Veräußerung der Eigentumswohnung durch Betreuer

Der einem Betreuer - allein - übertragene Aufgabenkreis „Veräußerung der Eigentumswohnung” kann diesen berechtigen, einen Erwerber zu bevollmächtigen, schon vor Eigentumsumschreibung das Wohnungseigentum mit einer ausschließlich der Finanzierung des Kaufpreises dienenden Grundschuld zu belasten.

Ein mit dem Aufgabenkreis „Veräußerung der Eigentumswohnung“ bestellter Betreuer der Beteiligten zu 1 veräußerte in deren Namen ihre Eigentumswohnung an den Beteiligten zu 2. Die Kaufvertragsurkunde enthält eine Belastungsvollmacht zu Gunsten des Beteiligten zu 2, wonach dieser zur Finanzierung des Kaufpreises das Grundstück schon vor Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten bis zur Höhe des Kaufpreises nebst Zinsen und etwaigen Nebenleistungen belasten darf; gleichzeitig wurden die Rechtsanwalts- und Notarangestellten des Urkundsnotars bevollmächtigt, von dieser Belastungsvollmacht Gebrauch zu machen. Unter Berufung darauf bewilligte eine seiner Angestellten die Eintragung einer brieflosen Grundschuld über 188.000 € nebst 15 % Jahreszinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 5 % des Grundschuldbetrags im Wohnungseigentumsgrundbuch. Das AG Pankow/Weißensee genehmigte die Erklärungen des Betreuers und die Bewilligung der Grundschuldbestellung. Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung einer Grundschuld sowie einer Eigentumsvormerkung im Wohnungsgrundbuch mit der Begründung, dass der Aufgabenkreis des Betreuers eine Belastung des Wohnungseigentums nicht erfasse. Es bedürfe einer Erweiterung des Aufgabenkreises, danach der formgerechten Genehmigungserklärung des Betreuers zur Grundschuldbestellung und schließlich der betreuungsgerichtlichen Genehmigung dieser nachträglichen Genehmigung. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Notars, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

II. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, und hat auch in der Sache Erfolg. Die angefochtene Zwischenverfügung ist aufzuheben, weil das darin aufgezeigte Eintragungshindernis nicht besteht, vgl. § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO.

Die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO, wenn sie derjenige bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird, § 19 GBO. Die Bewilligung muss nicht persönlich abgegeben werden. Sie kann auch von einem Vertreter erklärt werden. In diesem Fall ist dem Grundbuchamt dessen Vertretungsmacht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachzuweisen. Bei Handlungen eines Unterbevollmächtigten ist die gesamte Vertretungskette nachzuweisen (Senat, Beschluss vom 14. Juli 2015 - 1 W 688-689/15 - FGPrax 2015, 195). Das aber ist vorliegend geschehen.

Die […] Bewilligung der Notariatsangestellten wirkt für und gegen die Beteiligte zu 1, §§ 164 Abs. 1, 167 Abs. 1, 1902 BGB. Das folgt aus den in §§ 8 und 9 der UR Nr. 4xx/2xx getroffenen Regelungen zur Befugnis des Beteiligten zu 2, das Grundstück im Namen der Beteiligten zu 1 mit Grundpfandrechten zu belasten.

Hiergegen spricht nicht, dass die Beteiligte zu 1 bereits in der notariellen Verhandlung vom 17. Januar 2018 durch ihren Betreuer vertreten war. Dessen Erklärungen wirken gemäß §§ 164 Abs. 1, 1902 BGB ebenfalls für und wider die Beteiligte zu 1. Der dem Betreuer von dem Betreuungsgericht übertragene Aufgabenkreis umfasst auch eine im Zusammenhang mit der Veräußerung des Wohnungseigentums erteilte Belastungsvollmacht.

Allerdings wird in der den UR-Nr. 4xx/2xx und 6xx/2xx jeweils in beglaubigter Ablichtung beigefügten Bestellungsurkunde des Betreuers die Berechtigung zur Vertretung der Beteiligten zu 1 bei der Bewilligung einer Belastungsvollmacht nicht ausdrücklich erwähnt. Die Beschreibung des Aufgabenkreises erschöpft sich in dem oben zu I. wiedergegebenen Wortlaut („Veräußerung der Eigentumswohnung“, Anm. d. Red.). Sie ist jedoch einer Auslegung zugänglich (vgl. BGH, FamRZ 2003, 748, 751), wobei im Grundbuchverfahren gewisse Einschränkungen zu beachten sind (vgl. Demharter, GBO, 31. Aufl., § 19, Rdn. 28).

Teilweise wird vertreten, eine - rechtsgeschäftlich - erteilte Vollmacht zur Grundstücksveräußerung berechtige nicht ohne Weiteres auch zur Belastung des Grundstücks mit Finanzierungsgrundpfandrechten im Namen des Verkäufers (OLG Jena, OLG-NL 1994, 245, 246; LG Oldenburg, MittBayNot 2003, 291 mit ablehnender Anmerkung Peter/Roemer, MittBayNot 2003, 292; OLG Jena, DNotI-Report 2015, 6; vgl. auch OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 7. September 2009 - 20 W 157/08 - juris; OLG München, DNotZ 2012, 535, 536; Maier-Reimer, in: Erman, BGB, 15. Aufl., § 167, Rdn. 55; Palandt/Ellenberger, BGB, 7 70. Aufl., § 167, Rdn. 9; Reetz, in: Hügel, BeckOK GBO, 2018, Stichwort „Vertretungsmacht”, Rdn. 14).

Dem vermag der Senat jedenfalls für den vorliegenden Fall einer gesetzlichen Vertretung, § 1902 BGB, nicht zu folgen. Allein der Wortlaut des dem Betreuer hier übertragenen Aufgabenkreises „Veräußerung der Eigentumswohnung” schließt es nicht aus, ihn in diesem Zusammenhang auch für berechtigt zu erachten, das Eigentum mit ausschließlich der Finanzierung des Kaufpreises dienenden Grundschulden zu belasten.

Zutreffend wendet die Beschwerde ein, dass der Betreuer innerhalb des ihm übertragenen Aufgabenkreises die typischerweise damit verbunden rechtsgeschäftlichen Erklärungen im Namen des Betroffenen abzugeben berechtigt ist, vgl. § 1902 BGB. Käufer von Eigentumswohnungen sind aber regelmäßig darauf angewiesen, den Kaufpreis zumindest teilweise durch Darlehen zu finanzieren (Peter/Roemer, aaO.) und als Finanzierungssicherheit das Kaufobjekt zu verwenden (OLG München, aaO., 537; Hertel, in: Würzburger Notarhandbuch, 5. Aufl., Teil 2, Kapitel 2, Rdn. 423; Everts in: Beck‘sches Notarhandbuch, 6. Aufl., A.I. Grundstückskauf, Rdn. 266). In der Praxis wird dies dadurch gelöst, dass der Verkäufer bei der Belastung des Grundstücks mitwirkt, indem er den Käufer bevollmächtigt, das Eigentum schon vor Umschreibung auf diesen mit der Finanzierung dienenden Grundpfandrechten zu belasten. Die damit für den Verkäufer verbundenen Risiken werden durch geeignete Einschränkungen der Vollmacht minimiert, so dass sie in der Regel tragbar sind (OLG München, aaO.; Hertel, aaO., Rdn. 426, Everts, aaO., Rdn. 268). Einem solchen Vorgehen entspricht auch die in § 57 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG zum Ausdruck kommende gesetzgeberische Wertung für eine Direktzahlung des Käufers an den Verkäufer als Standardmodell, wenn sich dadurch keine besonderen Risiken ergeben (vgl. Grziwotz, in: Grziwotz/Heinemann, BeurkG, 3. Aufl., § 57, Rdn. 5).

Dafür, dass das Betreuungsgericht hiervon abweichend den Betreuer tatsächlich nur mit dem Ziel des Abschlusses eines reinen Kaufvertrags bestellen wollte, findet sich kein Anhalt. Dagegen spricht auch der Beschluss des Betreuungsgerichts vom 22. Februar 2018. Allerdings vermag die betreuungsgerichtliche Genehmigung eine fehlende Vertretungsmacht des Betreuers nicht zu ersetzen, sondern setzt diese voraus (vgl. OLG München NJW-RR 2015, 1222, 1224; BayObLG, BayObLGZ 1986, 294, 300; Demharter, GBO, 31. Aufl., § 19, Rdn. 65). Andererseits wird dem Betreuer die betreuungsgerichtliche Genehmigung für eine bestimmte Maßnahme nur erteilt, wenn für das Betreuungsgericht dessen wirksame Bestellung und die Zugehörigkeit zum Aufgabenkreis feststehen (OLG Hamm, FGPraxis 2017, 11, 12). Hier hatte das Betreuungsgericht offensichtlich keine Zweifel an der Befugnis des Betreuers zur Erteilung einer Finanzierungsvollmacht bzw. an der hierzu den Rechtsanwalts- und Notariatsangestellten des Urkundsnotars erteilten Untervollmacht. Der Beschluss vom 22. Februar 2018 erfasst neben dem Kaufvertrag - UR Nr. 47/2018 - ausdrücklich auch die Bestellung der Grundschuld - UR-Nr. 6xx/2xx -.

Schließlich sind in der Belastungsvollmacht gem. § 8 der UR-Nr. 4xx/2xx auch die typischen zur Absicherung der Beteiligten zu 1 als Verkäuferin dienenden Abreden und Anweisungen an den Notar enthalten, die es ausschließen, das Wohnungseigentum zu anderen als der Finanzierung des Kaufpreises dienenden Zwecken zu belasten.

Wird einem Betreuer – allein – der Aufgabenkreis „Veräußerung der Eigentumswohnung” übertragen, kann dieser auch einen Erwerber bevollmächtigen, schon vor Eigentumsumschreibung das Wohnungseigentum mit einer ausschließlich der Finanzierung des Kaufpreises dienenden Grundschuld zu belasten.

Ein mit dem Aufgabenkreis „Veräußerung der Eigentumswohnung“ bestellter Betreuer veräußerte namens der Betreuten deren Eigentumswohnung. Durch den Kaufvertrag erhielt der Käufer die durch Angestellte des Notars auszuübende Vollmacht, zu seinen Gunsten das Wohneigentum schon vor Eigentumsumschreibung zur Finanzierung des Kaufpreises zu belasten, was auch geschah. Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung einer Grundschuld sowie einer Eigentumsvormerkung im Wohnungsgrundbuch mit der Begründung, dass der Aufgabenkreis des Betreuers keine Belastung des Wohnungseigentums abdecke. Das Kammergericht war anderer Auffassung.

Zwar erfasse die Bestellungsurkunde des Betreuers vom Wortlaut her nur die Veräußerung der Eigentumswohnung und erwähne die Bewilligung einer Belastungsvollmacht nicht ausdrücklich. Doch sei die Beschreibung des Aufgabenkreises („Veräußerung der Eigentumswohnung“) einer Auslegung zugänglich.

Teilweise werde zwar vertreten, dass eine – rechtsgeschäftlich – erteilte Vollmacht zur Grundstücksveräußerung nicht ohne Weiteres auch zur Belastung des Grundstücks mit Finanzierungsgrundpfandrechten im Namen des Verkäufers berechtige. Für den hier vorliegenden Fall einer gesetzlichen Vertretung sei dieser Auffassung aber nicht zu folgen. Allein der Wortlaut des dem Betreuer hier übertragenen Aufgabenkreises „Veräußerung der Eigentumswohnung” schließe es nicht aus, ihn in diesem Zusammenhang auch für berechtigt zu halten, das Eigentum mit ausschließlich der Finanzierung des Kaufpreises dienenden Grundschulden zu belasten.

Käufer von Eigentumswohnungen seien regelmäßig darauf angewiesen, den Kaufpreis zumindest teilweise durch Darlehen zu finanzieren und als Finanzierungssicherheit das Kaufobjekt zu verwenden. In der Praxis werde dies dadurch gelöst, dass der Verkäufer bei der Belastung des Grundstücks mitwirke, indem er den Käufer bevollmächtigt, das Eigentum schon vor Umschreibung auf diesen mit der Finanzierung dienenden Grundpfandrechten zu belasten. Die damit für den Verkäufer verbundenen Risiken werden durch geeignete Einschränkungen der Vollmacht minimiert, so dass sie in der Regel tragbar seien.

Dafür, dass das Betreuungsgericht hiervon abweichend den Betreuer tatsächlich nur mit dem Ziel des Abschlusses eines reinen Kaufvertrags bestellen wollte, finde sich kein Anhalt. Hierfür spreche auch, dass das Betreuungsgericht offensichtlich keine Zweifel an der Befugnis des Betreuers zur Erteilung einer Finanzierungsvollmacht bzw. an der hierzu den Rechtsanwalts- und Notariatsangestellten des Urkundsnotars erteilten Untervollmacht gehabt habe.