Veräußerung des Miteigentumsanteils am Hausgrundstück

Veräußerung des Miteigentumsanteils am Hausgrundstück; Verpflichtung zur Zustimmung zur Kündigung des Hausverwaltervertrages; gemeinsame Haushaltsführung mit Enkel; Vergabe- und Belegungsgrundsätze

Nach Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück ist der Zweck der Gesellschaft, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens, weggefallen, so dass der Veräußerer verpflichtet ist, der Kündigung eines Hausverwaltervertrages zuzustimmen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. begehrt die Zustimmung des Bekl. zur Kündigung eines Hausverwaltervertrages.

Die Parteien waren ursprünglich zu je 1/2 Miteigentumsanteil Eigentümer des u. a. mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks V. Straße in Berlin. Sie schlossen mit der X Verwaltungsgesellschaft mbH am 5./9.8.2010 einen entgeltlichen Hausverwaltervertrag.

Der Bekl. veräußerte seinen Miteigentumsanteil an dem Grundstück an die V. I. I. GmbH. Diese wurde am 19.12.2013 zu 1/2 Miteigentumsanteil als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Der Kl. verlangte vom Bekl., einer Kündigung des Hausverwaltervertrages zuzustimmen.

Mit Schreiben vom 11.11.2013 an den Kl. erklärte der Bekl., seinen Anteil an dem Grundstück veräußert zu haben und eine Kündigung des Hausverwaltervertrages abzulehnen, da er nicht mehr zuständig sei. Der Kl. möge sich diesbezüglich an Herrn S. wenden, den Vertretungsberechtigten der V. I. I. GmbH.

Der Kl. meint, dass es zur ordentlichen Kündigung des Hausverwaltervertrages keinerlei Begründung bedürfe, und dass nach dem Übergang des Miteigentumsanteils an die V. I. I. GmbH der Bekl. zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet sei, da er nach der Übertragung seines Anteils kein Interesse mehr an der Vertragsbindung habe.

Der Bekl. meint, dem Kl. stehe unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung des Hausverwaltervertrages zu. Die Hausverwaltung erbringe eine gute und preiswerte Leistung, und der Kl. lege kein Konzept vor, wie die Hausverwaltung nach einer Kündigung zu erfolgen habe. Er trete überhaupt erst seit der Veräußerung des Anteils mit unstrukturierten Vorschlägen zur Instandhaltung in Erscheinung, ohne sich allerdings auf ein schlüssiges Gesamtkonzept einzulassen oder einen Finanzierungsvorschlag zu unterbreiten.

Dem Kl. steht der geltend gemachte Anspruch gegen den Bekl. auf Zustimmung zur Kündigung des Hausverwaltervertrages vom 5./9.8.2010 aus § 705 BGB zu.

1. Kl. und Bekl. bildeten bis zur Löschung des 1/2 Miteigentumsanteils des Bekl. im Grundbuch eine Bruchteilsgemeinschaft im Sinne der §§ 741, 1008 BGB. Daneben bestand eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach § 705 BGB, deren gemeinsamer Zweck in der Verwaltung des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes bestand. Ob die ursprüngliche Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch die Veräußerung des Miteigentums durch den Bekl. gemäß § 726 BGB endete, braucht nicht näher erörtert zu werden, da sich die Gesellschaft dann gemäß §§ 730 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1, 731 BGB in eine Abwicklungsgesellschaft wandelt (vgl. MüKo zum BGB/Schäfer, 6. Aufl., § 730 Rn. 24-39). Sowohl in der Bruchteilsgemeinschaft, § 744 Abs. 1 BGB, als auch der ursprünglichen Gesellschaft, §§ 709 Abs. 1, 714 BGB, und der Abwicklungsgesellschaft, § 730 Abs. 2 Satz 2, 2. Hs. BGB, besteht in Ermangelung anderer Vereinbarungen Gesamtvertretung.

2. Bei dem entgeltlichen Hausverwaltervertrag handele es sich um einen auf Geschäftsbesorgung gerichteten Dienstvertrag im Sinne des § 675 Abs. 1 BGB (vgl. MüKo zum BGB/Heermann, 6. Aufl., § 675 Rn. 109 m. w. N.). Das Recht zur Kündigung richtet sich nach § 620 Abs. 2 BGB i. V. m. § 621 Nr. 3 BGB, da eine monatliche Vergütung im Hausverwaltervertrag vereinbart ist. Der Kl. bedarf daher der Zustimmung zur bzw. Mitwirkung des Bekl. an der Kündigung.

3. Der Anspruch darauf folgt aus § 705 BGB (vgl. hierzu MüKoBGB/Ulmer, Schäfer, 6. Aufl., § 705 Rn. 239). Voraussetzung ist, dass es sich bei der Kündigung um eine notwendige Maßnahme der Geschäftsführung handelt. Grundsätzlich sind die Gerichte nicht befugt, die Entscheidung über die Zweckmäßigkeit einer bestimmten Maßnahme an Stelle der Gesellschafter zu treffen. Wenn diese über Geschäftsführungsmaßnahmen keine Einigung erzielen können, muss diese unterbleiben, wobei dieser Grundsatz dann nicht gilt, wenn die Verweigerung zur Zustimmung pflichtwidrig ist (MüKo/Schäfer aaO., § 709 Rn. 42).

Der Bekl. hat nach der Übertragung seines Eigentumsanteils kein eigenes schutzwürdiges Interesse mehr an der Verwaltung des Grundstücks gegenüber dem Kl. Die gemeinschaftliche Verwaltung des Bruchteilseigentums zwischen Kl. und Bekl. im Sinne des § 744 Abs. 1 BGB ist mit der Eigentumsübertragung durch den Bekl. weggefallen. Daneben hat der Bekl. in seinem Schreiben vom 11.11.2013 deutlich gemacht, dass er sich für nicht mehr zuständig hält. Dies stellt einen Fall der Weigerung der Teilnahme an der Geschäftsführung aus sachfremden Erwägungen dar, wodurch der Bekl. sein Recht zur Verweigerung der Zustimmung verwirkt (BGH, Urteil vom 24.1.1972, II ZR 3/69, NJW 1972, 862).

Im Rahmen der Abwicklungsgesellschaft ist die Beendigung laufender Geschäfte der vordringliche Gesellschaftszweck (Breithaupt in Breithaupt/Ottersbach, Kompendium Gesellschaftsrecht, 1. Aufl. 2010, § 2 Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Rn. 231), zu dessen Förderung der Bekl. verpflichtet ist.

Der Einwand des Bekl., dass die Hausverwaltung eine gute und günstige Leistung und dagegen der Kl. keine Verwaltertätigkeit für das Grundstück erbringe, ist unerheblich. Es kommt im Rahmen der Zustimmungspflicht zu der Geschäftsführungsmaßnahme nicht auf eine Zweckmäßigkeitsprüfung der beabsichtigten Maßnahme durch das Gericht an. Maßgeblich ist, dass zwischen den Mitgliedern der Gesellschafter kein nachvollziehbares Interesse des Bekl. am Fortbestand des Hausverwaltervertrags bestehen kann, nachdem der Zweck der Gesellschaft, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums weggefallen ist.

Ein Hausverwaltervertrag geht mit der Grundstücksveräußerung nicht auf den Erwerber über (kein Betriebsübergang nach § 613 a BGB: BAG NJW 2013, 2379); der Verkauf ist auch kein Grund für eine fristlose Kündigung (OLG Hamburg GE 2011, 689). Bei mehreren Miteigentümern ist eine ordentliche Kündigung von allen auszusprechen; das Landgericht Berlin hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob ein Miteigentümer nach Veräußerung seines Anteils einer Kündigung zustimmen muss.

Die Parteien waren je zur Hälfte Miteigentümer eines Hausgrundstücks, für das sie einen Hausverwalter bestellt hatten. Nachdem der Beklagte seinen Miteigentumsanteil veräußert hatte, wollte der Kläger den Verwaltervertrag fristgerecht kündigen; der Beklagte meinte, dazu bestehe kein Anlass, und er verweigerte die Zustimmung. Die Klage auf Abgabe einer Willenserklärung (Kündigung) war erfolgreich.

Mit Urteil vom 19. Juni 2014 bejahte das Landgericht Berlin einen Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung nach § 705 BGB. Zwischen den Parteien habe nicht nur eine Bruchteilsgemeinschaft bestanden, sondern auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem Zweck der Verwaltung des Gebäudes. Dieser Zweck sei mit der Veräußerung des Miteigentumsanteils weggefallen, so dass die Verweigerung zur Zustimmung durch den Beklagten pflichtwidrig sei.