Verbesserung verbesserten Wohnkomforts

Verbesserung verbesserten Wohnkomforts; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Wertverbesserungszuschlag; Komfortzuschlag; Dampfheizung; Warmwasserheizung; Fernwärme; Mietzinserhöhung; Entfallen eines Wertverbesserungszuschlags

1. Eine frühere Wertverbesserung steht, unabhängig davon, ob ihre Vorteile den Mietern noch zugute kommen, einer weiteren - aufstockenden oder nicht an die vorangegangenen anknüpfenden, andersgearteten - Wertverbesserung nicht entgegen. Verbesserter Wohnkomfort kann über das erreichte, bessere Niveau hinaus weiter verbessert werden.

2. Die Umstellung von Dampfheizung auf Warmwasserheizung ist eine Wertverbesserung.

3. Zum Entfallen eines früheren Wertverbesserungszuschlages.

Die Kammer ist mit den Beteiligten einig, daß die Umstellung der Heizung im Jahre 1968 von Koks- auf Ölfeuerung eine Wertverbesserung war. Die damalige Wertverbesserung steht jedoch unabhängig davon, ob ihre Vorteile den Mietern nach wie vor zustatten kommen oder - wie im vorliegenden Fall - anläßlich einer Veränderung der Heizung entfallen, einer weiteren - aufstockenden oder nicht an die vorangegangenen anknüpfenden, anders gearteten - Wertverbesserung nicht entgegen. Ein verbesserter Wohnkomfort kann über das erreichte, bessere Niveau hinaus weiter verbessert werden (vgl. Urteil der Kammer vom 4. April 1980 - 14 A 77.80 -, bestätigt durch OVG Beschluß vom 2. September 1980 - 2 B 62.80 - und Beschluß des Bundesverwaltungsgerichts vom 3. April 1981 - 8 B 82.80 -). Die mit der Einrichtung der Fernwärmeversorgung und zugleich Umstellung von Dampf auf Warmwasserwärmetransportmedium verbundenen Vorteile sieht die Kammer in einer gleichmäßigen Erwärmung der Wohnräume und einem angenehmen Raumklima - entfallender Feinstaubschmälerung und die geringere Staubumwirbelung - (wird ausgeführt).

Zu diesen klimatischen und technischen Gegebenheiten kommt hinzu, daß der Anschluß an das BEWAG-Fernwärmenetz mit der Ausnutzung von bei der Stromherstellung anfallender Prozeß- oder Abfallwärme eine sparsame und kostengünstige Energieausnutzung zur Folge hat, sich auf den Fernwärmepreis niederschlägt und eine die Kosten der Zentralheizung senkende Energieeinsparung bewirkt (vgl. § 4 Abs. 3 Nr. 3 Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz).

Dagegen war der seit 1968 erhobene Wertverbesserungszuschlag für damalige Umstellung der Feuerungsart von Koks auf Öl abzusetzen, nachdem die Änderung der Feuerungsart seit der Umstellung auf Fernwärme keine Wohnwertverbesserung zur Folge hat. Die Kammer läßt dahinstehen, ob die immerhin für 12 Jahre bestehende Feuerungsumstellung des Jahres 1968 als "auf Dauer" und "nachhaltig" im Sinne des § 11 AMVOB anzusehen ist. Denn für sie ist der Umstand entscheidend, daß die Erhebung des Wertverbesserungszuschlages materiell eine fortdauernde Verbesserung des Wohnwertes voraussetzt und nur in ihr ihre innere Rechtfertigung findet. Der Gesetzgeber und das Gesetz ausgestalten der Verordnungsgeber haben den Wertverbesserungszuschlag eingeführt, um auch Eigentümer von Altbauten zu einer Verbesserung der Wohnqualität ihrer Häuser anzuregen, die neben den Rechten aus Art. 14 Abs. 1 GG häufig geflissentlich ihre Pflichten aus Art. 14 Abs. 2 GG übersehen und eines finanziellen Anreizes zu einem grundgesetzkonformen Verhalten bedürfen. § 11 Abs. 1 AMVOB läßt zu dem aufgrund des gewählten Wortlautes deutlich erkennen, daß nur für vorhandene Wertverbesserungen ein Wertverbesserungszuschlag erhoben werden kann. Der Verordnungstext gibt mit der Verwendung des Zeitwortes "verbessern" in der Zeitform "Gegenwart" wieder, daß während des Erhebungszeitraumes der Wohnwert fortdauernd verbessert sein muß. Dem Wegfall des seit 1968 erhobenen Wertverbesserungszuschlags stehen formelle Hindernisse des Verwaltungsverfahrens nicht entgegen, denn der Wertverbesserungszuschlag für die frühere Feuerungsumstellung ist bis zum Wegfall nicht festgesetzt worden. Die Stichtagsmietenbestimmungen des Abs. 1 oder Abs. 3 I. BMG hindern die Absetzung des früheren Wertverbesserungszuschlages ebenfalls nicht (wird ausgeführt).