Veräußerungsverlangen und Beschlussüberprüfung

Veräußerungsverlangen und Beschlussüberprüfung; Stimmrecht

1. Das Gericht kann einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft, mit dem gemäß § 18 Abs. 3 WEG von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangt wird, nur daraufhin überprüfen, ob formelle Mängel beim Zustandekommen des Beschlusses vorliegen, nicht jedoch, ob das Veräußerungsverlangen materiell gerechtfertigt ist.

2. Das vereinbarte Wert- (oder Objekt-) Stimmrecht gilt nur dann auch für den Entziehungsbeschluss, wenn dies ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung bestimmt ist.

(Leitsatz zu 2 von der Redaktion)

Die Antragsteller und die Antragsgegnerin zu 1. sind die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage S. in B. Die Antragstellerin zu 1. hat einen Miteigentumsanteil von 155/1000, der Antragsteller zu 2. einen Miteigentumsanteil von 80/1000, die Antragstellerin zu 3. einen Miteigentumsanteil von 55/1000, der Antragsteller zu 4. einen Miteigentumsanteil von 50/1000, die Antragstellerin zu 5. einen Miteigentumsanteil von 40/1000 und die Antragsgegnerin zu 1. insgesamt Miteigentumsanteile von 620/1000.

Die Antragsgegnerin zu 2. ist seit Juli 2004 die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft.

In der Gemeinschaftsordnung ist unter anderem Folgendes bestimmt:

"§ 14 Eigentümerversammlung ...

(3) Je 1/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück wird eine Stimme gewährt.

(4) § 18 Abs. 3 des WEG bleibt unberührt. ..."

Zwischen den Beteiligten sind zahlreiche Verfahren anhängig. Im vorliegenden Verfahren begehren die Antragsteller die Ungültigerklärung von mehreren Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung vom 9.12.2005 sowie die Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grund durch das Gericht. [...]

Zu TOP 3 fassten die Wohnungseigentümer jeweils mit einer Mehrheit von 620/1000 Miteigentumsanteilen Beschlüsse, wonach die Antragsteller gem. § 18 WEG aufgefordert werden, ihre jeweiligen Miteigentumsanteile zu veräußern.

Unter TOP 4 beschlossen die Wohnungseigentümer ebenfalls mit einer Mehrheit von 620/1000 Miteigentumsanteilen:

"Die Verwalterin wird hiermit von der Eigentümergemeinschaft beauftragt und bevollmächtigt, in ihrer Eigenschaft als Rechtsanwältin die Einziehungsklage im Namen der Eigentümergemeinschaft einzureichen. Die dafür erforderlichen Kosten sind der Eigentümergemeinschaft in Rechnung zu stellen. Herr W. wird wiederum von der Eigentümergemeinschaft beauftragt und bevollmächtigt, eine entsprechende Vollmacht für die Verwalterin/Rechtsanwältin zu unterzeichnen."

Die Antragsteller haben beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 9.12.2005 zu TOP 2, TOP 3 und TOP 4 für unwirksam zu erklären. Des Weiteren haben sie beantragt, die Verwalterin aus wichtigem Grund durch das Gericht abzuberufen. [...] Gegen den Beschluss haben die Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt. [...]

Die Beschlüsse zu TOP 3 und 4 seien nichtig, jedenfalls rechtswidrig, da die Antragsgegnerin zu 1. im Zusammenwirken mit der Verwalterin damit nur den Zweck verfolge, die Antragsteller soweit zu schwächen, dass sie ihren Erweiterungsbau wunschgemäß errichten könne. Dass die Zahlungen der Antragsteller fehlerhafterweise nicht berücksichtigt worden seien, sei der Antragsgegnerin zu 1. bekannt gewesen. [...]

Mit Beschluss vom 20.7.2007 hat das Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. [...]

Die Beschlüsse zu TOP 3 und 4 seien formell rechtmäßig. Die gem. § 18 Abs. 3 Satz 2 WEG erforderliche Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer habe vorgelegen. Die Prüfung der sachlichen Berechtigung bleibe dem Entziehungsverfahren nach § 51 WEG vorbehalten.

Gegen den Beschluss des Landgerichts wenden sich die Antragsteller mit ihrer anwaltlich unterzeichneten weiteren Beschwerde vom 6.8.2007, die sie mit eigenhändig unterzeichnetem Schriftsatz vom 28.8.2007 begründet haben und mit der sie ihre erstinstanzlichen Anträge weiter verfolgen. [...]

Die sofortige weitere Beschwerde ist gem. §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG a. F., 27, 29 FGG zulässig und in der Sache teilweise begründet. [...]

1. Hinsichtlich der Anfechtung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu TOP 3 beruht die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Rechts im Sinne von § 27 Abs. 1 FGG, namentlich der §§ 18 Abs. 3, 25 Abs. 1 und 2 WEG.

Im Ausgangspunkt zutreffend gehen sowohl das Landgericht als auch bereits das Amtsgericht davon aus, dass ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, mit dem - wie hier - gem. § 18 Abs. 3 WEG von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangt wird, vom Gericht nur daraufhin überprüft werden kann, ob formelle Mängel beim Zustandekommen des Beschlusses vorliegen, nicht jedoch, ob das Veräußerungsverlangen materiell gerechtfertigt ist (vgl. BayObLG, Beschl. v. 4.3.1999, 2Z BR 20/99, NJW-RR 1999, 887; Beschl. v. 15.2.1995, 2Z BR 1/95, NJW-RR 1996, 12 m.w.N.). Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen leiden die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3 jedoch an einem solchen formellen Mangel, denn sie sind nicht mit der gem. § 18 Abs. 3 Satz 2 WEG erforderlichen Mehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer gefasst worden. Für die Voraussetzungen der Beschlussfassung über das Verlangen auf Veräußerung des Wohnungseigentums enthält § 18 Abs. 3 WEG eine Sonderregelung. Gem. § 18 Abs. 3 Satz 2 WEG ist die absolute Mehrheit der stimmberechtigten Wohnungseigentümer, gerechnet nach Köpfen, erforderlich (vgl. BayObLG, Beschl. v. 24.6.1999, 2Z BR 179/98, GE 1999, 1433 = NJW-RR 2000, 17; Palandt/Bassenge, 67. Aufl., § 18 WEG Rn. 5). Das Kopfstimmrecht gem. §§ 18 Abs. 3 Satz 2, 25 Abs. 2 WEG bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und der Zahl seiner Wohnungseigentume nur eine Stimme hat (vgl. nur Palandt/Bassenge, a.a.O., § 25 WEG Rn. 6).

Es kann offenbleiben, ob und inwieweit für Einziehungsbeschlüsse in der Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung getroffen werden kann (zum Meinungsstand vgl. BayObLG, a.a.O.), da eine solche der Gemeinschaftsordnung hier nicht entnommen werden kann. Die Gemeinschaftsordnung enthält zwar in § 14 unter der Überschrift "Eigentümerversammlung" in Abs. 3 eine vom Gesetz abweichende Stimmrechtsregelung dergestalt, dass je 1/1000 Miteigentumsanteil eine Stimme gewährt wird. Dies gilt allerdings nicht für Beschlüsse gem. § 18 Abs. 3 WEG. Angesichts der besonderen Bedeutung, die einer Beschlussfassung über die Entziehung des Wohnungseigentums für die Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer zukommt, und der besonderen Regelung in § 18 Abs. 3 WEG hätte die Abbedingung der gesetzlichen Stimmrechtsregelung einer auf diesen Beschlussgegenstand bezogenen ausdrücklichen Vereinbarung bedurft. Eine solche enthält die Gemeinschaftsordnung jedoch nicht. Die allgemeine Regelung in § 14 Abs. 3 Gemeinschaftsordnung reicht insoweit nicht aus (vgl. BayObLG, a.a.O.). Vielmehr ist in § 14 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich geregelt, dass § 18 Abs. 3 WEG unberührt bleibt.

Gemessen hieran fehlte es den Beschlüssen zu TOP 3 jeweils an der dafür erforderlichen Mehrheit, da die Antragsteller je eine Stimme hatten und auch die Antragsgegnerin zu 1. nur eine Stimme hatte. Da nur letztere mit "Ja" gestimmt hat, war die gem. § 18 Abs. 3 Satz 2 WEG jeweils erforderliche Mehrheit nicht erreicht. Die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3 sind daher für ungültig zu erklären, ohne dass es auf die sonstigen Einwände der Antragsteller hierzu ankommt. Ob die Antragsgegnerin von den Antragstellern eine Beschlussfassung gem. § 18 Abs. 1 WEG verlangen kann (vgl. hierzu KG, Beschl. v. 2.2.1996, 24 W 3553/95, FGPrax 1996, 95), braucht der Senat nicht zu entscheiden, da ein solches Verlangen nicht in Rede steht (vgl. Heinemann in Jenißen, WEG, § 18 Rn. 30).

2. Aus der Ungültigkeit der Beschlüsse zu TOP 3 ergibt sich als notwendige Folge die Ungültigkeit des Eigentümerbeschlusses zu TOP 4, da dieser ohne wirksame Beschlüsse gem. § 18 Abs. 3 WEG keine Rechtfertigung hat. [...]

4. Ebenfalls unbegründet ist die weitere Beschwerde, soweit die Antragsteller die Abberufung der Antragsgegnerin zu 2. durch das Gericht aus wichtigem Grund begehren. [...]

Dass die Antragsgegnerin zu 2. das Stimmrecht und die dazu maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften für einen Beschluss gem. § 18 Abs. 3 WEG durchweg verkannt und dadurch fehlerhaft das Zustandekommen jener Beschlüsse festgestellt und demzufolge die Einziehungsklage eingereicht hat, vermag der Senat der Antragsgegnerin zu 2. nicht in entscheidungserheblicher Weise vorzuwerfen, wenn dies auch die beiden Vorinstanzen nicht erkannt haben. [...]

5. a. Die Entscheidung zu den Gerichtskosten folgt aus § 47 Satz 1 WEG a. F. Der Senat hat hierbei den Umfang des gegenseitigen Obsiegens und Unterliegens berücksichtigt, der sich aus dem jeweils festzusetzenden Geschäftswert hinsichtlich der einzelnen Anträge ergibt, dem die Vorinstanzen keine ausreichende Beachtung geschenkt haben.

Insofern gilt unter Zugrundelegung von § 48 Abs. 3 WEG a. F. Folgendes:

aa. Der Geschäftswert für die Anfechtung der Beschlüsse gem. § 18 Abs. 3 WEG (TOP 3) ist nach allgemeiner Meinung allein nach dem Interesse der Beteiligten am Behalten der Eigentumswohnung und am Ausscheiden des betroffenen Eigentümers aus der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bemessen. Der Eigentümerbeschluss nach § 18 Abs. 3 WEG soll das Entziehungsverfahren erst in Gang bringen und stellt lediglich eine besondere Prozessvoraussetzung für diese Klage dar. Der Senat hält hierfür - der insoweit herrschenden Meinung folgend - ca. 20 % des Verkehrswertes der betroffenen Eigentumswohnungen für angemessen (vgl. BayObLG, Beschl. v. 16.8.1991, BReg 2Z 106/91, WuM 1991, 633 m.w.N.; OLG Köln, Beschl. v. 23.12.1997, 16 Wx 236/97, WuM 1998, 307). Jener Wert ist von der Antragsgegnerin zu 2. in ihrer Klageschrift vom 26.1.2006 im Entziehungsverfahren mit insgesamt 200.000 € angegeben worden. Der Senat hat keine Anhaltspunkte dafür, dass jene Angabe unzutreffend wäre und legt sie daher seiner Berechnung zugrunde, woraus sich ein Geschäftswert in Höhe von 40.000 € ergibt.

Das vereinbarte Wert- (oder Objekt-) Stimmrecht gilt nur dann auch für den Entziehungsbeschluss, wenn dies ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist.

Die Wohnungseigentümer beschlossen mit dem sonst in der Wohnanlage geltenden Stimmrechtsprinzip, Wohnungseigentümer zur Veräußerung ihrer Wohnungen aufzufordern sowie die Ermächtigung der Verwalterin zur Beauftragung eines Rechtsanwalts. AG und LG hielten diese Mehrheitsbeschlüsse für ordnungsmäßig, weil die sachliche Berechtigung des Entziehungsanspruchs erst im folgenden Prozess zu klären sei. Hiergegen sofortige weitere Beschwerde im alten FGG-Verfahren.

Das OLG hebt die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse auf. Abweichende Stimmrechtsprinzipien gelten bei dem Mehrheitsbeschluss nach § 18 Abs. 3 WEG nur dann, wenn dies ausdrücklich vereinbart worden ist. Im vorliegenden Fall waren jedoch die Mehrheitsbeschlüsse nach § 18 Abs. 3 WEG sogar ausdrücklich von dem abweichenden Stimmrecht ausgenommen. Weil AG und LG diese Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung nicht gefunden hätten, kann der Auszählungsfehler auch der Verwalterin nicht vorgeworfen werden. Interessant sind die eingehenden Berechnungen der Geschäftswerte für diese Eigentümerbeschlüsse.

Im Allgemeinen ist die Rechtsprechung von dem Grundsatz abgegangen, dass es einem professionellen Sachwalter - sei es hier ein WEG-Verwalter, sei es sonst etwa ein Rechtsanwalt im Prozess - nicht als Verschulden angelastet werden könne, wenn ein Gericht, zumal ein mit drei Berufsrichtern besetztes Kollegialgericht (!) einen wichtigen rechtlichen Gesichtspunkt übersehen hat. Krasses Beispiel aus jüngster Zeit: Unterlässt es etwa ein Berufungsanwalt, auf ein die Rechtsauffassung seines Mandanten stützendes Urteil des BGH hinzuweisen, und verliert der Mandant deshalb den Prozess, ist der Anwalt schadensersatzpflichtig, obwohl auch das Berufungsgericht die Entscheidung des BGH übersehen hat (BGH, Urteil vom 18. Dezember 2008, NJW 2009, 987). Dabei konnte hier dahinstehen, ob ein professioneller WEG-Verwalter die einschlägige Rechtsprechung kennen muss, dass ein abweichendes Stimmrechtsprinzip nicht automatisch auch für den Mehrheitsbeschluss nach § 18 Abs. 3 WEG gilt, denn im vorliegenden Fall war dieser Mehrheitsbeschluss in der Teilungserklärung ausdrücklich von der sonstigen Stimmrechtsabweichung ausgenommen. Die Kenntnis der in der Wohnanlage geltenden Gemeinschaftsordnung muss aber bei einem Berufsverwalter vorausgesetzt werden. Demnach hätte die Verwalterin hier nach der strengen Rechtsprechung auch der Gerichte in Wohnungseigentumssachen durchaus wegen groben Verschuldens nach § 49 Abs. 2 WEG mit anteiligen Prozesskosten belastet werden können, was bei dem hohen Streitwert und drei Instanzen durchaus fühlbar gewesen wäre.