammlungsleitung weder eine originäre, geschweige denn eine unentziehbare Kompetenz des Verwalters nach § 27 WEG dar. Das Recht, einen Versammlungsleiter zu wählen, ist vielmehr ein originäres Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft, die ordnungsgemäß - insoweit allerdings durch den Verwalter (§ 24 Abs. 1 WEG) - eingeladen und zusammengetreten ist. Nur für den Fall, daß die Wohnungseigentümer von ihrem autonomen Gestaltungsrecht, einem ihrer Mitglieder den Vorsitz in der Versammlung durch Mehrheitsbeschluß anzutragen und dieses Mitglied die Wahl annimmt, keinen Gebrauch macht, sieht § 24 Abs. 5 WEG die Ersatzzuständigkeit des Verwalters vor, die freilich in der Lebenspraxis wohl ganz überwiegend angenommen wird, weil die meisten Gemeinschaften auf einen professionellen Verwalter Wert legen, dessen Bestellung nach § 20 Abs. 2 WEG nicht einmal durch Vereinbarung ausgeschlossen werden kann (BayObLG NJW-RR 1995, 271 = MDR 1995, 144).

Richtigerweise nimmt das Landgericht ferner an, daß im Rahmen eines WEG-Verfahrens nach § 43 Abs. 2 WEG das Gericht ersatzweise nach billigem Ermessen die Regelungen und Maßnahmen treffen kann, soweit sich eine Regelung nicht zwingend aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem (bestandskräftigen) Beschluß der Wohnungseigentümer ergibt. Der Senat läßt offen, ob die Möglichkeit des WEG-Gerichts, einem Wohnungseigentümer das passive Wahlrecht für den Versammlungsvorsitz auf Dauer zu entziehen, nicht bereits daran scheitern muß, daß eine derartige generelle Geschäftsordnungsregelung die Beschlußkompetenz der Gemeinschaft überschreitet (BGHZ 145, 158 = GE 2000, 1478 = NJW 2000, 3500), wie der Senat es auch bei der generellen Einführung der Schriftform für Beschlußanträge der Wohnungseigentümer erwogen hat (KG NJW-RR 2002, 1592 = NZM 2002, 707 = FGPrax 2002, 211 = ZMR 2002, 863). Im Lichte dieser Rechtsprechung dürfte sich die Befugnis des Gerichts auf die Möglichkeit der Regelung von Einzelfällen beschränken, etwa wenn ein Wohnungseigentümer ermächtigt wird, eine bestimmte Eigentümerversammlung mit einem bestimmten Tagesordnungspunkt (z. B. Verwalterwahl) einzuberufen (KG NJW 1987, 386; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl., § 24 Rn. 24).

Zutreffend wertet das Landgericht den Vorgang der Wahl des Versammlungsleiters als Geschäftsordnungsbeschluß, der zwar regelmäßig nicht angefochten werden kann, weil seine unmittelbare Wirksamkeit mit der Beendigung der Versammlung aufhört. Rechtlich einwandfrei geht das Landgericht jedoch davon aus, daß ausnahmsweise auch Maßnahmen der Geschäftsordnung einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden können, wenn es sich um eine in der Gemeinschaft aufgetretene grundsätzliche Frage handelt, die aller Voraussicht nach auch künftig immer wieder auftreten kann und eine gerichtliche Überprüfung erfordert (BayObLGZ 1995, 407 = NJW-RR 1996, 254 = FGPrax 1996, 52 = ZMR 1996, 151).

Der Senat folgt dem Landgericht auch darin, daß das Verhalten der aus wichtigem Grund abberufenen Verwalter-GmbH dem Antragsgegner als Geschäftsführer zuzurechnen und dies auch dann zu berücksichtigen ist, wenn der Geschäftsführer in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer handelt. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts kann aus der Ungeeignetheit als Verwalter auf eine ebensolche Ungeeignetheit eines Wohnungseigentümers für den Versammlungsvorsitz geschlossen werden.

Rechtlich zu beanstanden ist nach Auffassung des Senats jedoch der zeitlich unbegrenzte Ausschluß des Antragsgegners vom Versammlungsvorsitz. Würde der angefochtene Beschluß des Landgerichts rechtskräftig, könnte nur im Wege eines Vollstreckungsabwehrverfahrens das auf Dauer ausgesprochene Verbot aufgehoben werden. Gleichwohl verkennt der Senat nicht, daß im Interesse aller Wohnungseigentümer auch ein Regelungsbedarf hinsichtlich des Versammlungsvorsitzes bestehen kann, insbesondere wenn das Handeln des bestellten Verwalters durch dessen Fernhalten vom Versammlungsvorsitz nicht unwesentlich beeinträchtigt wird.

Rechtlich zulässig sind jedoch nur konkrete Maßnahmen für eine oder ggf. auch mehrere bevorstehende Versammlungen in einem bestimmten Zeitraum. Besser als das (negative) Verbot der Leitung einer Eigentümerversammlung erscheint dem Senat freilich die positive Anordnung, daß für eine bestimmte Versammlung oder für einen begrenzten Zeitraum der Verwalter den Versammlungsvorsitz zu führen hat, wie es in § 24 Abs. 5 WEG als Regelfall auch vorgesehen ist. In diesem Sinne hat der Senat auch bereits in einer früheren Entscheidung ausgesprochen, daß eine gerichtliche Regelung dahingehend zulässig ist, daß ein bestimmter Verwalter die Versammlungsleitung auszuüben hat (KG OLGZ 1989, 51 = GE 1989, 523 = NJW-RR 1989, 16 = ZMR 1989, 27). Damit wird eine Voraussetzung für den ordnungsgemäßen Ablauf der Versammlung geschaffen und ein Geschäftsordnungsbeschluß betreffend den anderweitigen Versammlungsvorsitz ausgeschlossen.

Demgemäß ist das vom Landgericht ausgesprochene Verbot der Versammlungsleitung in zweierlei Hinsicht zu modifizieren, nämlich beschränkt auf einen bestimmten Zeitraum und positiv gefaßt als Einsetzung der Verwalterin als Leiterin der in diesem Zeitraum stattfindenden Versammlungen. (...)

Der Geschäftsführer einer abberufenen Verwalter-GmbH kann von der Wahl zum Versammlungsleiter ausgeschlossen sein.

Eine GmbH wurde aus wichtigem Grund als Verwalterin einer Wohnanlage abberufen. Der Geschäftsführer ließ sich dessen ungeachtet von einer Eigentümermehrheit der Wohnanlage zum Versammlungsleiter wählen. Über die gefaßten Eigentümerbeschlüsse gab es Streit, der gerichtlich ausgefochten werden mußte. Wegen der Querelen verbot das WEG-Gericht dem Geschäftsführer, sich als Versammlungsleiter bestellen zu lassen.

Regelmäßig kann einem Wohnungseigentümer - schon gar nicht zeitlich unbegrenzt - nicht verboten werden, sich der Wahl zum Versammlungsleiter zu stellen. Bei Mißbrauch der Befugnisse und Wiederholungsgefahr kann jedoch in einem Hauptsacheverfahren und dann auch durch einstweilige Anordnung ein zeitlich begrenztes Verbot ausgesprochen werden. Einfacher erscheint es jedoch, wenn das Gericht in solchen Krisenfällen für einen bestimmten Zeitraum die Versammlungsleitung definitiv dem Verwalter überträgt.