Veräußerung von Wohnungseigentum

Veräußerung von Wohnungseigentum; Verweigerung der Zustimmung; Drohung; Zweckentfremdung

Die erkennbare Absicht des Erwerbers eines Wohnungseigentums, einen zu seinem Wohnungseigentum gehörenden Raum entgegen der Teilungserklärung zu nutzen, kann die Besorgnis begründen, daß der Erwerber sich nicht in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einfügen wird, und - insbesondere bei einer Zweiergemeinschaft - die Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung rechtfertigen, wenn er diese mit der Androhung von Anzeigen bei Behörden oder auf ähnliche Art zu erreichen versucht.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht ausschließlich aus den beiden Bet. § 4 der Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung vom 13.9.1973 bestimmt:

"§ 4. (1) Jeder Wohnungseigentümer bedarf zur ganzen oder teilweisen Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers.

(2) Der andere Wohnungseigentümer darf seine Zustimmung zur Veräußerung nur aus einem wichtigen Grunde versagen.

(3) Als wichtiger Grund i. S. von Abs. 2 gilt insbesondere die begründete Besorgnis, daß der in Aussicht genommene Erwerber die ihm als Wohnungseigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen nicht erfüllen, sich nicht in die Gemeinschaft einfügen oder sich aus anderen Umständen nicht als Wohnungseigentümer eignen wird ..."

Mit notariellem Kaufvertrag vom 26.9.1994 veräußerte die Bet. zu 1 ihren Anteil. Die Erwerber beabsichtigten, den zum Kaufobjekt gehörenden, im Aufteilungsplan als Abstellraum bezeichneten Raum als Büro bzw. Gästezimmer zu nutzen und entsprechend auszubauen. Damit war der Bet. zu 2 nicht einverstanden, da der Abstellraum an sein Sondereigentum grenzt. Die Bet. trafen deshalb mit notarieller Urkunde des Notars N. die Vereinbarung vom 30.11.1994, die auszugsweise folgenden Wortlaut hat:

"Unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung vom 13.9.1973 ... stellen wir klar, daß der Abstellraum ... nur zu Abstell- und ähnlichen Zwecken, nicht etwa als Büro-, Arbeits-, Gäste- oder Fremdenzimmer genutzt werden darf."

Anschließend, mit notarieller Urkunde vom selben Tage, erteilte der Bet. zu 2 seine Zustimmung zur Veräußerung. Am 15.1.1996 zogen die Käufer in das erworbene Objekt ein. Am 18.1.1995 kam es zu einem weiteren Notartermin, an dem außer den Bet. auch die Erwerber teilnahmen. Diese baten den Bet. zu 2, den Abstellraum anderweitig nutzen zu dürfen. Als der Bet. zu 2 das ablehnte, hielten sie ihm vor, daß er seit mehr als 30 Jahren das Grundstück entgegen der Teilungserklärung gewerblich nutze und damit ein Recht für sich in Anspruch nehme, welches ihm nicht zustünde; die von den Erwerbern gewünschte Nutzung des Abstellraums als häusliches Arbeitszimmer sei deshalb tolerabel. Nachdem der Bet. zu 2 auf seiner Ablehnung beharrte, stellten die Käufer die Möglichkeit einer gewerberechtlichen Überprüfung seiner Tätigkeit in den Raum.

Am folgenden Tage widerrief der Bet. zu 2 seine Zustimmung zum Kaufvertrag, weil der Erwerber nicht gewillt sei, sich in die Gemeinschaft einzufügen, mit allen Mitteln Veränderungen zuungunsten des Bet. zu 2 zu erreichen versuche und Unfrieden stifte. Beim Grundbuchamt ging gleichzeitig mit der notariellen Zustimmungserklärung der Widerruf ein. Das Grundbuchamt lehnte deshalb mangels einer wirksamen Zustimmung zur Veräußerung die Eintragung der Eigentumsänderung ab. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Bet. zu 1 ist zurückgewiesen worden. Die Bet. zu 1 begehrt im vorliegenden Verfahren, dem Bet. zu 2 aufzugeben, der Veräußerung zuzustimmen.

Der Antrag blieb in allen Instanzen erfolglos.

II. ... Zur Begründung seiner Entscheidung hat das LG ausgeführt, dem Bet. zu 2 stehe ein wichtiger Grund i. S. des § 12 WEG in Verbindung mit § 4 III der Gemeinschaftsordnung zur Seite, so daß er berechtigt sei, die begehrte Zustimmung zu verweigern; denn es bestehe die begründete Besorgnis, daß sich die Käufer nicht in die Gemeinschaft einfügen werden. Selbst wenn der Erwerber dem Bet. zu 2 nicht gedroht haben sollte, stellte jedenfalls der Hinweis des Erwerbers auf eine mögliche gewerberechtliche Überprüfung der seit 30 Jahren von der Bet. zu 1 widerspruchslos hingenommenen Tätigkeit des Bet. zu 2 auf dem in Rede stehenden Grundstück aus der Sicht des Bet. zu 2 ein Übel dar. Der Bet. zu 2 müsse dann nämlich unter Umständen ein Einschreiten des Gewerbeamtes befürchten. Zudem müsse er befürchten, daß seitens der Käufer gegen ihn Prozesse wegen seiner bisherigen Nutzung des Grundstücks geführt werden. Das Recht des Bet. zu 2, eine Nutzungsänderung des Abstellraums abzulehnen, sei nicht dadurch entfallen, daß er selbst 30 Jahre lang gegen § 3 V der Gemeinschaftsordnung verstoßen habe.

Diese Ausführungen begegnen keinen rechtlichen Bedenken. Ob der Bet. zu 2 seine Zustimmung zum Kaufvertrag zwischen der Bet. zu 1 und den Eheleuten F. versagen darf, hängt davon ab, ob ein wichtiger Grund in der Person des Erwerbers vorliegt. Die Regelung des § 12 Abs. 1 und 2 WEG, der die Bestimmungen der Absätze 1 und 2 des § 4 Gemeinschaftsordnung entsprechen, ist als Ausnahme von der Verbotsnorm des § 137 Abs. 1 BGB eng auszulegen (BayObLG, NJW-RR 1990, 657; Senat, Beschl. v. 1. 2. 1991 - 3 Wx 503/90; Beschl. v. 21.6.1991 - 3 Wx 6/91 -).

Unter diesem Gesichtspunkt ist zunächst § 4 III der Gemeinschaftsordnung nicht zu beanstanden, der als wichtigen Grund unter anderem benennt "die begründete Besorgnis, daß der in Aussicht genommene Erwerber ... sich nicht in die Gemeinschaft einfügen ... wird". In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung gegeben ist, wenn die Veräußerung des Wohnungseigentums eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Miteigentümer mit sich bringt (vgl. z. B. BayObLG NJW 1973, 152; BayObLGZ 1981, 202 ff.). Ohne Rechtsfehler hat das LG festgestellt, daß im konkreten Fall diese begründete Besorgnis in der Person des Erwerbers gegeben ist im Hinblick auf dessen Verhalten am 18.1.1995. Entscheidend für die Beurteilung des Verhaltens ist der Umstand, daß er die Zustimmung zur Nutzungsänderung - auf die er keinerlei Anspruch hat - unter Druck durchzusetzen versuchte. Ein Druckmittel stellte der Hinweis auf eine mögliche gewerberechtliche Überprüfung der Tätigkeit des Bet. zu 2 zweifellos dar. Ob der Einsatz dieses Mittels "verwerflich" war, ist im gegebenen Zusammenhang unerheblich. Maßgeblich kommt es darauf an, welche Schlüsse objektiv aus dem von dem Erwerber gezeigten Verhalten im Hinblick auf die künftige Eigentümergemeinschaft zu ziehen sind. Es verstößt nicht gegen Denkgesetze oder feststehende Erfahrungssätze, wenn daraus hergeleitet wird, daß der Erwerber dem Bet. zu 2 in Zukunft Schwierigkeiten bereiten wird, insbesondere wegen dessen (von der Bet. zu 1 jahrzehntelang widerspruchslos hingenommenen) Nutzung des Grundstücks, und daß er streitige Auseinandersetzungen unter Einschluß prozessualer Auseinandersetzungen nicht scheuen wird. Diese - konkrete - Gefahr zu akzeptieren und zu ihrer Realisierung noch beizutragen durch eine Zustimmung zur Veräußerung, ist dem zustimmungsberechtigten Miteigentümer nicht zuzumuten. Das gilt jedenfalls in der besonderen Situation der Zweiergemeinschaft mit gleichen Stimmanteilen, in der Meinungsverschiedenheiten regelmäßig nur im Prozeßwege gelöst werden können.

Die Argumentation der Bet. zu 1, der Beschluß des LG schütze "den Unredlichen vor dem Redlichen", denn es sei der Bet. zu 2, der sich nicht in die Gemeinschaft einordne, kann nicht gefolgt werden. Die auf § 12 WEG beruhende Vereinbarung einer Veräußerungsbeschränkung, wie sie mit § 4 Gemeinschaftsordnung getroffen wurde, gibt dem Bet. zu 2 das Recht, durch Verweigerung seiner Zustimmung das Eindringen unzuverlässiger bzw. die Gemeinschaft in erheblicher Weise störender Wohnungseigentümer zu verhindern. Der Käufer hat hingegen keine vergleichbare Rechtsposition; er kann nicht verlangen, daß die bestehende Gemeinschaft sich, bevor er ihr Mitglied ist, seinen Vorstellungen anpaßt. Das ist deshalb nicht unbillig, weil er andererseits die Möglichkeit hat, vom Kauf Abstand zu nehmen, wenn er mit der Wohnungseigentümergemeinschaft, so wie sie verfaßt ist, oder mit ihren Mitgliedern nicht einverstanden ist.