Veräußerung durch Eigentümer, der nicht Vermieter ist

Veräußerung durch Eigentümer, der nicht Vermieter ist; Grundstücksveräußerung; Veräußerung der Mietsache durch Eigentümer; Vermieter, Nichteigentümer; Vermieterstellung, Übergang

Ist eine Eigentumswohnung vom Hausverwalter des Voreigentümers im eigenen Namen vermietet worden, hat der Erwerber keinen Anspruch auf Mietzahlung, Kündigung oder Herausgabe.

Der Bekl. ist Mieter einer Eigentumswohnung, die von der Kl. erworben wurde. Den schriftlichen Mietvertrag vom 15.09.1980 hatte er mit einer Firma A-GmbH abgeschlossen. Die Kl. ist seit dem 04.11.1988 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Nach Kündigungen vom 04.07. und 08.09.1988 durch die Hausverwaltung des Voreigentümers kündigte die Kl. das Mietverhältnis mit Schreiben vom 07.11.1988 wegen nichtgezahlter Mieten für Oktober und November 1988 und wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Der Bekl. meint, eine wirksame Kündigung liege nicht vor.

Die Klage ist unschlüssig, da die Kl. einen Anspruch auf Zahlung oder Räumung gegen den Bekl. trotz des gerichtlichen Hinweises nicht vorgetragen hat. Nach dem Mietvertrag ist weder die Kl. noch der Voreigentümer Vermieter. Sollte es sich bei der im Vertrag angegebenen A GmbH um eine Hausverwaltung gehandelt haben, ist daraus nicht abzuleiten, daß diese als Vertreter des Eigentümers gehandelt hat (LG Berlin GE 1987, 831). Da der Vermieter nicht unbedingt Eigentümer der Sache sein muß, gilt in solchen Fällen vielmehr derjenige als Vermieter, der ohne Vertretungszusatz im Vertragsrubrum aufgeführt ist (§ 164 Abs. 2 BGB). Die Prozeßbevollmächtigte der Kl. hat denn auch in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, daß die A-GmbH bevollmächtigt gewesen sei, im eigenen Namen Mietverträge abzuschließen. Damit ist auch die von der Kl. erstmals in der mündlichen Verhandlung behauptete Abtretung von mietvertraglichen Ansprüchen durch den Voreigentümer im Kaufvertrag unerheblich, da diesem ebenfalls keine mietvertraglichen Ansprüche gegen den Bekl. zustanden.

Wie eine Einsicht in das Grundbuch ergeben hat, ist die Behauptung der Kl. zwar zutreffend, sie sei Eigentümerin der Wohnung. Sie ist jedoch nicht nach § 571 BGB dadurch Vermieterin geworden, da dies nur dann der Fall gewesen wäre, wenn der Veräußerer auch der Vermieter gewesen wäre. Der Kl. stehen auch keine Rechte nach § 985 BGB zu, da der Bekl. ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB hat. Die Kündigungen vom 07.11. und vom 21.11.1988 sind namens der Kl. erklärt worden, die jedoch keine mietvertraglichen Rechte hatte. Kündigen kann nur der Vermieter oder sein Bevollmächtigter. Aus den Kündigungen vom 04.07. und 08.09.1988 will die Kl. offensichtlich keine Rechte herleiten. Darüber hinaus hat sie insoweit auch keinen Kündigungsgrund schlüssig dargetan. Im übrigen würde auch hier gelten, daß der Voreigentümer und die von ihm bevollmächtigte Hausverwaltung keine mietvertraglichen Ansprüche geltend machen können.

Andere Umstände, die einen Eintritt der Kl. in die Vermieterstellung begründen könnten, sind nicht vorgetragen. Insbesondere reicht die Zahlung des Bekl. der Novembermiete an die Kl. nicht aus. Offensichtlich hat die Kl. sich als vertraglich Berechtigte gegenüber dem Bekl. ausgegeben. Eine stillschweigende Vertragsänderung liegt dann in der ein- oder zweimaligen Zahlung der Miete an die Kl. nicht.

Anmerkung: Vgl. auch LG Berlin - 61 S 129/87 - Urt. v. 24.9.1987