Veräußerungszustimmung der anderen Wohnungseigentümer

Ist als Inhalt des Sondereigentums im Wohnungsgrundbuch gemäß § 12 WEG eingetragen, dass der Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum nur mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer verkaufen darf, so bedarf die Eintragung des Eigentumsübergangs aufgrund eines Schenkungsvertrages nicht des Nachweises der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer.

I. Der eingetragene Eigentümer übertrug mit notarieller Urkunde vom 14. Oktober 2009 dem Beteiligten, seinem Sohn, unentgeltlich im Wege der vorweggenommenen Erbfolge das im Wohnungsgrundbuch [...] verzeichnete Eigentum [...]. Im Bestandsverzeichnis ist in wörtlicher Übereinstimmung mit § 1 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung eingetragen:

„Der Wohnungseigentümer darf sein Wohnungseigentum nur mit Zustimmung der Mehrheit derjenigen Eigentümer verkaufen, die mit ihm im gleichen Hausblock wohnen."

sowie

„Dies gilt nicht für den Fall der Veräußerung im Wege der Zwangsversteigerung oder durch den Konkursverwalter oder wenn ein Grundpfandgläubiger ein von ihm erworbenes Wohnungseigentum veräußern will."

Der eingetragene Eigentümer und der Beteiligte begehren u. a. die Eigentumsumschreibung auf den Beteiligten. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 3. Dezember 2009 zu Ziffer 1 darauf hingewiesen, dass für die beantragte Eigentumsumschreibung die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in der Form des § 29 GBO vorzulegen sei. Die im Bestandsverzeichnis eingetragene Veräußerungsbeschränkung sei in sich widersprüchlich. Da die geregelten Ausnahmen von „Veräußerungen" ausgingen, könne auch die Regel sich nur auf „Veräußerungen" beziehen.

Der Notar hat gegen die Zwischenverfügung Erinnerung eingelegt. Er ist der Ansicht, die Zustimmung der Wohnungseigentümer sei ausdrücklich nur für den Verkauf, nicht aber für die schenkweise Übertragung erforderlich.

II. Das durch den Notar eingelegte Rechtsmittel ist als Beschwerde gemäß § 71 Abs. 1 GBO gegen Ziffer 1 der Zwischenverfügung auszulegen und als solche zulässig. Der Notar hat das Rechtsmittel zwar nicht ausdrücklich auf Ziffer 1 der Zwischenverfügung beschränkt, jedoch hat er zur Erledigung der Ziffer 2 mit Schriftsatz vom 6. Januar 2010 Eintragungsbewilligung von diesem Tage eingereicht. Es ist deshalb nicht davon auszugehen, dass Ziffer 2 Gegenstand der Beschwerde sein soll.

Die Beschwerde ist weiter dahin auszulegen, dass sie durch den eingetragenen Eigentümer und den Beteiligten erhoben werden soll. Wenn der beurkundende Notar im Rahmen der vermuteten Vollmacht nach § 15 GBO Beschwerde einlegt, sind grundsätzlich alle Antragsberechtigten als Beschwerdeführer anzusehen, wenn sich nicht aus einer ausdrücklichen Angabe oder aus den Umständen etwas anderes ergibt (vgl. nur Demharter, GBO, 27. Aufl., § 15 Rdn. 20). Antragsberechtigt für die beantragte Eigentumsumschreibung, an deren Eintragung sich das Grundbuchamt gehindert sah, sind der eingetragene Eigentümer und der Beteiligte.

III. In dem so ermittelten Umfang ist die Beschwerde begründet. Die begehrte Eigentumsumschreibung bedarf nicht des Nachweises einer Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Dies ergibt sich insbesondere nicht aus der im Bestandsverzeichnis eingetragenen Veräußerungsbeschränkung.

Gemäß § 12 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Veräußerung ist dabei die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums (Wenzel in: Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 12 Rdn. 16). Die von § 12 WEG gestatteten Veräußerungsbeschränkungen sind nicht gesetzlicher Inhalt des Sondereigentums; sie werden es erst durch besondere Vereinbarung, sei es bei Begründung des Wohneigentums, sei es durch später vereinbarte Änderung der Gemeinschaftsordnung (Baumann in: Jennißen, WEG, § 12 Rdn. 4). Die Eigentümer bestimmen durch die Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung selbst, in welchen Veräußerungsfällen eine Zustimmung erforderlich ist (Baumann a.a.O. Rdn. 9).

Die als Inhalt des Sondereigentums eingetragene Beschränkung regelt für das verfahrensgegenständliche Wohnungseigentum ein Zustimmungserfordernis positiv nur für den Verkauf des Wohnungseigentums, also die rechtsgeschäftliche, entgeltliche Veräußerung unter Lebenden. Diese Regelung ist isoliert gesehen weder unklar noch mehrdeutig und deshalb einer Auslegung dahin, dass auch unentgeltliche Veräußerung dem Zustimmungsvorbehalt unterliegen soll, nicht zugänglich.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Tatsache, dass in den vereinbarten Ausnahmen der Begriff der „Veräußerung" verwendet wird. Mit den Ausnahmetatbeständen ist lediglich klargestellt, dass jegliche Form der „Veräußerung" im Wege der Zwangsversteigerung, durch den Konkursverwalter oder durch einen Grundpfandgläubiger nicht unter die vereinbarte Veräußerungsbeschränkung fallen soll. Einer solchen Klarstellung mag es insoweit nicht bedurft haben, als die Zwangsversteigerung ohnehin keinen „Verkauf" dargestellt hätte. Da die Zwangsversteigerung ebenso wie die Veräußerung durch den Konkursverwalter (jetzt: Insolvenzverwalter) durch § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG aber einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung gleichgestellt werden, ergibt sich eine Unklarheit oder Widersprüchlichkeit aus einer Regelung, diese Veräußerungen sollten nicht als „Verkauf" im Sinne einer vereinbarten Veräußerungsbeschränkung gelten, nicht.

Doch selbst wenn die hier eingetragene Veräußerungsbeschränkung als auslegungsfähig angesehen würde, ergäbe eine solche Auslegung nicht, dass über den Wortlaut der Positivregelung hinaus auch eine unentgeltliche Veräußerung unter Lebenden der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedürfen sollte. Die als Inhalt des Sondereigentums vereinbarte Zustimmungsbedürftigkeit von Veräußerungen ist als eine Ausnahme von der in § 137 Satz 1 BGB normierten Verfügungsfreiheit eng auszulegen und einer erweiternden Auslegung nicht zugänglich (Wenzel a.a.O. Rdn. 17). Bei der Auslegung von Grundbucheintragungen ist wegen der Zweckbestimmung des Grundbuchs, über bestehende dingliche Rechte jedem, der das Grundbuch einsieht, eindeutig Aufschluss zu geben, auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus dem Eintragungsvermerk und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt; Umstände, die außerhalb dieser Urkunde liegen, dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (Demharter a. a. O. § 53 Rdn. 4 m. w. N.). Die nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter ist hier nicht die von dem Wortlaut der Eintragung abweichende. Der Zweck des § 12 WEG, den Wohnungseigentümern die Möglichkeit zu geben, sich gegen das Eindringen störender oder zahlungsunfähiger Personen in die Eigentümergemeinschaft zu schützen (KG, FGPrax 2004, 69; Wenzel a.a.O. Rdn. 1), mag zwar ein Indiz dafür sein, dass es den Wohnungseigentümern bei der Vereinbarung einer Veräußerungsbeschränkung mehr um den von ihnen womöglich nicht erwünschten Eigentumserwerb als um die Art des schuldrechtlichen Grundgeschäfts geht. Dem widerspricht hier allerdings bereits, dass die eingetragene Veräußerungsbeschränkung bestimmte Arten von Grundgeschäften ausdrücklich ausschließt. Auch der Umstand, dass durch die Verwendung des Begriffs „verkaufen" Schenkungen aus dem Anwendungsbereich der Veräußerungsbeschränkung ausgeschlossen werden, kann für einen unbefangenen Betrachter nicht als offensichtlich nicht gewollt erscheinen. Möglich ist z. B., dass die Wohnungseigentümer damit berücksichtigt haben, dass Schenkungen von Wohnungseigentum in der Praxis selten und wenn, dann in der Regel als Form der vorweggenommenen Erbfolge vorkommen. Da der Erwerb durch Erbfall durch eine Vereinbarung gemäß § 12 WEG ohnehin nicht verhindert werden kann, ist es nicht fernliegend, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Vorwegnahme dieses Erwerbs durch Schenkung ebenfalls nicht dem Zustimmungserfordernis unterwerfen will.

Beschränkt die Teilungserklärung die Zustimmungspflicht nach § 12 WEG auf Verkäufe, fallen Schenkungsverträge nicht darunter.

Im Wege der vorweggenommenen Erbfolge überträgt ein Wohnungseigentümer mit notariellem Vertrag seine Wohnung auf seinen Sohn. Das Grundbuchamt verweigert die Umschreibung, weil in der Teilungserklärung die Zustimmungspflicht zwar einmal auf Verkäufe beschränkt wird, zum anderen aber andere Fälle der Veräußerung genannt werden. Hiergegen Beschwerde des Notars für den Vater an das KG.

Das KG gibt dem Vater recht. Verfügungsbeschränkungen sind eng auszulegen. Wenn die Zustimmungspflicht auf Verkäufe beschränkt wird, dann ist dies nicht auf Schenkungen auszudehnen. Die Regelung wird auch nicht dadurch missverständlich, dass daneben noch bestimmte andere Fälle der Veräußerung von der Zustimmungspflicht ausgenommen worden sind.

1. Nach § 137 Satz 1 BGB sind rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkungen gegenüber einem Dritten unwirksam. In Abweichung davon gestattet § 12 WEG Verfügungsbeschränkungen in der Form, dass Veräußerungen von Wohnungseigentum von der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten (zumeist des Verwalters) abhängig gemacht werden können. Hiervon machen Bauträger als teilende Grundstückseigentümer vielfach Gebrauch (wobei allerdings nach der zwingenden Vorschrift des § 12 Abs. 2 WEG die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagt werden darf ). Nach § 12 Abs. 4 WEG, der durch die WEG-Reform eingeführt worden ist, können die Wohnungseigentümer die vielfach als lästig empfundene Zustimmungspflicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufheben.

2. Die als Ausnahme von der Unbeschränkbarkeit der rechtsgeschäftlichen Verfügungsmacht aufgestellten Regelungen sind allerdings eng auszulegen. Wenn die Teilungserklärung nur von Verkäufen spricht, sind unentgeltliche Veräußerungen ausgenommen. Dass daneben für bestimmte andere Fälle der Veräußerung (Zwangsversteigerung, Insolvenzverwalter, Grundpfandgläubiger) etwas anderes gilt, macht die Beschränkung auf Verkäufe für den Normalfall nicht widersprüchlich oder missverständlich.

3. Interessant ist hier die zulässige Modifizierung der Zustimmungspflicht dergestalt, dass nur diejenigen Wohnungseigentümer zustimmen müssen, welche im selben Gebäude wohnen, in dem die verkaufte Wohnung liegt. Damit wird der Zweck der Zustimmungspflicht angesprochen, wonach sich die Wohnungseigentümer gegen das Eindringen vor allem störender oder zahlungsunfähiger Personen in die Wohnungseigentümergemeinschaft schützen können. Soweit hier die Zahlungsunfähigkeit genannt ist, geht die Regelung allerdings teilweise in die Irre. Zwar kann bei Mehrhausanlagen eine nach Benutzergruppen getrennte Verteilung der Lasten und Kosten in der Teilungserklärung vorgesehen sein. Eine nach Gebäuden getrennte Kostentragung kommt jedoch nur in Betracht, soweit die Kosten von den übrigen gemeinschaftlichen Kosten abgesondert und einzelnen Gebäuden zugeordnet werden können. Soweit eine solche Regelung in der Teilungserklärung enthalten sein sollte, birgt sie damit weitere Konfliktfälle. Hier kann freilich der mit der WEG-Reform eingeführte § 16 Abs. 3 WEG helfen, wonach die Verteilung der Bewirtschaftungskosten durch einfachen Mehrheitsbeschluss modifiziert werden kann. Freilich muss auch das Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Durch die Trennung nach Häuserblöcken in der Teilungserklärung könnte ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden sein, der eine Neuverteilung nach § 16 Abs. 3 WEG erschwert.