Verbindung von Modernisierungsmaßnahmen

Verbindung von Modernisierungsmaßnahmen; Modernisierungsmaßnahmen; Duldungspflicht; Untersagungsverfügung; Verhinderung; Zutritt zur Wohnung, Verweigerung; Mietzinserhöhung; Mieterhöhungsverlangen

1. Der Antrag des Mieters, dem Vermieter Modernisierungsmaßnahmen zu untersagen, ist unbegründet, wenn der Mieter es in der Hand hat, durch Verweigerung des Zutritts zur Wohnung die Arbeiten zu verhindern.

2. Hat der Mieter Modernisierungsarbeiten nicht geduldet und ist er auch nicht zur Duldung verpflichtet, so kann er dies einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters entgegensetzen.

Die Antragstellerin (Mieterin) beantragt, der Antragsgegnerin (Vermieterin) zu untersagen, in den zum Allein- und zum Mitgebrauch überlassenen Räumlichkeiten Arbeiten zum Einbau einer Sammelheizung, einer Klingel-, Türöffner- und Gegensprechanlage, zur Erweiterung der Elektroinstallation und Vorarbeiten zum Einbau eines Bades in ihrer Wohnung durchzuführen oder die Durchführung dieser Arbeiten einem Dritten zu gestatten, ohne daß die Antragstellerin zugestimmt hat.

Der Antrag ist unbegründet. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Antragstellerin ein Anspruch auf Unterlassen sämtlicher Modernisierungsarbeiten in den zum Allein- oder Mitgebrauch überlassenen Räumlichkeiten des Hauses zusteht. Eine Regelung im Wege der einstweiligen Verfügung ist nach §§ 935, 940 ZPO nicht erforderlich. Soweit Modernisierungsarbeiten in der Wohnung der Antragstellerin geplant sind, hat die Antragstellerin die faktische Möglichkeit, diese Arbeiten zu verhindern, indem sie den Zutritt zur Wohnung verweigert. Daß die Antragsgegnerin sich eigenmächtig Zugang zur Wohnung der Antragstellerin verschaffen werde, ist mangels eines entsprechenden Tatsachenvortrages nicht zu befürchten. Soweit nach dem Verhalten der Antragsgegnerin anzunehmen ist, daß sie außerhalb der Wohnung der Antragstellerin Modernisierungsarbeiten durchführen läßt, kann der Antragstellerin zugemutet werden, die damit verbundenen Beeinträchtigungen hinzunehmen. Die Verwirklichung des unter Umständen bestehenden Rechts, die Modernisierung der Wohnung nicht zu dulden, wird durch vorbereitende Arbeiten in den Räumen außerhalb der Wohnung der Antragstellerin nicht beeinträchtigt. Die durch Handwerkerarbeiten im Treppenhaus und Kellerräumen entstandenen Belästigungen stellen im übrigen keinen wesentlichen Nachteil im Sinne von § 940 ZPO dar. Außerdem hat die Antragstellerin keinen Anspruch auf Unterlassen solcher Modernisierungsarbeiten, die lediglich andere Wohnungen des Hauses betreffen. Die nach § 541 b Abs. 1 BGB in Betracht kommenden Umstände, die die Duldungspflicht des Mieters ausschließen, bestehen nicht, wenn die Wohnung der Antragstellerin von der Modernisierung ausgenommen wird.

Das Gericht folgt in diesem Fall nicht der Auffassung des Landgerichts Berlin (in Grundeigentum 1984, 489), wonach zur Durchführung von Modernisierungsarbeiten außerhalb der Mietwohnung die Zustimmung des Mieters oder die Ersetzung der Zustimmung durch ein Duldungsurteil erforderlich ist. Der vom Landgericht entschiedene Fall unterscheidet sich vom vorliegenden dadurch, daß hier die Antragstellerin durch Verweigerung des Zugangs zur Wohnung es in der Hand hat, jegliche Wertverbesserung ihrer Wohnung durch die in Aussicht genommenen Arbeiten zu verhindern, was in dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall, wo Modernisierungsarbeiten an der Brandmauer beabsichtigt waren, nicht der Fall war. Im übrigen teilt das Gericht nicht die zur Begründung herangezogene Auffassung, daß der Mieter in einem späteren Verfahren wegen Erhebung des Wertverbesserungs- bzw. Modernisierungszuschlages nach Durchführung der Modernisierung nicht mehr einwenden könne, es habe eine unzumutbare Härte im Sinne des § 541 b Abs. 1 BGB vorgelegen. Ist der Mieter zur Duldung weder verpflichtet, noch hat er Modernisierungsarbeiten geduldet, so kann er in dem späteren Verfahren dem Mietpreiserhöhungsverlangen des Vermieters durchaus entgegensetzen, daß er nach § 541 b BGB nicht zur Duldung verpflichtet gewesen sei (Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 2. Auflage, Seite 434).

Anmerkung: vgl. zum LS Nr. 2: RE des KG v. 1.9.1988, - 8 RE Miet 4048/88 - S. ...