Veräußerungszustimmung

Veräußerungszustimmung; Störung des Hausfriedens; Keine weitere Zurückverweisung

1. Hat das Rechtsbeschwerdegericht eine Wohnungseigentumssache an das Landgericht zurückverwiesen, darf dieses sie nicht seinerseits an das Amtsgericht zurückverweisen.

2. Die im ersten Rechtszug unterbliebene Beteiligung der Wohnungseigentümer kann im Beschwerdeverfahren nachgeholt und der Verfahrensmangel dadurch geheilt werden. Einer förmlichen Genehmigung der bisherigen Verfahrensführung durch sämtliche Wohnungseigentümer bedarf es in diesem Rechtszug nicht.

3. Die Verwalterzustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums kann aus wichtigem Grund versagt werden, wenn der Erwerber das Wohnungseigentum dem wegen nachhaltiger Störungen des Gemeinschaftsfriedens zur Veräußerung verurteilten früheren Wohnungseigentümers zur weiteren Benutzung überlassen will.

1.- 3. ...

3. a) Durch den Beschluß vom 25.6.1997 hat der Senat die Sache ausdrücklich an das Landgericht zur erneuten Behandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Damit war für eine weitere Zurückverweisung an das Amtsgericht kein Raum mehr (vgl. BayObLGZ 1991, 14/15). Wegen dieses Verfahrensfehlers muß die Entscheidung des Landgerichts aufgehoben werden (BayObLG a. a. O.).

b) Der Verfahrensmangel, der dem Senat Anlaß zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht gegeben hatte, ist dadurch geheilt worden, daß das Landgericht nach der Zurückverweisung die im ersten Rechtszug und im Beschwerdeverfahren gewechselten Schriftsätze sowie die bisher ergangenen Entscheidungen und die Terminsladungen dem Antragsgegner in seiner Eigenschaft als Zustellungsvertreter der übrigen Wohnungseigentümer im Sinne von § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG übermittelt hat. Dem Erfordernis der formellen Beteiligung der Wohnungseigentümer ist damit Rechnung getragen.

Nach der Zurückverweisung der Sache an das Gericht der Tatsacheninstanz bedurfte es nicht mehr der Genehmigung der bisherigen Verfahrensführung durch sämtliche Wohnungseigentümer, wie das Landgericht meint. Die im ersten Rechtszug unterbliebene Beteiligung der Wohnungseigentümer kann im Beschwerdeverfahren nachgeholt und der Verfahrensmangel dadurch geheilt werden (vgl. BayObLG a. a. O. und NJW-RR 1991, 1098/1100; Bassenge/Herbst FGG/RPflG 7. Aufl. Einl. FGG Rn. 66). Lediglich für das Rechtsbeschwerdeverfahren hatte der Senat auf die Genehmigung der bisherigen Verfahrensführung durch sämtliche Wohnungseigentümer als Möglichkeit der Heilung des Verfahrensmangels hingewiesen, weil die bisher übergangenen Wohnungseigentümer in diesem Verfahrensabschnitt keine Gelegenheit hatten, sich aktiv am Verfahren zu beteiligen. Denn das Rechtsbeschwerdegericht hatte auf der Grundlage des vom Landgericht festgestellten Sachverhalts zu entscheiden und hatte neue Tatsachen oder Beweismittel, die ein bisher übergangener Verfahrensbeteiligter möglicherweise vorzubringen gehabt hätte, nicht berücksichtigen können.

4. Die vom Landgericht unterlassene Entscheidung über die Erstbeschwerde der Antragsteller kann nunmehr der Senat treffen, weil die Sache entscheidungsreif ist und weitere Ermittlungen nicht erforderlich sind. Der Senat tritt damit an die Stelle der Tatsachengerichte; er kann den Sachverhalt anhand des gesamten Akteninhalts würdigen (vgl. BayObLG, WuM 1994, 565/566 m. w. N.).

5. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller ist als unbegründet zurückzuweisen; das Amtsgericht hat ihren Antrag im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

a) Gemäß § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG darf die zur Übertragung eines Wohnungseigentums erforderliche Zustimmung des Verwalters nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Ein solcher liegt vor, wenn die Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber für die übrigen Miteigentümer eine gemeinschaftswidrige Gefahr mit sich bringt, die in der Person des Erwerbers liegt. Da jeder Eigentümer grundsätzlich in der Verfügung über sein Eigentum frei ist und die Versagung der Zustimmung zu einer bestimmten Veräußerung einen Eingriff in das Eigentumsrecht des Veräußerers bedeutet, ist eine Versagung der Zustimmung nur dann gerechtfertigt, wenn gewichtige Gründe in der Person des Erwerbers vorliegen, die befürchten lassen, er werde die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer nicht beachten (vgl. BayObLG, WuM 1995, 328/329 m. w. N.). Dies trifft auch zu, wenn dem Erwerber, unterstellt, er wäre Eigentümer, das Eigentum nach § 18 WEG entzogen werden könnte (vgl. Staudinger/Kreuzer, BGB 12. Aufl. § 12 WEG Rn. 66).

b) Der Prüfung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist der Überlassungsvertrag in der durch den Nachtrag vom 27.3.1997 geänderten Fassung zugrunde zu legen. Hierzu hat der Antragsgegner zwar im Schreiben vom 9.4.1997 erklärt, er halte seine Verwalterzustimmung zurück, bis die Antragsteller aus der Wohnung ausgezogen seien und ihr Sohn bestimmte Erklärungen abgegeben habe. Abgesehen davon, daß gegenüber dem Anspruch auf Zustimmung ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen ist (BayObLG, NJW-RR 1990, 657/659), ist jedoch von einer endgültigen Verweigerung der Verwalterzustimmung auszugehen, jedenfalls nachdem der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller von dem Landgericht in der mündlichen Verhandlung vom 21.11.1997 erklärt hat, daß die Antragsteller mit dem vom Verwalter vorgeschlagenen Auszug aus der Wohnung nicht einverstanden sind.

c) Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht angenommen, daß die Übertragung der Wohnung auf den Sohn der Antragsteller die schutzwürdigen Gemeinschaftsinteressen der übrigen Wohnungseigentümer in so schwerwiegendem Maß beeinträchtigt, daß ein wichtiger Grund für die Versagung der Verwalterzustimmung gegeben ist.

(1) Die Antragsteller sind wegen grober Verstöße gegen den Gemeinschaftsfrieden, insbesondere tätlicher Angriffe des Antragstellers zu 1 auf andere Hausbewohner, zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums rechtskräftig verurteilt worden. Der Sohn der Antragsteller lebt im Haushalt seiner Eltern und diese sind nicht bereit, aus der Wohnung auszuziehen. Im Fall der Übertragung des Wohnungseigentums auf den Sohn der Antragsteller waren die übrigen Wohnungseigentümer daher gezwungen, die Hausgemeinschaft mit dem Antragsteller zu 1 fortzusetzen, die ihnen wegen dessen wiederholter Übergriffe nicht zugemutet werden kann.

(2) Der Überlassungsvertrag dient auch in seiner jetzigen Form dazu, die Wirkungen des Urteils, durch das die Antragsteller zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums verurteilt worden sind (vgl. § 19 WEG), zu unterlaufen. Die Mitwirkung des Sohns der Antragsteller an diesem Rechtsgeschäft ist ein in seiner Person bestehender wichtiger Grund, der die Versagung der Verwalterzustimmung rechtfertigt. Das Landgericht hat im Beschluß vom 21.3.1997 zu Recht auf die Vorschrift des § 56 Abs. 2 WEG hingewiesen, die einen zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilten Wohnungseigentümer von der Abgabe von Geboten in der Versteigerung ausschließt, um sein Verbleiben in der Eigentümergemeinschaft zu verhindern. Die Vermietung an den früheren Wohnungseigentümer kann eine Entziehungsklage gegen den Erwerber gemäß § 18 WEG rechtfertigen, wenn dem früheren Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum nicht lediglich wegen Zahlungsverzugs entzogen worden war (vgl. Augustin WEG, Rn. 6, Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., Rn. 2, Niedenführ/Schulze, Rn. 14, Staudinger/Kreuzer, Rn. 9 und 10, Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., Rn. 4, jeweils zu § 56 WEG). Dem ist es gleichzusetzen, wenn der Erwerber das Wohnungseigentum dem wegen nachhaltiger Störungen des Gemeinschaftsfriedens ausgeschlossenen früheren Wohnungseigentümer zur weiteren Mitbenutzung überläßt, wie es hier geschieht.